王中宇《中國困境的政治經濟學觀察》第一編《貨幣循環觀察》第六章 從博弈到搏傻----冷看房地產大辯論

　　今天的中國，幾乎人人在議論而又誰也說不清楚的莫過于房地產業。在這場爭論中，人們看到了這樣一些主角：金融系統、建設部、國土資源部、政府綜合部門(發改委、統計局等)、地方政府、房地產商、海外投行、學者、以及老百姓。而爭論的話題集中在兩個方向上：其一，形勢如何;其二，誰之過。

　　6.1形勢之辯

　　易憲容：泡沫?挾持?

　　雖然對房地產業的議論幾乎一直不斷，但這場將幾乎所有人卷入其中的爭論似乎是中國社科院金融研究所易憲容引爆的。

　　2004年，學界評估當時宏觀調控的效果，人們認為已初見成效，甚至有人主張國內的宏觀調控該結束了。7月，易憲容發文稱：房地產業是經濟過熱的動力源。銀行的信貸消費、地方短期內業績、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、成為瓶頸的能源，電力、運輸、水無不與房地產有關。而房地產在這次宏觀調控中所受的影響則是微乎其微。

　　由此，易憲容對房地產業態勢做出了嚴峻的判斷：房地產業把整個風險都歸結在國內銀行體系上，如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。如果國內房地產崩盤，整個國家經濟就可能發生危機，如20世紀90年代的日本。因此：

　　“國內的房地產業調控之所以困難，就在于國內房地產業挾持著中國大陸經濟、挾持著各地方經濟。”“如果這些房地產問題處理不好，可能成為今后整個中國大陸社會政治動蕩的根源。”(易憲容《謹防房地產業要挾中國經濟》《時代金融》2004年09期)

　　此論一出，各方嘩然，反映各異。

　　金融管理當局：“黑名單”

　　事實上，金融界早就對房地產業的態勢忐忑不安。本輪房地產浪潮本來就是銀行推動的。從1997年到2002年，個人住房貸款余額年均增長113%。然而，到2003年，央行覺得態勢不妙，6月貨幣政策司出臺了著名的121號文件，要求房地產開發商的自有資金不得低于項目總投資的30%，同時還收緊了對建筑施工企業、消費者的信貸。但兩個月之后，央行又發布了18號文，表示“對符合條件的房地產開發企業和開發項目也要繼續加大支持力度”，首鼠兩端的心態暴露無遺。

　　從2004年到2005年，金融管理當局通過《貨幣政策執行報告》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、《我國近期房地產貸款風險分析報告》等文件措辭嚴厲地警告房地產過熱的風險。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴格審查房地產開發商資信條件、控制授信比例、上調商業銀行對個人住房貸款的優惠利率和個人房貸首付款比例等措施，試圖控制房地產泡沫風險。

　　房地產業：“胡說八道!”

　　我國房地產業的歸口管理部門是建設部。2004年10月18日，中國經營報發表了建設部政策研究中心的報告《泡沫之說不成立，中國房地產金融危機尚無跡象》。

　　報告根據20%的城鎮家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產生的大量被動需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的”(新增5.4億、拆遷1.4億平方米)。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題并未惡化”，同時，“一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種‘庫存’，從而發揮平抑房價的作用”。據此，否認了“泡沫說”。

　　對高漲的房價，報告認為：“房價中長期趨勢總是看漲”，并將其歸因為：地價上漲、高檔商品房供應增加和住房需求旺盛。并進一步認為：“房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。”“社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。”

　　至于金融風險，報告認為“房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在。”，但這“并不意味著房地產業已經‘挾持’國家金融和經濟”，因為“房地產金融仍是銀行的優質業務”，相反，1997年亞洲金融風暴的經驗表明，不是房地產泡沫導致金融風暴，而是金融風暴導致房地產“泡沫”破滅。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認同這個觀點，他認為，不要夸大房地產信貸與金融安全的關系，確保金融安全的主要作用點應在金融系統本身，“金融系統有病，房地產吃藥，是吃不出金融安全的”。

　　至于房地產商，被戲稱為“房地產總理”的任志強直截了當地稱“房地產泡沫”論為“胡說八道。”(《房地產泡沫破裂論突起》2004年10月20日北京晨報)

　　這里我們看到金融管理當局與房地產業的兩個基本對立觀點：

　　其一、房地產業是否存在泡沫和值得警惕的風險?

