高價房，房地產寡頭壟斷的最壞市場的惡果

     
      在今天中國的房地產市場上，作為提供給市民住房居住需求的“主渠道”——商品房的暴利，似乎已經成為一種“天經地義”。房地產大亨們在辯解其不斷高漲的房價時，使用最多的一個詞就是“市場決定價格”。
    那么，決定當今中國大中城市商品房暴利高價的房地產市場究竟是一個什么樣的市場？它是不是“健康”到基本上“可以決定房價”的成熟規范的市場？作為一種基本的民生，公民的住房是否應該完全由“市場來決定”？這一系列帶有根本性的問題不搞清，人們就容易“陷”在開發商所謂“市場”的泥潭里。
    既然開發商認為他們的高房價是由市場決定使然，那么就讓我們簡單“溫習”一下經濟學基本的市場和價格理論，看看今天中國房地產市場上的暴利高價商品房究竟是哪種“質次”的“市場經濟”導致的結果。
    根據現代經濟學的分類，市場可分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場這四種類型。在被認為經濟效率最高、價格真正由市場決定的完全競爭市場，有許許多多的商品銷售者和購買者，他們中的任何個體的經濟行為都不能影響市場價格。在這樣的市場，基本上不存在超額利潤；而在壟斷競爭市場，則是一種既壟斷又競爭的市場混合，壟斷競爭廠商雖然生產量比完全競爭廠商要少，但產品的價格和利潤都要比完全競爭廠商要高；在寡頭壟斷市場，一種商品只有少數幾個廠商操控，其中任何一家的競爭行動，都會影響其他寡頭的產量和利潤。幾個寡頭雖未有正式的協議或共謀，但為獲得更大的利潤產生自然的默契和妥協；而在完全壟斷市場，市場上只有某個廠商生產和銷售的產品，沒有類似的替代品，也沒有任何一個新的廠商可以進來參加這個市場的競爭。在這樣的市場，完全壟斷廠商為了獲得最大可能的利潤，操縱其產量和價格。
    按照這樣的市場分類，對比中國房地產市場的真實狀況，人們就會很自然的把中國的房地產商歸結為“寡頭壟斷”和“完全壟斷”的廠商中去。還是讓我們先來剖析一下中國房地產市場和開發商的“本質特征”，再來給其做個定性。
    首先，中國的房地產市場基本上是由開發商所完全壟斷控制。除了一些象征性、做秀點綴和定向供應的經濟適用房以外（“貨真價實”的經濟適用房只占到市場的百分之幾，少到可以忽略不計），所有市場上的產品——商品房，和不可缺失的最重要資源——土地使用權，都是被開發商所壟斷。雖然從房地產市場的具體來說，它不是由一個廠商所控制，或者也不是只有兩三個寡頭，但從實質上來講，它同樣也是公認的被一個特殊利益集團所完全操控。在中國絕大多數地方的房地產市場上，基本上沒有出現過的因為存在著實際的競爭而打價格戰的情況，就是對中國房地產市場“寡頭和完全壟斷市場屬性”的最好說明。同樣，這個“利益高度一致”的特殊集團，在商品房市場還存在大量“空置房”的情況下，還可以：“自然而默契”地“聯手共謀”操控市場的房價，使其以非同尋常的“非市場規律”年年暴漲。這些也正是房地產商這個特殊利益集團之所以能“完全壟斷”和“寡頭壟斷”市場的效果。
    經濟學在分析一個市場怎樣才能形成“完全壟斷”時講了幾條原因。把這些原因和中國房地產市場的現狀一一對照，你會發現其中很多方面有著許多“驚人的一致”。
    造成“完全壟斷市場”的原因之一，就在于某個廠商“可以控制生產該產品所需要的全部原料的供給”。而在中國的房地產市場上，不可或缺的最重要的資源——土地使用權，就是被開發商利益集團完全所壟斷控制；
    “完全壟斷”的原因之二，還在于某個廠商“擁有生產某種產品的專利權”。不過，中國開發商的這個“專利權”，不是技術上的，而是政治上的。這就是只有開發商才能進行房地產市場商品房的開發。
