專家稱中國房地產(chǎn)的問題越來越嚴(yán)重

　盡管目前從事企業(yè)研究，王育琨對(duì)房地產(chǎn)仍舊興致盎然。在國務(wù)院住宅改革課題研究小組的經(jīng)歷使得他對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)論較多偏重于政策層面。他是去年房地產(chǎn)大論戰(zhàn)中提出限制住宅消費(fèi)主張的學(xué)者之一，他指出，這一認(rèn)識(shí)其實(shí)在上個(gè)世紀(jì)90年代便已作為住宅改革課題組的研究出發(fā)點(diǎn)，并成為當(dāng)時(shí)官方的共識(shí)。在王育琨看來，如今的房地產(chǎn)政策放棄了早期約束并逐步改善住宅消費(fèi)的目標(biāo)轉(zhuǎn)而過度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。這種片面的產(chǎn)業(yè)政策形成一種獨(dú)特的財(cái)富模式，將迫使資金大量流向房地產(chǎn)而非急需的高科技和工業(yè)化大生產(chǎn)行業(yè)。它將消耗掉太多的資源，降低中國的競(jìng)爭(zhēng)力。飛漲的房?jī)r(jià)前所未有地考驗(yàn)著中國決策者的遠(yuǎn)見和魄力。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從你開始從事房地產(chǎn)研究已經(jīng)有十多年了，這十多年你的感受怎樣？

　　王育琨：我的感受是房子越住越好，小區(qū)越來越漂亮。但是，房地產(chǎn)的問題越來越嚴(yán)重。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：我看了你的博客，你說的問題是指政策問題嗎？

　　王育琨：根據(jù)最近公布的一些數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的成本利潤率是100%。你要明白這是成本利潤率，開發(fā)商的自有資金利潤率超過300%。那么我們看看其他行業(yè)呢，醫(yī)藥、電子等行業(yè)都止步不前，這些都是國際競(jìng)爭(zhēng)最激烈的行業(yè)，利潤卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)。國家的宏觀政策錯(cuò)了，過度傾向于房地產(chǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你認(rèn)為宏觀政策錯(cuò)誤的原因是什么？

　　王育琨：核心問題是政府想讓資金流向哪里？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤高，其它行業(yè)的頂尖企業(yè)都把資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，聯(lián)想和海爾都開始做房地產(chǎn)。其實(shí)，這是一種錯(cuò)誤的財(cái)富模式，它要?dú)У糁袊?jīng)濟(jì)。由此看來，房地產(chǎn)的問題不是建設(shè)部能夠解決的問題，應(yīng)該站在更高的層面看待整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局。而且它還涉及到社會(huì)穩(wěn)定問題。怎么解決房地產(chǎn)問題是對(duì)中國決策者的遠(yuǎn)見和魄力的考驗(yàn)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那么資金應(yīng)該流向哪里？

　　王育琨：大家都說中國是世界工廠，你真的以為中國穩(wěn)操勝券嗎？拿服裝來說，所有人都認(rèn)為，不管服裝是什么品牌，賣多貴，都一定會(huì)在中國生產(chǎn)。在西班牙有個(gè)著名的服裝品牌ZARA，它在西班牙本地生產(chǎn)，價(jià)格是中國同類產(chǎn)品價(jià)格的一半。這個(gè)品牌已經(jīng)打入中國市場(chǎng)了，很快要在北京開分店。西班牙制造價(jià)格卻低于中國制造，ZARA靠的就是高投入的大生產(chǎn)。

　　在西班牙的某個(gè)方圓200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家縫紉生產(chǎn)廠。人們都知道服裝行業(yè)節(jié)約成本的辦法就是建立一個(gè)快速物流體系。西班牙服裝從設(shè)計(jì)到上柜臺(tái)只要12天，而中國的平均消耗時(shí)間是120天。西班牙的方法是把這200英里的地下都挖空，架設(shè)地下傳送網(wǎng)絡(luò)。你想想這樣一個(gè)巨大的工程需要多少資金投入？建立現(xiàn)代化大生產(chǎn)的體系是需要大量資金的。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房地產(chǎn)影響社會(huì)穩(wěn)定問題已經(jīng)是大家的共識(shí)，這和財(cái)富模式的關(guān)系是什么？

　　王育琨：以前我講約束住宅消費(fèi)，現(xiàn)在看來忽略了無房者還是多數(shù)這個(gè)問題。財(cái)富模式向不動(dòng)產(chǎn)集中，貧富不均也就集中體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。有錢人都把資金投向房地產(chǎn)，有的人可以買100套房子，有的人一套也沒有。這個(gè)過程是不是有點(diǎn)像古代的土地囤積。古代很多王朝覆滅前都有大規(guī)模的土地囤積現(xiàn)象，明朝如此，漢朝、清朝乃至國民黨統(tǒng)治時(shí)期莫不如此。這個(gè)問題要警惕。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：就房地產(chǎn)本身而言，它的核心問題是什么？

　　王育琨：我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)體制有兩個(gè)核心問題。第一是規(guī)劃體制問題。規(guī)劃的支配權(quán)實(shí)際上關(guān)系到土地的支配權(quán)。這個(gè)權(quán)力掌握在市、縣一級(jí)政府手里。市一級(jí)通常通過修改規(guī)劃來支配土地，縣一級(jí)則大量存在違法違章建筑。掌握規(guī)劃權(quán)就掌握了土地支配權(quán)，也就掌握了財(cái)富。土地基本上成為了市、縣政府的提款機(jī)。

　　第二個(gè)核心問題是獨(dú)重開發(fā)商的體制。美國的土地是直接賣給私人和投資者的，開發(fā)商只是承建商。但中國能獲得土地的基本全是開發(fā)商。政府為什么傾向于繞開終端使用者，把土地賣給開發(fā)商？道理很簡(jiǎn)單，通過開發(fā)商政府可以獲得額外的收益。實(shí)物地租、各種貓膩和灰色地帶就生存于這個(gè)環(huán)節(jié)。土地如果面向最終投資者和使用者，這個(gè)灰色空間就會(huì)大大縮小。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：解決目前的問題，你有沒有什么好的方法建議？

　　王育琨：很難啊。前一段時(shí)間我去參加一個(gè)論壇，張五常也去了。有人問過張五常怎么解決房地產(chǎn)問題。他想了半天說，恐怕要推行住房空置稅。我認(rèn)為，另外可能還要增收房產(chǎn)增值稅。買房子越多的人交的稅越高，這樣或許能解決財(cái)富過度向房地產(chǎn)集中的問題。

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