住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部等7部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。簡(jiǎn)單介紹：在租賃管理方面，公租房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。
　　租金水平由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。租賃合同期限一般為3至5年，合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)續(xù)租。但只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼（這一條其實(shí)是把廉租住房也納入了公共租賃房范圍中）。
　　在政策支持方面，各地要把公租房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持，中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助，并給予稅收優(yōu)惠。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中長(zhǎng)期貸款。

　　看了這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)后，個(gè)人覺(jué)得這個(gè)計(jì)劃理念很好。在現(xiàn)在的社會(huì)背景下，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)以及房?jī)r(jià)的高漲，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟須改善。
　　我認(rèn)為公共租賃房應(yīng)該是以后政府提供住房民生保障這塊最重頭的部分，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的制度已經(jīng)被證明有缺陷，容易被權(quán)貴階層作為新的侵吞公共財(cái)政的手段，沒(méi)看到網(wǎng)上經(jīng)常爆出的丑聞么？比如廣東專(zhuān)為政府公務(wù)員建的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)變成了一種新的利益輸送手段。而本次文件中的公共租賃房在制度設(shè)計(jì)上就避免了這些缺陷：住房人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)、只能自住不能出租、單套面積60平米以下，我想權(quán)貴階層不會(huì)對(duì)這種住房有興趣的，這樣真正符合標(biāo)準(zhǔn)的老百姓才能獲得應(yīng)有的住房民生保障。(我在這里插一句，經(jīng)濟(jì)適用房要改變目前的狀況也很容易。只要一個(gè)改變：所有經(jīng)濟(jì)適用房被首次購(gòu)買(mǎi)后在交易中心作備注，當(dāng)再次交易時(shí)，成交價(jià)和原購(gòu)入價(jià)之間的差價(jià)由政府直接拿走作為建設(shè)基金，首次購(gòu)房人只能拿到他購(gòu)房時(shí)的付款，然后這套房屋解除備注，作為正常的商品房流通。這就能堵上制度漏洞，政府還能拿到一筆收入，很簡(jiǎn)單的方法就看政府愿不愿意做。但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房是專(zhuān)為政府公務(wù)員建時(shí)，即得利益者是沒(méi)興趣這么做的。)

　　但是，公租房如果作為國(guó)家住宅體系當(dāng)中重要的一部分，就應(yīng)該有明確的方向和目標(biāo)，有個(gè)基本的規(guī)劃，比如最起碼訂一個(gè)五年計(jì)劃吧，每年建多少？怎么保證土地供應(yīng)？資金供應(yīng)？這是這份文件中所缺乏的。
　　在這份文件中沒(méi)有規(guī)劃，也許中央政府想讓地方政府自己去做規(guī)劃，但此中漏洞甚多，倒底一年供應(yīng)多少合適呢？地方政府說(shuō)我沒(méi)錢(qián)，一年只能建個(gè)1萬(wàn)套，僧多粥少，想要住房的老百姓就慢慢排隊(duì)吧，也許等上個(gè)十年二十年的就輪到了，那這份文件出臺(tái)就等于沒(méi)出。我認(rèn)為中央政府應(yīng)該訂一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，以當(dāng)年地方政府出讓土地面積中劃出一個(gè)比例，我認(rèn)為最少要30%以上，沒(méi)有硬性數(shù)據(jù)，這份文件的執(zhí)行力就是0。
　　土地問(wèn)題還容易解決，因?yàn)槲覀兊耐恋厥菄?guó)有的，在法規(guī)中我們看到：“面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售”。這條就是說(shuō)集中建設(shè)公租房土地劃撥，其他公租房是以后土地出讓中，專(zhuān)門(mén)劃出一個(gè)比例讓開(kāi)發(fā)商建。
　　最關(guān)鍵的問(wèn)題還是資金問(wèn)題，我注意到銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，這一數(shù)字是2009年全國(guó)財(cái)政收入6.85萬(wàn)億元的107.74%，地方本級(jí)財(cái)政收入3.26萬(wàn)億元的226.38%。地方政府的債務(wù)已經(jīng)相當(dāng)高了。我個(gè)人認(rèn)為要解決公租房的資金問(wèn)題，還得中央政府制訂硬性比例，比如在地方的土地出讓金中硬性劃定一個(gè)比例（比如不少于50%）作為專(zhuān)款來(lái)建設(shè)公共租賃房，否則地方政府會(huì)以資金問(wèn)題作為要挾來(lái)減少公租房建設(shè)面積或要求中央政府加大投入。同時(shí)為了解決地方債務(wù)靠土地出讓金的現(xiàn)實(shí)，還要配套出臺(tái)房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），讓地方政府?dāng)[脫靠土地出讓金維持的現(xiàn)實(shí)。