    “完全壟斷”的原因之三，是“由于政府的特許，形成了壟斷”。中國各地出現的“自建房”現象，就很能說明問題。這幾年，很多地方市民為了避免受開發商暴利的高房價的盤剝，紛紛成立了自己的民間自建房組織。但除了溫州以外，其他地方的“自建房”都進行不下去。問題就出在現在各地相關政府部門的實際運作中，城市建房所用的土地使用權，只“特許”給開發商，別人不管是自己的住房和生活條件多么困難，都無權進行土地的開發建房。而溫州的自建房組織，還是借了開發商之名，才取得了一塊土地的使用權。據報道，當地相關部門局長之類的官員得悉此塊地被自建房組織“迂回”拿下、而且所建住房價格比周邊開發商的商品房要低30－50％后，竟然高調放風說自建房組織此舉違規。這位局長為什么如此的“重商輕民”我們以后可以“仔細的琢磨”。但此舉也充分說明，只有開發商才是相關部門官員“獨寵”和“政府特許的”的土地使用權壟斷者和商品房唯一的生產者，其他任何人“插足”，都是所謂的“違規行為”。
    如果說，對中國的房地產市場而言，看它是不是“完全壟斷市場”還存在著“一個廠商”和“一個特殊利益集團”的形式上的差別的話，那么從市場的結果和內容來看，則基本吻合了“完全壟斷”的特征。中國的買房人在決定一生最大的家庭支出消費中，實際上是處在一種無法挑選和“沒有討價還價余地”之中。也正是因為這一點，開發商才敢不斷的瘋漲房價、靠人為的操縱“鐵定賣漲”。
    中國的房地產市場，不僅有“完全壟斷市場”這個“最壞的市場經濟”諸多的基本特性，而且也有著“寡頭壟斷市場”一些基本特質。如為了盡可能多的獲取更大的利潤，中國各地的房地產商不僅有著“自然的默契和妥協”，甚至還有公開聲稱“致力于降低成本、加快開發”的“中國住宅產業集團聯盟”和要“保護”房地產企業權益的“工商聯房地產商會”等“準卡特爾組織”。正是在這些房地產寡頭的“密室的串謀”和“公開的默契”下，中國的房地產市場“成功”的被掌控在開發商利益集團的“手掌之中”。
    比如說，盡管中央政府幾年來發出了一道道的“調控市場、抑制房價”的“金牌”，但在房地產寡頭們的合謀下，房價在一年年“聲勢浩大”的“調控”中“準確而無誤”的按照開發商特殊利益集團“既定的暴利目標”，取得了“實實在在”的“勝利”：“調控”成了“調空”，房價依舊按著開發商利益集團的意愿一路高漲；再比如，中國的房地產商為了攫取超額的暴利維持高房價，竟然敢于在全國市場已經出現1個多億“空置房”的狀況下繼續“囤房”“待價而沽”。如果沒有寡頭們的市場共謀，如果稍有些基本的市場競爭，開發商可能冒這樣的“市場風險”嗎！實際上，正是由于房地產寡頭們的市場合謀，在中國其他的市場由于競爭激烈打得“如火如荼”的時候，在房地產市場卻是顯得格外的“風平浪靜”，甚至連裝模作樣的“價格戰”也沒有。還有，在房地產的“有效市場”本來就嚴重的供不應求情況下，中國不少地方的開發商還在“不約而同”的囤地，用各種手段進一步急劇加大市場供求的極不平衡，以降低商品房供應總量的手法，達到房價的最高化和利潤的最大化。正如經濟學對“寡頭壟斷市場”所描述的那樣，在這樣的市場，任何一個房地產寡頭“都不會隨意變動其銷售量和價格”。而中國房地產市場之所以具有“寡頭”的屬性，根本的原因就在于他們和其他市場的寡頭廠商一樣，“獲得了對某種產品生產資料的控制權、專利權或獲得政府的特權保護，使得其他廠商進入市場成為不可能”。對中國的房地產市場來說，“造就”寡頭的核心，就在于開發商獲得了對房地產開發所需用地“土地使用權”絕對的專有權和控制權，這個市場只有他們才可以“進入”。這是他們成為市場上商品房唯一供應者的根本原因。
