國家統計局昨天公布了《2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況》。
lup網友發帖評論，認為《“1.9億平方米”典型的“顧左右而言他”》：“這組數據我就沒看得明白，同比增加6.4%和0.2%是和誰比較，如果是和2009年底比較，2009年年底1.9947億平方米，六月末的絕對數下降，相對數怎么會變成正的？住宅也是一樣。
。。。
從2005年以來的房地產開發企業商品房待售情況都是年末數據，唯獨2010年時6月份數據，如果做數據比較，年末和中期數據是無法做比較的。特別是開發商報告完工待售的數據集中在下半年，因此用上半年的數據與年末數據相比較這是非常少見的。。。
很明顯，迄今對空置率沒有定義，更沒有數據這就有可能要問責國家統計局，這個數據對宏觀調控至關重要，國家調控決策如果是在沒有這個數據的情況下做出的，這和瞎子摸象有何區別？。。
如果說上半年是出現商品房待售的比例增高，說明市場共給充足，這樣的話房價有可能會更平穩，或者繼續降低。國家統計局的數據是6月份的商品房待售略低于去年年底的數據，說明待售在減少，供給開始減少，你說這房價能不上漲嗎？”
對于把年末和半年末的數據放在一起的事，本網友倒是并不認為存在多大的問題。既然給出了“同比增長率”，那么，反推出2009年6月末的數據并不困難。
至于統計局只公布了“待售面積”而未公布“空置率”，本網友也能理解：“空置率”數據本來就沒有，如何公布？
顧名思義，“空置”是指已經售出但是并未使用，“待售”是指竣工而尚未出售。
所以，“空置”與“待售”當然是完全不同的，這是事實。那么，即使“待售面積”減小，也不意味著“空置面積”也就減小了。
本網友感到不解的是：國家統計局公布的這個“待售面積”究竟是什么意思？
就本網友的理解，某時刻的待售面積應該是指：在這個時刻，尚未出售的總面積。
例如，2008年年末的待售面積應該就是2008年年末尚未出售的房屋總面積，2009年年末的待售面積應該就是2009年年末尚未出售的房屋總面積。
依照常理，2009年年末的未出售的房屋的數據，應該可以通過下面三個數據來求得：
1）2008年年末未售出的商品房；2）2009年新建的商品房；3）2009年售出的商品房。
很顯然，2009年年末“商品房待售面積”應該等于：2008年年末商品房待售面積，加上2009年全年商品房竣工面積，再減去2009年全年商品房銷售面積。
lup網友在貼中把國家統計局的數據表做成了圖片，下面讓我們就來根據這些數據算一算：
表1給出：2008年年末商品房待售面積是19947萬平方米。
表2給出：2009年商品房竣工面積是72677萬平方米，銷售面積是94755萬平方米。
那么，按照我們上面的推理，
那么，2009年年末商品房待售面積，應該等于（19947+72677-94755）萬平方米。
這個數是多少呢？大家用計算器一算，就知道了：-2131萬平方米！
再來看住宅。
表1給出：2008年年末住宅待售面積是10660萬平方米。
表2給出：2009年住宅竣工面積是59629萬平方米，銷售面積是86185萬平方米。
那么，2009年年末住宅待售面積應該等于10660+59629-86185。這個數等于多少呢？等于：-15896萬平方米！
當然，待售面積絕對不應該是負數，至少得是零。
國家統計局公布的數據是：2009年年末商品房待售面積為19947萬平方米，住宅待售面積為11494萬平方米。
而我們根據上述公式計算出來的是：2009年年末商品房待售面積為：-2131萬平方米，住宅待售面積為：-15896萬平方米。
這說明了什么問題呢？這并不說明國家統計局的數據錯了，而是我們上面提出的公式有問題。
我們認為：2009年年末“商品房待售面積”應該等于2008年年末商品房待售面積+2009年全年商品房竣工面積-2009年全年商品房銷售面積，
在這里，我們沒有考慮到這種情況：2008年和更早的已經出售的房屋，到了2009年又掛牌出售，成為“待售房屋”。
實際上，統計局的數據表里就已經列出了：待售房屋包括了“1—3年”、“3年以上”等情況。
因此，根據國家統計局提供的數據和我們沒考慮這種情況計算出來的數據，可以知道：
2009年的待售房屋中，有19947+2131=22078萬平方米的商品房是2008年和以前已經出售的，有11494+15896=27390萬平方米的住宅是2008年和以前已經出售的。
2008年和以前買下的房屋，2009年又拿來出售，這種行為叫做什么？
本網友認為，除了少數情況屬于為了優化個人住房而出售舊房的以外，大部分應該屬于“炒房”。
這些可能被用于“炒房”的房屋，大部分就是我們說的“空置房屋”。
因此，本網友認為，國家統計局公布的數據顯示：2009年被炒的空置商品房可能有大約2.2億平方米，被炒的空置住宅可能高達2.7億平方米。
而2009年商品房銷售面積為9.48億平方米，住宅銷售面積為8.62億平方米。
若以這兩組數據作為依據，則“商品房空置率”為2.2/(2.2+9.48)=18.8%，住宅空置率為2.7/(2.7+8.62)=23.9%。
因此，本網友認為，這樣估算出來的住宅空置率23.9%，與此前媒體報道的一些研究者統計得到的住宅空置率為20%——30%是基本相符的。
如果國家統計局公布歷年全國房地產開發企業商品房竣工、銷售和待售情況，則可以由此推算出歷年的“疑似炒房面積”，并據此推算“空置率”。
因此，本網友認為，國家統計局公布的這些數據，雖然并不直接就是“空置率”，但是仍然可以間接反映出“空置率”來。
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責任編輯：heji
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