死不瞑目的小產(chǎn)權(quán)房

李北方

前段時間，媒體集中報道成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的新探索，焦點之一就是四川的小產(chǎn)權(quán)房破冰。雖然國土資源部的態(tài)度一直是明確的，警告城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險很大，但我覺得四川發(fā)出了一個信號，小產(chǎn)權(quán)房擋不住了。可是沒過多久，新說法來了，12月11日的國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)出精神，中國將實行最嚴(yán)格的土地政策，內(nèi)容之一就是城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房。

實現(xiàn)“最嚴(yán)格的土地政策”有個冠冕堂皇的理由，即守住18億畝耕地的紅線。以此推論，小產(chǎn)權(quán)房可能導(dǎo)致耕地被變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，所以是要禁止的。嚴(yán)格土地使用是政府關(guān)心的，政府關(guān)心的還有另外一個問題，就是控制房價上漲。但這兩個政策取向內(nèi)在是矛盾的，尤其是對小產(chǎn)權(quán)房的封殺，怎么看也不像為了保護(hù)耕地，倒更像是保護(hù)地方政府在土地上的收益，進(jìn)而保護(hù)房價。

房價居高不下，有兩個主要原因，一是地價越來越高，二是需求旺盛。第一代房地產(chǎn)開發(fā)商們通過關(guān)系搞一個土地批文，然后用土地在銀行抵押貸款，用貸來的錢挖一個坑就開始賣房子，這種空手套白狼的手段現(xiàn)在不大管用了，拿土地要經(jīng)過招拍掛，價錢越來越高，地王不斷涌現(xiàn)。雖然其中不排除暗箱操作的成分，但房地產(chǎn)商的土地成本加重是個不爭的事實，這部分成本必然體現(xiàn)在房價中。

價格等于價值乘以需求供給比，一套價值每平米1000元的房子在市場上有10個買家，房價就可能是每平米10000元，這是現(xiàn)在的高房價背后的供需不平衡因素。但房地產(chǎn)市場上的需求并非都是真實的，投機(jī)在其中占很大的比重。炒房團(tuán)的買家在北京一下子就買下一個門洞，早就不是新聞了，售出的房子大量空置，買家只等重新估值后出手套利，這就擠占了真實需求。投機(jī)的普遍存在還使房地產(chǎn)市場發(fā)生了異化，正常的市場行為是賣家希望價錢高，買家希望價錢低，雙方在博弈后趨向一個均衡價格。但投機(jī)的房地產(chǎn)市場是買賣雙方的共謀，共同抬高房價。真正有住房需求的人就倒霉了，不但買房負(fù)擔(dān)越來越難以承受，還要背黑鍋，任志強(qiáng)就很幽默地說，房價都是未婚女青年抬上去的，應(yīng)該限制對購房者的年齡進(jìn)行限制。

面對這種局面，小產(chǎn)權(quán)房其實是個平抑房價的不錯的選擇。先看土地價格。城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，集體土地要進(jìn)入房地產(chǎn)市場，首先要經(jīng)過政府征地的環(huán)節(jié)，幾萬一畝征地，轉(zhuǎn)手就可能拍出幾百萬的價。這給政府留足了獲利的空間，卻損害了農(nóng)村集體組織的利益，同時制造了一批失地農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)是集體土地直接進(jìn)入住房市場，在土地成本上省下了地方政府拿去的部分，房價自然就便宜了很多。集體土地進(jìn)入市場，也打破了政府單方面壟斷土地供應(yīng)的居民，讓房地產(chǎn)市場從根本上開始像個真正的市場。

在供需方面，由于小產(chǎn)權(quán)房不方便過戶交易，所以購買者都是有真實住房消費的群體，投機(jī)客不會炒小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的價格也可能有波動，但這反應(yīng)了真實的供求關(guān)系，于大產(chǎn)權(quán)房價格被投機(jī)左右有本質(zhì)的不同。

總理說，他最關(guān)心的是住房問題。住房問題最核心的當(dāng)然是房價了，作為平抑房價、制約房地產(chǎn)市場非正常秩序的優(yōu)選的小產(chǎn)權(quán)房，在見光有望的情況下再次被明令禁止，背后是對地方政府和房地產(chǎn)商的妥協(xié)。

防止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)侵占耕地的說法顯然不成立。城市化進(jìn)程大勢所趨，城市周邊的一部分耕地必然會轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，十年前北京亞運村一帶還種著莊稼，如今已是高樓林立，但偏遠(yuǎn)農(nóng)村的耕地?zé)o論如何也不會吸引房地產(chǎn)商投資，因為蓋了房子也沒人去住。對于絕大多數(shù)耕地而言，真實的危險不是轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而是農(nóng)民因為種地不掙錢而將土地撂荒。三農(nóng)專家李昌平說，守住耕地只能靠農(nóng)民，靠別人靠政策都是句鬼話。只有切實落實扶植農(nóng)民種田的政策，才能鼓勵農(nóng)民善待耕地。

而城市周邊的耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程中，地方政府有實現(xiàn)利益的強(qiáng)烈沖動，即將集體所有的耕地征為國有土地，再轉(zhuǎn)手拍賣的利差。城市土地國有的另一種表述是城市土地歸全民所有，土地增值部分理所應(yīng)當(dāng)由全民共享，但土地政策延續(xù)了改革開放以來一貫的放權(quán)讓利的做法，把土地增值收益讓給了各級政府。各地通過批租土地搞開發(fā)，實質(zhì)上是以侵犯全民對國有土地的產(chǎn)權(quán)和未來十幾屆政府對土地的經(jīng)營權(quán)這種方式來籌集資金，實現(xiàn)當(dāng)下的政績。阻擊小產(chǎn)權(quán)房，實質(zhì)上是地方政府壟斷城市化進(jìn)程中的土地增值而已。

城市土地屬于國家所有，這是憲法第十條的規(guī)定，地方政府在“經(jīng)營城市”的旗號下把國有土地增值收益攬入私囊，事實上是違憲行為。而國資委竟然不管理國有土地的收益，也是難以理解的。截斷地方政府在土地市場上的既得利益，將國有土地增值收歸國有，用于全民，是遏制地方政府參與炒房地產(chǎn)進(jìn)而平抑房價的根本。放權(quán)讓利的改革一度作為激發(fā)地方積極性的權(quán)宜之計，如今已經(jīng)產(chǎn)生了強(qiáng)大的慣性，根本上扭轉(zhuǎn)回來并不現(xiàn)實，而作為變通的集體土地直接進(jìn)入住房市場又被扼殺，足以顯示這股慣性是多么的強(qiáng)大。

小產(chǎn)權(quán)房雖明不正言不順，卻已經(jīng)大面積出現(xiàn)了。有數(shù)據(jù)說，北京有1/3的房子屬于小產(chǎn)權(quán)房。接下來，等待小產(chǎn)權(quán)房的是什么呢？濟(jì)南已經(jīng)有強(qiáng)制推倒的先例了，莫非舉國上下將出現(xiàn)一個扒房子的熱潮？

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