    所以，無論是從房地產市場的實際效果、還是開發商的暴利目標實現，中國房地產市場可謂是“真真實實”的“完全壟斷”和“寡頭壟斷”的“雙重惡性市場”。一個國家的最大的基本民生保障——住房供給，由這樣的“惡市場”操控，不出問題是偶然的，出大問題則是必然的。
   
                                               沈曉杰
 
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公民住房供應，究竟應該由哪個市場來決定

      了解了經濟學上的市場種類和中國房地產市場的“本質特征”后，下一步必須解決的問題，就是搞清中國的房地產及住房保障，究竟應該建立在何種的“市場”之上。現在中國房地產“寡頭和完全壟斷”雜交的市場，是正確的“市場選擇”，還是“規范缺失、發育不全”的劣質市場？這些基本的問題不弄清，就容易被那些聲稱“市場決定房價”的開發商、官員和所謂的“專家”的所謂“市場決定論”的花言巧語所蒙蔽。
    這里應該首先指出的是，在現在西方國家規范、成熟和發達的市場體系中，“完全壟斷市場”基本上是“沒有市場”及不允許存在的。個別由于“自然因素”的原因而存在的完全壟斷廠商，受到了政府最嚴厲市場和價格管制。這些國家的反壟斷法、反托拉斯法等，專門對各種市場的壟斷（重點是對寡頭壟斷市場），以立法的形式進行強力的制衡。這不僅是因為寡頭和完全壟斷之類的“市場經濟”會使社會的經濟效率低下、社會資源得不到有效的利用，而且壟斷還直接影響了社會財富分配的公正。一般來說，壟斷性越強，社會的公正度就越低。比如在寡頭和完全壟斷市場，商品的價格不是由市場本身來決定，而是被由這些寡頭所控制。
    在現在中國房地產這樣的寡頭和完全壟斷雜交的市場，決定商品房價的，同樣也恰恰不是開發商、官員和所謂的專家所說的那樣是“由市場來決定”的，而是完全由中國房地產的寡頭們自己操縱的結果。在四種類型的市場中，完全可以由市場來決定價格的，只存在于完全競爭市場之中。在壟斷競爭市場中，大多數商品的價格也是由市場所決定。但是，像中國房地產市場這樣“寡頭壟斷和完全壟斷雜交”的市場，商品房價就絕對不是由市場來決定的，而是由開發商自己所操控的。這幾年大中城市房價背離市場規律和價值規律的非理性的瘋狂暴漲，就充分證明掌控房價的絕不是市場那只“無形的手”，而是開發商特殊利益集團那只“骯臟的黑手”。
    現在的問題就是，保障數億中國市民基本民生和居住需求的住房市場，究竟應該由“哪知手”來決定？像中國房地產那樣，以高房價肆意攫取公民財富的“寡頭和完全壟斷雜交的”市場，是否還應該繼續任由他們掌控中國的房地產和住房供應。
    回顧中國房改8年來住房市場變化的過程，人們會發現中國的房地產市場走了一條由最初的半商品、半公共品的經濟適用房，到完全商品化的一般商品房，再到現在由寡頭和完全壟斷市場操控的高價暴利的“超額利潤商品房”的過程。這樣的一個變化軌跡，究竟是社會的進步，還是歷史的悲哀。
    按照一般的“國際慣例”，公民的住房市場，不僅絕對不可能是由寡頭和完全壟斷操控的市場來提供，而且也不是全部倚賴于完全競爭的商品化市場。市場經濟和社會制度健全發達的國家，都是把住房當作特別的半商品和半公共品來對待。這不僅是因為擁有良好的住房條件和居住福利是人類生存和幸福生活的基本條件，而且居住權利也是基本人權的重要內容之一。正是由于住房有著很大的公共產品的特性，所以在民主政治和社會保障健全的國家，住房從來就不是完全商品化，更不可能出現由壟斷市場的寡頭所操控的“暴利化”。如果出現這樣的情況，任何執政者都免不了被選民“罷免下崗”。在這些國家，一般公眾的住房都是由利潤較低的商品房市場和有著財政津貼的政府保障房共同來提供的。
