2010年房地產市場總結及2011年前瞻

——刊于國務院發展中心《中國經濟報告》2011年第1期

2010年是中國公眾對房價調控最寄以希望的一年，也是最為失望的一年；與此同時，2010年是中國地方政府賣地財政和房地產開發商住房銷售的大豐收年，兩者合計創立預計超過3萬億元，大約相當于2010年中國經濟凈增長的部分。目前，政府的行為和中央實施的一系列政策，誘導了全國公眾通過貸款和存款投資房地產的狂潮，希望借助房價上漲抵消通脹侵蝕。這些“合理預期”行為不僅加大了地產泡沫的程度，也將中國經濟社會籠罩在異常兇險的泡沫破滅風險之下。 

一、2010年中國房地產市場總結

（一）房地產業經營狀況

2010年是中國房地產宏觀調控頻次最密集的一年，但同時也是房地產業最高歌猛進的一年。1-11月，全國房地產開發企業完成投資42697.33億元，同比增長36.5%，不僅遠高于2009年的17.8%，且明顯高于城鎮固定資產投資24.9%的增速；商品房銷售面積82541.27萬平方米，銷售額為42277.89億元，分別比2009年增長9.8%和17.5%；房地產開發企業本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款11245億元，增長25.0%，利用外資656億元，增長59.0%，自籌資金23806億元，增長49.6%，其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%，個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

作為房地產開發經營業上游的、同樣以經營地產為主要收入的各個地方政府，2010年土地出讓收入高達2.7萬億元，比2009年全年增加70.4%，堪稱有史以來的一個最大的豐收年。

如果將地方政府的土地出讓收入考慮進去，全產業鏈的房地產業，2010年的經營收入可望達到驚人的7.4萬億元。按照45%的利潤率估算，2010年我國包含地方政府土地經營在內的房地產業有望創造近3.33萬億元的超級利潤，大約可占到2010年我國名義國內生產總值的9%——這屬于地價升值帶來的經濟增長。

（二）房價再現2009年的上漲幅度

國家統計局數據顯示，截止到2010年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環比上漲0.3%。從2010年1-11月的新房銷售數據來看，全國商品房平均銷售價格為5124元/平方米，僅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，較之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。但是，考慮到2010年一線城市商品房銷售面積大幅度減少，銷售面積增長主要來源于傳統經濟落后的河北省及中西部地區，以及多數省份的二、三線城市，這使得2010年的新房平均銷售價格，與以消化住房存量為主的2009年，失去了位置上的可比性。

從銷量明顯減少的一線城市來看，2010年房價仍然保持了猛烈的上漲幅度。根據中國房產信息集團提供的資料，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，同比漲幅為40%；廣州2010年均價達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價20596元/平方米，同比漲幅為33%。

從國內最大的20家房企平均銷售價格變化來看，2010年為10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上漲21.7%；如果考慮到銷售區位的變化，同等地段房價同比變化，一般在30%左右。

國內城市二手房的市場情況，多是以一手房價格變化作為風向標，漲幅與一手房保持基本一致的上漲節奏和幅度。

據上分析，2010年我國房價的實際上漲幅度在25%左右，約為國家統計局公布房價指數的三倍以上。 

二、越調控越瘋狂的房地產市場

如果考慮到2010年是中國房地產市場調控最密集的一年，而且號稱“史上最嚴厲的房地產宏觀調控”，那么從房地產市場的實際運行來看，本年的房地產調控是完全失敗的，甚至是背道而馳的。

縱觀整個調控過程， 4月份剛剛實施新一輪房地產宏觀調控政策時，房地產市場經歷了一個量跌價滯的短期階段，部分一線城市出現5-10%的價格下跌；然而，8月份以來，房價再次抬頭，成交量也開始有所放大；隨之而來的“9.29二次調控”看似嚴厲，“新國十條”對于房地產信貸政策的再次強調，而具體的落實仍屬紙上談兵。這導致了十一月以來樓市迅速“回暖”，年底各地再次出現了排隊哄搶的過熱現象。

2010年，中央政府相繼出臺了 “新國十條”、“新五條”、“要求省級地方政府監管房價”等措施，其中限制購房信貸政策和要求省級地方政府監管房價政策，曾被社會廣泛看好，之所以起不到實質性的作用，以下五個原因是非常重要的。

一是積極財政政策創造的新的經濟弊病。在凱恩斯的國家干預理論中，政府赤字一般要受政府長期預算能力約束，不應也不能通過大規模銀行借貸手段，替代市場主體制造經濟繁榮景象。這不僅會造成政府債務失控危及銀行業安全，更因信貸規模過大導致嚴重的通貨膨脹，使整個經濟陷入嚴重的通貨膨脹和企業沖入房地產市場的投機狂熱。不可否認，政府大規模的公共設施投資有利于維護經濟增長速度，并為中國城鄉的現代化創造美好的藍圖；然而，在行政權力失控的中國，大規模的公共設施投資，不僅成為權貴通過工程轉包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更為經濟轉型和銀行業安全制造了巨大障礙和隱患。

二是2009年以來極度寬松的貨幣政策，導致貨幣的購買力大幅度下降，客觀上加劇了公眾對未來時期物價上漲、房價上漲的預期。一種看法認為，通脹預期是公眾對物價上漲的一種心理焦慮，這是一種片面的理解。通脹預期既是指人們在預期物價上漲下的心理沖動，更是在這種心理焦慮下所作出的一些列行為選擇。例如，作為勞動者，他會要求增加工資；作為農民，他會直接對糧食提價；作為房東，他會租戶付出更多的租金……近五年來，中國的貨幣供給每年平均增長20%，大部分被新增的建設用地和增發的股票吸收，真正流入實體經濟的比重非常有限；而為了刺激實體經濟的增長，中央持續保持寬松貨幣政策，這使得通脹預期下的物價、房價上漲趨勢無法避免。

