房地產業中的政府政策目標與外來資金

左大培（作于2007年12月，重組于2008年10月）

外來資金推高城市住宅售價的作用

在自由交易的市場中，沒有足夠的需求就不可能出現住宅售價的上漲。但是，如果沒有用于購買住宅的足夠的資金，即使是非常強烈的住宅售價上漲預期也不可能造成巨大的住宅購買需求。而2004年以來中國卻有很多的資金可以用于購買住宅。

對于一個大城市來說，能夠用于購買該城市住宅的資金主要來源于三個方面：國外的資金、國內其它地區的資金，以及中國的流動性過剩所形成的巨額銀行儲蓄資金。

“中宏數據庫”2007年4月27日發布的文章《對外資進入中國房地產市場需作必要限制》中指出：最近幾年，外資企業和機構開始大舉進入中國內地的房地產市場，這些外資機構包括：摩根斯坦利、高盛、麥格理（澳）、瑞銀、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思達（美）、RREEF（德）、華平投資（美）、DIFA（德）、軟銀亞洲（日）、凱雷投資、凱德置地（新）等，“均為國際頂級公司。”

“他們進入的方式，一是直接收購地產物業。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓，6月出資8.5億收購上海廣場4萬平米商業用房，9月又出資9千萬美元收購上海世貿大廈，32億收購上海明天廣場；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰略合作伙伴關系；瑞星思達與中信合資投資山東地產項目。商務部數據，2005年房地產業外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實際利用54.18億美元。三是注資。如RREEF向珠海‘中珠上城’住宅項目注入2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資4500萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。如凱德置地在北京設立開發企業，2005年上半年投資達78億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業務。如東亞銀行北京分行2005年業務量中，房貸已占30％；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業務。花旗銀行也于2006年開始介入房貸。

“進入2007年，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續，并未停止。

“除了投資機構，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當數量進入房地產市場，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。但大數還可以估算。據有關研究，熱錢大量涌入始自2003年，當年的數字，有說380億美元，有說750億美元；2004年有說600億美元，有說700億美元，有說800億美元，發改委估算是1千億美元，最高的估算是1132億美元；2005年，看到的數據是400億美元；2006年上半年的數據，所見為232億美元。幾年下來累計，低的估算約1300億美元，高估算為2千至3千億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產。據建設部有關研究，2004年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。熱錢屬短期投機性質，很少進入實業，主要是買房賣房，大進大出。據有人研究，上海市2004年商品住宅銷售額2千億元，其中海外熱錢購買占33％（央行金融司的調查為23.2%），2005年一季度進一步達40％甚至更高。2006年下半年后，股市升溫，許多熱錢又從房市轉入股市。

“據國家外匯管理局2005年底發布，外資在中國房地產市場中的比重占15％。我理解，這里既包括正規的招商引資，也包括熱錢。”

外資2004年以后大量涌入購買中國城市中的商品房屋，這是有目共睹的事實。我們個人也聽到大量的實際例子，說明2002年到2005年上海住宅售價暴漲期間許多住宅是由境外資金購買的。不過，上述數據中仍有令人不敢相信之處：如果建設部估計的2004年海外熱錢投入中國房市的700億美元都在當年用于購買中國的商品房屋的話，則2004年僅外資購買商品房的金額就可以達到5600億元人民幣；而當年中國商品房的全部銷售金額不過約10376億元人民幣，比上一年只增加了約2400億元人民幣，外資似乎不太可能占這個銷售金額的一半多。

盡管如此，我們仍然可以相信，外資的大量涌入購買中國城市中的商品房，是2004年及其以后兩年中國商品房屋銷售總金額和商品房售價激增的一個重要原因。

對于許多中國東部的中心城市來說，非本市的外地資金是投機性購買住宅的一個主要資金來源，這種資金的涌入也是這些城市住宅售價上漲的主要原因之一。“溫州炒房團”炒買炒賣上海市的住宅，“山西煤老板”以大筆資金購入和囤積北京市的住宅，“熱錢”2007年在深圳投機買賣房地產，是這種非本市外地資金購買大城市住宅的典型例子。目前我們還沒有系統和全面的數據來說明，到底有多少非本市外地資金流入了國內的各大城市購買住宅，外地資金這樣涌入購買住宅又在多大程度上造成了全國各大城市住宅售價的上漲；但是根據種種跡象可以有把握地說，國內住宅售價在最近幾年中飛漲的各大城市都有極大數額的外地資金涌入購買住宅，外地資金涌入購買住宅是造成全國各大城市住宅售價急劇上漲的一個主要原因。正因為住宅售價暴漲在很大程度上是外地資金涌入購買住宅造成的，才使得2004年之后“上海本市的居民買不起上海的住宅”成了人們的普遍看法，最近兩年“北京本市的居民買不起北京的住宅”也成了人們普遍的看法。

