最近房價暴漲，北京的限購剛剛又加碼了，對暴漲城市的房地產(chǎn)調(diào)控又開始。中國樓市到底怎么了?某些專家一旦發(fā)生與自己預(yù)期不同、與自己利益取向不同，就謾罵不講邏輯了，本文為大家分析中國樓市分化的經(jīng)濟(jì)、社會等內(nèi)在邏輯......

　　中國的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，一旦發(fā)生與自己預(yù)期不同、與自己利益取向不同、自己想不清楚邏輯的事情，就習(xí)慣性的大罵泡沫和投機(jī)，而且與社會情緒吻合，就有一大群擁蹩，但實際上宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，必然有他背后的規(guī)律，不是簡單的泡沫和投機(jī)可以解釋的，現(xiàn)在這個現(xiàn)象又在房價暴漲的問題上涌現(xiàn)了，但這里是有特別的規(guī)律的，你看不到不等于沒有。把別人當(dāng)作傻瓜的，自己就是大傻瓜，這群號稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家的人總是如此，以后經(jīng)濟(jì)學(xué)家這個頭銜會臭街的。

　　限購的背后，其實是給全社會一個概念，就是去庫存已經(jīng)完成，沒有多于的庫存了才需要限購啊!這等于是告訴大家可以右側(cè)入場了!所以限購反而成為漲價的發(fā)令槍。限購解決不了房子的供需矛盾的，限購提高銀行首付等，背后就是使得剛需很多門檻的抬高，原來買得起變成買不起了，這導(dǎo)致的結(jié)果就是瘋牛變慢牛，房價漲價的趨勢不變時間周期加長，以前很快漲起來的，現(xiàn)在要漲更長的時間，而這樣的慢牛趨勢性的事情，對炒作的資金而言，反而是更容易把握的事情。現(xiàn)在大家都盼著房子降價，這個期盼的本身，就是你希望降價后買房，這樣的背景下怎么可能降價?更不可能崩盤。等到有一天大家都盼著房子漲價了，大家都有房子準(zhǔn)備升級了，

　　我們以前就分析了2016年是房地產(chǎn)調(diào)整見底的拐點，北上廣確實是提前見底了，但真的要全國平均，則很多地方依然壓力巨大，尤其是三四線城市，我們公開說房地產(chǎn)指數(shù)的，是70大中城市而已，現(xiàn)在是豪宅與鬼城齊飛的時代，我一直在說這一輪是住宅要出現(xiàn)奢侈品的一輪，也是中國內(nèi)地核心城市與香港接軌的一輪。但如果房價整體平均沒有漲，簡單的說是流動性過剩和泡沫就不準(zhǔn)確了，這里有深刻的機(jī)構(gòu)性變化的問題。

　　這結(jié)構(gòu)性就是中國的人口流動，已經(jīng)從進(jìn)入城市改變?yōu)檫M(jìn)入核心城市，進(jìn)入城市的門檻也從戶籍變成了住房，核心城市的人口流入需求依然旺盛，帶來的房價暴漲是報復(fù)性的。別說中介什么的推高房價，炒房團(tuán)套取資金我早就分析過，但現(xiàn)在的利差已經(jīng)大不如以前了。房屋成為進(jìn)入城市的門檻，為何深圳的10不到10平米的鴿子籠房屋可以10萬的高價，背后就是這個房子可以算作有了住宅，可以上戶口，同時也可以孩子上學(xué)，是帶有巨大的戶籍附加價值的。這個價值當(dāng)然房價可以有溢價了。