　　其二、風險在那里，誰是多米諾骨牌的第一塊?

　　外國投資銀行：“外部人的游戲”

　　時任摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠，主要是從經濟全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢引起的熱錢涌入，使中國融資成本降低，房地產開發商的融資成本比正常的要低2-3個百分點。正是海外來的熱錢促成了投機，“從某種意義上說，在上海房地產市場上，本地人已經被迅速地邊緣化了。上海的房地產市場是一個外部人的游戲。”而一旦國際金融環境變化，熱錢流出，后果不堪設想。他發出了刺耳的預言：房地產泡沫破滅的時間僅僅是幾個月，而不是一年 (謝國忠«上海地產：外部人的游戲何時終結» 財經 2005年第5期)。

　　蹊蹺的是，謝國忠所供職的摩根士丹利投資銀行,其名下的房地產基金MSREF自2003年起就活躍在國內房地產行業，有媒體一一列舉它的投資行為及投入的金額，據此質疑他發言的動機。厲以寧索性直指：國外經濟學家宣揚中國房地產價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。宣揚中國房地產泡沫即將破裂是為了在國外企業和資本進入中國之前先打壓中國市場。(見«厲以寧：國外宣揚中國地產市場將崩潰潛藏陰謀» 中國企業報 2004年12月01日)

　　然而，謝國忠1997年對香港房地產的預言、對印尼經濟崩潰的預言、對中國將發生通縮的預言均被證實，使人們無法對他的話置之不理。

　　他的分析思路與預言亞洲經濟危機的克魯格曼相通。在克魯格曼看來，“亞洲的問題是，經濟過熱的同時，公私界限不清引起了嚴重的道德危害。因此，人們實際上在利用暗中的政府擔保進行賭博。”而謝國忠直指：“我懂得印尼經濟里最大的問題是腐敗，”謝國忠說，印尼的財富是虛的，里面其實都被掏空了。等到外國人不愿意把錢放進去的時候，空架子就會倒下。

　　二十多年切身的體驗，使人們對謝國忠們的分析極易共鳴，而指斥謝國忠們“別有用心”的厲以寧，卻在韓德強的《從“厲股份”到“厲暴富”》中被描繪為“暴富階層的代言人”。

　　外國投資銀行成為中國房地產業辯論的主角之一，這本身就有點滑稽，評估他們的觀點與動機，更令人感到五味雜陳。

　　發改委：“產能過剩”

　　作為國務院綜合部門的發改委，顯得出言謹慎，他們首先關心的是“產能過剩”。在國家發改委主任馬凱點名的11個產能過剩行業中，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、水泥、電力，都以房地產業為重要用戶，如果壓縮房地產業，這些部門的產能過剩將雪上加霜。

　　于是國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣表示，中國整個房地產熱是一種虛熱，實際上房地產業還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉移農民工進城、從長遠的城鎮化角度來看，空間還很大。對此潘石屹回答：“作為房地產發展商，我們只建設市場上能夠賣出去的房子。”(2004年8月13日周五下午，SOHO中國總裁潘石屹在SOHO中國網站與廣大網友聊天實錄http://cache.baiducontent.com/c?m=9f65cb4a8c8507ed4fece763104c8a21580397634b838d4438958448e435075c1b31a6fa3a211b01d1d27c1103ac5e5c9cf2356f320421b29ddf883d87fdcd763bcd7a742613913015c468dfdc4755d651e34d9adb0ee6cae74493b9a4d8c85422dd25006df4f59c2b7703b91ce71541f4d69c5f652b07bb9d2715f84e0123885340a1338af7331e10f1f3ca2f4cd45cd776619cb834c02963be04d56e0c2435b73dc61f272627914e308e412a05e2fc2be33d093034b738a4c9b7a198429bade126eff0dcae5f821195d29cfb663271458926a9aacda54c6f5273addddf66d343baed9acb5b991fc0602cad5c06381ace7ce0849827f3752ef0f0698e3e532c3f79d8a4758f62006826d9380fb06fd705b499063fcb9c989fe91452aee9d27300&p=c978c015d9c043af1aa8c7710f5783&newp=c070d416d9c102ec08e2977c0d42bb231615d70e3fdcd51e3c97&user=baidu&fm=sc&query=%C5%CB%CA%AF%D2%D9+%D7%F7%CE%AA%B7%BF%B5%D8%B2%FA%B7%A2%D5%B9%C9%CC%2C%CE%D2%C3%C7%D6%BB%BD%A8%C9%E8%CA%D0%B3%A1%C9%CF%C4%DC%B9%BB%C2%F4%B3%F6%C8%A5%B5%C4%B7%BF%D7%D3%A1%A3&qid=&p1=1)言下之意，農民工哪有錢買房?

