在某縣市區(qū)、鎮(zhèn)、村接觸了各類人群，交流了諸多基層事項，感觸頗深，從某種意義上講也是一個調(diào)查研究的過程，生于農(nóng)村、長于農(nóng)村且在農(nóng)村有眾多盤根的老農(nóng)村人，對農(nóng)村問題的認識與分析比坐在“深宮”的專家應該更深更透，比那些沒有農(nóng)村基礎沒有農(nóng)村情感的純經(jīng)濟學研究者更具有政策性借鑒作用。

　　在今后的一段時間內(nèi)，將從多個方面做一些總結(jié)，今天先談城鎮(zhèn)化在大農(nóng)村的表現(xiàn)，選擇的標本是某縣(暫把縣城當作大農(nóng)村城鎮(zhèn)化的一部分看待)，不一定有整體代表性意義，但至少能反映一個局部，從中仍然可以找出部分問題的代表性。城鎮(zhèn)化實質(zhì)已經(jīng)演變成單純的房地產(chǎn)化，其造成的耕地瘋狂流失必須得重視和遏制。

　　第一，縣(市)區(qū)的房地產(chǎn)。來到市區(qū)，見了地稅局、交通局、公安局、環(huán)保局和政協(xié)等部門的老朋友，側(cè)面了解了一下當?shù)氐姆N種事情，開車在各街各巷轉(zhuǎn)了個遍，感受最深的是路修得越來越寬，兩邊的小區(qū)越來越多，到處都是樓盤和廣場。一些“大道”寬得令人振奮，我在長沙都極少看到有如此寬的路，路兩邊還閑置不少土地，若加上兩邊的配套小區(qū)，土地總占用量堪稱巨大。

　　中央搞城鎮(zhèn)化，縣市區(qū)擴容本是順理成章，但是，違背自然流動的原則，不顧一切瘋狂造城的行為絕不是科學發(fā)展，農(nóng)民不可能一下子涌進縣城，即使可能，也要考慮其它相關因素，也要與后面談到的幾點相互制約，否則，農(nóng)村房地產(chǎn)泡沫化比大城市會更嚴重。回城后，問了其他返鄉(xiāng)朋友，所見略同，恐怕這些現(xiàn)象有一定代表性。

　　現(xiàn)在，有一個非常令人不解的問題是：大量征地的錢來自于哪里?這些地的征收都經(jīng)過合法審批了嗎?地產(chǎn)開發(fā)商的錢又來自于哪里?用地指標是否超標?

　　第二，鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的房地產(chǎn)。也許是因為城鎮(zhèn)化中含有一個“鎮(zhèn)”字，也許是政府已經(jīng)定位大力發(fā)展鎮(zhèn)部所在地房地產(chǎn)，各鎮(zhèn)所在地的房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展已經(jīng)成為事實，還將持續(xù)火爆，看某省的長期規(guī)劃，最小的鎮(zhèn)規(guī)劃人口都超兩萬，大的鎮(zhèn)高達十萬以上，若能實現(xiàn)，十年之內(nèi)，90%的人可以住在鎮(zhèn)以上居住區(qū)，若將此類人定為非農(nóng)業(yè)人口，并給予城市化保障，中國的城市化率將是一次冠絕千古的大躍進。

　　鎮(zhèn)所在房地產(chǎn)，既有開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)，又有農(nóng)民私自買地自建的房產(chǎn)，開發(fā)商的小區(qū)均不大，價格也不貴，所有小區(qū)幾乎都沒有真正的城市化配套，私人自建房可以約等于鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅，均是連排或獨棟形式，令人極為震驚的是，有一戶人家居然在鎮(zhèn)所在地建有一排超2000平米的超級大住房，大得可怕。鎮(zhèn)級所在地房地產(chǎn)的最大問題是缺少科學規(guī)劃，缺少特色，很象是擴大化、高樓化的農(nóng)村。沒有歷史包袱，本來可以利用建新城的時機搞好規(guī)劃，本可以讓每個鎮(zhèn)都成為當?shù)氐囊粋€符號，事實上，各地均沒有做到這一點。

　　鎮(zhèn)級地產(chǎn)的另一問題是：土地到底是如何轉(zhuǎn)向開發(fā)商和私人手中的?是規(guī)劃用地的合理合法使用嗎?賣地的錢全部入庫了嗎?

