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房地產投機的惡果

左大培 · 2008-10-24 · 來源:烏有之鄉
房地產綁架了中國 收藏( 評論() 字體: / /

房地產投機的惡果


左大培

(作于2007年12月,重組于2008年10月)

投機需求造成的供給過剩

以巨額資金對中國東部大城市住宅所進行的投機性購買,在當時似乎極大地緩解了城市住宅的供給過剩,卻刺激了城市住宅供給的急劇增加,從而使未來城市住宅供大于求的狀況更加惡化。

由于住宅在很長時期中都不會發生變質和損壞,住宅的供給者為了獲得將來可能有的高售價收益,往往會將住宅的售價定在不均衡的高水平上,使完全自由買賣的住宅市場上住宅的售價不均衡地過高,造成住宅市場上總有大量待售住宅沒有賣出。這一點非常明顯地表現在2003年之前中國城市住宅的銷售市場上。1995年到2003年,全國商品住宅竣工的建筑面積都明顯大于當年商品房屋中住宅的銷售面積,2004年的住宅銷售面積仍然略小于商品住宅的竣工面積。

只是到了2005年和2006年,商品住宅的銷售面積才大于其竣工面積,2006年商品住宅的銷售面積甚至大于其竣工面積將近20%。這就是那幾年大規模地投機性購買住宅的后果。但是盡管如此,1995年到2006年商品住宅累計的竣工面積仍然比累計的銷售面積多2億多平方米。

而2007年中國商品房屋住宅竣工面積約47767萬平方米,銷售面積卻達到約69104萬平方米,這一年銷售大于竣工的數量就足夠消化過去商品住宅竣工面積多于銷售的累計數量。2007年中國商品住宅銷售金額達到約25324億元人民幣,占當年近25萬億元人民幣的中國GDP的10%還多。

2003年之后城市住宅售價的急劇上漲已經使2007年那樣的商品住宅銷售數量成為在長期中不可持續的。這里我們可以從另一個角度說明,為什么2007年那樣的商品住宅銷售金額在長期中不可持續。

按照人們通常的預計,正常的新住宅的使用年限為70年。據此,正常情況下一年銷售的住宅數量應當是全國最終穩定保有的住宅數量的七十分之一。如果在任何時點上,新銷售的住宅售價的總金額都由這種正常情況的住宅銷售決定,則一年中新銷售的住宅售價的總金額與當時居民的全部名義消費之比乘以70,也就等于全國居民最終穩定保有的全部住宅的總售價與居民的全部名義消費之比。

2007年全國商品房住宅的銷售金額占當年國內生產總值的約10.1%。由于缺乏相應的數據,現在還無法判斷正常年景下國內生產總值中有多大的部分被用于包括對住宅的消費在內的全部消費。不過可以斷定,國內生產總值中能夠被用于包括對住宅的消費在內的全部消費的部分不會超過80%,理由是稅收等肯定與個人消費無關的部分至少要占國內生產總值的20%。這樣,如果每年商品房住宅的銷售金額都占當年國內生產總值的約10.1%,每年商品房住宅的銷售金額與居民的全部名義消費之比就都在12.6%以上。

如果上述的住宅銷售與總消費之比一直維持不變,70年中積累起來的全部住宅總售價與居民的全部名義消費之比將會穩定在的水平上。這意味著全部住宅的總售價將會穩定地處于居民的全部名義消費近9倍的水平上。

但是從我們所作的分析中可以推知,在目前購買住宅的必要“首付”和貸款利率下,如果住宅售價高于家庭年收入的5倍,其自有資金只夠支付“首付”的家庭每期償還貸款的金額(“月供”)就必須超出其當期全部消費支出(收入)的三分之一;在目前的存款利率下,如果住宅售價高于家庭年收入的8倍,用自有資金購買住宅的人所節約的房租也必須超過其當期全部消費支出(收入)的三分之一。而在中國目前的情況下,大部分人都必須借入相當多的銀行貸款才能購買住宅,對于他們來說,高到每年全部名義消費近9倍的住宅售價使他們購買住宅后背負過重的還貸負擔,大多數人不會承擔這樣重的還貸負擔購買住宅。因此,在近幾年那種程度的房價上漲之下,象2007年那種住宅銷售與總消費之比的住宅購買行為是不可持續的。