　　國家發改委宏觀經濟研究院陳洪波于2006年4月中旬發布研究報告稱：我國的房地產金融風險并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產金融政策。

　　媒體在報道此事時，指出“房地產業內許多人都知道，陳洪波就是房地產REICO報告的編寫成員。早在去年11月發布的2005年REICO報告就稱房地產信貸風險小。因為該報告受房地產商資助，其獨立性受到了媒體的質疑。”

　　當國務院綜合部門的觀點的現實性、客觀性都受到質疑時，社會公眾又如何獲得獨立、客觀的判斷?

　　6.2變臉

　　在上海市有關部門的委托下，上海市社科院房地產研究中心和上海財經大學對房市進行聯合調查后，得出結論：房地產銷售金額的下降，導致房地產業增加值減少30億元左右;并導致2005年財政收入的下降額，相當于2004年地方財政收入的6.5%以上。而且，綜合房地產的波及效應，2005年房地產市場下滑使上海經濟總量大約減少65個億，影響GDP增幅減少1個百分點左右。這里尚沒包括土地出讓金的損失。

　　這難免讓人聯想起易憲容的“挾持”論。

　　事實上，進入2006年以來，金融管理當局對房地產的態度發生了微妙的變化，央行上海分行的報告沒有再提房地產信貸風險，而是對房地產交易量保持低水平運行的情況進行預警。北京金融運行報告則表示，“作為北京市經濟的支柱產業，房地產開發投資下降幅度過大，值得關注。”

　　業界將其視為房地產信貸要放松的信號。有媒體稱，農行從去年底就啟動房地產信貸的擴展步伐。2006-4中旬，21世紀經濟報道以《銀行變臉 巨資輸血地產 溫州炒房團重返上海灘》為標題，告訴人們：截止2005年底，上海市房地產開發貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。中資金融機構，一季度有86%的增量貸款投向了基本建設和建筑業，同比上升54.5個百分點。

　　此時上海房價顯出回調見底的跡象，此后中房上海住宅指數一路拔高，又升了一倍有余。(見圖1.45)

　　圖1.45：中房上海指數 數據來源：

　　上海市房地產估價師協會網站

　　正當業界打算舒一口氣之時，中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。國家發改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監會五部委聯合發文，緊急規范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。

　　打捆貸款是這些年流行的銀政合作融資方式，它以國有獨資或控股的城市建設投資公司為承貸主體，以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款。

　　這份文件規定，2005年1月26日以后的政府擔保將不再有效，并且嚴禁地方政府再提供任何形式的擔保或者是變相擔保。這一下子就卡住了由地方政府啟動的主要資金閥門。基礎設施建設項目受阻，房地產業必受牽連。

　　這里，我們看到的已經不是爭論，而是左右為難的選擇和激烈的博弈。

　　6.3誰之過

　　這邊廂“泡沫”與否面紅耳赤，那邊廂責任歸屬劍拔弩張，政府與地產商各執一詞。

　　“招拍掛”制度

　　任志強將房價暴漲的因由直歸土地“招拍掛”制度。他引證國土資源部的數據：“非招拍掛方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元，而用招拍掛方式供給的土地為每萬公頃685.3億元，僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關的住宅建設用地大約全部是用招拍掛方式獲得的。”

