縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏　　

看到兩則消息，一是央視新聞說北京等地房屋空住率上升，二是中國社會科學院今日上午舉行“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，藍皮書稱，中國經濟目前呈現出向好跡象，但還存在著變數，房地產市場也存在著不確定性。但從總體上來看，房價上半年總體下行，下半年有望回暖。　　

房地產現在是熱門話題，房地產不僅牽涉建筑業，還牽涉黑色金屬、有色金屬、水泥、煤炭、化工、建材、家具、家用電器，大約影響GDP有15-20個百分點。最主要的是，房地產業還能將本來不值幾個錢的土地變成幾十萬幾百萬一畝，憑空增加上萬億的GDP。因此，房地產一下來，整個國民經濟都出問題。　　

不過，各人操心的事不同。中央政府操心的是房地產交易量，地方政府操心的是地價是否跌，房地產商和前些時投資房產的人操心的是房價是否漲，剛畢業打算結婚的大學畢業生操心的是房價啥時候降。貧道不操心房子問題，就站在打算結婚的大學畢業生和中央政府角度考慮一下。　　

社科院藍皮書說：“總體來看，中國房地產價格出現深幅大調的可能性不大。這主要是因為中國房價泡沫累積有限。特別是在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫并未大范圍顯現。據國外研究顯示，房地產市場進入調整期后，首先是量減價升，之后是量價齊降，之后會出現房市回暖現象，大概需要兩年時間。中國房地產市場調整至2009年下半年也到了兩個年頭，房市回暖存在著可能性。”　　

貧道覺得，社科院顯然沒站在中央政府立場上說話。　　

首先，中國房地產業與西方房地產的運行機理就不一樣。西方人買房是做什么？多數是為了住，其次是為了投資，所謂投資，就是出租。西方根本沒有買一大堆房子既不住又不出租的情況。為什么呢？因為西方有財產稅，主要就是房產收稅。房子越大越好稅率越高。你買了房子就要繳稅，買了不出租就只能計算每天賠多少錢。因此，西方不會出現所謂“空住房”，也就是買了就沒打算住的房子（西方人的第二套房往往是假期住房，是為了住，因此不算空住房）。　　

中國就不一樣，中國沒有財產稅，因此就為打算通過儲存房源來使資產增值或者投資開了一個方便之門。于是，從2003年以后，空置率（蓋了沒賣）降低了，但空住率（買了不住不租）上去了。2005年以來，很多房地產發展快的城市新房空住率超過50%，很多樓盤超過90%。也就是說，大部分銷售的房子不是為了住，而是為了“儲蓄”。記得06年前后，中國精英們還都喊叫房地產本來就應該有投資功能。可這些人從來不想想把房子囤積起來投資，與西方把房子出租來投資有什么差別，最終會導致什么結局。　　

西方房產市場所謂泡沫，無非是房價漲了，抵押貸款借錢多了，負債能力提高了，因此在房價不漲或者跌的時候部分次級信用者無能力歸還，形成所謂次貸問題。由于房價漲多高只與借貸能力有關，形成真正投資收益，因此漲幅不會高。美國到2006年房價泡沫最高時期，6年房價平均上漲73%，一些大城市漲得高的無非140%左右。　　

中國房產泡沫與美國完全兩回事。由于中國買房是一種投資或者儲蓄行為，房價越漲買家越多。房價漲意味著增值速度快，或者儲蓄利息高。而買家越多房價越漲，房價越漲買家越多，形成一種正反饋激勵。因此，中國房價即使增幅比較慢的城市從2001到2007年平均漲幅也有200%，高的地方漲幅300%的也不少見。　　

社科院說“房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施”，不知道是自己不懂還是裝孬。因為當時國家出臺的正常政策，基本是抬高房價。限制批地，土地供應減少，抬高地價；停止別墅審批，供給緊張，別墅漲價；增加房地產稅，房地產商成本增加，抬高房價；限制房地產商貸款，房地產商資金成本提高，抬高房價。只有第二套房按揭限制，禁止外資炒房才是抑制房價政策。但當時大多數買房者不是為了賣出增值，而是為了儲蓄增值，因此效果很小。所以，這種奉旨表揚的手段顯得很可憐。　　

中國房地產泡沫是真泡沫。中國是以空住房為代表的過剩，如果房價下跌，空住房會反過來投入市場成為二手房，沖擊一手房市場。也就是說，只要房價不溫不火，空住率降低空置率就提高，空置率降低空住率就提高。因此，這個套很難解。最近關于房子銷售量“小陽春”的說法，伴隨著的就是空住率上升，就是個證明。　　