2007年中國商品住宅銷售面積接近7億平方米,按這個速度銷售下去,70年中中國可以銷售480多億平方米的商品住宅,全國13億人平均每人約37平方米,明顯超過日本等發達國家的消費水平。這樣的銷售速度只有瘋子才能相信可以維持下去。

不過,2003年之后商品住宅銷售的越來越旺卻使城市商品住宅的建造規模不斷擴大。全國房地產開發企業(單位)新開工建造的住宅的面積,2002年及其以前從未超過4億平方米,2003年達到約43854萬平方米,2004年約為47949萬平方米,2005年約為55185萬平方米,2006年則為64404萬平方米;自2001年起,全國商品住宅每年施工的建筑面積就超過了6億平方米,2003年以后更從每年9億多平方米逐漸增加到2006年的15億多平方米。上述當年新開工住宅的面積幾乎與兩年后的住宅竣工面積相等;而如果將當前住宅的平均建造時間定為3年,則2006年施工的住宅建筑面積應當大約等于2007年和2008年每年竣工住宅面積的3倍。從這兩類數據推算,如果沒有需求萎縮造成的建筑業蕭條沖擊,2007年和2008年竣工的城市商品住宅的建筑面積都應當分別在5億到6億平方米的創記錄水平。

已經開工建造的住宅都應當處于已經完成開發的土地之上。而在這些正在建造的住宅之外,中國的房地產開發企業(單位)還已經囤積了大量的土地供以后開工建造住宅之用。

利用《中國統計年鑒2007》中的表“房地產開發企業(單位)土地開發及購置”,將其中“本年購置土地面積”欄和“本年完成開發土地面積”欄1997年至2006年的數字累計相加,可知在1997年到2006年的10年中,中國的房地產開發企業(單位)總共購置了土地約250689萬平方米,“完成開發”的土地面積為162530萬平方米。據此推算,僅1997年至2006年,房地產開發商們購置的土地中就有將近9億平方米沒有“完成開發”。上述的同一個表中還顯示,2006年,這些房地產開發企業(單位)還有“待開發土地”(應當是根本還沒有作開發的土地)約37524萬平方米,據此推算,房地產開發商們1997年至2006年購置的土地中2006年正在進行開發的約為5億平方米。

我們推算過,近年中國每平方米建筑用地上建造的商品房屋平均建筑面積約為2.8平方米,而統計數據顯示,近年竣工的商品房屋中將近六分之五的建筑面積為住宅。據此推算,在1997年至2006年房地產開發商們購置而沒有“完成開發”的那近9億平方米土地上,還可以建造出20億多平方米建筑面積的住宅,按2007年全國商品住宅的創記錄銷售速度(一年約7億平方米)計,還可以銷售大約3年。

這樣,目前房地產開發商們正在建造和購置了土地準備建造的住宅,可供按2007年全國商品住宅的創記錄銷售速度銷售4年多。這樣大的供給和供給潛力,卻很可能面臨今后嚴重萎縮的銷售市場,因為象2007年那樣的住宅購買行為是不能長期持續的。而如果住宅供給嚴重大于其購買需求的過剩狀況長期持續,就可能導致房地產市場上的泡沫破滅,投機購買住宅者由于看不到其住宅漲價的希望而拋出其住宅,造成各種住宅的售價急劇暴跌。

更嚴重的是,中國的房地產開發商們還囤積土地不作開發。一直有傳聞說,許多房地產開發商有囤積土地等待其漲價再轉售牟利的惡習,而2006年開發商手中那3.7億平方米根本沒開發的土地證明了這種傳言非虛。房地產開發商囤積不開發的土地不僅是一種純粹的資源浪費,而且增大了住宅市場上的供給潛力,加大了房地產泡沫破滅對整個經濟的破壞力。

