房價已經進入最后的瘋狂

海嘯后的希望

房價已經成了老百姓最關心的問題，很多經濟學家為了房價將來的走勢爭論的面紅耳赤。甚至出現為
房價走勢打賭的人。以前很多預測房價將下跌的經濟學家，預測一再失敗。中國房價好像成了不解之謎。

很多朋友問我房價究竟什么時候下跌。實際這個問題并不是太難預測。要判斷房價什么時候下跌，首先我們必須先分析，中國的房價上漲的動力。
    房價上漲的動力：
    1、按揭房貸加大實際購買力；
    2、房價上漲預期加大投機炒作；
    3、實體經濟風險加大，利潤大幅下滑。而房地產利潤的不斷上漲，增加實體經濟的機會成本；
    4、長期的負利率造成儲蓄資金恐慌，大量儲蓄資金進入房地產尋求保值；
    5、貿易順差和大量的熱錢進入中國，造成外匯占款大量增加，導致基礎貨幣不斷增加。直接增加商業銀行的貸款能力，商業銀行大量資金尋求出路，正好為房地產提供大量資金；
    6、地方政府財政對土地出售的依賴過大，以至于地方政府對抑制房價口是心非，以至于抑制房價的政策不能被有效執行；
    7、2004年以后，房價越調越漲。人們對政策調控房價的信心喪失。特別是2008年房價下跌以后，政府拼命推高房價的行為，徹底改變了開放商和人們的預期，所有的市場參與者都堅定的認為，政府一定不會讓房價下跌。所以開放商勇往直前，所以調控政策多購買者和開放商的心理預期作用越來越小。
    8、寬松的貨幣政策和實體經濟投資投資環境的惡化，再加上房價的不斷上漲，用于經濟刺激的部分資金間接進入房地產；
    總結以上分析可以得出這樣的結論：
    1、房價上漲有巨大的資金支持。資金來源主要是：外匯的增加、實體經濟的資金轉移、儲蓄資金的轉移、經濟刺激資金變相進入；
    2、負利率造成大家意味房地產能保值；
    3、房價不斷上漲的現象，讓人們對房價下跌風險遺忘；
    4、政府對房地產的曖昧態度，讓人們對政府托市期望無限；
    所以，在房價不斷上漲，政府不斷加碼調控力度，房地產價格已經非常驚人的情況下。房價依然如脫韁的野馬。任何東西價格的上漲總有結束的一天。如何判斷中國房價逆轉的時間呢？我認為需要從這幾個因數分析：

     1，資金
     房地產之所以能長盛不衰，關鍵是有源源不斷的資金進入。但是，房價現在要繼續上漲，必須要有更多的資金去推動。原因是：
     如此暴利的房地產開發，必定吸引越來越多的資金進入開發或囤積土地。大家才看見最近2年，很多企業紛紛進入房地產開發。這將不斷的增加房屋的供應。2009年、2010年房地產開發投資不斷大幅增加就是最好的證據。
    供應不斷增加，房價如果要繼續上漲。必須出現供不應求的現象，意思是必須需要有更多的資金進入購房大軍。所以，如果要維持房價繼續上漲，必須要有越來越多的資金進入需求方。
    所以，房價真正的轉折點，必須是需求方后續資金出現問題的時候。

    2、房價下跌預期
     人們大量購買房屋，一個最主要的原因是認為房價一定會上漲。所以，只要房價下跌預期一旦形成，人們即使有錢，也不一定會大量購買房屋。比如，當年人們堅定的認為股市是不可能下跌的，所以大量的資金肆無忌憚進入股市。但是當大家經歷了股市的暴跌以后，這種堅定的預期被徹底粉碎。最后股市下跌到1600多點的時候，人們很多反而畏懼股市，很多人被迫割肉出局。現在，人們對進入股市風險意識提高，所以，最近2年股市遠遠不如房價瘋狂。但，人們在股市下跌以后，居然又固執的認為房價是不可能下跌的。悲哀就這樣被再次上演，人們肆無忌憚的把資金投向他們認為絕對保值的房地產。