而政府對購買本市住宅的外來資金的政策，當然取決于政府的政策服務于什么樣的目標。

政府的房地產業政策應當具有的目標

中國政府的某些機構甚至某些地方的政府本身，對政府的房地產業和住宅業政策應當具有什么樣的目標并沒有正確的認識。某些政府部門將“發展房地產業”這樣含糊的說法作為政府對房地產業和住宅業的政策目標，還有些人甚至竟把“將房地產業發展為一個盈利的支柱產業”作為政策目標，這就把政府的政策引上了歧途。前些年許多地方政府把其房地產業和住宅業政策的目標定為“為招商引資服務”，在這種思想指導下采取了放縱甚至鼓勵房地產包括住宅的售價上漲的態度，想以住宅的“漲價繁榮”來“招商引資”。政府機構和地方政府的這些錯誤的政策目標及其在這種目標指導下采取的政策措施，多多少少在一定程度上助長了最近幾年的住宅售價上漲風潮。

實際上，不管是中央政府還是地方政府，政府的經濟政策的基本出發點，都應當是為本國或本地區的居民提供盡可能大的福利。在這樣的基本出發點之下，各級政府的房地產業和住宅業政策的目標都應當是，使本國或本地區居民在能夠達到的收入和消費結構下享受到盡可能好的居住條件。在市場經濟環境下，這樣的政府房地產業和住宅業政策的目標就應當具體化為，使本國或本地區居民在能夠達到的收入和不造成資源配置扭曲的條件下，享受到代價盡可能低而又數量足夠的住宅。

這樣的房地產業和住宅業政策目標直接意味著，政府應當致力于在保證充足的供應的前提下，使在本國或本地工作的居民在居住上所花代價（居住費用）盡可能地低，特別是使本地城市的已有居民的居住費用盡可能低。這樣的使居民的居住代價盡可能低的政策目標，其中也就包含著在保證充足的供應的前提下使住宅的售價盡可能低的含義。這樣的政策目標與為了招商引資而使房價高漲的政策目標當然是完全對立的，與“將房地產業發展為盈利的支柱產業”的政策目標也在很大程度上是對立的，因為使房地產商的盈利最大化的住宅售價是一種高售價。

一國政府的房地產業和住宅業政策目標中，不必包括對外國人福利的考慮，因為任何國家的政府都不必對外國人的福利負責。相反地，在外國人的福利與本國公民的福利發生沖突時，至今為止的各國政府通常都是采取偏向保護本國公民福利的做法。基于這一點，一國政府的房地產業和住宅業政策目標中，更不必包括使外國資金所有者盈利的考慮。

與此相對應的是，一個地區特別是一個城市的政府的房地產業和住宅業政策目標中，不必包括對外地人福利的考慮，因為增進外地人的福利不是任何地區、任何城市的政府的責任。一般說來，在外地人的福利與本地居民的福利發生沖突時，地方或城市的政府有權利采取措施保護本地、本市居民的福利。基于這一點，特別地，任何地區、任何城市政府的房地產業和住宅業政策目標中，更不必包括使外地資金所有者盈利的考慮。

政府政策目標中不應包括使外地資金所有者盈利的考慮，這一點對房地產業和住宅業的政府政策有著特別重要的意義。外地的資金所有者可能單純因為預計一個城市的住宅售價會上漲而購買該市的住宅，這樣造成的住宅售價上漲使本市居民不能購買售價較低的住宅，從而造成了他們當前實在的福利上的損失。外地資金所有者認為該市房價會上漲的預期可能是錯誤的，那種情況下他們的投機性購買所造成的房價上漲就是暫時的，它僅僅造成住宅售價的不必要波動，這種波動不僅會損害被迫以暫時的高價購入住宅的該市居民，而且可能損害那些以暫時的高價投機性地購入該市住宅的外地資金所有者。即使外地資金所有者對該市住宅的購買僅僅限制在他們正確預計到了該市住宅未來的售價上漲的限度內，他們也以自己的這種購買而將未來該市住宅售價上漲的好處提前據為己有，而如果沒有非本市居民的這種提前的購買，未來住宅售價上漲的好處就可以全部保留在完全為居住的需要而買賣住宅的本市居民之內。這樣，外地的資金所有者投機性地購買本市的住宅就一定會對本市居民不利。這就使任何一個為本市居民著想的城市政府都有正當的理由制止外地的資金所有者投機性地購買本市住宅。

當然，理論上講，一個城市的政府有可能利用外地資金所有者投機性購買本市住宅所造成的本市住宅售價上漲，使其為改善本市居民的居住條件服務。其方法只能是：將向外地資金所有者出售本市住宅所獲得的漲價收益用來補貼本市居民，使其獲得比原來能夠得到的更好而廉價的住宅。但是，要能夠這樣利用外地資金對本市住宅的購買，政府就必須能將本市住宅售價上漲的絕大多數好處收到自己的財政收入中。而要作到這一點，又必須或者是僅僅由政府的國有企業向外地人出售本市住宅，或者是政府以某種稅收的方式將出售住宅者由住宅售價上漲所獲得的全部好處都收走。這后一種政府收走住宅售價上漲好處的方法，也可以采取政府出售土地的價格上漲的方式。而所有這些做法，有的是在私人或私營企業可以出售住宅的市場經濟條件下無法采取的，有的是在這種環境下起不了多大作用的。就是政府壟斷了建筑用地的出售，它拍賣土地價格的上漲也無法完全與住宅售價的上漲一致，因而不可能收取由住宅售價上漲所增加的大部分收益為本市居民服務。