實際上,目前中國的房地產開發商們已經囤積了過多的建筑用地,在投機性購買狂潮造成住宅建筑加速的情況下,大幅度增加土地供應和住宅供給是極其危險的做法,它可能加快房地產業泡沫破滅的過程,加重泡沫破滅對整個房地產業、金融和經濟的打擊。

投機性漲價造成的惡果


巨大的投機性購買住宅需求及其導致的住宅售價急劇上漲,會對整個經濟造成極大的危害。這種危害主要在于三個方面:

大規模地投機性購買住宅及其導致的住宅售價上漲所造成的最根本的危害,是導致了整個經濟中的資源配置扭曲。這種資源配置扭曲又表現在兩個方面。

第一個方面是,大規模地投機性購買導致的住宅售價暴漲并不能反映對住宅的真實居住需求,但是卻一般都導致了建造住宅的投資顯著增加,而這種住宅建造投資通常都是過度的投資,將社會的稀缺資源過多地引向住宅的建造,這本身就是一種嚴重的資源配置扭曲;

大規模地投機性購買住宅所造成的第二重資源配置扭曲在于:投機購買住宅者抬高了住宅售價,買走了已經建造好的那些給定的住宅,這實際上奪走了那些本來可以由為居住而購買住宅者購買的住宅,使他們不能獲得在沒有投機買房的情況下本來可以得到的正常的居住消費。這樣的資源配置扭曲在那些特別極端的投機性購買住宅情況下表現得極其清楚,這些特別極端的投機性住宅購買者不僅抬高了住宅的售價,而且既不在自己這樣買下的住宅中居住,也不將其出租,而是讓其空置不用只等售價上升后賣出,造成一邊是大量住宅閑置無人居住,另一邊是買不起住宅的人居住困難。那些由這種純粹的投機性住宅購買者買下而空置不住的住宅,就是這種投機性購買造成的資源配置扭曲的最清楚的證明。

大規模地投機性購買住宅及其導致的住宅售價暴漲所造成的最引人注目的、有時也是最嚴重的危害是,它引發了住宅市場和整個金融體系中的嚴重泡沫;這種泡沫必定會破滅,泡沫破滅時必定伴之以住宅售價的暴跌,這種住宅售價暴跌有可能將整個金融體系都帶入嚴重的危機,這是大規模的投機性購買及其導致的住宅售價上漲所造成的第三方面危害。

2001年美國經濟陷入衰退時,美國聯邦儲備委員會多次連續大幅度降低利息,導致了美國以住宅抵押貸款支持的對住宅的強勁購買需求和住宅價格的暴漲。2006年美國聯邦儲備委員會為抑制通貨膨脹而多次提高利率后,一部分借入貸款購買住宅者失去了償還貸款的能力,這又進一步導致住宅的購買需求下降、住宅的售價下跌,使整個美國和西方各國都陷入了由美國的“次級貸款”危機引發的金融危機和經濟下滑。到現在為止我們還沒有足夠的證據判斷,給這場危機作了準備的前些年美國住宅售價上漲,是不是、在多大程度上是由投機性的購買住宅需求造成的。但是,即使投機性的購買住宅需求對前些年的美國住宅售價上漲沒有起多大作用,美國的“次級貸款”危機也表明了,住宅售價的急劇上漲很可能對整個金融市場以致整個經濟帶來災難性的后果。

1997年東亞國家爆發金融危機之前,某些東亞國家也曾經出現過房地產業的泡沫,住宅售價被巨大的投機購買需求拉得奇高。具有這種房地產泡沫的國家無不在東亞金融危機中受到重創。