　　他還引證了兩個“天價”地塊：

　　“盈科以5.1億元中標的工體機電院用地，讓未開工的樓面價高達1.25萬元/平方米，如果銷售價在2萬元/平方米，土地成本還占到了銷售價格的62.5%。”

　　“4月18日拍賣的溫泉用地，首先政府為推高地價故意將本來可以連在一片統一規劃的用地分期分批切開招標，結果第一塊土地北辰中標價就比起拍價6.8億元高出了4億多元，每平方米的樓面價升到了5000元。”

　　任志強質問：“當土地招拍掛樓面價已高達1.25萬元/平米時，還談什么建普通商品房呢?政府實際是在支持與滿足這種特殊的消費。”

　　(見«任志強：房價暴漲誰的錯? 土地出讓者才是最暴利» 2006年05月26日 財富時報)

　　國土資源部則在《2005年中國國土資源公報》中稱：2005年全國主要城市地價的平均水平約為每平方米1230元，與上年同期相比，城市綜合地價增長了4.44%。近期國內個別大城市商品房價格的上漲幅度已經接近20%，而住宅地價增長僅為5.67%。據此土地利用司資產處處長岳曉武表示：“‘招拍掛’是充分體現市場競爭的制度，制度本身不會人為地抬高地價、房價，只是為公平競爭提供平臺。”

　　北京市國土房管局新聞發言人、副局長張維稱：

　　“從國土資源部去年對全國32個城市地價的調查中可以看出，本市土地價格在商品房成本中占22.98%，低于全國平均的26%。”

　　“上海房價遠高于北京，但上海土地價格在房價中所占比例只有16.15%;而在廣州，地價在房價中所占比例僅為11.4%。而且，從全國平均地價走勢看，地價穩中有升，但地價上漲幅度明顯小于房價上漲幅度。”(«北京國土局揭秘土地成本 稱只占房價兩成» 2005年04月01日 北京晨報)

　　同是北京，任志強告訴我們：“土地成本還占到了銷售價格的62.5%。”，張維卻說：“本市土地價格在商品房成本中占22.98%”。公眾該信誰的?

　　平心而論，土地作為公共資源，通過“招拍掛”獲得高收益于社會有利，只要這收益用于解決社會公眾最急迫的問題。正如任志強指出的：

　　“如果政府是將提高土地成本而獲取的收益，返還給城市提供公共產品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于讓中高收入家庭多承擔住房成本而向中低收入家庭轉移二次分配。那么就將有利于調節公平與保證社會和諧。”

　　那土地收益到底哪兒去了?任志強告訴我們：“一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金。”2005年全國財政收入為31627.98億元，任志強告訴我們當年土地出讓價款為5505.15億元。這相當于財政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財政預算控制，其中貓膩誰能說清?

　　“良心大大的壞！”

　　2006年4月，深圳市委書記李鴻忠感概：“某些房地產商良心大大的壞!”任志強則猛攻地價，要為房地產商洗刷“暴利”的污名。他引用2004年經濟普查結果，告訴我們，房地產全行業“按所有者權益計凈資本收益率僅為6.46%，全行業總資產61790.0億元，總資產利潤率只有1.67%。”

　　他不忘將開發商與政府對比：“估計2005年全行業的開發利潤1100---1200億元。但當年的土地出讓價款卻高達5505.15億元，”而且“房子的生產是要花費大量的精力、智力與勞動力的。土地的超出起拍價的增值收益則只來源于壟斷的招拍掛管理方式，與投資、知識和智力無關，靠制度發財。”(見«任志強：房價暴漲誰的錯? 土地出讓者才是最暴利» 2006年05月26日財富時報)

　　然而任志強的見解似乎不為其他相關方面接受。

　　杭州市建委陸革處長稱：國際房地產業的項目平均利潤率大約是6%至8%，而我國房地產行業的項目平均利潤率高達30%以上。如果考慮到房地產企業自有資金僅為項目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預付金的因素，其開發利潤為自有資金的100%以上。暴利是依靠地價的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價升值而來。但地價的升值是政府配套基礎設施的建設投入形成。因此，暴利其實來自于國有土地資產的流失。(見«房地產開發模式之辯：將地價從房價中剔除» 2006年04月11日經濟參考報)