    也正是因為住房具有商品和公共產品的雙重性質，所以在民主和社會保障制度健全的國家，面向社會公眾服務的住房市場不僅不可能有暴利，而且其平均利潤水平比社會平均利潤率還要低，一般大約在3－5％之間。這也是為什么越是制度健全的國家，公民的住房負擔（房價收入比）就越低的根本原因。這些國家之所以可以使普通買房者的房價收入比保持在3－6的合理水平，就是因為在背后有著這些不可或缺的制度保障。
    所以，當深受高房價暴利壓迫的中國市民在對發達國家住房市場的極低利潤率表上驚嘆的同時，更應該思考的是這種現象背后的制度原因。
    了解了住房市場的“國際慣例”后，反過來再對中國的房地產市場發展的軌跡進行分析，就更能清醒的認識其中的“深層次原因”所在。
    與發達國家形成鮮明對比的是，現今中國的房地產市場，基本上已經沒有住房“公共產品”屬性的影子（當然，少數特權者的“福利房”除外），可謂是“全部的市場化”。就是在這個“市場化”中，人民得到的也不是利潤水平低于社會平均利潤率的“微利商品房”，甚至也不是等同于社會平均利潤水平的“完全商品房”，而是利潤率要比國際同行和國內其他行業高出十多倍的“暴利商品房”。這不僅是所有市場中經濟效率最低的，而且也是社會公正程度最差的。是“最壞的市場”孵化出的“壞蛋”。
    那么，為什么制度健全的發達國家，可以為公民提供微利的、甚至享有政府補貼的住房保障，而作為社會主義的中國卻只能為市民供應暴利的高價房呢？從表面上看，是政府相關部門的一些決策和行政的官員，太相信市場的力量，聽任市場被寡頭壟斷所操控。但從根本上來說，還是由于一些掌握實權的“相關官員”，早已成了開發商特殊利益集團的“代表”。正如一份研究報告所說，有的“中央機構”已經成了特殊利益集團的“代言人”，“某些行業或集團‘嵌入’政府部門形成特殊利益而左右政策的制定與執行”。反思一下中國房地產市場走過的軌跡，想想為什么面向普通市民的經濟適用房被取消，為什么住房供應商品化后“相關官員”對市場上的“暴利房”采取默認甚至是縱容，并以“市場供求決定價格”的一知半解的“理論”拒絕對老百姓反映強烈的暴利高房價進行行政干預和價格管制，人們就不難發現，根本的問題還在于行政者究竟“權為誰所用”和“執政為誰”的問題上。當部門和個人利益成為“相關官員”行政的主要的價值取向，當權力尋租已成為一種普遍的社會現象，當民主制衡的政治文明機制還不完善，住房政治中“重商輕民”的“右傾化”發展就成為一種不可避免。

                                          沈曉杰
 
政府，該不該對商品房進行有效的價格管制

 
      應該說，相對于西方發達國家，在作為普通民眾最大民生的住房市場上，我國政府應該在市場的調控和價格的管制上應該更有所作為。
    首先，擁有基本的居住權利和良好的住房條件，不僅是人基本的生存需要和各國公認的基本人權，而且更是體現社會主義優越性的一個重要方面。所以，中央高層對民生問題從政治的高度給予了相當的重視。
    我們知道，衣食住行都是人們的基本的民生需要。最近由于各種原因，糧食價格上漲了不少。前幾天，溫家寶總理還專門到北京的市場進行調研，了解糧價上漲對市民的影響。日理萬機的國務院總理，為什么對糧價的上漲如此重視，關鍵就在于它不同于其他普通的商品，是國民基本的民生。住房也是同一個道理。任何人無論貴賤，無論地位高低，都應該保證有體面而合理的住房保障。政府各級部門之所以要對房地產市場發出如此多的調控文件，抑制房價的不當增長，原因也就在于住房不是單純的商品，它具有公共產品和商品的雙重性。
