回歸“合理價格”，房價要大降三分之一

昨天，在中國政府網和各大新聞網站上，均刊登了國家有關房地產政策方面的最新文件——“國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見”。一般人會認為，這就是幾天前國務院召開的有關房地產市場政策措施的常務會議的正式文件。但細細讀來，人們就會發現，兩者之間已經出現了很大的“變數”。
其中“變化”最突出的一點，就是在該“意見”的第三條特別強調：“房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”昨天各大網站在轉發這份文件時，都在標題上突出了“合理價格”四個字。
如果筆者沒有記錯的話，這是近幾年來在有關房價的國務院和部門的文件中，第一次對開發商提出的“合理價格”要求。很長一段時間以來，在“官方”的文件有關房價的論述中，人們聽到最多的，大概就是“穩定住房價格促進房地產業健康發展”；甚至在房價“突飛猛進”遠遠脫離了普通市民的收入和負擔水平后，一些房地產市場調控的“紅頭文件”上還猶如晉惠帝一般奢談“抑制房價漲幅過快上漲”。房價上“合理價格”的提出，給“郁悶多年”、尤其是對房地產上救市“迷茫”和不滿的百姓，有了一種“峰回路轉”感覺。
實際上早在九八房改之初，當時的建設部長俞正聲就再三強調：讓百姓買得起房、買放心房，一直是政府制定住房政策、調控房地產市場的根本目標和出發點，也是住房領域落實 “三個代表”中代表廣大人民群眾根本利益的重要內容。在官方媒體中，建設部也聲稱其多年來“一直把讓百姓愿意買房、買得起房和放心買房作為實踐‘三個代表 ’的一項重要工作來抓。”可惜隨著這幾年房地產市場的變化，尤其是房地產利益集團的影響力的日益壯大，“讓老百姓買得起房”不僅從“紅頭文件”中消失的“無影無蹤”，甚至還成了官員們的“禁忌”。
也許應驗了那句“禍兮福所倚”的老話。處在“五六千點高位”中國房地產市場的“窮途末路”，使包括決策者和房地產大腕在內的“關聯者”再次不得不屈從于“市場規律”。以價格的彈性努力“有效”的滿足剛性的需求，激活最大的內需，商品住房的“合理價格”由此而生。
現在的關鍵問題，就是什么樣的房價水平，才是“合理價格”。
要科學的計算出房價的“合理價格”，至少應該考慮4個方面的因素：第一，商品住房建設的真實成本；第二，房地產商合理的利潤水平；第三，房價和居民的收入水平之比是否符合國際慣例；第四，中國城市土地的“全民所有”，有沒有體現到房價之中。
關于商品住房的真實成本，“地產總理”任志強稱是“老婆的胸罩”“露不得”。實際上，不管這中間有多少“見不得人”的“黑金”“賄金”，扯掉這塊“遮羞布”也不是難事。在商品房建設的所有支出中，最大的兩塊一是土地出讓金，二是造房的建安費。根據國土部“中國城市地價動態監測系統”提供的權威信息，到2007年一季度“全國主要城市”用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1702元，如果加權到全國城鎮（土地出讓金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容積率，分攤到每平方米住房中的“樓面地價”，也只有756.8元（這還是高估的。算上從拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。至于造房的建安費，前不久有建筑業的包工頭自爆廣州番禺為680元不到。我們高估全國城鎮平均建房所需的建安費在900元左右（根據國家統計局資料，2004年中國城市中單位和個人“自建 ”的住房“竣工房屋價值”每平方米僅有468.32元；2006年我國農村農民住房每平方米的造價385.7元）；如果把其他方面的配套費和稅費再加上，分攤到每平方米最多也就500元。這就意味著，從全國城鎮的平均住宅建造成本來說，現在開發商建房每平方米成本只有2156.8元。
知道了開發商真實的建房成本，下面的問題就是，房地產商搞商品住房的開發，他的利潤率究竟應該在一個什么水平之上。有人說這應該由市場的供求來決定。此言謬矣。事實證明，中國的房地產市場是由開發商寡頭完全壟斷的，別的“自建房”和“合作建房”都為“非法”。缺失基本的競爭，開發商可以通過“囤地捂盤”來人為操控房價。而按照國際上的“行規”，商品住房建造的利潤率一般都在3—5%左右。我國工業產品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊。所以，我國商品住房的利潤水平也不應該高過10%。
第三，房價究竟應該多少才是合理，國際上早有“量性”的定論。這就是要看這個地方或城市的房價收入比（指一個地方或城市每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比）究竟是多少。那么，什么樣的“房價收入比”是國際上公認的合理水平呢？通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3－6（世界銀行專家的說法為4－6）。
這就告訴我們，國際上公認的房價上的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。這里應該指出的是，歐美等發達國家公民用3-6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美國來說，前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達到2,114平方英尺，一般人家戶均也在220平方米左右，相當于人均擁有住房70平方米左右。而且他們所計算的“面積”，都是實實在在的“使用面積”，走廊、閣樓和涼臺等都不在計算之列。第二，在住房“質”的方面，他們的“含金量”就更是我們所無法比擬：他們大多數住的是獨立屋（單體別墅），買的房是裝修好的，走進去就可住，不似我們拼了半天拿到的也只是毛坯房。就是在人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房價收入比比我們要低得多。2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。首都首爾地區稍高，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75——80平米（相當于我們90——100平米的建筑面積）、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價也才3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比也計算在4.5－5左右。
按照國際慣例，當一個地方房價收入比超過5的時候，就被認為該城市房屋購買力“極低”；超過6的時候，就會被公認為屬于房地產泡沫區；當房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。
據此，我國的城鎮居民的房價收入比最多也不能超過6，最好是6以下。更何況，依據我國的社會主義制度屬性和憲法，國家的土地為全民所有。公民的居住成本理應比土地私有制下的國家要低得多。
綜上所述，我國城鎮居民的買房的“合理價格”，應該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。我們以國家統計局公布的2007年城鎮居民人均可支配收入13786元為依據，按照三口之家90平方米的小康住房為標準，得出的結論就是：買一套90平方米“合理價格”的國民住宅，全國的均價應該為248148元，每平方米為2757.2元（按此要求，開發商的利潤也超過了10%）。
而這樣的價格，比現在全國城鎮平均每平方米4000元左右的價格水平，低了三分之一左右。這表明，全國城鎮的房價要回歸到“合理價格”水平，至少要比現在的房價下降三分之一以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話。需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發達地區的房價下降的幅度應該更大，像北京上海等大城市房價要下降二分之一左右才能談得上是“合理價格”；而西部等地區房價水平本來就不是很高的地方，下降的空間可能稍小一些。但核心只有一個，就是每個城市和地區的房價收入比，不能超過6倍。只有有了這樣的具體的“定量”指標，我國城鎮居民的房價回歸到“合理價格”，才不會成為一句“空話和官話”。

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