房地產(chǎn)必將成為財(cái)富的墳?zāi)?/p>

作者：海嘯后的希望

      有人說(shuō):如果房?jī)r(jià)下跌,房地產(chǎn)中的錢就會(huì)跑出來(lái)，推高社會(huì)其它商品的價(jià)格。進(jìn)入房地產(chǎn)的錢真的還能出來(lái)嗎？

      1、開(kāi)發(fā)商賣出房屋獲得資金，前提是必須有人買開(kāi)發(fā)商的房子。開(kāi)發(fā)商賣房子的錢還必須支付土地、稅收、建筑開(kāi)發(fā)等費(fèi)用，開(kāi)放商最后得到的資金只是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)部分。而開(kāi)發(fā)商賺的錢當(dāng)然少于買房子人投入的資金。所以，當(dāng)開(kāi)發(fā)商回收資金的時(shí)候，將需要更多的資金進(jìn)去購(gòu)買房屋。

      2、如果一個(gè)人要賣出自己的房屋，必須要有人買這人的房屋。而且，買賣交易中還要包括稅收和其它費(fèi)用。所以，買房者的資金一定會(huì)大于賣房者得到的資金。

      上面的分析可以看出，不管是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人賣房者出售房屋，需要市場(chǎng)更多的資金買入。所以，不管房?jī)r(jià)上漲還是下跌，進(jìn)入房地產(chǎn)總的資金只能增加，絕不可能減少。當(dāng)然也不存在房地產(chǎn)的資金會(huì)跑出來(lái)的問(wèn)題了。

      但為什么有人會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)下跌會(huì)引起社會(huì)資金泛濫呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)不斷的把社會(huì)上多余的資金吸收進(jìn)去，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下跌或下跌預(yù)期，資金不敢繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)。社會(huì)上新增加的資金失去了最大的池子，只能在社會(huì)上到處亂竄。很多人就誤以為是房地產(chǎn)下跌造成的資金從房地產(chǎn)中逃出來(lái)的。實(shí)際是房地產(chǎn)對(duì)資金吸收能力減弱，社會(huì)上不斷新增加的貨幣找不到消化的地方，讓人產(chǎn)生房地產(chǎn)資金跑出來(lái)的錯(cuò)覺(jué)而已。

      現(xiàn)在，我再分析這些年究竟是哪些資金進(jìn)入了房地產(chǎn)：

      1、銀行通過(guò)房屋按揭貸款提供大量資金給買房者，同時(shí)提供大量資金給開(kāi)發(fā)商融資。銀行成為房地產(chǎn)最主要的資金來(lái)源，同時(shí)為供需雙發(fā)提供資金。而銀行存款資金中有很大部分是熱錢或外商投資的資金；

      2、由于投資房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)帶動(dòng)大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，大量增加用工需求，最后推高人工費(fèi)，加上其它因數(shù)造成投資環(huán)境不斷惡化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和炒作巨大利潤(rùn)和實(shí)體投資利潤(rùn)不斷下滑的對(duì)比下，大量的其它實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，很多人用實(shí)體資產(chǎn)做抵押貸款，用于房地產(chǎn)投資。實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)；

      3、由于通脹和通脹預(yù)期，人們迫于資產(chǎn)保值的本能，大量?jī)?chǔ)蓄資金被迫進(jìn)入房地產(chǎn)；

      4、大量的上市企業(yè)通過(guò)股市融資，資金直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)；

      5、社會(huì)閑置資金被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者借去投入房地產(chǎn)；

      以上分析可以看出，全社會(huì)各個(gè)行業(yè)的資金大量流進(jìn)房地產(chǎn)。很多企業(yè)利用實(shí)體企業(yè)抵押從銀行獲得貸款，資金曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。大量的商人縮小或放棄實(shí)體投資，資金大量轉(zhuǎn)移進(jìn)入房地產(chǎn)。老百姓儲(chǔ)蓄大量搬家進(jìn)入房地產(chǎn)。部分閑置資金也借給其他人或企業(yè)間接投入房地產(chǎn)。

      這些進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，部分進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，部分成為房屋的購(gòu)買力。這些進(jìn)入的資金即增加房地產(chǎn)的供應(yīng)，也同時(shí)增加房地產(chǎn)的需求。最后，讓房地產(chǎn)的規(guī)模越來(lái)越大，吸引的資金也越來(lái)越多。但，其它行業(yè)的資金和規(guī)模卻難以增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)萎縮。大量的人力、資源、資金都不斷的向房地產(chǎn)集中。而且房地產(chǎn)不斷推高人力成本和資源價(jià)格，讓其他行業(yè)發(fā)展被嚴(yán)重制約。

