4月17日國務院出臺的有關遏制房價的“國十條”之后，在國內外引起極大反響，但不少人預言，一旦房價回落影響到經濟增長，這些政策的執行力度就會作出相應的調整。甚至有人認為，之所以出臺力度較大的調控政策，是因為今年1月份出臺的“國務院四號文件”沒有取得預期成效，讓決策者氣昏了頭，于是，完全不顧后果，對房地產大開殺戒。簡言之，這些政策雖然力度很大，但都屬于短期行為。

筆者認為，如此解讀2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”或許正確，用同樣的思路去看“國十條”則可能出現錯誤。我們不能用短期的眼光來看待房地產新政，應該從經濟結構調整的高度，從經濟全局的高度認識如今的房地產調控。

一、控制房價是經濟結構調整的需要

“國務院十號文”的第一條是“住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展”。這些內容已經清楚地告訴我們本輪房地產調控的目的與意義在于“經濟社會的協調發展”，這是本輪房地產調控有別于其他幾次房地產調控的地方。

為什么當前調整經濟結構如此迫切？控制房價與調整經濟結構之間到底是什么關系？

首先應該從全球金融危機說起。此次金融危機警示我們，靠出口來維持經濟高速增長的結果一定是受制于人，更重要的是，在危機的打擊下，全球主要經濟體都出現了困境，世界經濟在未來數年內難以根本好轉，因此，我國一直實行的出口導向的經濟增長模式是難以持續的，中國經濟必須走內需為主的道路，這是中央下決心轉變經濟增長方式的外在原因。

從我國經濟的內部情況看，經濟結構已經嚴重扭曲，的確也到了非調不可的時候了。從需求看，2003年之后消費需求占總需求的比重從50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的時間里消費需求占比下降了13個百分點。與之對應的是儲蓄率大幅度上升，2003年之前的儲蓄率一直在40%以下波動，2003年儲蓄率突破40%后一路上升，2007年的儲蓄率達到了51%，為世界少見。

2003年之后，中國經濟結構之所以出現嚴重扭曲的情況，與當年的房地產政策調整密切相關。2003年國務院出臺了18號文件，該文件確立了房地產在經濟增長中的支柱產業地位。隨后的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個定位而展開。土地實行“招、拍、掛”方式轉讓，而住房分配上主要強調市場化，將保障性住房壓縮到最低水平。正因為如此，房價從2003年開始連續多年上漲（只有2008年例外）。

將房地產作為支柱產業并因此導致的房價上漲與經濟結構扭曲之間的關系如此密切嗎？在住房市場化改革及房價不斷上漲過程中，房地產事實上充當了社會財富再分配的載體。居民通過購買住房的方式將自己的財富轉移到開發商手里，而開發商通過購買土地和上繳稅收的方式將來自居民的部分財富轉移給了政府。在這個過程中，政府和企業是房地產價格上漲的受益者，而居民的財富被“掠奪”。

簡單計算一下就可以知道房改后的十年間有多少財富從居民手里轉移到了政府和企業帳下。從行業內的經驗數據看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發毛收入”就是政府與企業通過出讓土地及房地產開發獲得的收益，該數大約等于政府與企業通過住宅從居民手里“掠奪”的財富（其中還有一部分財富通過土地拆遷回到了居民手里，大這部分數量不大，可以忽略不計）。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數乘70%得10.02萬億，即房改后的11年里政府和企業通過住房從居民手里拿走了10萬億財富。

正是這10萬億導致了中國經濟結果的嚴重失衡。為了更進一步說明住房制度改革帶了財富重新分配的事實，筆者將數據進行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發毛收入”從政府儲蓄與企業儲蓄里減掉，在將“住宅開發毛收入”加到居民儲蓄里去，在確保總儲蓄數量不變的情況下對儲蓄作結構性的調整，結果發現，修正后的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的七年算數平均數是50.1%,1999之后的七年算術平均數是51.0%，幾乎完全相等（因為2007年以后的現金流量表還沒有公布，無法計算儲蓄的結構）。

此項研究結果足以表明，導致2003年前后居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房價的上漲。如果住房分配制度沒有改變或房價沒有出現上漲，則中國的財富分配結構不會發生大的變化，就不會出現消費占比迅速下降的問題。

既然導致中國經濟失衡的關鍵是住房制度改革和房價上漲過快，那么，要解決中國經濟失衡問題就應該在這兩個方面上做文章。“十號文”在調整住房分配制度及控制房價方面都有重大的突破，點到了問題的要害。

二、控制房價是轉變經濟增長方式的需要

與經濟結構調整對應的是轉變經濟增長方式。我們都清楚，依靠投資帶動的經濟增長方式是難以持續的，但這個問題我們已經喊了10余年，轉變經濟增長方式的努力卻一直不見成效，原因也出在房地產上。

當房價不斷上漲，土地出讓收入不斷攀升，地方財政則日漸豐盈，投資沖動必然越來越高漲。更值得一提的是，在土地收入大幅度上升的背景下，地方政府不僅將已經轉讓的土地使用權的收入一次性揮霍，而且將潛在的土地收入通過銀行貸款的方式提前透支，2009年的信貸井噴使這種透支行為發揮到了極致。根據有關部門的統計，地方政府通過設立的融資平臺向商業銀行融資余額在2009年底達到了10萬億之巨。

10萬億信貸加上居民口袋里轉移的10萬億財富共計20萬億資本構成了各級政府這幾年大干快上的額外本錢。假如房價、地價保持上漲勢頭，更多的資本還將從居民和銀行轉移到政府的手里，各級政府的投資豪情就不會降溫，轉變經濟增長方式就是一句空話。

當然，房價、地價一旦下跌，地方政府的投資資金來源就會得到控制，投資增長將會受到較大影響，中國經濟的增長速度暫時會受到影響。但筆者認為，這是中國轉變經濟增長方式必須付出的短期代價。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行，如果30年前能夠吃飽肚子的話，就不會有安徽小崗村民們冒著殺頭的危險來搞大包干了。同樣，1976年前后的中國經濟如果不是到了崩潰的邊緣也不會有后來的改革開放。當前的中國經濟惟有將房價控制住，作背水一戰之勢，才能使轉變經濟增長方式取得實質性成效。

如果顧及經濟發展速度而使房地產調控中途停止的話，將不僅使中國經濟結構調整的目標不會實現，而且使中國轉變經濟增長方式的努力前功盡棄，中國經濟的可持續增長將成為一個疑問。

總之，此次房地產調控不僅關系到一個行業的可持續發展問題，還關系到整個國家宏觀經濟的可持續發展問題。如果說以前的房地產調控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調節，而且涉及到行業制度與規則的較大改革。可以預期，該政策持續的時間會很長，至少到2012年新一屆政府上任之前是不會改變的。

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