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      中國老百姓很可能是全世界老百姓中綜合素質最高的一群了。大家喝點奶粉吃點辣醬整點兒白酒就成了化工專家、買幾斤螃蟹燉兩個甲魚全又都變成了養殖專家、開奧運迎世博來回施工則讓我們個個成為拓撲學家。更銷魂的是，房改十年，全國人民說起房子來全都頭頭是道，我煌煌大國儼然已成為盛產房地產專家的國度，盡管大多數專家并無力解決自己家的住房問題。
　　
　　為什么解決不了？因為跟三聚氫胺、蘇丹紅這些事情一樣，“專家”們聽到和看到的，幾乎全是謊言。
　　
　　謊言一：土地有限，房價永遠上升
　　
　　這可能是關于房價的最堂皇的鬼話了，這個論調討厭就討厭在，它充分利用了人們，尤其是正值購房年齡的宅男宅女們的感性認識的局限。
　　
　　我們不否認土地資源是有限的，但是這世界上還有多少東西不是有限的呢？空氣、水、黃金、鉆石、勞動力。經濟學理論中的所謂資源稟賦，說的就是那些玩意兒全都是有限的，因此才能成為一國國力的硬約束。大家都是有限的，憑什么勞動力價格的上漲跟不上GDP的上漲，GDP的上漲跟不上房價的上漲？為什么鉆石都降價了房子卻還是堅挺的？既便說房子是必需品吧，同樣是必需品的石油，大家都知道全世界的石油儲備加一塊兒也燒不了多少年了，限產保價的歐佩克也運作了幾十年，可是油價不也眼睜睜地從120美元腰斬到60美元過嗎。與石油密切相關的諸如航運、空運價格也是起起落落，BDI指數更是一度從12000點直降到600點，也就是昨天發生的事情。沒錯，你眼睛沒花，沒有數錯零，就是降到原來的20分之一！
　　
　　謊言二：人口紅利，需求成為房價上漲的有力支撐
　　
　　隨著70、80后這個人口高峰進入人生的產出階段，并且都處于結婚、生育的年齡，這個群體的購買能力和購買需求也進入了一個高峰。關于房子的需求，有很多種，“剛需”、改善型需求、投資性需求。。。。。。不過我們先把投資這個事情放在后面去討論，這里先考慮居住這種使用需求。
　　
　　咱們說供需決定價格，那是有時間地點條件基礎的。沒錯，“丈母娘需求”是彈性最小的需求，但這也看行市的。事實上，當市場趨勢向下的時候，比如當年的日本、香港、以及26年大蕭條時期的美國，所有這個那個需求都不見了。剛需也觀望了，改善需也轉向了，投資需更是無影無蹤。只有行市上升的時候，才會不斷地提前釋放出需求來。要知道，如今的很多剛需、改善需，有很多是因為害怕房價無限上漲，所以超出自身能力和真實需求，超前消費出來的。所以用需求來印證價格趨勢，實際上并不牢靠。
　　
　　謊言三： 有錢人多，再貴的房子都有人買
　　
　　網上有個段子：幼兒園兩個小孩在說話，一個說：“我爸爸一年能掙100萬。”另一個孩子說：“我爸爸一個月能花掉100萬。”結論是，空軍只看到自己有多窮，卻看不到別人有多富。
　　
　　有錢人多啊，確實多，湯臣一品都開始賣了，而且似乎湯一現在也不是最貴的樓了。但有一點必須清楚，有錢人多，不代表二百五多，也不代表慈善家多。
　　
　　首先，有錢人不是二百五。單就買東西而言，如果一處房產，可以100萬拿下的，我想哪個有錢人都不會非要花200萬去買它不可。既便消費有偏好性，但如果虹橋的房價是濱江的10倍了，我相信大多數虹橋迷會改變這種偏好的，換句話說，絕大多數的需求多少都有一些彈性的，而且這彈性一定是正的。
　　
