本文已發表于《山東社會科學》2008年第9期。由于轉載上的技術原因，文中原有的表格已全部被刪去。

                                                  左大培    2008.9.12

                     最近幾年中國大城市住宅售價上漲原因分析

                                                        左大培[1]

           （中國社會科學院經濟研究所，北京，100836）

                                          （2008年7月）

摘要：2004年之后中國大城市住宅售價的急劇上升，幾乎不能歸咎于供給方面的任何因素；就可能造成住宅售價上漲的那些需求方面的因素來說，單純由居住的需要引起的影響住宅購買需求的因素對近幾年住宅價格上漲起的作用也不大；造成近幾年住宅售價急劇上漲的一個主要原因是，出于投機動機而急劇增加的購買住宅的需求和出于同樣的投機動機而由供給方抬高價格。

       關鍵詞：住宅銷售價格；城市住宅的供給；由居住需要引起的對住宅的需求；對住宅的投機需求；供求不均衡

從2003年開始，中國的房地產業進入了一輪新的高漲，住宅平均銷售價格上漲的速度迅速加快。2004年和2005年住宅平均銷售價格每年的上漲率都超過10％，2004年的上漲率甚至達到了18.7%，2006年的上漲率仍然超過6％。這也就是導致城市居民怨聲載道的新一輪“房價上漲”。正是在這一輪房價上漲中，廣大城市居民將“房子貴得住不起”與高昂的醫療費用和教育費用并列，稱為“新時代的三座大山”。本文概況了北京市石景山區發展和改革委員會與中國社會科學院經濟研究所聯合完成的“北京市房地產業調控對策研究”課題的研究成果，試圖對這一輪房價上漲的原因作出解釋。

                     一、城市住宅售價上漲的情況及對其進行解釋的框架

       下面的表1和表2中的數據都來自國家統計局公布的統計資料。由這些數據可見，從1998年到2002年，中國的住宅銷售價格上漲得都不快，沒有一年上漲的速度超過5％，1999年更是幾乎根本沒有上漲。只是在2003年中國住宅銷售價格上漲的速度才超過了5％。但是在2003年之后，中國住宅銷售價格上漲的速度迅速加快。不過，根據表1和表2中不同的統計指標計算出的城市住宅價格上漲率差別很大。根據表2中的“住宅銷售價格指數”計算，2006年中國住宅的價格比2002年只上漲了33.4%；而根據表1，中國商品房屋中住宅的每平方米平均銷售價格2006年比2002年上升了約49.1%。而根據我們自己直接的觀察和測算，目前公布的有關住宅價格的統計數字至少還是低估了大城市中心地帶住宅價格的上漲程度。

本文以下對最近幾年中國城市住宅售價上漲的解釋從這樣一個基本事實出發：自20世紀90年代末之后，中國的絕大部分商品住宅的售價都不受政府法律和規定的控制，住宅售價上升的原因絕不可能是由于政府提高了其規定的住宅售價。因此，本文以下解釋最近幾年中國城市住宅售價上漲的分析框架是，住宅市場上的供求關系的變化如何造成了住宅售價的上漲。

       象任何自由交易的市場一樣，在由市場上的供求關系決定住宅價格時，給定住宅的均衡價格和供求相等的住宅供給量—需求量，住宅供給的減少（增加）會導致住宅的均衡價格上升（下降），住宅需求的增加（減少）會導致住宅的均衡價格上升（下降）。

在減少住宅供給的因素中，建造和供給住宅的成本上升也會在給定的住宅均衡售價下減少住宅的供給。

給定住宅的均衡售價，住宅需求的上升可能來源于人們對居住的需要相對于其它消費品的需要增加，更可能來源于人們貨幣收入的增長絕對地增加了人們對居住的需求，還可能來源于單純的投機需求，這種投機需求將住宅視為一種可以用來作投機買賣獲利的金融資產，由于預期住宅價格上漲而先買入住宅以便將來高價賣出住宅套利。