    實際上，和糧食每斤增加兩三毛錢相比，同樣作為基本民生的房價的暴漲，給普通百姓基本利益帶來損害，要比糧價的上漲不知道要高出多少倍。算一算這兩者的明細帳，人們就不難發現他們給老百姓生活帶來損害的差別，何止是十倍、百倍。
    就按照每斤糧食漲了3毛錢來計算，一家三口每天要消費糧食2.5斤，一年365天平均每個家庭需要消耗糧食912.5斤，一家人每年要為糧價的上漲多付出273.5元。如果一年前的糧價為每斤1.2元，現在為1.5元，這就意味著當糧價漲了四分之一的時候，給某個家庭在吃飯上帶來的直接影響連300元還不到；
    但是，如果像現在一些大中城市那樣，一年前市區的平均房價為每平方米8000元，一年中就漲了1000元（指城市中的同一地段商品房價），那么給普通家庭又是帶來了什么影響呢？我們還是以普通的三口之家為例，他們所買的商品房還是嚴格按照“結構調整”后的90平方米的中小戶型，那么這個家庭僅為一年的房價暴漲，就需多付出9萬元的代價。如果這個家庭的年收入，在這些大城市處于中間水平，這就相當于要把這一家兩年的收入，不吃不喝全部抵上去，才能應付一年房價暴漲的支出。而這還只是在房價一年只漲了12.5%的情況下（這里是指在一般城市主城區同一地段的漲幅，不包括近郊區縣的“加權”）普通家庭多付出的“成本”。
    這里我們就可以清楚的算出，同樣是基本民生，糧食一年就是漲價了四分之一，給普通百姓平均每個家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相當于一個中等收入家庭一年收入（按4.5萬元計算）的150分之一；而一年房價雖然只漲了八分之一，但它一下子就使得需要買房的家庭多付出9萬元，相當于一個普通的百姓家庭全年收入的百分之200（也就是一個家庭2年的全部收入，而在發達國家，一個家庭3－6年的全部收入即可買一套很體面的住房了）。這兩者如果按倍數的關系來算的話，相當于一年房價上漲給普通百姓家庭增加的成本支出，比一年糧價暴漲給這樣家庭增加的支出，高出了300多倍。站在這樣的角度來理解百姓對房價瘋長的強烈的不滿，就一點也不奇怪了。實際上，在不少大中城市的“主城區”的同一地段，這3—4年左右的時間里，房價幾乎暴漲了一倍左右。比如說，過去房價是每平方米5000元的，現在都紛紛暴漲到了1萬元以上。3年多的時間里，每平方米就上漲了5000多元。按照新的嚴格標準的“90平方米”戶型來計算，就相當于這些百姓家庭在等待調控政策“出奇效”而未買房的這3－4年的時間里，房價不僅沒被“拉下”，反而高漲一倍，多了45萬元，僅漲價部分就相當于這些普通家庭十年的全部收入。
    從中人們不難看出，和糧價上漲相比，房價高漲給普通百姓帶來的生活重創，至少是糧價造成的生活開支成本增加的300多倍。更何況，今年糧價的上漲，是在近幾年沒什么較大波動的基礎上出現的。如果把這幾年房價暴漲和糧價上漲的總和做個比較的話，那么房價的暴漲給公眾帶來的生活成本的增加和生活水平的損害，至少是糧價上漲帶來的開支增加的1000倍以上。
    所以，國民住房作為具有商品和公共產品雙重屬性的特殊商品，它在價格管理上應當比當前社會中絕大多數的其他商品更需要進行政府的價格管制。這不僅是因為它的暴漲給普通市民帶來的損失和危害最大，而且放任住房上的暴利高價，其實也就是容忍惡勢力對人的基本生存權的破壞和踐踏。
    第二，中國的住房的市場供應，本來就是處在極度不平衡的“供不應求”之中。我們以前已經說過，按照當前城市化發展的現狀和住房小康的發展的要求，中國的房地產市場每年應該提供15億平方米的商品住房，但市場上實際的供應量只能在3－4億平方米。有效市場供求的如此不平衡，就為“哄抬房價”創造了“條件”。在這樣的“市場”情況下，如果不進行嚴格的市場價格管制，自然就會導致房價的失控暴漲，就如同這幾年中國的房地產市場所表現出的那樣。所以說在當今的中國房地產市場，任何“調控”舉措如果沒有包含嚴格的價格管制，“抑制房價增長”這個衡量“調控成功與否”的“關鍵詞”，就只能是一句空話。
