開發商一年暴利4000億，利潤占了房價一半

      公民的住房問題，在生產力比較發達的年代，早已不是什么經濟問題、市場問題，說到底是它是一個政治問題。
      中國自古就有“居者有其屋”、“安居樂業”等傳世千年的名句。詩圣杜甫那句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”千古絕唱，更反映出歷代中國人對住房的理想追求。但從治國安邦的角度來看，它實際上更多的反映了古代賢人在治國理念上對清明政治和“盛世”的一種向往。百姓居住的好壞，也成了他們評判統治者是否“作為”和“好壞”的重要標志。從古至今，中國人對住房一直都有一種特別的“情懷”。在《黃帝宅經》中就有這么一段話：“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。
      如果說古代百姓的居住好壞，還是衡量統治者的一種“治國能耐”的話，那么到了生產力水平大大提高的今天，公民住房的水平則更多的反映出執政者的一種“政治價值取向”。因為在公民的住房成本及市場上商品房價格中，建房所需的“自然成本”（房屋本身建筑費用，通稱建安費）所占的比例越來越少，而公民買房中所付出的最大的成本，則是為我們現在的“住房政治”（各種住房政策、房地產政策法規及市場作用的綜合導向）“買單”。
      讓我們先來看看作為中國的公民，買房中的“自然成本”究竟應該是多少錢。由于我們是社會主義國家，根據國家憲法第十條規定，“城市的土地屬于國家所有”，也就是說城市的土地應該由市民共同分享，市民買房所用土地的成本應該是忽略不計的。建房的“自然成本”，應該就是建房所需的真實價值。那么這個成本究竟是多少呢？根據國家統計局資料，我們可以推算出，2004年中國城市中“自建房”“竣工房屋價值”（主要是房屋建筑安裝費等），每平方米僅僅只有468.32元（同樣根據國家統計局的資料，也是2004年，中國農村農民住房每平方米的造價310.3元）。這些新建住房的建設成本，和現實中動輒數千甚至上萬的高房價相比，實在是“九牛一毛”，甚至少于房地產市場的“優惠折扣”。當然在以上這兩個價值中，可能建筑商的利潤很低，也基本上沒有建筑市場上屢禁不止的“商業賄賂”成本等。
      而同期的市場上開發商提供的商品房的銷售價、也就是我們實行的住房政治及房地產政策和住房政策“合力”所導致的“政策附加成本”加上了以后，市場上的商品住房的價格又是多少呢？根據2005年底公布的全國經濟普查公報，2004年全國商品住房的銷售面積為3.9723億平方米，住宅銷售額為10359.6億元，根據計算平均價格為每平方米的2607.96元。盡管這些房價數字在一些大中城市老百姓的看來低到“極為荒唐”的地步，但它還是比“繞過”開發商的“自建房”的價格高出了2139.64（住宅商品房均價2607.96－自建房造價468.32，約等于2140元）。
      是由于國家的土地出讓價格高，而導致開發商所賣的商品房價格要比同樣在城市的“自建房”貴上2000多元嗎？讓我們還是依據權威的數據來說話。根據國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院共同制作的“中國城市地價動態監測系統”提供的資料，2004年“全國主要城市地價平均值”，在“居住用途”上為每平方米1165元。把現在城市建造的新的住房的容積率按照比較低的標準來算，及每平方米的土地只建造1.5平方米的商品住房（容積率為1.5），“全國主要城市”商品住房的樓面地價平均每平方米僅僅也就只有776.67元。而全國大多數地方是“非主要城市”，這些地方的土地價格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的話，全國城鎮商品住房的樓面地價成本，也只能在每平方米600元。
      這就是說，扣除開發商的地價成本，僅僅以當年同期的商品住房價格和土地出讓價格來計算，開發商為市場提供的商品住房比城市里同期建設的“自建房”，價格還是要高出1540元。
      這里我們再給開發商多列一些成本開支：把開發商銷售的商品住房的建筑成本每平方米再提高200元（也就是每平方米的建安費為668.32元），另外再把340元算上開發商給政府交上的除了土地出讓金以外的稅費和其他的費用，那么開發商在商品住房上每平方米的利潤，就高達1000元。