由于住宅在很長時期中都不會發生變質和損壞，即使在完全自由買賣的住宅市場上，住宅的售價往往也是不均衡的過高價格，賣方預計房價未來會上漲還可能造成大量待售住宅沒有賣出而售價仍在上漲。

本文以下幾個部分將依據上述框架，分別從最近幾年中國城市住宅的供給、由居住需要引起的對住宅的需求、對住宅的投機需求和供求不均衡幾個方面，尋找解釋最近幾年中國城市住宅售價上漲的原因。

                                   二、城市住宅的供給

       除了房地產開發商可能利用其某種程度的壟斷而抬高住宅售價這一個因素外，沒有理由說近年中國城市中住宅價格的上漲是由供給因素造成的。

城市住宅的供給歸根結底是現有城市住宅的存量，它是城市住宅供給最大可能的限度。《中國統計年鑒2007》中的“人民生活”部分根據建設部提供的數據顯示，2005年中國城市人均住宅建筑面積26.1平方米。此外，該年鑒中的數據還表明，2006年中國農村人均住房面積為30.7平方米。但是該年鑒中所提供的這一城市人均住宅建筑面積，似乎與該年鑒中提供的其它數據不相吻合。根據該年鑒中提供的其它數據似乎可以推算出，2006年末中國全國城市人均住宅建筑面積僅僅約為19.6平方米。我們無法解釋為什么會有這樣的差別，較詳細的討論可見“北京市房地產業調控對策研究”課題的研究報告。

可以與這些數據相比較的一個參照標準是，20世紀80年代末聯邦德國平均每人的住房面積為34平方米，而當時的聯邦德國已經是幾乎每家都有私人小汽車的世界最發達國家之一。這個參照標準意味著，如果中國各種物品的供給和消費相互之間都保持合理的比例，則當中國的人均住宅面積達到34平方米時，中國應當已經成為一個發達國家。這是一個中國人還需要奮斗幾十年才能達到的目標。以下我們還會使用德國的這個參照標準來討論中國城市住宅的供給問題。

城市住宅供給情況的另一個標志是每年新增加的住宅數量。《中國統計年鑒2007》中的數據表明，自1999年以來，中國幾乎每年竣工的住宅建筑面積都在13億平方米以上，只有2004年竣工的住宅建筑面積少于13億平方米，為12.4億平方米。按這樣的建造速度，大約35年就可以為全中國平均每人建造出34平方米的住宅。由于現在中國的人均住房已經超過20平方米，按最近幾年的竣工速度建造下去，再有十幾年中國就可以達到人均住房建筑面積34平方米。

當然，這種計算的一個重大問題是，我們每年竣工的這大約13億平方米住宅中，一大半并不是城市中的住宅。表3中的城鎮竣工住宅建筑面積數據表明，自1999年以來，我國每年竣工的城鎮住宅的建筑面積穩定在5.4億平方米到6.6億平方米之間。這就意味著，每年竣工的約13億平方米住宅中的一半甚至更多是農村居民的住房。根據我們一般的印象，農村居民住房的質量和檔次一般要低于城市中建造的住宅，而且它們所在的位置大部分將來也是農村，城市化進程將來會將農民變為城市居民，這些位于農村的住宅就無法滿足未來居民的居住需要。

但是，即便我們考慮的是最不利的情況，即中國的全部13億居民都只能靠城鎮的竣工住宅滿足居住需要，再按房地產業界的慣例假定新竣工的住宅可以居住70年，則按每年竣工的城鎮住宅的建筑面積為5.4億平方米計算，70年竣工的城鎮住宅建筑面積為378億平方米，使13億人每人平均保有約29平方米的住宅建筑面積；而如果按每年竣工的城鎮住宅的建筑面積為6.6億平方米計算，70年竣工的城鎮住宅建筑面積就為462億平方米，13億人每人就可以平均保有約35.5平方米的住宅建筑面積，超過人均居住面積34平方米的發達國家水平。