三是地方政府賣地生財愈演愈烈，成為2010年房價暴漲的重要推手。 “十一五”期間，全國共批準新增建設用地3300多萬畝，土地出讓收入7萬多億元，其中房地產土地出讓占到絕大部分。其中2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發展對土地的依賴有增無減，對房價的推動作用更多突出從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監督房價，這是一個重大失誤；而國土資源部要求地方政府拿出10%的土地出讓金治理農業水利，對于期望通過房產稅制度取締地方政府土地財政的人們，當會失望之極。

四是房地產限制信貸政策漏洞頻頻、形同虛設。4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國有銀行執行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執行政策，反而填充了四大銀行臨時停貸所讓出來的市場份額。另外，由于銀行業協會與地方建委、房地產管理局缺乏信息共享，導致信貸控制出現大量真空地帶。

五是缺乏持有環節征稅，導致居民存款圍繞樓市的“大搬家”傾向。由于國內商業環境惡化，長期的高通脹預期，導致居民銀行存款出現“大搬家”現象，很多人把存款取出來購置“只漲不落”且沒有持有成本的商品房進行投資。據多家調查機構證實，在現有房價里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購房錢都是私人存款的搬家，不是來自銀行信貸。這個情況說明，如果不對住房持有環節征稅，我國各地住房囤積和空置的亂像將更加嚴重，整個經濟社會將完全被房地產綁架，陷入空前的危機爆發前夜。

總之，由于沒有觸及政府利益，過度迷戀房地產拉動的經濟增長，無效的、越調越漲的宏觀調控和地產泡沫的持續放大，成為貫穿2010年房地產市場的一根主線。 

三、面臨房地產泡沫破裂巨大風險的2011年

迄今，中國房地產蘊藏了舉世公認的、巨大的資產泡沫。在住房越來越脫離居民支付能力的條件下，房價越是高漲、越是居高不下，中國經濟面臨泡沫破裂的日子越來越近。

在房地產泡沫持續放大的過程中，中國經濟還將面臨著如下風險。這些風險中的任何一個環節爆發，都有可能引發房地產泡沫的破裂，從而給中國經濟社會帶來毀滅性打擊：一是城市建設過程中大量占用耕地，而復墾的耕地多為以少充多、以濫充好，由此必然帶來未來時期農產品的大幅減少。一旦國內出現糧食危機，必將引發整個經濟社會陷入恐慌，引發地產泡沫的破滅；二是城市建設大量拆除民房，可能引發來自民間底層的激烈對抗、暴力沖突等大規模群體性事件，醞釀深重的社會動蕩，引發地產泡沫破裂；三是政府通過財政支出和大規模銀行貸款過度干預經濟，必然對其他經濟從事經濟活動構成實質性擠出，產業體系特別是創新產業體系遭到根本破壞，房地產將成為經濟增長的唯一驅動力。只要出現房價上漲乏力的情況，由政府債務危機誘發的、包括地產泡沫破裂在內的一些列經濟危機將隨之發生。

一旦地產泡沫破裂，近五年來房地產領域大量吸收的貨幣供給被擠出，有可能涌向糧食等基本消費品領域，有可能引建國以來最嚴重的通貨膨脹，經濟社會陷入完全的混亂和失控狀態；即使社會混亂的狀況得到控制，經濟也可能如日本地產泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

盡管泡沫經濟致中國經濟存在巨大風險，但現有的房地產政策和體制，還沒有看到房價松動的任何跡象。2010年以來，央行二次加息累計50個基點，但由于物價上漲更快，存款負利率的幅度更加嚴重，沒有起到控制房價的作用；存款準備金率雖然收縮了部分貸款，但由于居民存款擠兌和大搬家，且大部分流入房地產市場，房價上漲在調控中越演越烈；近期財政部表態同意重慶市對高檔住房開征房產稅，對重慶房價上漲起可能到一定的抑制作用，但效果如何還需要看方案要點和開征后的實際情況。

考慮到中國房地產市場的政策市特征，展望2011年的房價走勢，主要應考慮兩大因素：一是各級政府領導的言論和行動；二是各種經濟政策的組合力量，其中各級政府的行動是所有人應該觀察的重點。

從中央政府層面，要看他們針對房地產宏觀調控失敗之后的對策是否具有實質性？中央領導人在住房民生和房地產拉動經濟增長之間如何取舍？從地方政府層面，主要看其在賣地生財和保障房建設、民生關注之間的取舍。

    經濟政策組合不能只看信貸增速，還要看包括政府債務、赤字在內的政府支出，居民銀行擠兌和存款搬家情況，以及國際收支盈余和熱錢涌入對貨幣投放的壓力等等。如果只是信貸投放增速收縮了，而其他部分仍在擴張，通貨膨脹以及房價上漲的局面，短期仍然難以改變。

總體來看，目前中國的房地產市場已經積重難返。不僅房地產市場的屢調屢漲讓公眾對政府失去信心，也讓我們思考宏觀調控房地產市場是否適合；另外，房價漲跌引發無房者和買房者之間巨大的利益沖突，兩種勢力得博弈讓政府看起來無所適從，但腐敗和政府本位利益誘使政府決策走向了一條“夯實泡沫”、“偷著笑”的不歸之路。因此筆者傾向于2011年一、二季度之后，房價上漲到頂出現拐點、年底確立下跌趨勢，2012年底房地產泡沫破裂的判斷。可以想象，地產泡沫破滅的后果非常嚴重，政府、公眾都應及早做好應對準備！

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