推行“免稅住房配給卡”使住房回歸消費品　　

最近獲悉重慶即將開征“房產特別消費稅”的消息，于是上網查了一下發現對這種稅的解讀可以說是眾說紛紜。

但歸納起來主要有以下兩種：其一，普遍地按照買房時合同價打七折后再按1.2%至1.5%征收（來源于此http://sh.focus.cn/news/2010-04-09/902183.html）。其二，將征收對象僅僅限于“高端房”（來源于此

http://www.hudong.com/wiki/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%89%B9%E5%88%AB%E6%B6%88%E8%B4%B9%E7%A8%8E）。如果按照第一種解讀那么這個方案顯然打擊面過大，增加了買房人的負擔，搞不好，還有可能變成漲價的因素；如果按照第二種解讀，那么是否會逼迫富人轉戰中端房市場，進一步推高房價？所以無論從那種解讀來看，重慶的“房產特別消費稅”都不可能達到遏制住房投機性需求、平抑房價的目的。

另外，上海也擬開征“房產保有稅”，但是其思路仍局限于對住房保有環節征稅，保有稅的初衷是好的，其目的是逼迫炒房者把存量房吐出來，這種做法也是國際上通行的做法，但在中國征收這種稅在操作上仍具有相當大的難度，主要是因為要對房產進行動態稅基評估，而中國目前尚未建立起這樣的評估體系。

因此，在保有稅的技術性前提條件尚未成熟之前我們是否可以把思路拓寬一點（當然在技術條件成熟后保有稅還是應該開征的），考慮一些更具可操作性的方案？本人所設想的“免稅住房配給卡”制度相比較這些擬將出臺的方案是否更具可操作性呢？（它實際上是一種有起征點的、稅率可調整的住房消費稅，調控的對象是住房的投資性需求）

在進入正題之前我覺得有必要澄清一些對于“配給制”的誤解　　

一提到“配給制”人們就會聯想到共產主義、計劃經濟，其實這是一種誤解。配給制通常是在關系國計民生的重要社會產品〔例如糧食、水和燃油等〕供應明顯不足的情況〔例如大規模戰亂或持續性的嚴重自然災害以及能源短缺〕下，國家為了維護社會的穩定和安全而制定的消費定額。

它不同于共產主義，共產主義是無償的分配，排斥商品貨幣關系，并且涉及生產資料所有制；而配給制并不排斥商品貨幣關系，它只是某種緊缺商品的消費定額，你在購買該商品時仍然需要支付貨幣。它也不等同與計劃經濟，配給制并不會給企業制定生產計劃，干預企業內部管理，企業生產多少這種緊缺商品完全由企業自己決定。它并非如很多人所想象的那樣是共產主義革命的產物，很大程度上它是戰爭的產物，在一戰和二戰期間歐美等發達“資本主義”國家普遍采取過食品和燃油配給政策，以應對由于戰爭而造成的相關商品短缺，甚至是在現在的和平時期不少國家出于各種原因對某些商品或資源仍然實行配給制，例如中東一些國家就對用水實行配給制來應對水資源短缺的問題，英國正在試行碳排放配給，來減少溫室氣體的排放，國際社會試圖給主要工業國家制定碳排放指標這也是一種配給制。

總之，配給制針對的是短缺。避免由某種重要商品短缺有可能造成的社會問題，它能夠有效的遏制對緊缺商品進行的囤積居奇、投機炒作。

一些主流經濟學者和房地產開發商經常說高房價的原因是“剛性需求”，所謂“剛性需求說”就是指由于人口密度高、土地稀缺等原因造成對房產這種商品長期的、不可避免的需求缺乏彈性。說白了就是說房產將長期地不可避免地是一種短缺商品，而房地產在我國實際上已經被普遍地認為是一個關乎社會穩定的問題，所謂安居才能樂業。如果“剛需論”這一論斷成立，那么對一種將長期短缺并且關系國計民生的重要商品——住房，實行一定程度的配給制就是合情合理了。

所以，具體建議如下：　　

政府給每個成年公民發放一張“住房配給IC卡”，事先在上面輸入一定的購房配給指標（也即每個公民購買住房面積的上限，在此配給額以下的購房面積享受免稅），比如每人250平米（這個指標可根據實際情況制定，我這里只是打個比方），此卡采用實名制不可轉讓、不可繼承并將伴隨終生，就像社保卡一樣。

