“商住倒掛”將現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸趨勢(shì)

曹建海

2009年以來(lái)，伴隨著住房市場(chǎng)瘋狂及同期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)了“商住倒掛”現(xiàn)象，即同一地段的住宅售價(jià)超過(guò)寫字樓甚至商鋪的價(jià)格。隨著2010年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，住宅價(jià)格超過(guò)同位置商業(yè)地產(chǎn)的越來(lái)越大，“商住倒掛”呈愈演愈烈態(tài)勢(shì)。

“商住倒掛”現(xiàn)象的出現(xiàn)，顯然違背了商品價(jià)值決定商品價(jià)格的基本原理。相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)位置的要求更高，加之屬于理性的投資品，一般情況下價(jià)格高于對(duì)位置相要求相對(duì)較低的住宅價(jià)格。依照國(guó)際慣例，同一地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一般為住宅價(jià)格的1.5到2倍。中國(guó)各地出現(xiàn)的日益嚴(yán)重的“商住倒掛”，顯示了住房市場(chǎng)政策放縱至全民的過(guò)度投機(jī)；而商業(yè)地產(chǎn)的低迷，一方面說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)需求的嚴(yán)重不足，另一方面也反映了國(guó)家針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏必要救助，過(guò)重的稅費(fèi)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，價(jià)格自然會(huì)低落。

“商住倒掛”是否將成為中國(guó)社會(huì)的一個(gè)常態(tài)？答案是否定的。根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論原理，商品價(jià)值量的大小決定了商品之間的比較關(guān)系。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，取決于該地產(chǎn)項(xiàng)目在未來(lái)時(shí)期收益的資本化，即總貼現(xiàn)值；而住宅由于多數(shù)缺乏直接的投資回報(bào)，房?jī)r(jià)主要取決于其生產(chǎn)成本，表現(xiàn)為生產(chǎn)成本與社會(huì)平均加成之和。由于估價(jià)的方法不同，決定了在正常的經(jīng)濟(jì)景氣下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格普遍高于住宅價(jià)格水平；而在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，由于不能帶來(lái)正的收益，商業(yè)地產(chǎn)往往估值偏低，甚至可能低于住宅價(jià)格。

中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)，仍然保持了相當(dāng)高的增長(zhǎng)速度，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示經(jīng)濟(jì)正處于上升時(shí)期，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，說(shuō)明我們的經(jīng)濟(jì)并不像經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映出來(lái)的那么繁榮；此外，房?jī)r(jià)超過(guò)同等位置商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，正式房?jī)r(jià)的瘋狂上漲的重要標(biāo)志。

既然“商住倒掛”不正常，也就必然出現(xiàn)一個(gè)“溯本清源”的過(guò)程。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)詞叫做“比價(jià)復(fù)歸”，指的是比價(jià)關(guān)系合理的兩種商品，由于一種商品的突然上漲或回落，出現(xiàn)了比較失調(diào)的現(xiàn)象，正如目前一部分蔬菜價(jià)格超過(guò)肉價(jià)的不正?，F(xiàn)象。隨著時(shí)間推移，價(jià)格沒有出現(xiàn)變動(dòng)的商品，將發(fā)生與前一商品相同方向和比例的變化，使兩者的比價(jià)關(guān)系恢復(fù)到原有的比例關(guān)系。

把“比價(jià)復(fù)歸”原理運(yùn)用到目前的商業(yè)地產(chǎn)和住宅比價(jià)上。在考慮到在正常情況下商業(yè)地產(chǎn)是住宅價(jià)格的1.5至2倍，而現(xiàn)實(shí)的情況是住宅價(jià)格普遍超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格50%，實(shí)現(xiàn)比較復(fù)歸的可能性有三：一是商業(yè)地產(chǎn)比住宅上漲更快；二是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不變，住宅價(jià)格下降；三是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上升，住宅價(jià)格下降。

根據(jù)筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，筆者認(rèn)為今后出現(xiàn)第三種情況的可能性較大。這意味著在目前時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)開始具備投資價(jià)值，特別是“十二五”規(guī)劃將大力扶持流通業(yè)的政策前景；與此同時(shí)，住房?jī)r(jià)格在經(jīng)過(guò)非理性的暴漲之后，將面臨一個(gè)長(zhǎng)期的回落走勢(shì)，最終回歸理性的商住比價(jià)。

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