　　這里我們首先要看到限購的失效，限購的本身，就是宣傳這個限購的城市在樓市去庫存已經(jīng)完成，庫存沒有了，當(dāng)然要漲!而進(jìn)一步的是按照這個限購的條件，很多人已經(jīng)限制不住了。例如北京在2011年開始的限購，現(xiàn)在很多買不了房子的北漂們，已經(jīng)有了五年連續(xù)的社保，也就是他們現(xiàn)在可以買房了，剛需釋放很明顯。與此同時北上廣的房租增長也很快，與地方的房租差很大，北漂的父母愿意出售老家的房子給兒子交首付，這樣兒子就可以娶媳婦了，兒子在北京租房需要房租一萬多，但父母在老家租房只要房租一千多，相差萬元就可以繳納月供了，如此操作利益是非常明顯的，而且我們的去庫存政策，使得他們父母可以在二三線城市房子賣得出去，房子一賣，兒子北京買房的首付就有了，別說現(xiàn)在房子暴漲，這暴漲與2011年的高位相差并不多，而且利率大幅度下降以后，真正的月供還款甚至還有降低，北京的供地又有限，怎么能夠不暴漲?

　　另外的剛需在改善型的，主要是父母進(jìn)京了，在生二胎的背景下，需要大房子，或者老人需要在附近了，要給老人再買一套。這個時候?qū)σ呀?jīng)分配北京工作的當(dāng)年大學(xué)生，父母退休是可以投靠子女的，投靠的父母也取得了北京戶口，有了購房資格，這個時候你想要限購也是限不住的，更何況北京等開放了外國人購房，需求釋放是大量的，這不是投機(jī)而是剛需。還有就是產(chǎn)業(yè)退出資本，大量的實業(yè)老板選擇了退休，選則了到核心城市的養(yǎng)老，而他們的孩子在北上廣已經(jīng)從限購的2011年開始交社保5年，混在大城市，因此這些資金也是剛需涌入。這些剛需因素，對房屋漲價的貢獻(xiàn)率極大，而且是購買力極強(qiáng)的，房價漲了，你換房是不受影響的，而地方上的產(chǎn)業(yè)退出老板，收入也是本地居民收入可比的，房價收入比在這里非常蒼白。

　　這里還有香港衰落的影響，深圳是最先暴漲的，背后是深圳的經(jīng)濟(jì)超越香港，在超越的前后產(chǎn)生資產(chǎn)價格重估的此消彼長拐點效應(yīng)，香港的政治不穩(wěn)定加劇了資金的內(nèi)流，這是明顯的結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的。而更主要的機(jī)構(gòu)性變化在于世界富豪在華資產(chǎn)配置需求，中國的持續(xù)發(fā)展，世界的富豪都有在華配置資產(chǎn)的需要，這個需要就是在北上廣深這核心城市釋放的，他們的購買力，不是國內(nèi)居民可以比的。對此我們可以從另外的角度來看，越南、印度的核心城市核心地區(qū)的房價比北上廣要高，這個憑什么?我們的這輪上漲的背后，就是我們開放的外資購房，這個預(yù)期是很強(qiáng)烈的。

　　而對中國二線城市的暴漲，我們注意到也就是高鐵節(jié)點城市最為明顯，合肥、鄭州、廈門、武漢、杭州等漲得快的城市，都是高鐵交匯或者鐵路高速出行得到巨大改善，背后就是高鐵帶來的人流帶動作用，我們國家投資高鐵十萬億以上，這些投資都是要轉(zhuǎn)化到土地的價值上的，高鐵對于國際社會的帶動作用和經(jīng)濟(jì)價值在房地產(chǎn)上體現(xiàn)。而我們各個城市大修地鐵，地鐵的價值也是體現(xiàn)在土地上漲上，哪個房價暴漲的城市，不是大規(guī)模的投資了基建?我們對城市基礎(chǔ)設(shè)施投資了幾十萬億，如果土地不漲，不是等于說我們的這些投資沒有發(fā)揮效益嗎?

