北海背影：逝去的傳奇
“北海當年的故事三天三夜都說不完。”方興(化名)這樣開始了他的講述，語調中充滿幾許惆悵。
他當年曾親身經歷了北海的炒地熱潮，也飽嘗了瘋狂游戲散場后彌漫在北海上空十多年的迷茫和無奈。他親眼目睹了一批人一夜暴富，一批人跳樓結束生命，一批人丟下大片土地倉皇出逃。那些他曾經謀面或共事過的董事長、秘書、市長、書記、科長、新聞大腕、作家、律師，如今或遠隱，或辭世，或退休，或升遷，或下獄。
所幸方興只是扮演了滾滾大潮中一朵小浪花的角色，這讓他得以全身而退，少許的斬獲還保障了他這些年的小康生活。他說，能夠在自家的海景房欣賞彩虹、夕陽，以及美麗的銀灘，是他現在最大的樂趣。
序曲
北海背靠大西南滇、桂、川、黔，面朝東南亞，兩千多年前就是“海上絲綢之路”始發港之一，更是近代中國最早的通商口岸之一。商賈云集、輻輳咿啞，清爽的海風從北部灣吹來了城市的繁華盛景。
不過，到了上世紀80年代初，北海又退化成一座人口僅10萬的漁村小城，只有落寞地散落在城中的英、法、德式教堂、領事館等建筑舊址，折射出少許昔日的輝煌。
上世紀90年代初，“海南熱”和“珠海熱”的興起使得北海躁動不安起來。
“珠海熱”剛興起的時候，方興還在內地一家鋼鐵公司上班。他清楚地記得那時候甚至出現了非常先進的土地期權模式。周圍很多公司都派人去珠海購買土地期權，土地按每平方米設立期權，在無法購買整片土地的前提下，買家可以根據能力購買相應的數量。隨后土地像股票一樣進入市場，如果地價上漲買家也就跟著賺錢。
嗅覺敏銳的商人們開始紛紛到沿海城市淘金，尋找還沒有被開發的處女地，惠州、大連、威海、北海都曾是備選城市。“商家最終選擇北海還是因為當年北海那屆領導提出了很多先進的思路和政策，加之北海的地理優勢，一下就把全國的資金匯集到了北海。”
方興所說的先進政策也就是當時的北海市委、市政府采取大膽讓利的“低門檻”措施，讓土地直接進入市場，以土地招商、聚財，允許投資人成片開發和協作開發相結合。堅持不管別人議論，不分經濟成分，不問姓“社”姓“資”，一律敞開大門，鼓勵發展。北海市政府夢想著在短短的幾年里，建成一個人口100萬、城區面積100平方公里、工農業總產值100億的現代化大都市。
1992年5月，方興放棄了內地國企穩定的工作，追逐著淘金大潮來到北海。
高潮
不到兩年的時間，來自全國30個省市的3000家企業、近10萬外地人涌入北海，投入的資金高達100多億元。
當時的通行做法是，企業來到北海首先要去工商部門注冊一家公司，然后向政府申請土地用以建設辦公樓和廠房，小公司一般也都能申請到20畝左右的地。“但是想要土地的企業太多了，后到的人都擔心拿不到地，土地供不應求愈發明顯。人們都等不急辦理完土地手續，有的土地只有一紙批文就流向了市場，所謂的炒地最后演變成了炒圖。”
按正常程序，用地單位向市計委提出立項報告，市政府批準后，市規劃局選址(畫出藍紅圖)，環保、消防等單位簽批，然后市規劃局出具紅線圖給市土地局，市土地局按紅線圖征用土地，收取出讓金并出具《土地使用權出讓書》。
但在炒地熱期間，市規劃局把紅線圖直接交給申請用地單位，用地單位未到市土地局辦理《土地使用權出讓書》便開始炒賣，甚至在市規劃局出具藍線圖后就開始炒。當時北海市皇都賓館的大堂成了房地產交易所，出入此處者，相互一見面便拿出用地規劃圖紙，經過一番討價還價，生意便做完了。
政府推行的開發區模式也不例外地變異為炒地。
那時很多中央部委都在北海成立了開發區，一圈就是幾千畝土地。“開發區能產生集團效應，所以政府把土地招商權交給開發區，開發區搭橋批給企業。但是很多開發區并沒有能力運作，大致規劃后就招商，但是招商來的企業后面還跟著一大批要地的人，于是企業又把項目轉手賣給別人，其實也就成了炒地。”
