近幾年住房價格在調控中越升越高，樓市泡沫越吹越大，泡沫終究是要破滅的，房價大跌，將給經濟和社會帶來不可設想的嚴重后果。要平抑高房價，擠壓樓市炮沫，首先要找到高房價的關鍵原因，然后才能對癥下藥，解決高房價難題。　　

房價高漲，從供求關系上看，在于住房供不應求，那么，中國住房是供應太少，還是需求過大呢？在20世紀90年代初期，美國人均住房面積就達到了60平方米，德國為38平方米，法國為37平方米，日本為31平方米，韓國為25平方米。根據聯合國的統計資料，發達國家人均住房面積平均為46.6平方米，中高等收入國家人均住房面積平均為29.3平方米，中等收入國家為20.1平方米，中低等收入國家為17.6平方米，低收入國家平均為8平方米。2008年，中國人均GDP22640元，折合美元為3263元，中國人均GDP在全世界206個國家和地區中排第127位，屬于中底等收入水平，但是，2008年底，中國城鎮人均住房建筑面積達到了28平方米以上，中國的人均住房面積超過中等收入國家水平，非常接近中高等收入國家水平，也接近日本。根據中國目前的經濟發展水平，說明中國住房的供給在總體上不是太少。　　

考慮局部地區，北京市是中國房價過高的熱點城市，北京的住房供應是否過少呢？2009年末，北京市人均地區生產總值達到68788元，以年平均匯率折合為10070美元，按照世界銀行劃分標準，北京市人均GDP處于中等富裕的程度。建設部《2005年城鎮房屋概況統計公報》，北京市城鎮居民人均住宅建筑面積為32.68平方米。相對于中高等收入國家人均住房面積平均的29.3平方米，北京市的住房供應不能說是太少。　　

中國的住房供應在總體上不存在過少問題，在房價高企的熱點城市，也不存在供應過少問題，所以，要平抑高房價，增加住房供應不能達到理想的效果。另外，由于存在旺盛需求，降低土地價格，只是會增加房產商的利潤，并不能有效的平抑房價。　　

中國在總體上處于中低收入階段，在房價高企的熱點城市如北京也只是處于中高收入階段，中國對住房為何會產生如此旺盛的需求？中國目前處在城市化進程中，目前的城市化率只有45%左右，城市化率每年增加1.2個百分點，每年新增城市人口約1500萬人，到達發達國家70%以上的城市化率水平至少還需20-30年。但是，這些新增城市人口，多數是農民工和流動人口等低收入階層，沒有能力購買住房，只能產生對住房的需要，不能轉化為對住房的需求。　　

我們熟知，住房既是消費品，也是投資品，實際上，住房也可以是投機品，相應的對住房的需求就有消費需求、投資需求和投機需求。根據70個城市抽樣調查結果測算，2009年年上半年全國房價租金比已經高于400：1，相應的全國大部分地區房屋租金收益率在2.5%左右，低于長期存款利率，更低于貸款利率。住房終究是要老化的，住房的使用是有期限的，在目前的房租水平下，即使能夠永久持有住房，既假設住房能永久使用而不會老化，購買住房消費不如租房劃算，夠買住房投資無利可圖，支撐中國目前的高房價的主要因素只能是投機需求。　　

鄉下的農婦普遍知道這樣的一個常識：從市場上買回來的母雞，每天要給它喂養糧食，它在長肉的時候不下蛋，它在下蛋的時候不長肉，肉與蛋是不可兼得的。如果設想有這樣的一種母雞——它不僅每天可以下蛋，同時可以不停的長肉，而且它不要喂養糧食或者只要喂養少量的糧食，那么結果可想而知：這種母雞在市場上就會供不應求，它的價格會瘋狂的上漲。這是一種很怪異的母雞，在生物學上是不存在的，但在中國的房地產市場卻有，中國的住房就是這樣的一種“怪異母雞”：你從市場上把住房買回來，它可以供你居住，或者可以給你帶來租金收入，同時它自身的價值在不斷的增長。樓市存在這種“怪異母雞”現象，住房市場供不應求，住房價格節節攀升，樓市出現泡沫就不足為奇了。住房價格節節攀升，反過來又會加強這種“怪異母雞”現象，形成一種惡性循環。　　

之所以會產生這種惡性循環，關鍵在于“住房能夠增值保值”的神話，“住房價格會越升越高”的非理性預期。就像母雞不可能不停的長肉一樣，房價不可能一直漲下去。當前，樓市存在泡沫，已經是一個不爭的事實，很多人都認為房價必定會跌，但是，房價何時會跌，卻是難以預見的。在可以預見的將來，有人預測是20-30年，房價還是會不停的上漲。因此，目前即使投資住房的租金收入不可能收回成本，仍然購買第二套住房甚至更多住房，這種投資只能是投機。買房住明顯不如租房住劃算，即使是購買一套住房，也可能存在投機的因素，因為現在買進的住房，居住若干年后房價漲到最高峰時，可以把住房買出賺取差價。　　

    中國要平抑房價，就必須要打破“住房能夠增值保值”的神話，我認為目前最為有效的措施是，明確商品房70年產權期屆滿后的后繼產權歸屬于政府。中國目前的商品房的產權只有70年，“住房能夠增值保值”的神話之所以有市場，就在于商品房70年產權期屆滿后的后繼產權歸屬問題不明確。如果能夠明確規定，商品房70年產權期屆滿后的產權歸政府，可以繼續居住的，原業主享有優先使用權，政府以廉租房租金率、市場租金率或者以介于前二者之間的優惠租金率收取房租，需要拆遷重建的，政府不給予補償。這樣住房的產權年限明晰以后，住房使用一年，產權就減少一年，“住房能夠增值保值”的神話就會破滅，中國的住房價格就能夠自發回歸于理性，樓市泡沫自然破滅。　　

北京市目前的居民住房均價為每平米1.7萬元，按照目前2009年上半年全國房價租金比400：1計算，北京市的平均租金率為42.5元/平米/月（北京中原發布的中原（北京）租賃領先指數顯示，2008年5月北京中高檔住宅單位平均租金44.3元/平方米/月）。如果商品房70年產權期屆滿后產權歸政府，政府按照市場租金率收取房租，假設目前的租金率不變，假設投資住房的期望收益率為6%（2010年銀行長期貸款利率為5.94%），那么一套面積100平米目前價格為1.7萬元/平米的住房，它的價值大約只有89萬元，均價為每平米0.89萬元。即使假設目前的租金率每年增加1.5%，其他條件不變，那么那么一套面積100平米目前價格為1.7萬元/平米的住房，它的價值大約只有114萬元，均價為每平米1.14萬元。　　

綜上所述，中國住房價格高漲的主要原因在于“住房能夠增值保值”的神話，造就“怪異母雞”現象，形成惡性循環，以致投機需求旺盛。要平抑高房價的關鍵在于明確住房70年產權期屆滿后產權歸屬于政府，打破“住房能夠增值保值”的神話。　　

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