　　第三，公路房地產(chǎn)。經(jīng)過這些年的發(fā)展建設，縣市區(qū)通往各鎮(zhèn)的道路都修得比較好，給群眾生產(chǎn)生活帶來了極大方便。據(jù)路邊住戶講，兩年前，這些主干路的兩旁還只是零星地布有一些居家建筑，現(xiàn)在，路的兩邊似雨后春筍一樣長出大量民居，一條路幾乎就構(gòu)成一條街，兩旁建筑的前面還留有足夠?qū)挼那捌海傮w看來，修一條路，要耗用相當于四條路的用地面積。與這些主干道有些類似的是，一些次要的水泥公路旁邊也開始長出房子，未來仍有較大的擴容可能性。

　　有些主干公路的兩旁還建有“產(chǎn)業(yè)園”，至于有沒有產(chǎn)業(yè)入駐并不重要，重要的是，一個園能帶動不少居民的靠近，周邊的房地產(chǎn)能快速活躍起來。

　　第四，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)。從嚴格的意義上講，鎮(zhèn)房地產(chǎn)、公路房地產(chǎn)都不能算作是標準的房地產(chǎn)，因為絕大部分沒有商品化，但是，從長遠看，這些房產(chǎn)的商品化是必然趨勢，農(nóng)村住房也不例外。

　　有人認為，既然縣城大建商品房，鎮(zhèn)里也建了很多房，公路邊也建了很多房，農(nóng)村的房子建設應該會萎縮。事實并不是這樣，農(nóng)民的感情非一般城里人所想，他們把農(nóng)村的那個房看成是他的“根”，根是面子工程，要滿足攀比心理的需要，即使你在縣鎮(zhèn)有了房子，即使一年只在村里住一天，鄉(xiāng)間的宅地也要建一棟有面子的住房。正是這個原因，以致農(nóng)村地盤不但沒萎縮，相反還在不斷擴大，村莊常住人口是萎縮了，但村莊占用耕地仍未得到有效遏制，私自賣地的情況仍然存在。幾乎可以肯定的講，政府想從農(nóng)村置換土地彌補城鎮(zhèn)化過程中的耕地流失是不可能實現(xiàn)的，能控制農(nóng)民少占耕地就是大成績。

　　“四類房地產(chǎn)”帶來的正面效益。首先，它有效承接了大城市房地產(chǎn)降溫后建材、裝飾材料需求減少導致的產(chǎn)能過剩;其次，它有效承接了大量從事建設行業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人回歸地方，讓他們有足夠的市場支撐就業(yè)，最后，它暫時性緩解了地方政府的財政壓力，不管是否嚴格合法，賣地的現(xiàn)狀是既成的，收取的費稅是真實的。這三個正面作用是中央政府力求的效果，因而也造成中央對當前已經(jīng)出現(xiàn)的問題缺少足夠的重視，害怕影響經(jīng)濟急速衰退和地方政府生存壓力。

　　“四類房地產(chǎn)”的長期后遺癥。我們經(jīng)常說農(nóng)民樸素實在，勤勞智慧。然而，這只是農(nóng)民特色的一部分，當代中國農(nóng)民還有另一個重要特性：超強的攀比心理。先比村里的房子，再比鎮(zhèn)上的房子，還要看縣里有沒有房子。雖然農(nóng)民在三地同時擁有房產(chǎn)的人并不多，但朝這個方向發(fā)展的趨勢是有的。過去，談婚論嫁，一般會強調(diào)人實在就行了，現(xiàn)在，光實在已經(jīng)不行，房子是必要條件，就算結(jié)婚時沒有滿足虛榮，婚后也會將城鎮(zhèn)買房當作一種追求，總之，就是既要滿足根的需要，又要滿足面子的需要，除非有政策逼迫他們改變思想。

　　我們中國人口多耕地少，這是個基本國情，加之國家推行的高鐵化、高速化和區(qū)域化戰(zhàn)略不間歇推進，耕地正以空前的速度減少，如果城鎮(zhèn)化過程中讓“四類房地產(chǎn)”繼續(xù)瘋狂占用耕地，未來的中國不可避免地要走向“餐桌由外人控制”的局面。

　　“四類房地產(chǎn)”的蓬勃發(fā)展也造就了一批暴富者，“流氓變地產(chǎn)商”不是新鮮事，“二流子開上奔馳”也不是新鮮事，關系學在基層并沒有因為反腐敗有任何收斂。大量一夜暴富的神話嚴重挫傷了本就脆弱的縣域?qū)崢I(yè)者，溫州人的炒作之風到處盛行，后患絕不會小。