當公民購買住房后，憑《購房合同》、《測繪圖》等相關憑證到政府房產部門辦理房產證，同時刷卡。比如你這次買了一個100平米的房子，你到房產部門辦證時就會被刷掉100平米的購房指標還剩150平米的指標，以后你還可以購買一套150平米以下的免稅住房。

當公民出售住房時同樣也要到房產部門刷卡，比如你將你上次購買的100平米住房賣掉，到房產部門刷卡后，這100平米的住房指標又會補回給你，你可以用這些指標購買更大的房子來改善自己的居住條件。在房產繼承、轉讓、贈與發生過戶時也要進行相應的刷卡操作。對于超標購房者房產管理當局將對超標面積課以重稅，交納稅款后方可發放房產證，當然在炒房現象極其嚴重時也可采取對超標購房不予辦理房產證的臨時性嚴厲措施（就有點像北京最近采取的一戶僅限購一套房的措施）。

另外，一對夫妻可以將自己的住房指標和用，以每人250平米的為例，一對夫妻最多就只能購買一棟500平米的免稅住宅。

推行“住房配給卡”后，住房的金融投資功能將極大的削弱，向消費品回歸。隨之炒房現象將基本消失，房價將會向理性回歸。配給制最大的一個缺陷就是容易導致黑市，但由于產權的確認對購房者至關重要，試想誰會購買一套產權無法得到權威部門確認、產權沒有合法保障的住房呢？這樣的住房在交易、轉讓、繼承和拆遷補償上都會遇到麻煩。因此，推行“住房配給卡”并不會導致黑市泛濫。

梳理一下該制度的設計思路　　

其實可以看出“住房配給卡”這一制度并非是嚴格意義上配給制，它是“糧票”和“消費稅”的綜合。　　

首先，“住房配給卡”不是有價證券，本身并沒有價值，只不過是一個配給指標，一種緊缺商品的消費定額，不能用它來直接購買住房，購買住房時你要根據市場價格支付貨幣。這一點很像“糧票”。

但是又不同于糧票，糧票的配給額用完，就不能再買到更多的糧食了。而“住房配給卡”則不同，你還可以購買超標面積的住房，只不過超過配額部分的面積要課以重稅。因而“住房配給卡”制度比“糧票”更具靈活性。這種消費稅的稅率是可以調整的，當政府要遏制炒房的時候就可以調高稅率，當政府要“搞活房地產市場”的時候可以調低稅率。所以“住房配給卡”制度只是一個不帶價值傾向的政策平臺，具體執行高稅率還是低稅率由政府的價值傾向決定。

這個方案想達到的目的很單純就是要遏制炒房，減少對住房的投資性需求（同時又要保證消費性需求不受到傷害），并不想奢望改變住宅的商品屬性，使其成為一種公共品和一種福利，那是其他制度的任務比如廉租房。

那張“住房配給IC卡”是保證這種有差別的征稅成為可能的技術性前提保障，有了這張卡就不必去調查公民的住房狀況了（諸如有幾套住房、面積多大），這種調查很困難又有侵犯公民隱私之嫌。有了這個卡，你就不必做這樣的調查了，每個成年公民一律給予250平米的購房指標（不管你現在有沒有，有多少套、多大面積的房子）。也就是說即使你現在已有了幾套大房子，你仍然可以再買一套250平米的房子（免稅的），同時住房指標用完為0。這就是說雖然對你以前的炒房行為既往不咎，但是你以后要炒房就不可能了，你的住房指標已用完，超過住房配給指標購房要繳納重稅。當一個炒房客賣掉他手中的N套住宅時，由于配給卡有一個上限250平米/人，住房管理部門返還的給他的住房配額最多就是250平米（他就算賣掉再多房子也無法獲得更多的購房指標）。

障礙　　

實行“住房配給卡”制度并不存在多少技術上的障礙，當今金融系統早已信息化網絡化，這些成熟的網絡信息技術同樣可以運用到“住房配給卡”制度的建設上來，此外我國又有實行配給制的經驗。需要克服的只是觀念上的障礙，比如對市場的神化和過度崇拜，對一些所謂的“極左”做法的過度敏感。當然還有既得利益集團的阻撓（比如開發商、炒房團），也許這才是真正的最大障礙。

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