    第三，和土地私有制的資本主義國家不同，中國的房地產暴利是出現在公有制的土地上，“加害”的對象，正是“土地的主人”。當開發商利益集團大言不慚的為他們的暴利做所謂的“市場決定論”的辯解時，他們恰恰“忘了”他們暴富所賴以開發的土地的“產權人”究竟是誰。根據國家的憲法，城市的土地屬于國家所有，即全民所有。在“主人”的土地上建房出售，利潤率竟然比在買私人土地的商品房還要高出十幾倍，開發商如此的強盜邏輯如果不受到市場和價格的管制，就是對社會主義優越性最大的貪污和嘲諷。在“一切權力屬于人民”、所有資源為“全民所有”的公有制的社會主義中國，住房市場的暴利化是地地道道的制度變異下的怪胎，算的上是真正的“世界之恥”。
    總之，面對中國房地產這樣一個由寡頭壟斷的低效、不公和“超級壟斷利潤”的市場，面對這樣一個關系到中國市民最大民生利益的基礎行業，面對這樣市場的有效供應遠遠得不到滿足的畸形的供求形勢，尤其面對市場的開發者是在主人的土地上“借雞生蛋”這樣的制度背景，作為“執政為民”和“權為民所用”的政府，就必須站在人民的立場，“代表最廣大的人民群眾利益”，對已成為影響中國城市的“最大的不和諧因素”——房地產市場，實行強力而有效的政治調控和市場調控，特別是要強力實行對商品房的價格進行有效的價格管制。從某種方面來說，對房地產市場高房價暴利的放任和“不干預”，不僅是對開發商利益集團的袒護，更是行政者對人民給予的權力的最大踐踏，也是在維護人民利益上的極大的瀆職。
    在我國的“價格法”中，專門有一段論述了“政府的定價行為”。其中講到當某種商品的價格具備“與國民經濟發展和人民生活關系重大”、“資源稀缺”或者“重要的公用事業”等條件之一時，“政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價”。
    對中國的房地產市場來說，“和人民生活關系重大”這點是其他任何商品都無可比擬的；至于城市的土地“資源稀缺”這也早已有共識；另外，住房在某些方面也具有和“重要的公益事業”一樣的“公共產品”屬性。這些都使中國房地產市場商品房的價格管理，具備了“政府定價行為”的必要條件。更何況這幾年中國大中城市的房價瘋漲，已造成僅暴利高價房的價格上漲部分，就相當于普通市民家庭十年左右全部收入所得。當一個國家出現僅幾年房價上漲給普通百姓帶來的生活成本，就比世界公認的居民買房負擔（房價收入比在3－6之間）還高將近一倍的“全球奇觀”時候，當房價問題已經成為城市社會“最大的不和諧因素”，一個“權為民所謀”和“以民為本”的 “負責任的政府”，難道還沒有必要及時對商品房價格實行強力而有效的政府價格管制嗎！

                                             沈曉杰

從規定利潤到討論成本，是誰把開發商慣得如此驕橫

      在這兩年的時間里，在高房價暴利的壓迫下，有一種來自民間的聲音變得越來越強烈。這就是要求對現在開發商提供的商品住房，進行房價成本的公開。而開發商和其“豢養”的“專家”及相關官員，對可能暴露他們“見不得陽光的陰暗秘密”，則竭盡全力進行瘋狂抵制。以至于該不該進行房價成本的公開，成了今年影響最大之一的“全民大討論”。
