從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程看中國(guó)的腐敗問題

本來不想以點(diǎn)代面，但眾所周知，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，全過程所要?dú)v經(jīng)有關(guān)政府職能部門及事業(yè)單位的審批、簽字、蓋章、發(fā)文是最多的，這一點(diǎn)上，任何其它行業(yè)都無法與之相比。有人說，一個(gè)項(xiàng)目從頭到尾，總共要蓋完兩千多個(gè)章，這絕不是什么夸張，也不是什么危言聳聽，你不是干這一行的，也許可以不知道，本人涉足房地產(chǎn)行業(yè)十幾年，所歷的大小項(xiàng)目怎么也不下二、三十個(gè)，而且曾在深圳、上海、北京、溫州等不同城市從事過這一行業(yè)，期間雖主要負(fù)責(zé)技術(shù)管理工作，但很多程序還是要求本人親自辦理或隨同公司領(lǐng)導(dǎo)一起辦理，故對(duì)這一條“巨龍”般的辦事程序深有感觸和體會(huì)的，上到主管副市長(zhǎng)（有時(shí)還要到市長(zhǎng)、書記），下到各局、科、所、站、點(diǎn)的每一位管事人，你都得和他打交道，去窗口或辦公室公開辦事那已是最后一步的事了，之前大量的背后私下勾通和“君子協(xié)議”才是最熬人的，這緣于政策的可縮性大和各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定存在的松緊度，也叫“既有硬件，又有軟件”。所以，哪一個(gè)環(huán)節(jié)都可以給你設(shè)阻，也可以放你一馬，前提是大家雙贏。每一道障礙（指各部門或具體負(fù)責(zé)人給你設(shè)的）你都得排除，否則就被卡在那兒，無法進(jìn)入下一道程序。

具體要?dú)v經(jīng)的部門大約有：主管副市長(zhǎng)、計(jì)劃委（現(xiàn)叫‘發(fā)改委’）、國(guó)土局及其各科室、規(guī)劃局及各科室、房管局、城建局、環(huán)保局及排污辦、氣象局防雷辦、建設(shè)局及各科室（含質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站、節(jié)能辦、墻改辦、重點(diǎn)辦、審圖辦、專家?guī)欤⒐簿之?dāng)?shù)嘏沙鏊敖痪?duì)、計(jì)生委及當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)計(jì)生辦、稅務(wù)局、工商局、銀行、供電局、自來水公司、技術(shù)監(jiān)督局、勞動(dòng)局、城管辦、路政公司、衛(wèi)生局、保險(xiǎn)公司、招投標(biāo)辦、消防中隊(duì)、煤氣公司等，還剩下幾個(gè)局或部門不在其中？你自己去數(shù)一數(shù)，難免還有遺漏部門，在此表示歉意！

也許有人要問，這么多部門把關(guān)，說明政府把關(guān)嚴(yán)嘛，這是好事呀，你按規(guī)定辦理就完了么，為何不走正道，要自討苦吃呢？對(duì)此，只好這樣來回答你：你想按正規(guī)程序辦理，那他們就只能光拿那份工資，換到你，你愿意嗎？現(xiàn)在是什么時(shí)代？是經(jīng)濟(jì)”飛速發(fā)展“的改革開放年代啊！你不想做“先富者”嗎？你就不怕自己落后？沒聽說“有權(quán)不用，過期作廢嗎”？因此“貓論”成了他們一切工作的指導(dǎo)方針，看看他們是如何把手中權(quán)力玩得如此嫻熟、各顯神通的吧。當(dāng)然不做一一說明，以下略舉幾個(gè)主要部門：