　　對“四類房地產(chǎn)”的有關建議。

　　其一，必須明確“城鎮(zhèn)化”的內(nèi)涵。中央推出城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略過急，并沒有給出配套的詳細規(guī)劃，更無操作細則，全國各地各念各的經(jīng)，經(jīng)經(jīng)不同音，說是城鎮(zhèn)化，就是自由化，只要出政績，法律都不怕。

　　中國推行城鎮(zhèn)化大戰(zhàn)略整體上沒有問題，但是，搞粗放式、無序化的大躍進決不是好事，持續(xù)得越久，禍患越大。我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是新的戰(zhàn)略，之前就缺少規(guī)劃，全憑各地按自己的理解各行其政，既是順著國家大戰(zhàn)略，你想追究違規(guī)責任都很難。2013年的時候，我曾經(jīng)提過先做好規(guī)劃安排，再推城鎮(zhèn)化進程，但政府并沒有重視規(guī)劃，睜一只眼閉一只眼地看著地方隨意理解城鎮(zhèn)化，有欠妥之處。

　　其二，必須加強對“四類房地產(chǎn)”的科學規(guī)劃。中央推動城鎮(zhèn)化，意在引導農(nóng)村人口的合理轉(zhuǎn)移，重在能有“轉(zhuǎn)移”，如果農(nóng)民都不愿意轉(zhuǎn)移，只是在鄉(xiāng)村、鎮(zhèn)所在地和縣城間游移，那城鎮(zhèn)化就是一個有害的錯誤戰(zhàn)略。

　　城鎮(zhèn)化過程中，如果不加強規(guī)劃，還容易造成剛修不久的城鎮(zhèn)就變成落后的聚居區(qū)，很可能在十至二十年內(nèi)重新改造，這又會造成極大的資源浪費與環(huán)境破壞，中央應對此給予重視和安排。

　　其三，必須將“四類房地產(chǎn)”納入到未來房產(chǎn)稅的征收范圍。我提出這一點，很可能會引起不少人的責罵，以為我是在給農(nóng)民增加生活負擔。但是，如果能從一個國家的整體公平性出發(fā)，我的意見就沒有問題。國家給農(nóng)民有基本的耕地生存保證，并且進行了確權(quán)，不能再允許因各地囤房引起的耕地瘋狂流失。

　　如果將上述四類房地產(chǎn)納入征稅范圍，建議可任由農(nóng)民選擇一處住房作為免征房，如果只擁有一處住房，不管在哪里，都可以免稅。如果農(nóng)民在兩地或三地同時擁有住房，也可以由自己選擇一套免稅房，其它的房產(chǎn)再交納稅收，如果不想納稅，建設政府鼓勵他們釋放其它房產(chǎn)或置換出農(nóng)村宅基地，以改善長期生活在農(nóng)村村民的生活條件。

　　其四，必須建立違規(guī)用地責任追究機制。“四類房地產(chǎn)”如此瘋狂火爆地發(fā)展必然導致耕地的瘋狂流失，所謂的耕地保護高壓線從來就有產(chǎn)生過威懾力，絕不相信中央在如此短的時間內(nèi)給農(nóng)村釋放了如此天量的用地指標，再不及時遏制，“生米煮成熟飯”的理論將會成為未來較長時間的指導理論，“法不責眾”會成為共識。對違規(guī)用地的責任追究要做到：誰受益誰負責，誰審批誰負責，誰管轄的地區(qū)誰負責。負責不應只局限于行政責任和經(jīng)濟責任，還應當擴大到刑事責任，否則，不能對保護耕地產(chǎn)生任何正面作用。

　　當前，大農(nóng)村確實表現(xiàn)了前所未有的繁榮景象，但這種繁榮是由“四類房地產(chǎn)”推動的“粗放式繁榮”，并不是產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展推動的可持續(xù)繁榮。“城鎮(zhèn)化”演變成“房地產(chǎn)化”是一個令人遺憾的結(jié)果，城鎮(zhèn)化造成耕地的瘋狂流失是一個禍及子孫的結(jié)果，城鎮(zhèn)化是一個戰(zhàn)略，不是一爐補鍋料，不能因為要追求經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，就大躍進式推動，“劣質(zhì)的繁榮”終究不會得到歷史的高度評價，時間可以作證。

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