泰國是這方面的典型。在金融危機爆發前,泰國的房地產投機狂潮曾經急劇拉高了泰國的房地產包括住宅的售價,而房地產泡沫的破滅則成了泰國爆發金融危機的導火索之一。1997年的東亞金融危機從泰國開始之后,泰國的金融體系陷入動蕩之中,房地產和住宅的價格又進一步暴跌。當時的新聞媒體上不時報道,房地產售價的暴跌導致泰國的一些在售價暴漲時貸款購買房地產者跳樓自殺。這場金融危機沉重地打擊了泰國的金融體系和泰國經濟,使泰國人至今說到這場金融危機時還談虎色變。危機前國際上普遍將泰國看成是一個出現了“經濟奇跡”并正在崛起的國家,而這場危機之后泰國就從“經濟上崛起的國家”的名單中消失了。正是房地產業中的投機狂潮和泡沫使泰國首先并且最重地受到東亞金融危機的打擊,葬送了泰國經濟的高速成長。

東亞金融危機爆發前,香港也被卷入了投機性購買房地產的狂潮之中。據港府編算的物業及租金指數顯示,1996年到1997年香港的住宅售價瘋狂上漲,1997年第三季度住宅價格升勢雖已趨緩,但仍較1996年底高39%,連中型住宅售價每平方英尺也達1萬港元以上。東亞金融危機爆發后,危機造成的恐慌使港元面臨貶值危險,為保衛港元又造成了短期拆借利率上升。在這種環境下銀行相繼提高樓宇按揭并收緊樓宇放款,使1997年11月樓宇買賣合約數較4月的高峰減少了40%,幾個月內樓宇價格下降了20%,香港房地產業從此陷入低迷,據估計最蕭條時住宅價格比東亞金融危機前的最高峰時下降了一半。而由于東亞金融危機前銀行貸款總額中房地產貸款所占比重超過了40%,房地產泡沫的破滅和售價下降也沉重打擊了香港的金融和銀行業。受房地產泡沫破滅和售價下降打擊最重的是那些在房價最高時借入貸款購買住宅的普通市民,他們中的許多人陷入了個人總資產小于欠銀行的債務的“負資產”境地,因而對政府產生了強烈的不滿情緒。

在過剩的流動性推動下,20世紀80年代日本出現了龐大的“泡沫經濟”,股票和房地產的價格上漲到了驚人的程度。1991年之后日本的銀行界收縮信貸,導致經濟泡沫破滅,日本的股票和房地產價格暴跌。在這個過程中,住宅和其它房產的售價都在泡沫膨脹時暴漲,而在泡沫破滅時暴跌。最清楚地表明房產價格的這種波動的是土地價格的波動,因為地價通常都是隨著地面上的房價的波動而波動的。

日本全國商業用地價格指數以2000年為100,則1985年3月為108.1,泡沫經濟高峰時的1990年3月為175.4,泡沫經濟破滅后下降到1995年3月的152.8,此后更逐漸下降,一直降到2006年9月的56.4;日本全國住宅用地價格指數以2000年為100,1985年3月為83.5,泡沫經濟高峰時的1990年3月為114.9,泡沫經濟破滅后下降到1995年3月的111.8,此后更逐漸下降,一直降到2006年9月的73.5(資料來源:日本不動產研究所網站,轉引自宋勃、高波:《房價與地價關系的國際比較及其引申》,載于《改革》2007年第2期)。由于前邊指出的房地產業的不均衡性質,只有在地面上的建筑物的售價顯著而且長期持續地下降之后,已經上漲了很長時間并形成了上漲習慣的地價才可能停止上漲而開始下降。因此,在日本的地價開始下降但下降并不顯著的1991年到1995年期間,日本的商業用建筑和住宅的售價都必定經歷了顯著而且長期持續的下降。

日本房地產業泡沫的破滅和房地產包括住宅售價的下降都沉重地打擊了日本的金融業和銀行系統,給日本的銀行系統增加了許多不良資產。房地產泡沫的破滅和銀行系統受到重創,是日本經濟20世紀90年代長期蕭條的主要原因之一。

這些金融和房地產泡沫破滅的經驗事實顯露出一些共同的規律,這些規律說明了投機性的購買房地產如何最終導致了打擊整個金融體系和經濟的危機:

住宅的“適當”售價本來取決于由居住需要決定的住宅需求,而投機性的購買住宅僅僅是因為預期住宅售價會上漲,它會使住宅的售價上漲到遠遠高于居住需要允許的程度;但是,這樣的投機性購買也造成了住宅售價的高度不穩定。

一旦由于某種原因住宅售價不再能上漲(這種原因往往來自于不再有足夠的流動性資金支持),出于投機動機購買住宅的人就會感到持有其購買的住宅沒有任何好處(因為他們購買住宅本來就不是為了居住,甚至也不是為了出租,而僅僅是為了等其漲價后再賣出去),他們將自己已經購買的住宅大批出售,就會造成住宅售價的下跌。加劇這種住宅售價下跌的一個因素是,住宅售價由于投機性購買而上升時住宅的建造通常會增加,這種“多余的”供給會加重住宅市場供大于求的程度,造成售價下降的更大壓力。

另一方面,如果在投機購買造成住宅售價上漲時購買住宅的人是靠從銀行貸款來獲得資金的,則泡沫破滅造成住宅售價下降之后,向購買住宅的人借出資金的人和金融機構都會受到嚴重的損失。住宅售價的下降可能使借入資金購買住宅的人無法償還貸款;更重要的是,即使借出的資金是以購買的住宅作抵押的,債權人在住宅售價下降后也不可能靠收回作抵押用的住宅而全部收回其貸出的資金,從而必將遭受不能收回其借出的資金的損失。這種損失大到一定程度,就會造成整個金融體系和經濟的危機。

以上的分析和經驗的事實都說明,從長遠說來,投機性的購買所造成的住宅售價上漲是最有害的,它不僅造成了資源配置的扭曲,損害了真正需要住宅的當地居民的利益,而且可能在以后造成住宅售價的暴跌和金融體系的危機。政府對房地產業的調控政策的首要目標,就應當是防止對住宅的大規模投機性購買及其造成的住宅售價的劇烈波動。


投機性漲價產生的成因


——2002年之后將銀行存貸款的低利率不適當地保持了過長的時間,這種低利率成了最近一輪住宅售價上漲的初始動力。低利率之所以會提高房價,是因為它增大了對現有住房的需求;它之所以增大對現有住房的需求,又是由于它降低了購房的機會成本:利率低可能會使有積蓄的人減少儲蓄,增加對住房的消費;我們的分析還證明,利率低增大了有積蓄者不租房而購買住宅居住的動力,降低了使用未來收入還貸者的購房成本,使買房出租變得相對有利可圖,甚至會鼓勵人們借款買房出租以牟利;

——低利率造成的前期住宅售價上漲和房地產商關于住宅漲價的宣傳造成了住宅售價會進一步上漲的強烈預期,由此而形成的投機性購買住宅的浪潮是2004年之后住宅售價繼續上漲的主要原因。這種純粹由投機因素引起的住宅售價上漲,是一種地地道道的房地產泡沫,這種泡沫可能使房地產售價暫時過高,而以后這個泡沫必定會破滅,造成房地產價格的暴跌。

我們的分析說明,房地產泡沫的形成不僅是由于有房地產售價上升的強烈預期,而且也是由于有足夠的流動性資金進行投機買賣來支持。目前中國有支撐經濟泡沫的足夠資金,它主要有兩個來源:最根本的來源是目前中國的流動性過剩,這種嚴重過剩的流動性使中國的房地產市場和股票市場都出現了泡沫;支撐住宅市場泡沫的另一個資金來源是購買房地產的外資的流入,而對國內的單個城市來說還有購買住宅的外地資金的流入。

——房地產業有其特有的供求持續不均衡的可能性,這種可能性使房地產開發商在住宅售價上漲的預期支配下盲目地極度擴大住宅建造和土地的購置,而這樣過度擴大的供給在住宅市場泡沫破滅后將對房地產業甚至整個經濟帶來許多難以解決的問題。

