我國準備開始搞小產(chǎn)權(quán)房清理的試點了，官方公布的一條紅線就是絕不轉(zhuǎn)正。由于法律是官方主持制定的，官方又是房地產(chǎn)開發(fā)利益分配的主要主體，所以什么法律不法律的廢話不用再討論，直接從利益分配入手，就可以清楚地知道

　　小產(chǎn)權(quán)房究竟得罪了誰。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的最基本的區(qū)別，就是房子賴以立足的土地究竟屬于誰。小產(chǎn)權(quán)房的土地是農(nóng)村集體所有，尚未進入二級市場就直接開發(fā)了房產(chǎn)；大產(chǎn)權(quán)房則要經(jīng)過政府出讓的一級市場才能進入二級市場搞開發(fā)和房屋出售，政府出讓的許多土地又是從農(nóng)村集體那里征收過來的，因而兩者的區(qū)別，就在于政府是不是通過征收－出讓方式獲得了很大的收益。如果是大產(chǎn)權(quán)房，政府是獲得了的；如果是小產(chǎn)權(quán)房，則政府的這一大塊征收－出讓利潤就“流失”了。

　　上面說的比較籠統(tǒng)。我們再看看相關(guān)數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，土地補償費真正到達農(nóng)民手里的只有5%-10%左右; 地方政府拿走土地增值的20%到30%;開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。另據(jù)東北財經(jīng)大學(xué)教授姜春海的研究，從2004年房地產(chǎn)銷售收入來看，開發(fā)商所獲利比例為20%～30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億元，利潤率為16%左右);政府占30%～40%(獲利3000多億元)，金融機構(gòu)占5%～10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%～15%，5%～10%“非正常”流失。

　　上面“合法的”就是大產(chǎn)權(quán)房。梳理一下它的利益主體，我們發(fā)現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中，建筑商肯定是有的，金融機構(gòu)很可能有，開發(fā)商則不一定有（一些地方的村集體是自己找建筑商來修建），購房者大家都有，但必然缺少的恰恰就是政府，或許還有開發(fā)商。根據(jù)大產(chǎn)權(quán)房的利益分配格局，原先屬于政府和開發(fā)商的那些可觀的利益，都被村集體、建筑商和購房者給“瓜分”了，你讓政府和開發(fā)商怎能不眼紅怎能不冒火！

　　政府是捏著小產(chǎn)權(quán)房的脖子的，那就是物權(quán)法定的緊箍咒。一個“絕不轉(zhuǎn)正”的基本原則，就讓小產(chǎn)權(quán)房在“占有、使用、收益、處分”的四大所有權(quán)權(quán)能中，缺少“處分”這個最重要的權(quán)能。這在“法比天大”的理念中，當然是至關(guān)重要。但看許多購買者的態(tài)度，他們好像也并不在乎那“處分”，因為即便花錢買了國有土地使用權(quán)，最多也只有70年，而如今特色時代的房屋，又那時用得著考慮70年后的事情？所以照買不誤。

　　小產(chǎn)權(quán)房得罪了法律，這只是問題的表面；它得罪了政府和開發(fā)商應(yīng)得的巨大收益，那才是事情的本質(zhì)。所以大家要是還相信什么動聽的口號，才真是大大的傻不拉磯。

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