由于我們目前的城鎮居民已經擁有人均住宅建筑面積20平方米以上，按現在每年竣工的城鎮住宅建筑面積建造下去，我們肯定會在遠遠小于70年的時間內達到人均城鎮住宅建筑面積34平方米的水平。此外，中國的居民也肯定不會全部變為城鎮居民，總會有一部分居民（估計至少10％）還會居住在農村。這個因素會使同樣的每年竣工城鎮住宅建筑面積下城鎮居民可以保有的住宅面積提高10％以上。

基于上述所有這些考慮可以判定，從一般的統計數據角度看，沒有理由認為最近幾年中國每年竣工的城鎮住宅的總建筑面積過小、住宅供給的總量過低。

當然，從動態變化的角度看，2003年和2004年竣工的城鎮住宅建筑面積曾經有過很小幅度的下降：竣工的城鎮住宅建筑面積2002年接近6億平方米，2003年下降為不到5.5億平方米，2004年只回升到不到5.7億平方米。而最近這一輪的房價上漲正是從2003年開始，在2004年就達到了上升速度的高峰。這似乎可以說是供給因素造成了住宅價格上升的證據。

不過在實際上，2003年和2004年竣工的城鎮住宅建筑面積低于2002年，并不能證明是供給因素造成了住宅價格上升。表4表明，正是在2002年到2004年期間，中國每年竣工的商品住宅的建筑面積是逐年增加的（自1995年以來，中國每年竣工的商品住宅的建筑面積一直在逐年增加），而能夠影響城市住宅的交易價格的，當然只能是用于出售的商品住宅的竣工數量。此外，比較表4與表5的數據還可以看到，在2003年和2004年兩年中，竣工的商品住宅的建筑面積都大于銷售的商品住宅的建筑面積。這都說明，并不是供給數量方面的因素造成了2003年和2004年的住宅價格上升。

當然，除了供給的數量以外，供給的物品的生產成本上升也可能導致該物品的價格上漲，這也是造成價格上漲的供給因素之一。但是對統計數據的簡單分析就可以表明，最近幾年城市住宅價格的上漲并不是由于供給住宅的成本上升造成的。

表1表明，中國商品住宅的每平方米平均銷售價格2002年為2092元，2006年則為3119元，2006年比2002年上升了約49.1%，增加了1027元。如果這一價格上漲是由于供給成本推動，則供給每平方米住宅的成本應當上升不小于1027元，或者至少應當上升的百分比不小于49.1%。

在《中國統計年鑒2007》中，建造每平方米房屋的平均成本（造價）就等于竣工房屋的“價值”除以其建筑面積。表4顯示，中國竣工的商品住宅的建筑面積2002年為28524.7萬平方米，2006年為45471.7萬平方米，而竣工的商品住宅的“價值”則2002年為3191億元，2006年為6717.2億元。據此推算，竣工商品住宅的每平方米造價2002年約為1119元，2006年則約為1477元，2006年比2002年上升了約32%，增加了358元。不僅每平方米建造成本的增加額低于每平方米銷售價格的增加額，甚至建造成本增加的百分比都明顯小于銷售價格上漲的百分比。到2006年，中國商品住宅每平方米的平均銷售價格高于竣工商品住宅每平方米建造成本1倍多，兩者相差1642元。在這樣的數據面前，沒有任何理由說，住宅售價的上漲是由供給成本推動的。

中國的房地產開發商卻強調說，政府拍賣建筑用地所收費用提高增加了商品住宅的機會成本，推高了商品住宅的銷售價格。他們這樣說，不僅是把住宅售價上漲的責任推給了建筑用地購置價格的上漲，而且是想借人民大眾反對提高房價而進一步獲得價格更低廉的建筑用地，以便自己獲得更多的暴利。而在實際上，不僅統計數據能夠表明，住宅售價的上漲不是由于建筑用地購置價格的上漲，而且，由于建筑用地購置價格是通過拍賣建筑用地的過程而上漲的，理論上說，這樣造成的建筑用地購置價格上漲是由于住宅售價上漲了，而不會造成住宅售價的上漲。