　　中國收入結(jié)構(gòu)性的變化對房價的分化影響也很大，從2011年到現(xiàn)在的五年，是中國普通人工資增長很快的五年，收入提高承擔(dān)力也大幅度的增加。這也是中國社會的結(jié)構(gòu)性變化，在核心大城市的工資與地方拉開的距離，現(xiàn)在很多地方工資發(fā)不出，工作不好找，但北京俺家保姆的工資一直在漲，而且找人不易，要5000元管吃住了，這比房價前期高點的2011年差不多翻倍了，而在核心城市，百萬年薪的人越來越多，這在其他城市也是不可想象的，收入差距的拉大，必然會體現(xiàn)在房屋價格的拉大上。

　　以后北上廣的房價也會出現(xiàn)分化而不是普漲，業(yè)內(nèi)已經(jīng)說當(dāng)面粉貴于面包只能做蛋糕，我們不要簡單的看新供土地價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊房價，以后開發(fā)出來的是豪宅，不與周邊比房價，而我們所說的暴漲，都是眼鏡盯住最高房價的，對很多細(xì)節(jié)選擇性的忽視了，比如北京還有永遠(yuǎn)的3萬以內(nèi)，對很多剛需三萬的房價是極限，結(jié)果就是越來越住的遠(yuǎn)，中間有一個夾心層，夾心的低價是因為富豪不去剛需買不起，反而不好漲。這里我們會看到說北上廣漲價的，都是豪宅最高價的漲，以后說暴跌的，更是剛需房被當(dāng)作豪宅買的看走眼的跌，這樣的結(jié)構(gòu)性行情，分化才是核心主題。

　　對于這樣結(jié)構(gòu)性的房價變化，本人認(rèn)為政策需要的不是只有堵，而是有疏有堵，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)北京以前有的外銷房這樣的政策，對外國人、各地富豪進(jìn)京購房等等這些富裕階層，可以按照外銷房，不限購隨便高價，給投資資金到合適的投資標(biāo)的上。這個房子給政府賺取應(yīng)得的收益，高收益補(bǔ)貼各種保障性住房，保障性住房的限制應(yīng)當(dāng)更多，價格應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步壓低，比如對保障住房上市，應(yīng)當(dāng)要求只能賣給有資格的人，而不是繳納3%的土地款隨便出售，在低收入住房有保障的基礎(chǔ)上，高房價帶來政府高收入對中國經(jīng)濟(jì)是有正向作用的。

　　中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在重要的這信心，能夠投資中國的房地產(chǎn)，是對中國經(jīng)濟(jì)有信心的表現(xiàn)。因為房地產(chǎn)投資周期長，投資是需要對中國整體未來經(jīng)濟(jì)有好的預(yù)期才可以的，能夠投資房地產(chǎn)而不是外匯，不是換匯外逃，本身不是壞事，這是中國競爭國家不愿意看到的。我們可以回顧一下歷史，美國當(dāng)年崛起的時候，房地產(chǎn)價格就是奇高的，當(dāng)年美國建設(shè)帝國大廈的時候，一個一百多平米的單元，造價就是折合白銀10萬兩，這是多么高的房地產(chǎn)價格?而且美國還是有房地產(chǎn)稅的!在這里西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家就選擇性失明了，中國當(dāng)代的崛起，房地產(chǎn)不光是房子，也是金融信用的來源，我們的貨幣衍生和貸款，背后都是房地產(chǎn)價值的支撐，我們要有整體的邏輯。

　　所以我們認(rèn)為中國的房價暴漲是結(jié)構(gòu)性的不是投機(jī)性的，是中國社會轉(zhuǎn)型調(diào)結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果，是中國住宅在核心城市出現(xiàn)奢侈品的結(jié)果，是中國全球配置資產(chǎn)剛需的結(jié)果，是高鐵和市政等大規(guī)模投資的價值轉(zhuǎn)化。因此我們要合理認(rèn)清其中的邏輯，做好自己的規(guī)劃。對這樣的結(jié)構(gòu)性漲跌，需要的是微觀政策的微調(diào)和適應(yīng)，把它歸為宏觀的流動性泛濫、泡沫、投機(jī)等，會適得其反。　　

　　本人2012年出版的著作，2010年就寫成宣傳了，被壓到2012年才出版，書中成功預(yù)測房地產(chǎn)2012致2016年的調(diào)整。對房地產(chǎn)的宏觀作用和經(jīng)濟(jì)邏輯，有系統(tǒng)性的分析。

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