曹建海：搞清空置率是最容易的事 6540萬套空置住宅并非空穴來風

社科院學者建議統計局公安部等清查住房空置率

2010年08月06日  財新網
　　

　　統計局有必要聯合建設部、 國土資源部、公安部甚至國家電網公司，共同調查清楚空置率

　　【背景】日前，中國國家統計局公布了自2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況。

　　根據統計局本次統計數據，2009年末的商品房待售面積為19947萬平方米，同比增長7.1%，其中，住宅待售面積為11494萬平方米，同比增長7.8%；截止到2010年6月末的商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%，其中，住宅待售面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。

　　此前，有媒體報道，全國有高達6540萬套的空置房，足以供2億人居住。雖然有關機構隨后否定了以上信息，但有關空置房的討論一直熱度不減。輿論普遍關注的是，高漲的樓價很大程度上源自房地產市場投機以及過度投資等不健康因素。不過，作為判斷這一論斷是否成立的重要數據房屋空置率，由于并沒有官方發布的權威統計數據，尚存空白。

　　按照國際上通行的定義，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。一般來說，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，空置率在10%---20%之間為空置危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。輿論分析認為，統計局此次公布商品房待售面積情況是對坊間要求官方公布空置率的一個呼應。但遺憾的是，統計局并未給出空置房和空置率的具體數據。對此，統計局稱，準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。

　　那么，統計局公布的商品房待售面積能夠說明什么問題？中國房地產市場是否存在著嚴重過剩？

　　中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海建議，統計局在提出待售率之后，有必要聯合建設部、國土資源部、公安部甚至國家電網公司共同調查清楚空置率。“這是最容易做的事情了，國外一般通過電力公司收繳的電費繳納情況就可以統計到。”曹建海說。

　　他認為，雖然根據統計局公布的房地產開發企業待售面積，還判斷不了整個市場供求情況。但提出區別于空置率的待售率之后，就會根據全社會的要求，提出更符合實際的空置率指標，為下一步出臺房地產政策提供合理依據。

　　曹建海進一步建議，中國的房地產市場不能局限于市場調控，更應當實施一場深刻的制度改革。在此，中央高層需要在法律、土地、房地產開發、信貸以及保障房建設等方面建立一攬子制度框架，社會輿論需要在傳播房地產市場事實層面有所作為。

　　曹建海認為，統計局公布的全國房地產開發企業商品房待售面積以及住宅待售面積，只能說明房地產企業本身的商品房庫存情況，由此分析開放商的現金流和開放商在房地產一級市場的價格策略。據此，還判斷不了整個市場的供求情況。在曹建海看來，開放商現存待售面積只占整個社會商品房庫存量的3%-5%。要判斷市場供求情況，還有待空置率的準確統計。

　　2005年，統計局曾經公布全國商品房空置率已達到26%。但從2008年開始，國家統計局不再發布商品房空置面積統計數據。對此，曹建海認為，“過去是把開放商的待售率當成空置率，這其實是企業庫存的概念，和國際通行的空置率是不同的。”

　　這次，統計局明確界定：國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率。“這就矯正了以往從開發商的角度看空置率的概念。”

　　雖然，國家統計局尚未給出一個權威的空置率統計數據，但曹建海根據媒體的調查報道以及有關北京市空置率的抽樣調查結果估算，中國房屋空置率約在25%-30%之間。按照曹建海的計算，按照全國城市常住人口6.2億、人均住房面積30平米計算，全國約有186億平米的住房面積，以空置率25%-30%計算，全國房屋空置面積大約在46.5億平方米-55.8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計算，全國就約有6975萬套空置房。“此前高達6540萬套空置房的報道，絕非空穴來風”。曹建海說。

　　曹建海認為，高空置率顯示中國房地產市場存在著嚴重過剩，而非短缺。要糾正當前過剩導致投機、過度投資引發高房價的現象，在當前扭曲的房地產制度下，中國不能再采取短期的市場調控政策，“政策即針對一年期經濟運行情況而制定，一旦經濟出現蕭條就會采取刺激政策，過熱則采取緊縮政策。”

　　他說，應當建立長效機制：中央高層需要在法律、土地、房地產開發、信貸以及保障房建設等方面建立一攬子的制度框架，社會輿論需要在傳播房地產市場事實層面有所作為。■

　　(財新記者 杜珂采寫)

6540萬套空置住宅并非空穴來風

2010年8月5日
曹建海

和訊消息 8月5日,中國社會科學院研究員曹建海在接受和訊網連線時稱,國家統計局日前公布的商品房和住宅待售面積回避了空置問題。他認為6540萬套空置住宅并非空穴來風。

8月4日,國家統計局公布數據顯示,截至2010年6月末,全國商品房待售面積一共為19182萬平方米,接近2億平方米,同比增長6.4%,其中住宅面積為10646萬平方米,同比增長0.2%。

統計局專家表示,商品房待售面積不等于住房空置面積。商品房待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積,住房空置面積是指某一時點上已經售出但實際無人居住的住房面積。

曹建海認為,房地產是當前社會最大的資產,空置率是衡量社會資源浪費程度的重要指標。此前,開發商以房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積作為空置面積。任志強也曾在博客中指出,空置是按當年的竣工量與銷售量計算出的,指當年竣工而未銷售的庫存量,這個空置顯示的是一級市場的供求關系,我國的國房景氣指數統計中的空置率通常是指這一數據。而此次統計局對空置概念界定, 顛覆了之前的計算方式。在曹建海看來,統計局這種界定是對過去錯誤的一種糾正，對于開發商一直以來將待售率混同為空置率的做法，是一種打擊。

近期有媒體報道國家電網調查顯示中國有6500多萬套房空置,在國家電網緊急辟謠的同時,也引發了一場“口水戰”。

在曹建海看來,6540萬套空置住宅并非空穴來風。據統計顯示,目前城鎮常住人口6.22萬億,人居住房建筑面積30平方米左右,由此得出城鎮人口總住宅面積約187億平方米,這當中還不包括小產權房和城中村等統計盲點。實際城鎮總住宅面積高于200億平方米。同時,這200多億平方米中可以確定25%-30%處于空置狀態。假設用25%計算,大約有50多億平方米的空置面積,按單套房面積80平米計算,6540萬套空置住宅并非空穴來風。

曹建海坦言,中國房地產搞了多年,確實帶來了經濟的增長,但大量的耕地、自然資源、人力等也隨之被揮霍。

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