《中國統計年鑒2007》中的數據顯示，中國房地產開發企業（單位）的土地購置費用2002年為1445.8億元，2006年為3318億元，統計資料顯示，它們當年的購置土地面積2002年為31356.8萬平方米，2006年則為36573.6萬平方米。據此推算，房地產開發企業購入每平方米土地所付的費用2002年為461元，2006年上漲到907元，2006年比2002年上漲了約97％。但是，商品住宅每平方米建筑面積所分攤的土地購置費用的增加金額，仍然遠遠低于銷售價格的上漲。

《中國統計年鑒2007》中的數據顯示，自2002年以后，中國房地產開發企業（單位）每年“完成開發”的土地都為2億左右或2億多平方米，而按照房地產的開發建設周期，可以認為當年“完成開發”的土地上所建設的房屋面積應當等于4年后竣工的房屋建筑面積。2006年房地產開發企業（單位）竣工的商品房屋建筑面積約為55831萬平方米，將其與2002年“完成開發”的土地面積相比，可以推算出每平方米建筑用地上建造的商品房屋平均建筑面積約為2.8平方米。據此推算，商品住宅每平方米建筑面積所分攤的土地購置費用，對2002年購置的土地來說約為165元，對2006年購置的土地來說約為324元，2006年比2002年增加了不到200元。即使每平方米土地上平均只建成建筑面積為1平方米的住宅，商品住宅每平方米建筑面積所分攤的土地購置費用2006年比2002年也只增加（907－461＝）446元，就是加上這些年間住宅單位面積造價上升的358元，二者之和（804元）仍遠遠小于每平方米住宅銷售價格上漲的金額1027元。

更重要的是，在土地使用權拍賣的制度下，每平方米土地購置費用的上升根本就不可能推動住宅售價上升。從經濟學的角度看，土地使用權拍賣制度下確定的土地購置費用只能是地租決定的土地價格的一部分，而根據經濟學的常識，在競爭性的市場經濟中，地租和地價都只取決于對土地“服務”的需求，因此它們是一種真正的“剩余”，并不構成土地服務參與生產的產品的成本。從經濟學的角度看，越是在競爭性的市場經濟中，越不可能由于地租或地價的上升導致土地上的產品價格的上漲；相反地，地租的上升及其引起的地價的上升倒是由土地上的產品的需求增加及其價格上升引起的。

這樣的理論原理正好適用于土地拍賣制度下建筑用地的價格與住宅售價的關系上。在拍賣建筑用地時，任何在拍賣中競買以求獲得土地的開發商都必須根據自己估計的土地上建筑所能獲得的毛利來確定自己的出價，這種毛利沒有扣除建筑用土地所付的費用并取決于建筑物的售價。由于任何一塊特定的土地的位置和面積都是固定不變的，在一塊特定的土地上建造住宅出售后所獲的毛利就只能取決于對這塊土地上的住宅的需求，這種需求表現在這塊土地上出售的住宅售價與對這些住宅的需求量之間的關系上。在沒有政府強制干預的情況下，在一塊特定的土地上建造住宅出售后所獲的毛利取決于對這些住宅的需求，而這種毛利卻不可能決定對這些住宅的需求及其售價。