中國房市有兩個。一個屬于金融經濟的住房，這就是2003年以后中國的住房市場。這個市場中，主要買房者不是為了住房，而是為了儲蓄和投資。基本運行方式是買漲殺跌，越漲越買，越買越漲，沒有機制限制，封頂只與中產階級儲蓄有關。一個屬于消費市場，這個市場的主體是30歲左右，在城市工作的大學畢業生，他們因為在本市沒有家，結婚需要住房。這是中國最大的城市住房需求者。這些人也會越漲越買，因為眼看著房價在漲，不買不知道漲到什么水平。限制機制是他們的支付能力。這些人除了原來家里比較富裕外，到2005年前后已經無力依靠收入購買房子。這種現象無論在房價上萬的大城市還是五六千的省會城市都一樣。　　

2007年為什么開始有價無市，2008年下半年出現房價和銷售都下降呢？原因是各地房價都高出了第二種市場購房者的最高線，同時由于2006-2007年由于房地產的暴利和高土地出讓金使各地房地產開發暴增。2003年至2005年新開工住宅面積年增長12.2%，2006年增長16.7%，2007年增長22.3%，是2000到2005年的2倍。當供給速度超過高收入群體收入增長幅度時（城鎮40%高收入群體收入增長在這兩年為12%左右），依賴購房儲蓄的能力下降，銷售下降，房價趨穩。而購房儲蓄的動力來自房價上漲，由此2008年進入一個殺跌階段。　　

但是，房地產市場主要是地方政府管轄的。由于在2005年土地出讓金占地市財政收入比重已經超過50%，市縣政府一定對此極度緊張。貧道在2008年房價開始下降時寫了一個帖子，題目就是“政府不會救股市，政府一定救樓市”，就是基于這個判斷。果然，一個月后，從重慶到西安，從深圳到貴陽，各地市縣政府黃忙不迭地開始救房市。最終中央也卷了進來。因為中央政府看著黑色金屬、有色金屬、水泥、家電都是兩位數的負增長，知道問題大了。　　

房價漲時政府說是抑制房價，出臺政策實際是促進房價。現在擺在中央政府面前的是兩條路：究竟救哪個房市，是救儲蓄房市，還是救住房房市。顯然，政府在救儲蓄房市。　　

如果政府想救住房市場，那么在房市交易量萎縮，房價下降情況下，政府采取隔岸觀火，房產商會因流動性枯竭而選擇大幅降價以求生存。即使賠本也不得不賣。這樣，到年底會有一半以上房地產商破產，房價會跌50%以上。政府如果再火上澆油，對已售房開征房產稅，會促使大量儲蓄房擁有者將空住房投入市場，一手房價格繼續受壓，最終會下降60%以上，可以探到住房市場的高線。這樣，雖然房地產商破產了，一些中產階級損失了，但房價這時會探底到真正需要住房的群體。這個群體數量非常大，包括這些年來留城大專畢業生和青年技工，以及在城市已經就業的農民工。總數需求不會小于2500萬套（2003年以來畢業大專和中專留城畢業生不小于4000萬），是2007年開工面積的2.5倍。這時，房地產交易量上升，房價一樣被限制（因為有房產稅或財產稅），最終黑色金屬、有色金屬、水泥、建材、家具、家電的銷售都會上去。最主要的是，當空住房變成實在的住房，才恢復為真正的GDP。　　

但是，政府選擇了信貸支持房地產商以維持其生命，使房價趨穩。政府放開第二套房按揭，使選擇購房投資者條件充裕，增加了銷售量，也使房價趨穩。問題在于，在經濟蕭條時期，無論用什么政策，都難以使房價恢復上漲局面。而房價只要不明顯上漲，就不會回到原來的儲蓄-投資市場中，銷售量照樣上不去。　　

也就是說，房價上漲銷售量會上去，房價大幅度下跌銷售量也會上去。中央政府本來關心的不應該是房價，而是銷售量。要么采取飲鴆止渴手段放開外資進來購房，讓房價上升以恢復儲蓄-投資市場；要么采取逼迫房地產商破產，開征房產稅，讓房價大幅下滑。房價與房市的關系就是這個道理，難道還有別的解釋嗎？但政府的政策是讓房價“趨穩”。只要房價趨穩，就不會有大的交易量。這不是找死嗎？　　

貧道真想不明白的是：政府為什么總是政策錯配，難道是不懂市場經濟的基本規則嗎？真讓貧道又想起去年寫的一個帖子，題目是“中國最后怎么死的？——笨死的”。　　

中國房地產市場最大問題是，無論目前這種空置率變為空住率還是空住率變為空置率，總是買房的不住房，住房的買不起房。真應了：　　

縱有廣廈千萬間，難庇天下寒士俱歡顏　　

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