      實際上，由于土地轉讓和拍賣在先，建房售出在后，所以開發商從拍賣或轉讓獲得土地到商品住房的售出至少有相當的一段時間差。而在這幾年房價高速增長的情況下，開發商從拿到土地到建房售出的中間時間拖的越長，就意味著可能給開發商帶來的利潤越大，畢竟中國房價的增長幅度要比銀行的利率要高的多。所以全國開發商在商品房上平均每平方米的實際利潤水平，要比前面所講的1000元還要多。
      我們以一個一拿到土地就開工建設的開發商中少見的“良民”來為例，較快的普通多層住房的建造周期也要在10個月左右。根據國家發改委一份統計調查，2005年1-2月，全國商品住宅平均銷售價格為2930元/平方米（同比增長19.1%），而十個月前的2004年一季度，“全國主要城市地價平均值”，在“居住用途”上為每平方米1131元。還是按照容積率為1.5的標準來計算，還是去掉這些“主要城市”的價高因素，全國的樓面地價估算連每平方米600元都不到。在計算開發商的成本時，我們還是按照前面的方法，在建安成本和政府稅費上，給他們同樣在每平方米分別加上200元和340元，那么開發商的利潤水平每平方米就在1321.68元（2930－600元的土地出讓金－（468.32＋200）建安費－340元的各種稅費）。
    這還是開發商中表現最規距的“良民”的利潤水平。如果按照開發商的一般“規則”，從拿到土地到售房高峰，這個周期通常在2年左右（包括開發商中經常出現的囤積土地和捂盤惜售等情況）。而據國家發改委的“情況分析”，今年1－5月“全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米。由于2年前全國城市商品住房的樓面低價成本，全年基本上沒什么大的變動，都是在每平方米600元左右，所以，還是用前面的方法我們就可以得出：
    全國開發商平均每平方米商品住房的利潤為1590.68元（約為1591元）左右；
    開發商平均利潤占到商品住房房價比例的中49.73％（1591÷3199，約為50％）左右；
    按照全國經濟普查公報，全國房地產市場開發商2004年銷售商品住房為3.9723億平方米。以此計算的，全國開發商現在一年的僅銷售商品住房的利潤，就高達6353億元（今年1－5月每平方米3199平均房價×3.9723億總的銷售面積×50％利潤率）。扣除正常的運營成本，現在全國開發商的一年的凈利潤，就高達5000億元人民幣以上；
    這也就意味著，在全國每年房地產市場商品住房的幾百萬的購房戶中，上萬億的購房款有一半是在為開發商的暴利買單。相當于每戶購房者要為開發商“供奉”上十多萬元的利潤。
      根據估算，除自建房、合建房和經濟適用房外，房地產市場開發商提供的普通商品住房一年的銷售額應該在1.2萬億元左右。就是把中國的房地產開發企業的利潤率定在10％的話（高出發達國家平均水平一倍以上。另外根據全國經濟普查的結果，中國工業企業的利潤率為5.98％，建筑業為2.81％，批發零售業為1.94％），中國房地產開發商在普通商品房上一年正常的利潤總和也應該只有1200億元，如果按照統計局所謂的房地產開發企業的利潤率為7.77％來計算的話，全國開發商在普通商品房上的一年的利潤總和也應該只有924億元。
      這意味著，中國的開發商在現有的房地產和住房政策導向的縱容下，一年除了獲取比社會平均回報率還高的1000億元的正常的利潤以外，每年從中國從數百萬戶買房者的手中攫取的暴利，就高達4000億元。開發商對買房者戶均的暴利攫取，至少高達十萬元以上。試問，這種加速貧富兩極分化、制造社會最大不公的“不良住房政治”成本，百姓在“構建和諧社會”之時還要繼續承受嗎？給開發商一年帶來4000億元暴利的“住房模式”，作為一個“權為民所用、情為民所系、利為民所謀”負責任政府，還會允許它繼續存在、繼續壓榨人民嗎？回答當然是“不”！畢竟，在構建和諧社會的“選項”中，把人民群眾利益放在第一位是不二的選擇。

                 沈曉杰

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