    好吧，以上是我一點(diǎn)良好的愿望。記得時(shí)寒冰先生說(shuō)過(guò)一句話：“凡是我們想到的對(duì)民生有利的建議，都是錯(cuò)的。”我們的現(xiàn)實(shí)就是，出臺(tái)的這份公共租賃房意見(jiàn)沒(méi)有規(guī)劃，沒(méi)有土地、資金的供應(yīng)保證，意見(jiàn)的執(zhí)行力我認(rèn)為無(wú)限接近于0，但有文件總比沒(méi)有好，至少對(duì)房?jī)r(jià)總有點(diǎn)影響力吧，希望房?jī)r(jià)能盡快降下來(lái)吧，否則中國(guó)危矣。

附：關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)
建保[2010]87號(hào)
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　www.mohurd.gov.cn 2010年06月13日　 
 
 
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)：

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）精神，為加快發(fā)展公共租賃住房，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)：

　　一、加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義

　　近年來(lái)，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。各地區(qū)、各部門(mén)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。

　　二、基本原則

　　（一）政府組織，社會(huì)參與。各地區(qū)在加大政府對(duì)公共租賃住房投入的同時(shí)，要切實(shí)采取土地、財(cái)稅、金融等支持政策，充分調(diào)動(dòng)各類(lèi)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營(yíng)公共租賃住房的積極性。

　　（二）因地制宜，分別決策。各地區(qū)要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)對(duì)象。商品住房?jī)r(jià)格較高、小戶型租賃住房供應(yīng)緊張的城市，應(yīng)加大公共租賃住房建設(shè)力度。

　　（三）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。各地區(qū)要制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃，分年度組織實(shí)施。

　　三、租賃管理

　　（一）公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。

　　（二）公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。

　　（三）公共租賃住房出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年，合同示范文本由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門(mén)制訂。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用住房，及時(shí)繳納租金和其他費(fèi)用。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)續(xù)租。

　　（四）公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。承租人違反規(guī)定使用公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令退出。承租人購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承或者租賃其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出。對(duì)承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的，可以通報(bào)其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

　　四、房源籌集

　　（一）公共租賃住房房源通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對(duì)集中建設(shè)。要科學(xué)規(guī)劃，合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)。

　　（二）在外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各類(lèi)投資主體建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租。

　　（三）新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應(yīng)符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量安全。成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。

　　五、政策支持

　　（一）各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。

　　（二）市、縣人民政府要通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。

　　（三）對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局制訂。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。

　　（四）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制訂。支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。

　　（五）公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。

　　六、監(jiān)督管理

　　（一）發(fā)展公共租賃住房實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實(shí)的責(zé)任制。各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門(mén)負(fù)責(zé)公共租賃住房的行政管理工作，發(fā)展改革、監(jiān)察、財(cái)政、國(guó)土資源、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)工作。地方各級(jí)人民政府要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，健全住房保障管理機(jī)制和工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)，確保公共租賃住房工作順利實(shí)施。

　　（二）市、縣人民政府要建立健全公共租賃住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候、配租和租后管理制度。住房保障部門(mén)要按照規(guī)定的程序嚴(yán)格準(zhǔn)入審批，加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督管理，做到配租過(guò)程公開(kāi)透明、配租結(jié)果公平公正。對(duì)存在濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，要依法依紀(jì)嚴(yán)肅追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。

　　（三）政府投資建設(shè)公共租賃住房的租金收入，應(yīng)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級(jí)國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。租金收入專(zhuān)項(xiàng)用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護(hù)、管理和投資補(bǔ)助。

　　（四）各地可根據(jù)本意見(jiàn)，制訂具體實(shí)施辦法。各地已經(jīng)出臺(tái)的政策性租賃住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房、農(nóng)民工公寓（集體宿舍）等政策，統(tǒng)一按本意見(jiàn)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。　　

　　　　　　　　中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
　　　　　　　　中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
　　　　　　　　中華人民共和國(guó)財(cái)政部
　　　　　　　　中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部
　　　　　　　中國(guó)人民銀行
　　　　　　　國(guó)家稅務(wù)總局
　　　　　　　中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
　　　　　　　二〇一〇年六月八日
 

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