　　福州市有關部門測算了的當地在23個樓盤開發成本，從每平方米1636元至3094元不等。而銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。開發商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。(見 趙鵬 «福州完成商品房成本測算 地價占房價三成多» 2005-7-12 人民日報)

　　2005年2月中央統戰部、全國工商聯、中國民(私)營企業研究會一份調查結果顯示，我國私營企業行業利潤差距大，房地產業的利潤大大高于其他行業，稅后凈利潤比處于第2位的電力煤氣業的利潤高1倍多，比平均水平高5倍。(«私營企業行業利潤差距大房地產業遠高于其他» 2005年02月12日 新華網)

　　中國金融家企業家發展論壇秘書長閻雨稱：房地產是高利潤行業，實際平均利潤在20%以上，這一利潤率相對其他行業企業簡直可以說是暴利。(«宏觀調控拷問“房地產業”社會責任» 2006年06月13日 公益時報)

　　2005年國家稅務總局在對7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。(見«趙曉：論中國房地產業中的尋租現象» 2006年02月08日藍籌地產評論)

　　2006年媒體報道：2006年北京市地稅部門已經公布了兩期欠稅企業名單，共有45家企業，而以“房地產”、“置業”、“建設”等為名稱的企業占據了近一半的數量，達到14家。從欠稅金額上看，初步估計，房地產類企業欠稅金額占全部企業類欠稅金額的80%以上。(見«部分地區90%房企存涉稅問題 納稅大戶欠稅嚴重» 2006年07月10日上海證券報)

　　這一切讓公眾很難接受任志強的辯解。

　　其實，作為人格化的資本，與房地產商討論“良心”似乎是對牛彈琴。國有土地資產的流失，第一責任人肯定是作為公共事務委托代理人的各級政府。既然選擇市場經濟已經超過1/4世紀，既然有數百年成熟市場經濟的先例，為何政府還搞不清自己與商人在經濟體系中的相對位置？為何“親商”、“你發財，我發展”成了大多數各級政府的行為準則？此時此刻，指責商人的“良心”，豈不滑稽？

　　結構：投資與市場

　　對房價高漲的另一個解釋是結構不合理。

　　國家統計局新聞發言人鄭京平2006年4月20日表示，我國房地產投資結構不合理。“24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。”(《統計局初步核算數據顯示今年我國經濟開局良好》中國經濟網2006年04月21日http://www.ce.cn/macro/gnbd/dszl/zh/200604/21/t20060421_6771043.shtml)

　　上海已銷售房集中在90、100平方米面積段，而香港1995年至1999年新落成私人住宅樓面面積主要分布在70平方米以下：

　　面積(平方米)比重

　　少于4013.90%

　　40--69.962.40%

　　90--99.916.80%

　　100-159.95.10%

　　大于1601.80%

　　(數據來源：香港特別行政區差餉物業估價署)

　　香港政府規劃署的一項調查表明：香港2000年私人住宅擁有者有4/5以上住在70平方米以下。香港居民1999年戶均建筑面積的平均數是64平方米，認為可接受的建筑面積是71平方米。可見平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目標。前述建設部政策研究中心的報告假設大陸20%的城鎮家庭每戶增加20平方米的住房，不知所據為何?莫非他假設大陸居民收入相當于與乃至高于香港?該調查發現，香港居民認為舒適的建筑面積是93平方米，這低于今天大陸新房的平均面積，而我們還處于爭取“全面小康”的階段。

　　現在上海家庭戶均人口才2.8人，比香港戶均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面積就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王鍊利《希望與危機并存的上海房地產業》)

　　由此看來，上海房地產買主的主體，絕非本地普通地百姓，外地與境外的富人才是這個市場真正的買主。

　　這個狀態是“投資結構不合理”可以解釋的嗎？作為理性經濟人的房地產商，其投資行為肯定準確地跟著有效需求走。房地產的投資結構與其說表明了投資行為不合理，不如說顯示了社會購買力的客觀分布。