北海土地的價格越炒越高，從1992年初的3～5萬元／畝急速攀升，1993年春節前后很多地塊超過了100萬元／畝。
“當時只覺得到處都是在燒錢，因為現金流量太大，北海建行不得不開設晝夜分理處，這樣才勉強滿足現金量的需求，這在全國可算是第一家。”
“后來可真是全民炒地，門口賣菜的大媽和政府公務員說的是同一個話題。但那時的投資主體基本上都是國有企業，或是背后有銀行或財團支持的個人，他們很容易就從銀行貸到錢去批量炒地。”
為了拿到地，各路淘金者也盡顯其能，處處都潛藏黑幕。能在一級市場上拿到土地的，自然是和權力圈沾邊的人。“北海任何一塊地都可能牽扯黑幕，這黑幕縱向能從北海延伸到北京，橫向甚至牽扯到內蒙古草原的某家地級銀行或企業。土地有限，可是要地的公司卻越來越多，注定有的公司可能拿不到地。為了拿到地，送禮、送女人、送裝著數萬元現金的公文包都很常見。”
當時的北海市市長后來曾對人感嘆自己的“苦衷”：“北海市的房地產虛熱誰也不能否認，這種虛熱的根由就是土地失控。但我有什么辦法？批來的條子我能不簽字嗎？知道這種情況是錯誤的，但我也沒有辦法控制。這是中國特色，不是我這個市長能頂得住的。”當時的規劃局領導后來也在私下場合透露，他辦公室的抽屜塞滿了要地的條子，“所有的人官都比我大，誰都得罪不起啊。”
北海的土地就這樣幾平方公里幾平方公里地批出去了。到1994年8月，經市規劃局劃出紅線圖的土地已達到154平方公里，北海市18年的用地計劃僅兩年時間便已用完。
尾聲
是泡沫遲早都會破滅，只是所有人都沒有想到泡沫破得這么快，北海陷入瘋狂的日子并沒有持續多久。
至今很多人都認為，正是1993年1月，時任國務院副總理兼央行行長的朱 基到北海的考察，直接推動了國家實行宏觀調控的決心。因為朱 基回去沒多久，金融系統就開始整頓。國家實施銀根緊縮政策，北海依靠外來資金發展的目標瞬間成為泡影。
當年4月28日，所有在北海的企業大額資金拆借被凍結，所有參與北海房地產開發的銀行被勒令限期收回所有貸款，資金鏈條突然崩斷。地價、房價開始大幅跳水，土地降到8萬元一畝都難以出手，降到每平米千元左右的別墅、公寓也乏人問津。
6月24日，中共中央、國務院《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》下發，這就是震撼全國的“十六條”。7月全國信貸規模急劇緊縮，大量資金被抽走，北海400家開發公司自動消失。
不到半年的時間里，北海人去城空，人們都在說著同樣的一句話“老板來了，老板又走了。”
“北海炒地熱的根源就是國有資金炒地，而非民間資金做樓市。也許也只有這樣極端的調控才能給北海熱降溫，否則國家會面臨金融崩潰。但是北海建設才剛啟動，很多項目來不及建設就成了爛尾樓，北海到現在也沒緩過來。”
在更多的北海人眼里，開發大潮退去之后，北海就像一個被晾在海灘上沒娘管的孩子。這一斷奶讓北海在整個“九五”期間都充滿灰色，GDP年均增長率只有5%，遠遠低于整個國家的經濟發展速度。
據方興介紹，目前北海的房價還在成本價附近徘徊，普通公寓樓1400元左右/平米。好在地價開始回升，位置較好的地塊能達到70萬/畝了。
“你一定要記住一句話，”方興說，“北海不僅是泡沫經濟博物館，更是全國房地產市場問題的博物館，北海的問題囊括了全國房地產市場的所有問題，可是我們還沒有給予北海應有的關注和研究。”
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