      高房?jī)r(jià)同時(shí)讓老百姓的可支配收入大大降低，嚴(yán)重削弱他們?cè)谏鐣?huì)其它方面的消費(fèi)，其它行業(yè)的需求必將不斷萎縮。而大量的房貸按揭造成的承重月供，將在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，削弱老百姓的消費(fèi)能力。這將和提高內(nèi)需的目標(biāo)背道而馳。

      房地產(chǎn)形成了類似于宇宙中的黑洞，不斷的把社會(huì)的資金、資源、人力不斷的吸引進(jìn)去，而且現(xiàn)在呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。當(dāng)有一天出現(xiàn)整個(gè)社會(huì)資金都無(wú)法供養(yǎng)這個(gè)黑洞的時(shí)候。就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)血液被吸收殆盡的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)必將出現(xiàn)嚴(yán)重紊亂。同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)資金缺乏而大跌。市場(chǎng)中所有持有土地或房產(chǎn)者必將面臨巨額虧損，并造成系列連鎖反應(yīng)。

      可能有人會(huì)問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題，怎么所有的人都虧損了。錢究竟去了哪里呢？要搞清這個(gè)問(wèn)題，就要分析房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈和其中的利益分配。

      大家先看看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最近幾年的幾個(gè)變化：

      1、2003年至今，中國(guó)的房?jī)r(jià)最少上漲200%以上；

      2、2003年至今，土地拍賣的價(jià)格最少上漲300%以上，拍賣土地收入已經(jīng)占地方財(cái)政40%左右；

      3、2003年至今，中國(guó)的鋼鐵和水泥產(chǎn)能最少翻番，價(jià)格上漲超過(guò)40%；

      4、2003年至今，中國(guó)進(jìn)口世界鐵礦石占全世界的比例超過(guò)50%，國(guó)際鐵礦石價(jià)格上漲接近300%；

      5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)讓很多開(kāi)發(fā)商自己都不好意思；

      6、很多以前炒房出售的人獲利巨大，部分人已經(jīng)移民或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國(guó)外，個(gè)別人甚至已經(jīng)成為國(guó)際炒房者；

      7、國(guó)際資本在2008年以前就大規(guī)模拋售中國(guó)的房地產(chǎn)，很多國(guó)際資本獲利在100%以上。國(guó)際資本通過(guò)股市盈利更加豐厚；

      8、熱錢從2005年開(kāi)始就大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)，并進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，其中很多已經(jīng)拋售并獲利；

      9、現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)大量借入高利率，國(guó)際資本也大量給房地產(chǎn)企業(yè)借出高利率貸款；

     10、中國(guó)絕大部分新增巨富的主要財(cái)富來(lái)自于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)；

      以上可以看出

      1、炒房或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)獲利出局的人，已經(jīng)賺走了真金白銀了。

      2、中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓世界資源和能源出售者獲利非凡；

      3、中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓鋼鐵、水泥行業(yè)利潤(rùn)增加，規(guī)模越來(lái)越大。

      4、地方政府通過(guò)出售土地，已經(jīng)分走了房地產(chǎn)中最大的利潤(rùn)；

      5、房地產(chǎn)帶動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也增加了政府的稅收；

      6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起勞動(dòng)力緊缺，造成人工費(fèi)的上漲，讓農(nóng)民工和城市低端勞動(dòng)者也獲利不少；

      7、國(guó)際資本和熱錢通過(guò)拋售房地產(chǎn)已經(jīng)獲得巨大利益；

      8、很多人已經(jīng)從房?jī)r(jià)的高漲中獲得巨大的財(cái)富；

      所有這些人和機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過(guò)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)賺走了真金白銀，那些源源不斷投入的資金已經(jīng)大部分成為了別人的收入或利潤(rùn)，部分資金用于購(gòu)買資源。

      雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)非常可觀，但是，由于絕大部分開(kāi)發(fā)商把利潤(rùn)重新用于購(gòu)買土地，甚至還大量舉債。一旦房?jī)r(jià)和土地價(jià)格大幅下跌，他們的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠彌補(bǔ)土地和房屋價(jià)格的下跌，必將出現(xiàn)巨額虧損。所以我在很多文章中呼吁企業(yè)趕快離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)。

      如果房?jī)r(jià)是合理的，所有參與房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)利潤(rùn)都是合理的（社會(huì)平均利潤(rùn)）。就不會(huì)出現(xiàn)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，就不會(huì)造成房地產(chǎn)的過(guò)剩。那么房?jī)r(jià)將來(lái)就難以出現(xiàn)大幅下降，房屋就不存在嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫。也就不存在資產(chǎn)價(jià)格的大幅縮水。

