中國的“地主”為何斗不過“地王”？

——房地產(chǎn)市場的病根在于官商勾結(jié)

郭春孚

中國長期存在著一個怪現(xiàn)象，就是“地主”斗不過“地王”，房價年年漲，就是“地主”的個子不長。

擁有土地的農(nóng)民和政府，就是中國的“地主”；購買土地的房地產(chǎn)商，就是中國的“地王”。在舊中國，雖然地主擁有不少土地和財產(chǎn)，但只能橫行鄉(xiāng)里，出了自己的村子，他就會失去膽氣，變得謹小慎微，因為封建社會沒有為他提供無法無天的權(quán)力。與當時的資本家相比，地主的地位低下，顯得土氣而可憐。那么，現(xiàn)在的“地主”與財大氣粗的“地王”相比又如何呢？

歷史總是有相似之處。在農(nóng)村，土地屬于集體所有，但擁有土地的農(nóng)民只有所有權(quán)，沒有支配權(quán)，土地要由村黨支部書記和村委會主任處置。近幾十年來，房地產(chǎn)商迅速做大，小小的村支書和村主任豈敢與其平起平坐、討價還價？尤其是“地王”早為他們準備了“好處費”，有了這筆巨款，村支書和村主任一夜之間就變成了富人，何樂而不為呢？于是城郊結(jié)合部的土地就被廉價處理了。

對于農(nóng)民來說，什么時候壟斷過土地？他們只能每月從村委會領(lǐng)幾百元生活費，這就是他們的賣地所得。土地是農(nóng)民的命根子，他們每月領(lǐng)取的實際上是賣命錢。本來農(nóng)民是“地主”，可以支配土地，現(xiàn)在卻匍匐于“地王”的腳下，好像是房地產(chǎn)商把農(nóng)民從土地里解放出來，讓農(nóng)民過上了不勞而獲的“地主”生活，“地王”成了“地主”的財源，農(nóng)民對房地產(chǎn)商要感恩戴德。由此看來，“地主”還是斗不過資本家，還是“地王”厲害。“王”比“主”大的歷史，何時才能改變呢？

全國政協(xié)委員梁季陽認為，房地產(chǎn)市場的病根在于土地壟斷，在于地方政府對土地財政的過度依賴。我對這個問題有不同的看法。

我認為，房地產(chǎn)市場的病根在于官商勾結(jié)。

城市的土地本來屬于全民所有，現(xiàn)在成了國有，實際上是屬于當?shù)卣小Ｕf“房地產(chǎn)市場的病根在于土地壟斷”，言外之意是說地價太高。中國的地價太高了？我覺得這是一種錯誤的輿論導(dǎo)向。

地球人都知道，每一筆土地交易背后都隱藏著骯臟的行為，都使大權(quán)在握的官員成為先富起來的“帶頭人”。在房地產(chǎn)商的巨款賄賂下，地價一降再降，怎么能高起來呢？

中國的地價是扭曲的、畸形的。在我看來，每一筆土地交易的收入都要除以現(xiàn)有人口，這樣計算才符合市場規(guī)則和憲法規(guī)定。假定土地收入是1億，除以13億，每一個人的平均數(shù)少得可憐；即使不除以全國人口，也應(yīng)該除以當?shù)厝丝凇o論怎樣計算，中國的地價不高。與日本、新加坡等國家的地價比起來，中國的地價太低了，而不是太高了，但中國的房價上漲速度卻遠遠超過了這些國家，可以說中國的房價是一路飆升。截止到2008年上半年，北京四環(huán)至五環(huán)的房價為16409元/平方米，五環(huán)至六環(huán)的房價為9825元/平方米，六環(huán)以外的房價也達到7760元/平方米，最貴的樓盤售價高達7．2萬元/平方米。2009年四季度北京樓盤成交價格30強全面進入“3萬元時代”，排在第30名的天鵝灣名苑成交價格也達到33696元/平方米。東釣魚臺家園延續(xù)三季度排名第一，價格由66026元/平方米的成交均價上漲到70156元/平方米，漲幅為6.3%。

梁季陽說:“據(jù)統(tǒng)計，2009年，全國的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬億元。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財政收入近50%。為什么在房價下跌的時候，地方政府總會或明或暗的‘托市’、‘救市’？”

原因是不言而喻的：官員與房地產(chǎn)商穿著一條褲子，有著共同的利益。據(jù)了解，北京三環(huán)以外的樓房的成本約為3000元/平方米。這么低的成本，這么高的房價，是房地產(chǎn)商炒起來的，也是地方政府托起來的。所謂政府“救市”并不是救房地產(chǎn)市場，而是生怕房地產(chǎn)商賺少了，政府或明或暗地幫房地產(chǎn)商賺更多的錢，這樣房地產(chǎn)商就會給官員送更多的“禮”。