　　從townhouse到別墅，從房地產廣告中的“品牌”、“法國設計方案”、“地中海風情”、“美國貝爾格林環境設計理念”、“歐洲湯森管理模式”、“超五星級服務”、“VIP高級名流會所”、“國際連鎖機構”，我們不難看出房地產商心目中的買主群體。前些年，北京市北四環東段曾出現過兩則巨幅房地產廣告，其一“讓少數人先闊起來”，其二“資本給我自由”，再確切不過地勾畫出這個群體的特征。事實上這個群體才是房地產的核心買主。

　　于是我們看到，邏輯上只有兩個可能的選擇：

　　其一、承認現存的購買力格局，并為此承擔現實的社會經濟后果;

　　其二、改變這種購買力格局，并為此承擔難于預測的社會經濟成本。

　　用行政手段改變房地產投資結構，肯定是徒勞的，其最大功效止于“做秀”。

　　6.4“房奴”與“憤青”

　　普通購房者面對“刺破青天鍔未殘”的房價無可奈何。2006年4月26日，鄒濤在深圳奧一網和自己的個人博客上發表了《深圳市民鄒濤關于發起“不買房行動”致全社會的公開信》，號召市民們持幣待購，對抗炒家。鄒濤寫道：“即使我們再省吃儉用，依然在這個城市買不起一套房子”，“為了不做‘房奴’，為了一輩子不要再背負沉重的債務”，這份公開信號召說，“深圳樓價一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅決不買房;讓我們一起行動起來，在近3年之內不要買房，您要做的，只需要持幣觀望，等待就可以了。”

　　鄒濤甚至希望面見總理，陳述“房奴”的痛苦。一個“不買房聯盟”在網上出現，“不買房行動”通過網絡迅速蔓延。宣稱“按揭買房成為房奴那是活該”的北京萬通集團董事長馮倫被罵得體無完膚。(«一個普通公民的“不買房行動”» 中國青年報 2006年05月10日)

　　然而兩年后的2008年04月，鄒濤建議市民可考慮在2009年5月買房。其本人也計劃那時買房(«深圳不買房行動發起人稱明年5月可考慮買房» 2008年4月5日《南方都市報》)。

　　商人、學者、官員們將網上言者視為“憤青”，認為非理性，不值一顧。但仔細想一想，所謂“憤青”大抵是受過相當教育的人，在他們的生活環境中，“小資”是大眾媒體成天灌輸的價值標準，而今這價值標準又升級為“小私”----“擁有私人保姆、私人律師、私人醫生、私人美容師……，教育背景高、職場得意的高收入男女，不僅解決了‘小資’囊中羞澀的尷尬，還可以盡情彰顯‘小資’們已有的精神品性。”(«新青年群體的新活法：小私極客快閃族» 中國青年報 2005年3月9日)

　　然而2005年的現實是，大學畢業生面臨“零工資就業”。“小資”們的收入即使高達6000元/月，在如此房價面前，當“房奴”都要掂量有無資格。不要小看這6000元，它已超過2005年北京市單位職工平均工資(2734元/月)的兩倍，絕大多數受薪人員的收入在此之下。

　　理論家們曾大講“中產階級”，向人們描繪過一個穩定的“棗核形結構”。當住房、教育、醫療使“小資”們離“小私”越來越遠，而漸次淪為“憤青”時，“中產階級”何在?誰又想過其社會后果?

　　其實，有資格參與房地產爭論的人，只是人口中的少數。即使在北京市，大多數人的收入肯定少于單位職工平均工資，這樣的收入根本不可能夢想當“房奴”，更不要說那些在建筑工地上蓋房子的農民工。2006年4月25日，華夏時報告訴讀者，建筑工地上兩成人靠吃剩飯生活!(«北京農民工調查：一個工地有兩成人吃剩飯生活» 2006年04月25日華夏時報) 而國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣卻將房地產業的市場前景寄托在他們身上!