      但是，從現(xiàn)在政府對(duì)土地拍賣的熱情和對(duì)房地產(chǎn)的曖昧態(tài)度，社會(huì)各行各業(yè)的資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)資源和人工價(jià)格的飛漲可以看出。房地產(chǎn)的很多環(huán)節(jié)利潤(rùn)非常驚人。而這種利潤(rùn)會(huì)不斷的增加房地產(chǎn)投資和投機(jī)，必定會(huì)造成房地產(chǎn)供應(yīng)的大量增加，必然造成房屋大量被投機(jī)儲(chǔ)存，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地囤積和房屋的惜售。必將嚴(yán)重扭曲土地和房屋的實(shí)際供求關(guān)系，造成虛假的土地和房屋供不應(yīng)求。當(dāng)在這種扭曲的供求關(guān)系下，土地和房屋供應(yīng)也達(dá)到基本平衡的時(shí)候，實(shí)際上，土地和房屋已經(jīng)在這種價(jià)位下出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求。當(dāng)房屋和土地價(jià)格由于社會(huì)資金耗盡或供過(guò)于求出現(xiàn)下跌和下跌預(yù)期的時(shí)候，所有的土地和房屋的儲(chǔ)備將大量被釋放，這種釋放將大大增加市場(chǎng)的供應(yīng)。讓市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求。而房?jī)r(jià)和土地的下跌和下跌預(yù)期，必定會(huì)讓購(gòu)買者進(jìn)入長(zhǎng)期的觀望狀態(tài)。這樣就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)供應(yīng)的增加和需求的下滑，讓供過(guò)于求更加嚴(yán)重，房?jī)r(jià)和土地下滑也就更加嚴(yán)重。

      當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)一定幅度，很多按揭房屋將被迫進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)，很多人將主動(dòng)斷供。而這些斷供的房屋最后也會(huì)成為市場(chǎng)的有效供應(yīng)。加大市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)和土地將進(jìn)入惡性循環(huán)不斷下跌。

      社會(huì)大量的資金、資源、人力就這樣在房地產(chǎn)這個(gè)低效率、低創(chuàng)新、高能耗的行業(yè)中被消耗。這些財(cái)富是中國(guó)發(fā)展幾十年的成果，現(xiàn)在這些財(cái)富大量的被房地產(chǎn)吸收并消耗。很多人甚至背負(fù)幾十年的負(fù)債，銀行把大量熱錢形成的存款肆無(wú)忌憚的借貸給嚴(yán)重高估的房地產(chǎn)，一旦熱錢獲利撤離。將是災(zāi)難性的結(jié)果。

      試想，如果房?jī)r(jià)大幅下跌。很多實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)去的資金、老百姓儲(chǔ)存資金都會(huì)相應(yīng)縮水。而用實(shí)體資產(chǎn)抵押的貸款企業(yè)必將面臨破產(chǎn)或被收購(gòu)，大量的按揭貸款者不僅可能面臨沉重的月供，還會(huì)面臨房屋成為負(fù)資產(chǎn)。

這樣，中國(guó)企業(yè)和老百姓經(jīng)過(guò)幾十年累計(jì)財(cái)富就將煙消云散，而且很多還可能背負(fù)巨額的負(fù)債。

      房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)成了財(cái)富再分配的機(jī)器，在這場(chǎng)財(cái)富再分配中。貧富懸殊不斷加大、債務(wù)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重、社會(huì)矛盾不斷激化、社會(huì)資源被嚴(yán)重低效配置。必將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

      日本、美國(guó)、迪拜、愛(ài)爾蘭都沒(méi)有逃脫房地產(chǎn)泡沫的崩潰，經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)任何人和社會(huì)都同樣具有威力。中國(guó)之所以房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺，是因?yàn)槲覀儾活櫼磺械膭?dòng)用了全社會(huì)的力量，加上中國(guó)人從未真正經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)周期。現(xiàn)在，我們只是用更大的泡沫在延緩泡沫破滅的時(shí)間。我們卻加大了泡沫破滅的威力。

      房地產(chǎn)正在加速吸取經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)必將成為財(cái)富的墳?zāi)埂Ｘ?cái)富的消失必將同時(shí)造成經(jīng)濟(jì)的紊亂。可惜，很多人還沉醉在房地產(chǎn)的財(cái)富夢(mèng)幻之中。夢(mèng)總會(huì)有醒來(lái)的一天，我不知道當(dāng)人們醒來(lái)的時(shí)候，將怎么樣面對(duì)殘酷的現(xiàn)實(shí)。

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