我們的研究所得出的一個最主要的結論是:由于投機性的購買已經成為潮流,整個中國的房地產業特別是住宅業中可能形成一個住宅售價的巨大泡沫,這種泡沫可能使房地產價格暫時過高,并由此造成其售價以后暴跌,引發整個社會金融體系的振蕩和危機,造成對整個國民經濟的嚴重打擊。抑制和防止住宅售價的泡沫性上漲,應當是政府調控住宅市場和住宅售價方面的首要任務。


打擊地產商的投機行為

為了抑制和防止住宅售價的泡沫性上漲,政府應當以行政的和經濟的雙重手段強制房地產開發商盡快建造和出售住宅,以避免資源的浪費并促使住宅售價下降。

我們的分析已經說明,房地產和住宅的特殊性質使房地產商可以將建筑住宅的用地長期閑置、將建好的住宅長期擱置而不售出以等待未來的高價,這本身就會抬高房地產和住宅的售價。土地的閑置和建好住宅不出售又都是最明顯的資源浪費。目前有大量的報道指責房地產商們在囤積土地,我們所作的分析也證明這種現象確實存在;我們的分析還說明了,房地產開發商在住宅售價上漲的預期支配下盲目地極度擴大住宅建造和土地的購置,而這樣過度擴大的供給在住宅市場泡沫破滅后將對房地產業甚至整個經濟帶來許多難以解決的問題。

房地產商囤積土地、擱置建好的住宅拒不出售,都會使房地產和住宅的售價居高不下,在住宅售價急劇上漲的環境下,這會進一步加劇住宅售價的上漲。已經有一些城市的政府收回了房地產開發商囤積而不作開發的土地,這些行政措施有一定積極作用,但是它對囤積土地和住宅拒不出售的房地產開發商所施加的壓力還遠遠不夠。為了形成足夠的壓力迫使房地產開發商不敢囤積土地和住宅拒不出售,應當對他們施加征稅的經濟壓力。

施加這種經濟壓力的簡便易行的方法是:按照房地產開發和住宅建筑的周期,自房地產開發企業購入住宅建筑用地之后的第五年起,無論該企業是否已完成土地開發和住宅建造,都向該房地產開發企業征收住宅交易時須向政府繳納的一切稅費,如房地產交易稅、印花稅、契稅、大修理基金等。計算這些稅費的依據,是政府機構在土地轉讓前就已經與該開發商商定的住宅數量和售價。而且這項稅費的征收一年進行一次,直到房地產開發商將建好的住宅出售給了合法的住宅購買者為止。在住宅出售給合法的住宅購買者時,由房地產開發商與住宅購買者協商當年繳納的此項稅費在雙方之間的分擔;但是房地產開發商不得將此前各年中繳納的上述稅費轉嫁給住宅購買者。這樣對沒有最終建成并售出的住宅不斷征收稅費,就會造成的巨大的經濟壓力迫使房地產開發商盡快開發建造并銷售住宅。

此外,為了使房地產開發商提供的住宅具有合理的戶型結構,還可以考慮對不同戶型的住宅征收不同的稅率和費率。

除上述措施外,還應當注意實施某些輔助措施,它們也都有助于保證城市居民有足夠的代價低廉的住宅居住。其中的一個措施是:

政府應當正確地引導輿論,制止房地產開發商散布“房價將會上漲”輿論的各種行為,廣泛宣傳泡沫經濟破滅的歷史教訓,告知投資者投機買房的各種風險,消除廣大群眾中存在的“房價只會漲不會降”的心態;特別是對房地產開發商的那些查有實據的有意制造“住宅售價必定上漲”輿論的行為,應當制定相應的法律并依法給予嚴懲。

其所以應當如此,是因為房地產開發商最近幾年無孔不入地宣傳“住宅價格以后會上漲”,這是造成住宅售價上漲預期的一大因素,而正是這種住宅售價上漲的預期引發了投機購買住宅的狂潮,造成前幾年國內各大中心城市住宅售價的非理性上漲,引發了中國的經濟泡沫。

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