中國地產(chǎn)泡沫依賴癥及其風(fēng)險(xiǎn)分析

曹建海

——在中國災(zāi)害防御協(xié)會風(fēng)險(xiǎn)分析專業(yè)委員會第四屆年會的主題演講

2010年8月17日于長春

一、地產(chǎn)泡沫的特征和界定

（一）定義

房地產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫，隨時可能破滅。

（二）特征

1、商品房屋供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量，但需求量的構(gòu)成極不合理；

2、投機(jī)交易氣氛非常濃厚。

（三）界定

1、由于不合理的經(jīng)濟(jì)政策或體質(zhì)因素，導(dǎo)致嚴(yán)重脫離價(jià)值的地產(chǎn)價(jià)格水平；

2、房屋空置超過警戒線；

3、經(jīng)濟(jì)過熱，人們盲目看好經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)前景。

二、我國地產(chǎn)泡沫依賴癥的形成

（一）缺乏必要監(jiān)督的公共權(quán)力與完全市場化導(dǎo)向，引起的既得利益集團(tuán)借用土地交易實(shí)現(xiàn)對公眾利益的巨大侵害，導(dǎo)致許多“支柱產(chǎn)業(yè)”依賴以掠奪為主的商業(yè)模式；

（二）中國在快速城鎮(zhèn)化過程中，引發(fā)超高的價(jià)格泡沫和以過剩房屋為主要的特征的數(shù)量泡沫并存，被視為一種再正常不過的現(xiàn)象；

（三）政府對土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅費(fèi)的巨大依賴，導(dǎo)致其昧心賣地生財(cái)而不能自拔；

（四）以房地產(chǎn)為核心的土地儲備、出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及由此拉動的粗放經(jīng)濟(jì)增長，已經(jīng)成為“拉動”中國經(jīng)濟(jì)增長的唯一力量；

（五）將按照泡沫價(jià)格計(jì)算的城市房屋，當(dāng)成改革開放的主要成果，并為此沾沾自喜；

（六）擔(dān)心房價(jià)回落會帶來被扭曲經(jīng)濟(jì)的蕭條，以及由房地產(chǎn)崩盤帶來的商業(yè)銀行壞賬危機(jī)。

三、地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)社會帶來的巨大危害

（一）經(jīng)濟(jì)危害

1、高房價(jià)形成對消費(fèi)的根本遏制，扼殺了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動力；

2、房地產(chǎn)的“虹吸效應(yīng)”，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)失去發(fā)展方向；

3、由于房地產(chǎn)泡沫誘發(fā)的銀行體系大規(guī)模不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；

4、土地、社會資源的巨大浪費(fèi)。

（二）社會危害

1、民生被摧毀，人們失去了幸福感；

2、大規(guī)模財(cái)富轉(zhuǎn)移導(dǎo)致收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾被空前激化；

3、全民炒房和拜金主義盛行，社會價(jià)值觀被徹底扭曲；

4、政府喪失公信力，出現(xiàn)嚴(yán)重的執(zhí)政危機(jī)。

四、“中國式”地產(chǎn)泡沫可能發(fā)生的危機(jī)及危機(jī)發(fā)生的邏輯關(guān)系

（一）銀行債務(wù)危機(jī)：規(guī)模龐大的房地產(chǎn)貸款和地方政府債務(wù)

（二）糧食供給和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格危機(jī)：名義上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，實(shí)際上最令人發(fā)指的破壞耕地的制度和暴行（三）大規(guī)模拆遷可能引起的來自民間的激烈對抗、暴力沖突等社會危機(jī)

（四）由于對土地的過度開發(fā)，造成連綿不絕的自然災(zāi)害和人為災(zāi)害

（五）中國經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重的“滯漲”危機(jī)，面臨“失去的10年”

五、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展對策和建議

中國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控充滿兇險(xiǎn)，隨時可能失敗，發(fā)展房地產(chǎn)必須具有長遠(yuǎn)觀點(diǎn)。

（一）消除地產(chǎn)泡沫應(yīng)義無反顧、不計(jì)代價(jià)；

（二）政府堅(jiān)決退出房地產(chǎn)利益鏈，力避與民爭利；

（三）建立政府福利開發(fā)、公民自住開發(fā)和企業(yè)開發(fā)并重的多元住房開發(fā)模式；

（四）廢除不合理的房屋拆遷管理制度，將房屋拆遷置于房地產(chǎn)交易的框架之內(nèi)；

（五）通過法律、行政和經(jīng)濟(jì)杠桿，建立符合中國國情的住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決遏制和消除不合理的住房投機(jī)需求；

（六）以持久穩(wěn)定的低房價(jià)政策，實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

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