     因為現在人們對房價上漲預期非常強烈，所以，短期改變預期難度非常大。本來，政策的打壓可以起到改變預期的作用，可惜，由于政府長期對房地產的曖昧態度。這個作用已經微乎其微了。而且，地方政府對財政的依賴，銀行被房地產綁架。人們完全有理由相信，政府不會對房地產動真格。
   
      所以，現在只能考慮資金問題了。意思是什么時候資金出現問題，什么時候房價才會出現拐點。我上面分析過，維持房價上漲的資金需要越來越大。

      我們再看看市場中的一個現象，現在幾乎最保守的老百姓都堅定的認為房價不可能下跌，這說明了什么？這是明顯的信號，最保守的老百姓進入房地產市場，意味這個社會最后一批人進入了房地產購買大軍。我上次回四川老家，發現去購買房屋的很多居然是退休職工。他們居然把養老的資金都毫不猶豫的投入房地產。
      當然，房價不斷的瘋漲，已經讓一大批真正的剛需被市場徹底拋棄，他們連做房奴的資格都已經被取消了。所以這些人的少量資金，根本形不成市場購買力了。這些人將是非常幸運的。

    最近，房屋交易量在政策調控下依然堅挺，大量社會各行資金不斷涌入房地產市場。并呈現加速狀態。但我這次回家了解到一個現象，擁有現金的人越來越少。銀行想盡辦法也難以吸引存款。可見銀行和老百姓的資金已經所剩不多。

     根據我以前的分析，熱錢將開始流出中國，而且將來會加速流出中國。一旦熱錢流出中國，就會出現以下連鎖反映：

     熱錢流出----商業銀行被迫到央行購買外匯---基礎貨幣相應減少----銀行貸款能力大幅下降----銀行嚴重惜貸----  按揭貸款被迫大減----購房需求被迫減少----房價出現拐點

      根據我的分析，不管是老百姓還是銀行的資金，很可能在半年左右出現數量上的逆轉。而政府為了控制通脹，近期已經開始貨幣政策轉變。而最保守的老百姓堅定的進入房地產市場，也證明了中國最后一批購買力已經大量進入購買大軍，意味房地產的購買力已經成強弩之末。房地產已經進入最后的瘋狂了。

     大家都知道，當刷皮鞋的人都說買股票的時候，股票就將下跌的典故。這是有道理的，因為刷皮鞋的都想買股票的時候，說明買股票的生力軍已經是最后一批了，意味買股票將出現后繼無人了。股票下跌就一定難以避免。現在中國最保守的老百姓都堅定的認為房價會上漲，并義無反顧的購買房屋的時候，同樣說明房屋購買將很快后繼無人了。

     所以，我以前說過，中國的房價將在政府不斷加碼調控、熱錢大規模撤離、國際資本的唱衰條件下最后下跌。一旦這次房價出現下跌。將再也沒有什么力量可以阻止房價下跌。這個時間很可能在2011年的6月左右。

     2007年530股市大跌，神秘力量強力救市。從此人們就放心炒股，股市短短4個多月。從4000---6124點，隨后大跌到1600多點。無數股民巨虧。神秘的力量530托市，不僅沒讓股民避免財產損失，反而造成股民更大的虧損，讓更多的人加入炒股虧損。今天，股市以前的悲劇，必將在房地產中重演。2008年政府強力阻止房價下跌的結果是，2009年、2010年房價不懼任何阻力的瘋狂上漲。人們放心買房、炒房，直到彈盡糧絕。房價暴跌的危害將10倍于股市。

      房價已經進入最后的瘋狂，將吸盡經濟的最后血液。

     一個不能吸取教訓的人是不可能成為真正的強者，一個不能吸取教訓的民族呢？

     （下一篇  房地產必將成為財富的墳墓）

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