2008-02-04 | 中國不要赴美國次按危機的后塵

  
從2007年上半年開始的美國次按危機，引起了國際金融市場一次又一次震蕩，也引起了美國經濟面對前所未有的困難。有人說，美國次按危機可能是引起美國經濟衰退的誘因。盡管這樣的說法有點言過其實，但是美國次按危機的嚴重性，無論是對美國本土經濟來說，還是對國際金融市場來說，其所造成的嚴重的負面影響是誰也不可低估的事情。

按理來說，美國次按危機，本來是一個小概率的事件，但是為什么會發展到目前這種嚴重的金融事件？這當然與美國的次級按揭貸款的證券化、衍生品化有關，就是這些證券化產品把不大的按揭貸款的風險無限地放大。但根源上還是美國次級按揭貸款的問題。但是，正是美國這種僅占整個按揭貸款比重僅為13-15%次級按揭貸款，由于證券化把這里的風險無限放大，從而造成美國及世界金融市場的嚴重的危機。其教訓之深刻是無以復加了。

對于中國來說，從1998年房地產市場個人住房按揭貸款快速發展以來，房地產市場得到快速的發展與繁榮。而房地產市場的快速發展，是在銀行信貸金融支持下，房價才出現前所未有的飚升。如果從1998年為基期來計算，那么全國的不少地方的房價可能會上漲了4-5倍，甚至10倍以上。但是，也同樣是7-8年的時間，美國的房價上漲僅是50%，從2006年起美國的房價上漲逆轉，次按的問題在房價之后自然地顯露出來。

其實，在中國，有兩個問題比美國次按問題更為嚴重，一是房價上漲，在同樣的時間里，中國房價上漲遠大于美國幾倍。二是美國次按的貸款人，盡管其信用是次級信用，但他們還是有信用評級的。但是在中國，進入住房按揭信貸的人，由于沒有信用評級，由于在359號文件之前，只要個人購買住房都能夠從銀行獲得貸款，甚至于銀行都是采取優惠的政策，因此，中國住房按揭信貸人的信用肯定會低美國次按貸款人的信用，這種貸款面對的風險也一定會高。

同時，在這里有兩個問題，一是由于中國房價上漲快于美國房價上漲幾倍，那么中國的住房泡沫風險肯定要遠大于美國房價上漲的風險。二是中國的個人住房按揭貸款人的信用要低于美國次按貸款人，這就使得如果中國房價下跌，其面對的銀行信貸風險要高于美國次按危機。可以說，正因為，以上的理由，央行出臺了加強銀行信貸管理的359號文件。

有人現在正在大肆宣傳，目前中國的高房價是合理的，目前中國的房地產投資比例較低。當然，真的是這樣，則是中國之萬幸。因為，如果真的中國的高房價是合理，如果真的中國房地產市場投資比例較低，那么中國房地產市場出現次按危機的機率就會減小。

但是實際情況并不是如此。只要看一下，2007年中國個人住房按揭貸款的增加額（9000多億，是2006年3倍多，是2007年銀行信貸增加四分之一），就知道有多少人在利用銀行信貸的金融杠桿在投資或炒作房地產，中國房地產市場投資比例有多高。還有，更好的佐證是，央行從2007年四季度開始對銀行信貸一管緊，房地產市場全面問題就暴露無遺。也就是說，這些現象都表明，國內不少地方的房地產市場，特別是那些房價上漲過快的地方，基本上是房地產市場炒作推高的結果。如果說政府不對這些問題嚴密的關注，不采取有效政策，那么中國銀行信貸赴美國次按危機的后塵也就不遠了。

從最近年看到消息表明，北京市，由于各家銀行對個人住房按揭貸款申請一規范，就有一半以上希望進入住房按揭貸款的人無法進入這個市場，而即使經過審查可進入這個按揭貸款的人，也不一定能夠同以往那么按照個人意愿從銀行獲得所需要的貸款。為什么？因為，資格準入只是個人住房按揭貸款第一關，第二關、第三關等還有首付比例、利率不同、貸款額度等不同的要求。在這樣的情況下，當然會更多的人無法便利利用銀行信貸的金融進入房地產炒作與投資了。

也就是說，央行為防止中國銀行赴美國次按危機之后塵，只要對現有的信貸管理政策認真實施，房地產個人住房按揭貸款的許多問題都暴露出現了。比如，個人住房按揭貸款資格審查（即月按揭還款額不得超過家庭可支配收入50%），第二套住房信貸優惠政策取消等。這些政策并沒有多少特別的事情，只是如何來加強個人住房信貸政策的管理。

總之，美國次按危機已經觸目驚心了，所造成危害與負面影響已經無可復加了，因此，中央一定要以此為鑒，嚴格要求國內商業銀行加強對個人住房按揭貸款的管理。在個人住房按揭貸款資格及第二套住房的審查上，只要與個人所得稅稅單、銀行工資對賬單、個人信用及單位工資單相結合，一些人要造假是不容易的。同是，要使這些規則得以實施，還得對商業銀行信貸員及管理者有一套嚴厲處罰政策。對于商業銀行的信貸員或管理者，誰不遵守規則就嚴厲處罰誰。在這樣的情況下，359號文件及452號文件誰敢不認真執行？而這一點是保證中國不赴美國次按危機的關鍵所在，也是中國房地產健康持續發展關鍵所在。

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