沈曉杰：是誰使國十條“重拳”變“粉拳”

被稱為“史上最嚴厲的房市調控政策”——國十條，頒布至今已2個多月。和公眾當初的期望以及某些專家原來的預期大相徑庭的是，此次調控核心的商品住房的價格，兩個月來在國十條“最嚴調控”的“重壓”之下，不僅沒有出現人們所期望的房價大幅下降，或是明顯下滑，甚至在全國的主要城市，還出現了房價繼續維持上漲的局面。根據國家統計局不久前的公布的數據：5月份全國七十個大中城市90平米及以下新建商品住宅價格同比上漲高達22%，更突出的是，它比國十條頒布時的4月份還上漲了0.5%。國家統計局在此次公布中，還沒有敢向社會公布人們最關心的90平方米以上新建商品住宅價格指數。因為該類新建商品住房的價格統計，不像90平方米以下那樣，包含了大量的中低價格、中小戶型等保障性房因素，只有它才能真正反映房地產市場及房價的基本變化。人們猜測，國家統計局之所以未能公布90平方米以上新建商品住房的房價數據，是因為其房價上漲的幅度，已經漲到了會引發人們嚴重質疑政府房市調控政策效果的地步。否則，它也不會如此的“秘不示人”。

有人說，國十條實施至今，之所以未達到預期的效果，主要是開發商的抵抗和反制。這么說，也有一定的根據。眾所周知，大多數開發商對國十條是“既恨又怕”。為了抵消國十條的威力和影響，防止因房價出現整體性下滑而影響其自身暴利，絕大多數開發商是寧愿銷量大幅下降，也要維護現在高高在上的商品住房房價。而買房人則希望政府“最嚴房市調控”的影響和威力可以早日兌現，房價能夠大幅下降。可以說，現在的“觀望期”也恰恰是不折不扣的開發商和買房者高度博弈的關鍵時期。這點國家統計局的數據同樣也可作證。來自國家統計局的數據同樣證明：5月份全國商品房銷售面積比上月減少1274萬平方米，商品房銷售額更是下降了25.0%。實際上，在全國的一些大中城市，5月份新建商品住房銷售和成交總量，已環比下降了七成左右。

總的來看，國十條兩個月來的房地產市場，目前似乎也確實到了一種“不尷不尬”的狀態。絕大部分房價過高、上漲過快的城市“巋然不動”的高房價和及開發商操控下商品房的交易量的大幅萎縮和下降，已使相當多的人對國十條的威力產生了懷疑。有人以為，國十條“也不過如此”，個別開發商和高房價的吹鼓手斷言，“房地產調控政策陷入死角”。甚至連住房建設部政策研究中心的一位副主任近日在某論壇上也不得不承認：目前各地樓市出現的觀望期比預期的還要長。

那么，究竟是什么原因，使“史上最嚴厲的房市調控”“淪落”到目前的尷尬處境呢？真的是開發商的反制，才使國十條由“重拳”變為“粉拳”的嗎？仔細研究分析，就會發現，事實并非如此簡單。

只要看過國十條的都會知道，實際上，國十條對開發商可能的“反制措施”是早有防備。此次開發商自己公開宣稱，他們之所以可以扛著高房價不降，就是由于通過去年房價爆炒后，他們攫取了空前的暴利而“不差錢”。但他們低估了國十條的“堵漏”措施的嚴密性。因為正是在國十條中，幾年以來第一次提出，要對房價過高、上漲過快地區，進行土地增值稅的重點清算和稽查。而在國十條發布前，就有媒體引自“權威人士”的話，從2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。而即使在開發商最暴富的2009年，他們一年從商品住房中所攫取的暴利為1.8萬億元左右。所以，如果真正像國十條所講的那樣，在土地增值稅上對開發商進行徹底的清算，開發商立馬就有可能由“不差錢”變得“很差錢”。他們就不得不大幅降低房價，把囤積的商品房賣出去，回籠資金繳納所欠多年的數萬億元土地增值稅。問題是，現在并沒有任何層面的政策執行者，毅然決然的對開發商“痛下殺手”。

所以，國十條由“重拳”變“粉拳”，根本的原因，不在開發商的反制和抵抗。那么，究竟是國十條自身的缺陷所致，還是國十條在落實過程中被“異化”甚至是架空，以至于其執行力受到“嚴重梗阻”，這需要我們進行深入的追究和全面的分析。

其實，任何人只要仔細和全面的讀過國十條，都會不難發現，它之所以被稱之為“史上最嚴厲的房市調控”，就在于它第一次系統而深刻的通過經濟、法律、稅收和政治等綜合的手段，對中國房地產市場進行了至今為止最全面、最到位的整頓。那些對國十條“指手畫腳”的，恰恰就是深怕其特殊利益被“調控”掉的開發商及其走卒們。那么，為什么國十條頒布至今，遠遠沒有達到“預期效果”呢？問題就出在高房價利益鏈上的部門和地方政府的官員，總是以種種方式和手段，架空和異化國十條的威力和效果。

比如：國十條中要求，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”。去年以來，“哄抬房價和捂盤惜售”開發商在全國各地比比皆是，北京有的律師為此還向國家發改委進行舉報。但至今，人們看過有哪一個政府部門，對這些嚴重違反價格法的開發商動過“真刀真槍”。實際上，發改委和住建部至今連“哄抬房價”的定性標準都沒有出過。同樣沒有出臺的，還有對“房價過高、上漲過快”的界定。而在國十條中，這些都屬于被“重點打擊”的地區；再比如，國十條要求“保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。”但是在現在的土地招拍掛和地方政府的實施細則中，又有誰見到，有哪幾個城市的土地供應，從政策和實際操作中落實了這樣的“保障”。

最能形象反映對國十條“軟磨硬抗”的，還在于對第二套住房的認定標準上。早在2007年的房市調控中，銀監會和央行就已制定了對二套房認定的具體辦法；在今年初住建部召開的全國住房城鄉建設工作會議年度會議上，其部長還專門提出“要更加嚴格二套住房信貸等管理，抑制投資投機性購房。”就是這么一個沒什么技術難度的問題，住建部花了接近半年的時間，才完成了對此方法的“完善”。一個基本的“認定標準”的完善就花了半年時間，全面落實國十條豈不是“路途漫漫”！政府衙門的如此效率，讓人不禁懷疑，他們是真的想要“認真貫徹落實”國十條嗎！

在國十條的調控政策中，土地增值稅、房產稅和官員考核問責制，被稱為此次“最嚴調控”的“三大核武器”。但近兩個月下來，除了土地增值稅外，后兩者幾乎都處于“空擺”的狀態。房產稅至今不僅連方案還無法“公示”，甚至國十條刻意強調的“加快研究制定”的要求，到了國家發改委就變成了“逐步推進”。國十條要求的對控制房價不力、影響社會穩定的官員進行問責制，在國務院部門和地方政府那里，更是成了“紙上談兵”。就連已出臺的國稅總局有關加強土地增值稅征管的通知，國十條所要求的“重點清算”，操作上已被所謂的“科學合理制定預征率”所替代。而這可使開發商有可能躲過國十條中最沉重的一擊。正是這些“不動聲色”的“悄然之變”，正在使國十條，由“重拳”演化成“粉拳”。

政令的暢通，執行力的好壞，現在已經成為國十條勝敗的關鍵。

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