• 任何項(xiàng)目的第一步必須是符合發(fā)改委之“城市發(fā)展宏觀規(guī)劃”要求的，至于具體有些什么宏觀計(jì)劃或規(guī)劃，天才知道。這一程序我沒參與辦理過，不過聽說這道關(guān)還比較容易過，一般項(xiàng)目都能得到批準(zhǔn)，但也得上辦主管市長(zhǎng)。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，那程序得顛倒過來，先征得市長(zhǎng)同意，再納入發(fā)改計(jì)劃，這里頭有什么文章，我不敢妄言，自己去猜想吧。
• 征地：最大的貓膩還在這里，這里國(guó)土局長(zhǎng)說了算，雖然形式上的價(jià)格掛牌或拍賣，其實(shí)都可暗箱操作，主要是土地價(jià)格的評(píng)估、信息發(fā)布時(shí)間和透明度、競(jìng)拍資格的審查和競(jìng)拍單位的定錘上，背后都有文章可做，開發(fā)商最重視也最不惜重金疏通的重要一環(huán)，因?yàn)樗鼪Q定著開發(fā)土地的成本，所以在這一方面，土地局長(zhǎng)出問題的人多，不是受賄就是分紅，數(shù)額普遍較大。但雖有風(fēng)險(xiǎn)，也不能阻止局長(zhǎng)為巨額挺而走險(xiǎn)，當(dāng)然其各科室成員也得打發(fā)好點(diǎn)，最好大家有份，否則容易出亂子。
• 規(guī)劃局：牽系到項(xiàng)目規(guī)劃的大小規(guī)模問題，建筑總面積、容積率、層數(shù)、層高、綠化率、建筑密度、退紅線、大門開啟、出入口等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)劃監(jiān)察驗(yàn)收、這里很難有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，都是區(qū)間或范圍性的，當(dāng)然也有上下限，靈活性就在這里，開發(fā)商力爭(zhēng)上限，但你不背后把交易搞清楚，給你一個(gè)下限你不要有脾氣。
• 房管局：項(xiàng)目的竣工面積與設(shè)計(jì)面積的核定與測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記與權(quán)證發(fā)放、產(chǎn)權(quán)過戶與轉(zhuǎn)讓、這里除了公開性收費(fèi)外，還可以偏向和配合開發(fā)商做一些損害業(yè)主利益的工作，但你必須有所表示，不要因小失大。
• 城建局：你在農(nóng)村搞建設(shè)不關(guān)它的事，在城市搞就得管你，管到何程度還要看你做到什么程度，表示到什么程度，你要占點(diǎn)便道可以，但得交費(fèi)，要不要公開發(fā)票，由你自己選擇！
• 建設(shè)局：項(xiàng)目建設(shè)過程中的直接上級(jí)主管部門，報(bào)建、審圖、頒布施工許可證、施工安全及質(zhì)量監(jiān)督、新型墻體材料使用監(jiān)管、材料試驗(yàn)檢測(cè)、定期的“巡查制”、行政‘處罰’、節(jié)能監(jiān)管等，連材料試驗(yàn)都可以把合格說成不合格，安全質(zhì)量檢查每月一次，但從來不看實(shí)物，大批人員只是先現(xiàn)場(chǎng)辦公室坐著翻翻資料，然后晚飯時(shí)間在酒店飯桌上宣布檢查結(jié)果，你看著辦吧。其中任何一項(xiàng)職能都可以有人情，可大可小，就看你怎么做。
• 環(huán)保局：只管收錢，不管環(huán)保，周邊百姓告你一次“噪音、有毒氣體污染”，你就交局里或負(fù)責(zé)人一次錢，保管沒事，可繼續(xù)施工，老百姓來現(xiàn)場(chǎng)干預(yù)時(shí)再說。
• 供電、自來水、煤氣、墻體材料等行業(yè)壟斷部門，你就把相應(yīng)的工程分項(xiàng)包給他們承包，價(jià)格是他們單方定的，你得接受，否則保管你沒水、沒電、沒煤氣，你的房子成了一個(gè)白蘿卜，只剩下軀體了。當(dāng)然都是相關(guān)部門一把手的親戚來找你承包，其本人不便露面。
• 消防隊(duì)：部隊(duì)編制，說你合格就合格，標(biāo)準(zhǔn)在他們手上，說你不行，你的房子沒法驗(yàn)收，更沒法投入使用，所以誰都怕的一個(gè)老虎部門，你的消防工程任何人來做都不好使，包你通不過，市長(zhǎng)都不好使。只有他們的人或親戚做，設(shè)備材料也是指定買他的，價(jià)格高一點(diǎn)，但保你驗(yàn)收通過。
• 不必一一說明了，推而知之。

總之，各部門、各單位、各管事者都見者有份，只是灰色收入的多少不同而已，一般遵循“職務(wù)由高到低、收入由多到少”的原則。面對(duì)這么長(zhǎng)一條龍的開發(fā)建設(shè)程序，房地產(chǎn)商應(yīng)該說苦中有樂，要不是為了雙贏，誰愿意去再搞房地產(chǎn)開發(fā)，誰又敢去搞房地產(chǎn)開發(fā)？通過房地產(chǎn)這一個(gè)點(diǎn)談點(diǎn)個(gè)人對(duì)中國(guó)社會(huì)這個(gè)面的體會(huì)，我想，大家還應(yīng)該相信“我們的黨員干部大部分還是好的、是為人民服務(wù)”的這句醉人的酒話,也借此讓大伙懂得如何做一個(gè)“先富起來的人”這一道理,怎管資改派們不承認(rèn)這一點(diǎn)，但他們卻從來不敢正視或正面爭(zhēng)辯這一切，通常以“冷處理”或轉(zhuǎn)移話題方式，‘環(huán)顧左右而言他’，這就是他們本來的丑貌。