　　其次，有錢人不是慈善家。除非連市中心的房子都蓋成別墅洋房，我想沒有哪個身價幾十億的富豪會委身70、90平方的房子去蝸居。既便一個人買了二十套普通商品房，恐怕他自己也住不過來吧——仍然把投資問題留到后面去討論。那怎么辦，只能出租了。然而按照現在1：600的租售比，有錢人拿著房子放租，無異于在為社會做慈善，在為國家解決廉租房問題，他的錢扔在哪兒不比扔給房子得意啊，存銀行都好多了。不要以為到時候房租也會像房價一樣飛漲，因為租房市場不同，租金基本上是由需方的購買力決定的，因為那是人生活在一個城市的成本底線。你相信哪些飆寶馬撞賣菜婦女的有錢人，會投身慈善？
　　
　　說點現實的吧，你覺得迪拜的有錢人多不多，日本、美國又何如呢？
　　
　　謊言四：保值增值，房產是最佳的投資品
　　
　　終于說到投資了。這也是官方最喜聞樂見的障眼法——房價為什么漲？溫州炒房團啊，投資啊，保值增值啊。。。。。。其實這都是廢話，不如直接說，房價為什么漲，因為房價漲啊，這樣更明白點。化果為因、循環論證，就是這個理論的邏輯。
　　
　　既然說投資，就按照投資的理念去看吧。房產投資的理論，歷來是成熟的。一處物業的終極投資價值，很簡單，NOI折現法。
　　
　　用這個分析去看現在的租售比，1：600，也就是說，4000塊錢一個月租金的房子，現在要賣到240萬（我身在上海，以我的實踐看，其實是不止的。咱就算240萬吧，已經夠說明的了。）咱們不套公式，就簡單比較一下好了，老嫗能解嘛：假設貸款20年買這房子，20年總共需要支出差不多350萬左右，加上一次性的裝修、家具、電器費用30萬，加上20年物業管理費、物業維護支出、購房交易費用等等，不少于400萬吧；反過來，再算算出租的收益，或者說租房的現金支出。如果保持4000元的租金水準，20年只需要付出96萬。而且花這96萬，可以每年租新房子，而花350萬住的，不過是一套20年房齡的舊房子。搬家麻煩？假設每年搬家一次，每次花2000塊錢請搬家公司，總歸麻煩不到哪里去了吧，加起來也不過4萬搞定了，連房租總共100萬。以現在的建筑質量，算40年折舊吧，20年以后的房子，折舊下來的價值，也就是重置成本（房價上漲因素仍然放到后面去討論，否則又蛇頭咬蛇尾了），應該只有120萬了。看清楚了，這是20年后的120萬。平均到240個月里面，總現金支出應該不到100萬，就算100萬吧。這樣算下來，租房加重置成本就是100＋100＝200。200跟400，更不要說買房的時候有一筆幾十萬T＝0時候的現金支出，這還叫投資嗎？
　　
　　好了，現在再說說資產增值的收益。炒房炒房，炒的是價格上漲，尤其是暴漲。但暴漲到一定程度，市場就會改變性質。這個度在哪里？當物業的主要目標客戶群體（主要是白領和中產階級吧）都已經很難承受的時候，市場就變性了，不再是商品市場，而是資本市場了。按照當前的房價，恐怕這個極限已經在09年完成了登頂。事實上目前的空置率好像已經超過了60％，可以想見，當前的市場很快就會成為以擊鼓傳花為主的投資、投機市場了。既然是投機市場，那就不一定是上還是下了，比如咱們的股市，歷來認為是一個單邊上漲的市場，可不也一樣從6000點摜到1800點嗎？
　　
　　暴漲到這個程度，還會繼續？現在最樂觀的預測都已經不是暴漲了，而是溫和上漲，但是溫和上漲會出現什么情況？
　　
　　首先是投機資金將迅速撤退。杠桿投資帶來的是高額的持有成本（主要是財務費用，當然也有不可避免的物業管理費用、物業維護費用、以及信息費用）。投機資金都是高度流動的，只要房價扣除持有成本后凈漲幅低于其他投資收益，那這個資金將義無反顧地從市場中凈流出。
　　
　　投機資金撤退后，資產價格漲幅將繼續收窄，當這個凈漲幅已經低于銀行利率的時候，注意，是名義利率，那么非杠桿的投資資金也將流出，這些錢寧可存在銀行也不會留在樓市了。
　　