    最有典型性的案例發生在廣東。據報道，今年的廣東省兩會期間，該省人大代表提出了“公開房屋成本價、實行購房指導價和最高限價”的建議。半年后才等到的廣東省建設廳的“答復”，竟對此給了全盤的否決。建設廳的理由是對商品住房成本價進行公開“容易造成對企業商業秘密的侵犯和對公平競爭環境的影響”，并認為“這一做法是違背市場經濟的。因為在市場經濟下，決定價格的因素主要是供求關系而不是成本”。
    這里，我們先姑且不論這個“政府的衙門”為什么對開發商的利益和所謂的“秘密”如此的偏袒，為什么對在高房價暴利的盤剝下老百姓受到的生活重創如此冷漠，但就政府在房價監管事情上本身的變化發展做個分析，人們就可能發現其中更多的“背景”。
    如果把時間向前推幾年，查查當時的媒體報道和部門的文件資料，人們就會驚奇的發現，公開商品房價成本在當時根本就不是什么問題。不僅如此，在當時的各級政府規定和文件中，房價成本的公開只是一個最基本必須做的工作。比這更重要的，還是規定和控制商品房的利潤率，這才是房價問題的核心所在。
    在當年國家有關部門的商品住宅價格管理的辦法中，規定“住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤”，并把商品住房規定的利潤率水平交由各省、市和自治區政府自己決定。在2002年，當時的國家計委和建設部發文規定，經濟適用住房的利潤不超過3％。而對普通商品住房，各地所定的利潤水平一般在5－10％之間。如在吉林省的商品房價格管理辦法中，該省政府就規定商品房利潤“最高不超過8％”；在江蘇省的商品房價格管理規定中，根據商品房的種類分門別類進行的具體的規定。它明確指出：經濟適用房的利潤率最高不得超過３％；普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過８％；只有高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。普通商品房利潤率定的最高的，還是屬于廣東和廣西，都定在了20％。但兩地政府也都同時規定，由政府委托開發的“微利房”、“統建房”和“解困房”等，利潤規定３～５％之間（其中廣東還規定地價和稅費報經有關部門批準后還可減免）。從現在查到的資料來看，給商品房利潤率定的最低的，還屬江西省較早的一份政府文件。該省當時規定：商品房“利潤按售價的２％計提”。
    現在給大家講商品房價格管理上的“昨日的故事”，只是為了使大家清楚的了解到，在今天這個時代背景下再討論該不該公開房價成本，顯得多么的滑稽。因為這樣的“基礎工作”在幾年前規定商品住房利潤率時就早有定論。
    其實，了解商品房價格管理上“來龍去脈”，最重要的還是結合當今房地產市場和住房社會問題的實際，深刻探討和研究該不該對今天已經成為城市社會最大不和諧因素的暴利高價的商品住房，進行強力而有效的價格管制。
    提出這個問題的背景，首先是房價和住房問題，已經越來越成為城市最大的社會熱點和最大的“不安因素”，這在前幾年都是“聞所未聞”的；其次，除了少數“特權者”以外，絕大多數市民現在都只能通過房地產市場的商品房來解決自己的住房問題。這個市場的健康與否和商品房的價格是否合理，直接關系到“最廣大人民群眾最大的根本利益”；第三，現在房地產市場的暴利高價房，已經遠遠超出了公眾的承受能力，甚至比世界公認的“國際房價最難承受地區”（房價收入比為7）還高出數倍。高價商品住房的暴利，已經成了公認的洗劫社會財富、制造社會不公的最大推手；第四，近幾年來為抑制房價不當增長而采取的一系列的“調控”措施，已被實踐證明“調空”。再不對高價暴利的商品住房采取強力有效的價格管制的具體措施，繼續“失信于民”，就可能影響到執政之基的穩固和社會的和諧安寧。
 

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