開發商之間對拍賣的土地的競爭可能導致他們獲得土地所必須付出的代價上升，但是任何開發商對拍賣的土地的出價都會有一個底線：在拍賣的土地上建造住宅出售后所獲的毛利，不能低于企業界公認的“正常利潤”與為買地所付出的代價之和。這是在土地拍賣制度下購置土地價格上升的最高限度。在這一限度內，每平方米土地購置費用的上升根本就不可能影響對任何一塊土地上的住宅的需求，也不可能造成住宅售價上升。而如果是開發商們預期的在拍賣的土地上建造住宅出售后所獲毛利上升導致了土地購置費用的上升，這只能或者來源于對拍賣的土地上建造的住宅的需求及其價格的上升，或者是由于開發商們錯誤地預期這種對住宅的需求和住宅售價會上升。在這些情況下，都是對拍賣的土地上建造的住宅的需求及其售價的上升造成了土地購置費用的上升，而不是相反的因果關系。

這種對因果關系的分析說明，城市住宅售價的上升不是由土地購置費用的上升造成的，相反地，倒是城市住宅售價的上升可以使土地拍賣制度下的土地購置費用上升。

       這樣，上述對各種因素的分析已經足以說明，城市住宅售價的上漲不是由通常說的那些供給因素引起的。

 三、由居住需要引起的對住宅的需求

       以下分析需求方面的因素對中國最近幾年城市住宅售價的影響。

如前所述，引起住宅售價變動的需求因素可以分成兩方面的需求：由居住需要引起的對住宅的需求和對住宅的投機需求。

在說明由居住需要引起的購買住宅的需求時，應當以同樣住宅的房租作為最基本的參照。這是因為，租房的需求能夠更真實地顯示由居住需要造成的對住宅的需求；但是滿足城市居民的居住需求的方式，既可以是需要住房者購買住宅，也可以是需要住房者租房居住。需要住房者是在綜合考慮了住宅售價、房租和存款貸款利率之后才在買房和租房之間作出選擇，有資金購買住宅者也要綜合考慮了這些因素才會決定購買住宅供出租之用。所有上述各因素結合在一起，決定了基于居住需要而形成的購買住宅的需求。

根據上邊所說的各方面條件，我們可以確定一個“買房剛好合算”的房價—房租比，實際的住宅售價如果高于這個“買房剛好合算”的房價—房租比規定的水平，單純為居住需要而購買住宅就不如租房居住合算，抬高住宅售價的就不僅僅是單純為居住需要而購買住宅的需求，也包含了為投機而購買住宅的需求。所謂“租房居住更合算”指的是，不購買住宅而將購買住宅需要的錢存入銀行，在該住宅能夠用于居住的時期內所獲得的利息和本金不僅足夠支付該住宅的全部房租，而且還可以有剩余。

我們在“北京市房地產業調控對策研究”課題的成果報告中，依據詳細的數學推導說明，如果居民全部使用其自有資金來購買住宅，在2007年底的居民儲蓄存款利率（3.87%）下，“買房剛好合算”的房價－房租比大約為 （這里使用的利率是年利率，相應使用的房租也應為年房租）；而對于那些除了由于購買住宅而節約的房租之外沒有其它儲蓄的居民，如果他根據中國目前的規定在購買住宅時僅僅以自有資金支付占房價20％的“首付”，其它的購房資金全部來自銀行的住房抵押貸款，則按2007年底規定的住房抵押貸款最長期限（30年）、住房抵押貸款利率（7.83%）和居民儲蓄存款利率（3.87%）計算，他買房剛好合算的房價—房租比約為 。

我們課題的研究成果表明，借入抵押貸款購買住宅者自有的資金占該住宅售價的比例越高，買房剛好合算的房價—房租比就越高；而居民全部使用其自有資金購買住宅時買房剛好合算的那個房價—房租比，在買房剛好合算的房價—房租比中是最高的。由此可知，在2007年底的利率結構和“首付”要求下，借入抵押貸款購買住宅剛好合算的房價—房租比分布于15倍到24倍之間。

此外，上述的這些買房剛好合算的房價—房租比也受利息率的決定性影響；一般說來，利率越高，買房剛好合算的房價—房租比就越低。在2002年2月21日到2004年10月29日之間，中國國內金融機構的法定存款利率和貸款利率都降到了1998－2006年期間的最低點。這大大提高了當時的購買住宅合算的房價－房租比。在那個期間，達到了最低點的利率應當是住宅售價急劇上升的一個主要原因。