　　再往下，漲幅變成降幅，自住型需求開始撤退，這就是所謂的“斷供”。怎么樣，這個詞兒不陌生吧？08年的深圳，就出現了斷供。如果一套房首付30％，當房價跌幅超過30％的時候，斷供就不可避免了。很簡單，你愿意花100萬去買價值90萬的東西嗎？這個時候，前述剩余的，打算觀望的投資、投機資金更加堅決地走路了。不要以為炒家不會割肉，在資產配置原則面前，資產只有效率高低的區別，做地主和房東的快感并不能阻止熱錢趨利避害的本性。
　　
　　你怕炒家沒有投資渠道？呵呵，手眼通天的投資者，在熊市照樣可以找到快馬。手頭就有一個信息，現在很多國內的投資者（是哪些人就不方便亂說了），大量在海外買進中房指數深跌期貨，筒子們，你們想想吧。
　　
　　謊言五：房價綁架了銀行和政府，覆巢之下木有完卵
　　
　　這事兒，有點說到根子上了。咱們國家的房地產行業，支柱也好，金融危機的救星也好，實際上并不是一個市場化的東西，其實房地產在全世界也沒有真正市場化的成功經驗。之所以咱們把地產變成了新三座大山之首，因為這個行業是一個非常有效的利益以及資金輸送管道。好吧，地方政府靠著高房價以及高房價的預期，賣出了高地價，充實了財政收入以及個人的腰包，但是難道在維持高漲幅越來越困難的今天，賣地還會是最佳選擇甚至不二選擇嗎？很多城市的好地已經賣無可賣的今天，地方政府完全可以，也必然需要尋找新的收入來源。我說的不是，不僅僅是，物業稅。
　　
　　綁架銀行？首先，房貸并不是銀行貸款的全部。具體來說，2009年我國金融機構本外幣新增貸款9.4萬億元，其中房地產開發貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，這兩項貸款占全年金融機構本外幣新增貸款的21%，這是09年的情況，我們知道09年幾乎是房地產一支獨秀的年代，因此可以推斷銀行貸款余額中，屬于住房開發貸和消費貸的比例，應該不足20％。其次，房價降多少才會違約？如果按照現在的貸款資本金規則來算，房價下跌20％～30％，不會導致新增項目的斷供違約，因為處置價值仍然可以支付貸款余額。更為重要的是，考慮下存量貸款吧，不要忘了房價的暴漲歷史。僅09年一年的房價漲幅就差不多100％了，如果從00年開始算，累計漲幅就更大得沒邊了。因此哪怕最保守地估計，房價既便下跌70％，銀行的絕大部分涉房貸款，也還是收得回來的，只要央行別睡著了。更不要說涉房貸款不過占全部余額的百分之十幾——綁架個屁。
　　
　　謊言六：熱錢來襲，升值預期推動資產泡沫堅挺
　　
　　不錯，金融危機以來，全世界的印鈔機都在加班加點工作，人民幣為了對付升值壓力和需求下滑，也是越來越多。加上美國人一貫喜歡用貨幣武器搞損人利己的勾當，廣場協定就整慘了日本，造就了所謂失去的十年。這次又不停地整什么對臺軍售、什么會見達賴這種小動作，用盡手段壓迫人民幣升值。而這種預期正是國際熱錢掃蕩人民幣資產豪賭升值利益的重要動因。不過金融危機的第一階段早已過去，今天美聯儲又提高了準備金率。一切都預示著，接下來是各主要經濟體互搏經濟復蘇的階段了。熱錢的流入放緩以及凈流出將在不久的將來出現。看看美國人對日本做的事情就可以想見，在向中國輸出通貨膨脹即將成功的時候，老美早已在醞釀下一步的輸入型通貨緊縮了。讓你泡沫不是為了你發財，最終目的是要你泡沫破碎的，不然人家怎么掙錢。
　　
　　寫到這里，我發現自己真是年紀大了，羅羅嗦嗦地說了半天。您別誤會，我其實真的沒打算預測房價走勢，更沒有阻止誰買房的意思。我只是希望筒子們，在財富上已經不斷地為利益集團輸血的同時，在精神上，就不要再為利益集團繼續搖旗吶喊了。

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