上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案評(píng)析

曹建海

（本文系作者為搜狐證券特約撰稿）

1月27日晚，兩大直轄市上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案同時(shí)出籠，吸足了全國(guó)所有城鎮(zhèn)觀(guān)眾的眼球。

不過(guò)，當(dāng)媒體猜測(cè)已久的房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法真的浮出水面，卻令許多期盼借房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)者大失所望，而擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)或由此崩盤(pán)的人，也長(zhǎng)長(zhǎng)地舒了一口氣。

在兩個(gè)試點(diǎn)方案中，上海市只針對(duì)新購(gòu)住房，且稅率只有0.6%（其中應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍的，稅率暫減為0.4%。），尤其令許多人大失所望。一位網(wǎng)友的留言，反映了這些人期盼房?jī)r(jià)回落的心聲：“上海新出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策極不合理。為什么只對(duì)新購(gòu)住房征稅，反而不對(duì)多占社會(huì)資源的存量房征稅？看來(lái)上海的政府是在糊弄百姓、欺騙百姓，他們是既得利益者的保護(hù)傘！”按照上海市的征收辦法， 2010年的房產(chǎn)稅收入，估計(jì)很難超過(guò)3000萬(wàn)元，可能不足同期土地出讓金的1/4000。可見(jiàn)包括上海在內(nèi)的地方政府，其買(mǎi)地生財(cái)之路，將會(huì)路漫漫其修遠(yuǎn)兮！

相對(duì)而言，重慶的方案則稍顯其合理性。按照黃奇帆市長(zhǎng)宣布的內(nèi)容，重慶市自1月28日起對(duì)主城區(qū)超過(guò)均價(jià)兩倍的新房征繳房產(chǎn)稅，累計(jì)稅率在0.5%—1.2%，全部獨(dú)棟商品房都在征稅范圍內(nèi)。預(yù)計(jì)重慶今年可以收2億房產(chǎn)稅。

不過(guò)，與財(cái)政部發(fā)言人稱(chēng)房產(chǎn)稅屬于地方財(cái)政收入穩(wěn)定來(lái)源的說(shuō)法迥異，無(wú)論上海還是重慶，其試點(diǎn)方案的指導(dǎo)思想，統(tǒng)一是“為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源。”房產(chǎn)稅的收入，均用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。可見(jiàn)在出臺(tái)之前，兩個(gè)方案的口徑做了統(tǒng)一，并一致均吸收了各界對(duì)房產(chǎn)稅詬病的批評(píng)意見(jiàn)。

顯然，相對(duì)于1月26日如約而來(lái)的國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)“新國(guó)八條”的猛烈，上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，味道似乎淡了很多。即使是看起來(lái)的重手，在政府日益頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控舉措和房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的互映下，來(lái)自公眾的質(zhì)疑也愈加嚴(yán)厲。

從本質(zhì)上看，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，實(shí)際上對(duì)住房投機(jī)需求是極具殺傷力的。然而，由于社會(huì)群體明顯分為有房者和無(wú)房者量大群體，且很多人將房產(chǎn)稅、降低房?jī)r(jià)看作是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的公然侵犯，加之地方政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致嚴(yán)重危機(jī)且中斷地方土地財(cái)政來(lái)源的擔(dān)心，房產(chǎn)稅在一些城市的推進(jìn)由困難重重轉(zhuǎn)為輕描淡寫(xiě)。即使是試點(diǎn)的城市，也會(huì)由于征詢(xún)各方意見(jiàn)導(dǎo)致的中和作用，最終不能起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

雖然房產(chǎn)稅不能對(duì)降房?jī)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的作用，但如果將房產(chǎn)稅政策加上“新國(guó)八條”新增的內(nèi)容，特別是對(duì)二套住房差別化信貸政策，以及從嚴(yán)制定和執(zhí)行的住房限購(gòu)措施，對(duì)于上海這樣的一個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)高、泡沫巨大的城市，新購(gòu)住房需求的增長(zhǎng)將面臨空前的壓力。

可以這樣設(shè)想：二套房購(gòu)房既面臨著信貸成本大增的限制，又要被新征房產(chǎn)稅；在三套住房禁止購(gòu)買(mǎi)的情況下，市場(chǎng)上的需求未來(lái)將主要趨向無(wú)房族的首套房置業(yè)——這勢(shì)必打擊大量投機(jī)囤房群體的士氣。在房屋轉(zhuǎn)讓“出口”被各種手段堵住的情況下，投機(jī)者出逃的機(jī)會(huì)可能已經(jīng)喪失，唯有在冰封中持續(xù)等待，再等待！

當(dāng)冰封融化之時(shí)，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的來(lái)臨呢？讓我們拭目以待！

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