　　于是我們看到，圍繞房地產的爭論本質上是精英集團內部的爭論，爭論之所以激烈，在于這個精英集團內部的高度分化，從坐擁上億資產的食利者到苦苦維持“小資”生活水平的白領，顯然后者是絕大多數，并漸漸向“憤青”滑去。

　　然而，國人的主體卻在這個集團之外。僅僅二十余年，我們就在一個近乎平均主義的社會基礎上，培育出一個高聳入云的倒T型財富結構。與之對應，勞動者收入占GDP的比重一路下滑，而資本收入占GDP的比重翻了一番。由是我們不難理解為何社會有效需求如此不足;為何奢侈品消費增長速度遠高于全球各地;為何人均GDP只及香港19%的上海，新蓋房遠比香港為大。

　　于是我們看到，房地產困境其實是另一個更大困境的組成部分。回顧房地產的在中國的發育史，有助于我們認清這一困境。

　　6.5史鑒

　　在農耕文明的自然經濟時代，購地建房主要目的是為住用或顯示財富和地位。不存在購地建房、出售盈利的房地產業。

　　清道光二十三年(1843年)，按照中英《南京條約》，上海開埠，允許外國商人租地造屋。道光二十四年(1844年)英國大鴉片販子顛地·藍士祿在外灘租地13.894畝。咸豐十年(1860年)由于太平軍戰事，江浙一帶避難者涌入上海。外商大批建造簡屋高價出租，租界掀起土地投機狂潮。

　　由此，我們可以認為中國的房地產業大約發端于道、咸年間的上海租界，距今約一個半世紀。

　　在人民共和國成立前的約一個世紀里，以盈利為目的的房地產業逐步在通都大邑發展，成為城市經濟的重要組成部門，其興衰起伏，對金融業、建筑業、建材業等，影響巨大，更是財政的第一大支柱。在上海租界，房捐、地稅占財政收入半數至7成。(見《上海房地產志》)

　　那個時代上海的房地產業，從表面形態看是按市場經濟運行，而它的實際主角最早是靠兩土(煙土、土地)起家的外國冒險家，后來又加上各個時期挾帶巨資來滬避難的地主、官僚、富商。在整個房地產業的運行中，租借特權、軍閥特權、官僚特權、乃至黑社會扮演的角色遠超過經濟學家們筆下優雅的定律與公式。

　　這樣的模式運行了一個世紀，以人民共和國的建立畫上了句號。在這個句號上，人們看到的是這樣一幅畫面：

　　1950年，上海市區公有土地僅占12.4%，87.6%的土地為私人占有，其中中國私人占74%，外國人占13.6%。市區人均居住面積是3.9平方米。

　　洋人、富商住在花園住宅、新式里弄、公寓，人均居住幾十、幾百平方米。而普通民眾住在舊式里弄，原設計是一個家庭的住房，被搭搭放放，從二層樓變為四層、六層，分割出租。一幢房子居住八九戶，最多的達到十多戶。住閣樓的立不直腰，住亭子間的小孩睡吊床，大孩睡床底，連灶房都搭閣出租，大家都在房間門口燒飯。有的平均住不到1平方米。還有約100萬人住在棚戶區，無自來水，無下水道，無道路，草頂木板墻或泥墻，開個洞就算門窗，這種不能稱為房子的房子，也統計在平均數內。

　　從這個畫面里，人們不難理解為什么“國民政府”的財政左支右絀，為什么大多數國民缺乏對“中華民國”的認同，為什么知識分子普遍左傾，為什么共軍有源源不斷的兵源，而國軍卻不得不依賴“抓壯丁”，為什么西點軍校、德國顧問培訓的職業將領打不過一群土包子……。

　　因為這是一個背離多數國民基本生存需求的社會經濟結構；這是一個靠瓦解自身生存環境而生存的結構，而房地產業是這個結構的重要支柱之一。

　　嚴重的兩極分化使中國社會走上了極端平均主義的道路。當我們擺脫了極端平均主義后，看到的是身份各異、立場相殊、利益對立的各類精英間的博弈。就一個個個案看，其理智、聰慧、圓融、機巧、執著、高效令人嘆為觀止；然而從總體上，人們看到的卻是搏傻----盲人瞎馬合力推動整個系統走向夜半深池。

　　難道我們還要投入又一次輪回？

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