不是政府壟斷了土地，而是政府官員壟斷了土地。市場經(jīng)濟的黑手將城市的土地送給了少數(shù)政府官員，使土地成了官員賴以致富的私有財產(chǎn)。所謂“土地財政”不是政府財政，而是官商勾結(jié)財政，是官商互相利用產(chǎn)生的一個經(jīng)濟怪胎。

這種黑色現(xiàn)象與單純追求國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）也有關(guān)系。房地產(chǎn)市場旺盛，就可以多賣地；房價高，就可以多收稅。但這樣的經(jīng)濟高增長只是徒有虛名，不僅不能提高人民的生活水平，改善人民的生活質(zhì)量，而且會起反作用。老百姓和收入是有數(shù)的，花在這里的多了，花在那里的就少了，將主要的收入用來買房，日常生活的支出就會減少，生活水平就會下降。

由此可見，掌握著農(nóng)民和城市居民命脈的政府并沒有真正為他們帶來福利，失去土地的農(nóng)民生活質(zhì)量并未好多少，城市居民也必須面對高房價，普通打工者一生也掙不下買一套樓房的錢。市場經(jīng)濟用一只黑手將土地送給了少數(shù)政府官員，又用另一只黑手將老百姓推入了貧窮的苦海。

就房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)商是真正的“地王”，在“地王”旁邊站著的是政府。即使人民斗得過房地產(chǎn)商，也斗不過政府。這才是造成高房價的根本原因。

梁季陽說，房價快速上漲的另一個原因是土地、房產(chǎn)的投機。近年來房地產(chǎn)商大肆囤地、炒地，“地王”頻現(xiàn)。由于房地產(chǎn)的暴利，許多與建筑業(yè)并不相干的企業(yè)蜂擁進入房地產(chǎn)市場。包括一些大型央企紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)，并獲利頗豐。

他還說，過高的房價和房地產(chǎn)的暴利破壞了社會的公正公平，敗壞了社會風(fēng)氣，威脅了社會穩(wěn)定，嚴重地損害了黨和政府在人民群眾中的威信。過高的房價給人民群眾生活造成了巨大的壓力，阻礙了擴大內(nèi)需、拉動消費政策的落實。由于房地產(chǎn)行業(yè)占有國民經(jīng)濟中過高的比重，擠壓了其他關(guān)系國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級。房產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟發(fā)展的重大隱患，一旦泡沫破滅將會造成災(zāi)難性后果。

他的這些觀點我是贊成的。中國有房地產(chǎn)泡沫，但這個巨大的泡沫何時破滅還很難說。我認為，中國的房地產(chǎn)泡沫在10年內(nèi)不會破，因為有兩只手托著，一只是房地產(chǎn)商的手，另一只是政府官員的手。還有一個支撐就是老百姓對住房的需求。中國人多，又大批進入城市，房產(chǎn)市場在今后幾十年內(nèi)將始終存在需求大于供給的現(xiàn)象，對此房地產(chǎn)商心知肚明，所以他們寧可讓樓房空置，也決不降價出售。

要從根本上解決住房需求大于供給的問題，實現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)，讓人民活得更加幸福、更有尊嚴，就必須改變現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，由國家投資建設(shè)中小戶型的樓房，而且要低價賣給老百姓，將住房分配作為一項全民福利。對那些不買房的城市居民和農(nóng)民要給予政策性住房補貼。這是比較符合中國國情的對策。

中國希望通過市場手段解決住房難，解放“房奴”，是不可能實現(xiàn)的。因為人口太多了，在社會財富向少數(shù)人迅速轉(zhuǎn)移的情況下，想光靠市場手段扳倒“新三座大山”，無疑是“馬歇爾計劃”。必須按照計劃與市場相結(jié)合的方針，對現(xiàn)行的住房制度進行改革，有力地揮動國家宏觀調(diào)控這只巨臂，才能優(yōu)化配置資源，實現(xiàn)合理分配。現(xiàn)階段，要做到公平分配社會財富是不現(xiàn)實的，但完全可以做到在老百姓可以接受的差距內(nèi)分配社會財富。合理分配社會財富的條件已經(jīng)成熟了。想要實現(xiàn)社會公平嗎？那就請先做到合理分配。

富人住在豪華的別墅里，讓老百姓每戶有一套簡陋的一居室住，這還不行嗎？

這是一個制度問題，關(guān)鍵取決于我們?nèi)绾卧O(shè)計住房制度，是只為少數(shù)富人建房，還是要讓絕大多數(shù)老百姓有房住？這是劃分富人住房制度與大眾住房制度的“分水嶺”。

如果政府管不住房地產(chǎn)商，或者政府官員與房地產(chǎn)商穿一條褲子，住房難的問題永遠也解決不了，“新三座大山”將可持續(xù)地屹立在老百姓的家門口。

誰是實現(xiàn)住有所居目標的第一人？誰來推倒“新三座大山”？

2010年3月10日星期三北京明春苑

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