鄭風田：房價越調(diào)控越高的癥結(jié)何在？

只有徹底斬斷地方政府與房地產(chǎn)漲價之間的利益鏈，讓地方政府不再從房地產(chǎn)漲價中獲得收益，地方政府才會嚴格執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策，房價暴漲勢頭才能真正被扼制。通過中央政府統(tǒng)一征收土地出讓金應(yīng)該是一條最有效的手段。當然問責制也不錯。至于扼制投機性購房，最佳手段其實很簡單，那就是對其轉(zhuǎn)讓所得征收90%以上的所得稅就可以了。其實用不著開征物業(yè)稅 。

房價狂漲已引進全社會的驚恐與憤怒，當然除了兩類人：開發(fā)商與地方政府。中央政府也一直甚為關(guān)注房價，上至總理，下到各個部委司局，出臺一個又一個房地產(chǎn)調(diào)控政策。但最后的結(jié)果卻是驚人地無效：房價總的趨勢是越調(diào)越高。按照這個勢頭發(fā)展下去，大家有理由擔心，中央這次大密度的房地產(chǎn)調(diào)控政策又將被大而化之，不了了之，房價繼續(xù)又被進一步推高，甚至把中國的中小城市與城鎮(zhèn)的房價也給炒上天，讓全中國的普通百姓都無法招架。

各位看官驚奇了：為什么房價越調(diào)越高？房地產(chǎn)的各種調(diào)控措施為什么不起作用？

本博主以為，目前所有的調(diào)控政策其實都沒有觸動房地產(chǎn)漲價的真正主角的利益：地方政府與開發(fā)商。只有徹底斬斷房地產(chǎn)漲價與地方政府之間的利益紐帶，房價才有可能最終降下來。而目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上是繞著走，中央干吆喝，地方政府其實并不買帳。最著名的當所南京那個被抓起來的局地產(chǎn)局的局長周久耕：誰降價我查誰！

為什么地方政府害怕房價不漲？

原因很簡單：看一下一組數(shù)據(jù)就知道了。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，今年截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。上海土地出讓收入821億元，北京為639億元，杭州收入523億元 。2008年全國財政收入為6萬億元，也就是說，20個重點城市收取的土地出讓金幾乎占國家一年財政總收入的十分之一。

地價節(jié)節(jié)上漲給地方政府帶來太多的真金白銀。我國地方政府帶來了高達5.2萬億元的土地出讓收入。1997-2008年地方政府僅從土地出讓金5.2萬億，其實這個數(shù)據(jù)還是折了不少水分的。

調(diào)控高房地產(chǎn)價格就等于動地方政府的奶酪。在房地產(chǎn)價格問題上中央政府與地方政府追求的目標某種程度上是相反的。

中央政府追求的是民生與社會和諧穩(wěn)定，而地方政府的利益與中央政府實際上是不一致的。從經(jīng)濟理性角度出發(fā)，地方政府應(yīng)該是房地產(chǎn)漲價應(yīng)該是狂喜的：地方房地產(chǎn)漲價，一方面可以使本地的GDP增高，這對晉升考核極為重視經(jīng)濟增長績效來講極為重要，另外一方面，房地產(chǎn)價格高漲，其實有很大一筆收入進入到政府政府部門的口袋，財政增收快速增產(chǎn)，何樂而不為？

所以在上述目標相左的情況下，中央政府出臺的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，到了實際執(zhí)行部門：地方政府那里，基本上要被打許多折扣的。比如國土部反復(fù)聲明打擊囤地行為，但為什么屢次喊又屢次不管用？我所住的小區(qū)門前，有一塊地已經(jīng)6-7年一直沒開發(fā)，估計地價早已翻了數(shù)倍，至今也未見什么查處與收回。所以表面上來看，中央已出臺了許多看似有效的調(diào)控政策，但在地方政府基本上不被執(zhí)行，或者頂多做做樣子。這才是房地產(chǎn)調(diào)控光打雷不下雨的主要原因。

未來要想真正地解決高房價問題，必須觸及實質(zhì)性的問題：斬斷地方政府收入與房地產(chǎn)漲價密切關(guān)系。比如土地出讓金完全歸中央所有，這一招比什么者狠。如果沒有此招，其他相對應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，地方政府一般都不會認真對待執(zhí)行。反正目前還沒有一個城市因為房價上漲而受到任何處分。當然也可以采取問責制，某一地方房地產(chǎn)漲價多少以后要對首席地方長官進行問責，這也是一個管用的招。

至于如何抑制投機性購房，目前的二套房信貸及營業(yè)稅調(diào)整，其實只能對一般的小蝦們有點作用，對真正的炒房族來講是完全沒有任何作用。與房地產(chǎn)暴漲的收益相比，那點費用實在是算不了什么。抑制投機性購房最要害的就是對購房轉(zhuǎn)讓所得征收高昂所得稅，比如把投機所得的90%都給征走，估計就不會再有多少亂炒作的人了。

（評論者鄭風田為中國人民大學(xué)教授）

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