由于我們沒有關于房租水平的系統統計資料，無法計算出相應的房價—房租比來全面地評價全國的住宅售價水平。但是我們卻有北京市的相應統計資料供計算和比較。根據有關北京市2006年的二居室住宅年平均租金、同年北京市住宅的每平方米平均銷售價格的統計資料，以及估計的二居室住宅的面積，可以推算出2006年北京市以年租金計的房價—房租比約為23.3倍，接近單純為居住需要購買住宅合算的房價的最高限度——全部以自有資金購買住宅時剛好合算的房價—房租比（略大于24倍）。而對于租房住時沒有“真正的儲蓄”并只能付得起“首付”而必須貸款買房的人來說，在這樣的房價—房租比下購買住宅肯定是不合算的。

統計部門測算的按月房租計算的北京市二居室住宅的房價租金比都在300以上，換算成按年房租計算的房價—房租比（略高于25）還略高于上邊計算的北京市二居室住宅的房價—房租比，已經高于單純為居住需要購買住宅合算的房價的任何一種最高限度。在現行的利息率下，按每月租金計算單純為居住需要購買住宅合算的房價租金比或“售租比”最高不會超過300，而有報道說，成都2007年8月住宅的“售租比”平均達317，北京2007年7月二手房的平均“售租比”301，都超過了單純為居住需要購買住宅合算的最高限度。

                            四、對住宅的投機需求

       到這里為止，本文的分析已經說明，最近幾年中國大城市住宅售價的急劇上升，幾乎不能歸咎于供給方面的任何因素；就可能造成住宅售價上漲的那些需求方面的因素來說，單純由居住的需要引起的影響住宅購買需求的因素對近幾年住宅價格上漲起的作用也不大，這表現在：只是在這一輪住宅售價上漲的初期（2002年到2004年），存貸款的低利率導致的住宅購買需求增加和價格上升可以說與住宅的居住需要有一定關系；到目前為止，在北京等東部的中心城市單純為居住需要而購買住宅已經不再合算。

       既然在政府對城市住宅很少有強制性控制的情況下，幾乎沒有什么供給方面的因素可以造成城市住宅售價普遍地迅速上升，單純由居住的需要引起的需求方面的因素對近幾年住宅價格上漲起的作用也不大，那么，造成近幾年住宅售價急劇上漲的主要原因就只能是，出于投機動機而急劇增加的購買住宅的需求和出于同樣的投機動機而由供給方抬高價格。可以說，目前國內中心城市住宅售價上漲得這樣高，特別是2004年中央銀行提高存貸款利息率之后房價還在迅速上漲，其原因主要是投機性地購買住宅的需求急劇增加。

       投機性的購買住宅需求是為了賺取住宅出售價格上漲之后的差價而購買住宅的需求。投機性的購買住宅需求既不同于為滿足自己居住的需要而購買住宅的需求，也不同于為將住宅出租以賺取房租的投資性購買住宅需求。投機性的購買住宅需求是預期其購買的住宅價格將上升而要購買住宅，目的就是等該住宅價格上升之后將其賣出以獲利。

       我們認為，2004年之后中國大中心城市住宅售價上升主要是受投機需求拉動，其主要理由是：本來就不小的每年城鎮住宅竣工面積和商品住宅竣工面積在2005年和2006年都達到了新的高峰，沒有任何供給方面的理由使住宅售價上升，而全國城市住宅的平均售價卻已經上升到單純為居住需要而借入貸款購買住宅不合算的高度，北京等東部的中心大城市住宅的平均售價更已經上升到單純為居住需要而購買住宅無論如何都肯定不合算的地步。能將房價拉高到如此程度的，只有那種由于預期房價會上漲而產生的瘋狂的投機需求。