基于同樣的理由，任何一個為本國居民著想的政府都更有正當的理由制止外國的資金所有者投機性地購買本國住宅。據我們所知，加拿大的溫哥華等城市就對非本市居民特別是外國人購買本市住宅有許多特殊的政策，其作用就是限制外國人、外地人對本市住宅的購買。澳大利亞政府為了限制外國人購買本國住宅，更是明確規定：

1.不允許外國人買別墅，只允許外國人買公寓。但是一個由公寓構成的樓盤，本國居民購買的必須超過51%，外國人購買的不許超過49%。澳大利亞由于幅員遼闊，除少數的大城市中心區以外的城市地區的絕大部分住宅都可以視為“別墅”。不準外國人購買別墅，就等于絕大部分的住宅不準外國人購買。

2.在外國人名下的住宅出售時，出售者必須將住宅交易凈收益的48％作為稅收繳給政府，而本國居民則只需要將其名下的第二套住宅出售交易凈收益的48％作為稅收繳給政府，本國居民名下的第一套住宅出售的交易凈收益可以享受免繳此項稅收的優惠。

由于澳大利亞等國的政府采取了這種嚴格限制外國人購買本國住宅的政策，這些國家的人口雖然很少，卻能夠免于相對巨大的外國資金購買本國住宅的沖擊，使本國的住宅售價能夠保持相當的穩定。

從本國城市居民的立場看，與澳大利亞等國相比，中國目前住宅市場的情況要惡劣得多。2007年底中國城市住宅的出售價格已經高到普通居民承受不起的程度，而這種售價還在非理性地上升。這樣高的城市住宅售價和升幅，可以由理性經濟行為加以解釋的理由只能是：近年來中國一方面人均收入急劇上升，另一方面國內收入分配與財富分配的差距加大，這些都使城市中心區的房地產購買需求增大，住宅售價隨之上升。而外國和外地資金所造成的需求更是加劇了城市住宅售價的上漲。

抑制外來資金對本地房地產的需求

基于上述原因，各級政府都應當盡量制止外國資金和外地資金進入自己管轄的城市購買住宅。

不在本城市工作、非本城市常住居民的人在本城市購買住宅，一般都會與本城市的常住居民爭奪極其有限的住宅資源，并且可能造成本城市住宅售價的上漲。前邊的分析也指明，外資大規模進入購買中國內地的房地產，是中國最近幾年各大城市住宅售價暴漲的主要原因之一，外地資金投機性地購買住宅也是中國最近幾年各中心城市住宅售價暴漲的主要原因之一。而這種投機性的購買住宅給本市居民造成了實在的福利上的損失。

基于以上考慮，中國政府應當立即頒布法令，根本禁止外資企業在中國購置任何房地產的物權、不準外資企業購買中國任何土地的所有權或使用權，不準非中國公民又不常住中國的任何外籍人員購買中國的任何房地產物權和住宅。特別是在目前的情況下，中國由于過多的外商直接投資造成外匯儲備過多，需要立即停止外商直接投資的流入，作為這種政策的一個方面，更應當立即禁止外資企業和外國人對中國的住宅和房地產的購買。

對于單個的地區和城市來說，不在本地的城市工作、非本城市常住居民的人在本城市購買住宅，是投機性購買住宅造成本地城市住宅售價上漲的一個最主要途徑。為了保護本地城市居民的利益，防止住宅銷售中的泡沫，有必要抑制投機性的買房，盡量減少對本市住宅的投機性需求。為此不僅應當嚴格禁止外資和外國人購買住宅，而且應當嚴格控制不在本城市居住的人購買住宅。各城市都不應當再出現那種奇怪的現象：根本不在本市居住的富翁將成片的住宅買下而閑置不用、不讓人居住。

為了保護本地城市居民在購買住宅方面的利益，各地和各城市的政府應當取消對在本地的所謂“投資”性（實際是投機性）購買住宅的一切優惠，包括“投資買房可以獲得北京市戶口”之類的“優惠政策”；中央政府應當允許各地、各城市的政府采取政策措施限制非本市居民購買本市住宅，鼓勵各地、各城市的政府為制止投機性的購買住宅而采取政策措施限制非本市居民購買本市住宅。各地、各城市的政府可以采取的這一類政策，應當可以包括不準金融機構向非本市居民提供在本市購買住宅用的貸款，甚至可以包括根本禁止非本市居民在本市購買住宅。

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