       說投機性的購買住宅需求造成了最近兩年的國內的城市住宅價格上漲，其另一個有力的證據是：2006年城市住宅對居住需要來說的過高價格，是在2004年之后的兩年中全國城市住宅售價迅速并且不斷上漲的過程中形成的；表2的住宅銷售價格指數和住宅租賃價格指數的數據都顯示，2004年以后的幾年中住宅售價的上漲遠遠快于房租的上漲，而且最重要的是，住宅售價這樣相對于房租的快速上漲是在2004年以后存貸款利息率多次上升的同時發生的。我們課題研究報告中的數學分析說明，在存貸款利率上升的同時房價相對于房租上漲，這不可能是由于居住需要造成的需求拉動；在沒有特別的供給方面原因的情況下，這只可能是由于投機性購買住宅的需求的拉動。

一般大眾都感覺到、有關住宅銷售價格的統計數據也顯示出來的是，在2002年到2005年期間，上海住宅售價的上漲顯得特別突出，其速度遠遠高于國內的其它大城市；到了2005年之后，特別是到2006年之后，上海的住宅售價上漲速度明顯減緩了、甚至在某種程度上停止上漲了，北京、廣州、深圳等城市的住宅價格上漲速度卻明顯加快，并且快于上海。而這種住宅價格上漲速度加快的現象正在向全國的其它中心城市擴散。各地區住宅售價上漲的這種不同動態模式表明了本輪住宅價格上漲的一個特征：價格的上漲具有“各城市輪番漲價”的特點。我們認為，這種特點說明本輪住宅售價上漲的重要原因之一是大筆投機資金投機買賣住宅拉高了房價，這種投機資金在不同城市間流動以相機購入預期要漲價的住宅，就造成了各大城市住宅售價的輪番上漲。

       2004年以后國內城市住宅售價的上漲具有投機性的購買需求拉動的典型特征：價格上漲的同時銷售量顯著增加。任何物品的銷售量如果僅僅由對該物品本身的實際需求（如消費需求）決定，該物品的銷售量通常會與其價格反方向變動。但是，對一種物品的投機購買需求通常卻會拉動該物品的銷售量與價格同時急劇上升。2004年之后國內城市住宅的銷售就呈現出這樣一種投機購買需求拉動的反常現象。

       表5和表1顯示，我國商品房住宅的銷售面積2004年約為33820萬平方米，2005年就激增到約49588萬平方米，2005年比2004年增加了約15768萬平方米的銷售面積（此前每年增加的銷售面積最多不過6千多萬平方米），銷售面積增加了約47％；同時每平方米住宅的銷售價格則上升了約12.6%，上漲的百分比僅次于2004年的每平方米住宅銷售價格上升18.7%，而從1998年到2003年，中國每平方米住宅平均銷售價格每年上漲的速度幾乎都沒有超過5％。銷售面積和單位價格同時急劇上升，使2005年國內商品房住宅的銷售金額比上年增加了約69％，而1998年到2004年全國商品房住宅銷售金額每年的增長率都只為20－30％，2002年更是大約只有23％。

       2006年全國商品房住宅的銷售面積仍然比2005年增加了約5835萬平方米，增長速度約為11.8%，同時每平方米住宅的銷售價格則又上升了約6.2%，而商品房住宅的銷售金額則比上年增加了約18.7%，達到了1萬7千多億元人民幣的高峰，占當年國內生產總值的約8.2%。這一年住宅銷售金額的增長率已經比過去明顯放慢，但是仍然明顯高于名義國內生產總值當年增長約14.7%的增長速度。

       表2中的住宅租賃價格指數顯示，2005年和2006年全國住宅租金上漲的速度都明顯低于2％，就是2006年每平方米住宅銷售價格的比較小幅度的增長率也遠遠高于住宅租金的這一增長率。這說明，2005年和2006年的單位住宅出售價格上漲是真正的住宅售價相對于租金的相對價格上漲，這兩年住宅出售價格與銷售量的同時增加也是真正的相對價格和銷售數量同時上升。而且這樣的住宅銷售價格與銷售數量同時上升是發生在2004年10月、2006年4月和2006年8月三次提高了法定的銀行貸款甚至存款利率的背景下，這樣的背景下發生的住宅銷售價格與銷售數量同時上升不可能是由于本國居民居住需要的增加，而只能是由于巨大的投機性的購買住宅需求拉動。

       我們自己觀察到的以及近幾年新聞媒體報道的經驗事實，也證實了我們的上述觀點，說明最近兩年的國內城市住宅售價上漲在很大程度上是投機性的購買住宅需求造成的。國內的新聞報章廣泛報道過的所謂“溫州炒房團”， 新聞媒體和北京市居民紛紛議論的“山西煤老板”在北京購買住宅的行動，都是這種投機性購買住宅的典型。而2007年深圳住宅售價的暴漲，更被公認為狂熱地投機性購買住宅的結果。

以上的所有事實都說明，是投機性的購買住宅需求造成了最近兩年國內的城市住宅價格上漲。

       2004年以來，國內還有一些強有力的因素造成了住宅價格還將普遍上漲的強烈預期，而這種預期則必定會導致出現投機性的購買住宅需求。

在這些造成住宅售價上漲預期的因素中，首要的是2003年到2004年已經出現的城市住宅出售價格的快速上漲。特別是2004年全國商品房住宅每平方米的平均銷售價格上漲了18.7%，更是導致了“住宅售價還會上漲”的強烈預期。在2004年那樣劇烈的住宅售價上漲之后，普通人往往會預期價格還要繼續上漲，而最近這些年中國一般人的心理尤其如此。2003－2004年的住宅售價快速上漲造成了住宅價格將會進一步上漲的預期，這種預期導致了巨大的投機性購買住宅需求，其表現就是在2004年的房價急劇上漲之后，2005年商品房住宅的銷售價格和數量就同時激增，在每平方米住宅銷售價格上升約12.6%的同時商品房住宅的銷售金額增加了約69％。

造成住宅售價上漲預期的另一大因素，就是房地產開發商關于“住宅售價以后會上漲”的無孔不入的宣傳。自2003年以來，國內的報紙、電視臺等各種媒體上就充斥了房地產開發商的各種廣告性宣傳，而這些宣傳幾乎無一例外地在給人民大眾制造“住宅售價以后會上漲”的印象。這種由房地產開發商們所從事的宣傳攻勢，2004年以后也確實造成了一種“住宅售價會不斷上漲”的普遍預期。

       這種預期不僅造成了強勁的投機性購買住宅的需求，將城市住宅的售價拉高到了荒唐的地步，而且助長了房地產商們自己的“住宅售價還會上漲”的預期，使他們進一步抬高住宅的售價并盲目擴大城市住宅的供給。結果是造成了中國2008年初極度畸形的房地產市場：城市住宅的售價還在上漲，住宅的銷售量卻急劇萎縮，而新住宅的供給還在增加，結果是房地產市場出現了嚴重供大于求的不均衡。

                                                 五、結論

       本文的以上論述已經足以說明：最近幾年中國大城市住宅售價的急劇上升，幾乎不能歸咎于供給方面的任何因素；就可能造成住宅售價上漲的那些需求方面的因素來說，2004年以后單純由居住的需要引起的影響住宅購買需求的因素對近幾年住宅售價上漲起的作用也不大；造成2005年以來城市住宅售價急劇上漲的主要原因只能是，出于投機動機而急劇增加的購買住宅的需求和出于同樣的投機動機而由供給方抬高價格。

                                                 參 考 文 獻

       北京市石景山區發展和改革委員會、中國社會科學院經濟研究所：“北京市房地產業調控對策研究”課題研究成果報告

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