痛斥危害房市忽悠百姓的50個謬論

asdfgtrewq258369   天涯經濟論壇
　　
　　 中國炒房是第一次，在房市充滿著出發于謀利的忽悠，利益方泡制出幾十個謬論，影響極深，危害極大。國人需要探索真理，遵循規律，駁斥謬論，以正視聽，填平陷阱，理性投資，以利于百姓安居樂業，以利于中國經濟的理性發展，以利于中國社會的和諧穩定。這是我原創文章的指導思想。耐心讀完必影響你10年。
　　
　　 1.在全球金融危機、經濟衰退的大勢下，房價必跌。駁“經濟在發展，房價必漲。”的錯誤觀點。
　　 金融大鱷索羅斯說：“凡事總有盛極而衰的時候，大好之后便是大壞。重要的是認清趨勢轉變不可避免。要點在于找出轉折點”。說的是要把這個國家的經濟成果吃掉。表面是米國危機了，其實真倒霉的是中國人。老股珉都懂得，莊家拉升一段后，就會震倉洗盤一次，把一些人趕下轎或折騰成小虧，然后他再往上拉升，最終的贏家是莊家。米國是唯一的世界霸主，對世界經濟拉升十幾年后，也會震倉洗盤一次，用貨幣戰爭把一個主要競爭對手搞垮，然后他再往上拉升，最終的贏家是米國。上一次被搞垮的是日本，這一次可能想搞垮中國。難道大家不知道這幾年，我國在股市、油市、礦市、債市、匯市、期市、房市、世界工廠上已經被剝削了數以十萬億計的資金資產？這個過程遠沒有結束呢。
　　 目前中國經濟的表象與日本“失去的10年”之前的狀況有許多相似：米元弱勢是一種“多印錢以吃錢”的剝削手段。米國大幅減息，喧染金融事件，利用各種機會，將大量白紙印成米元，逼人珉幣對米元升值，從而將更多的米元趕進我國來買股買房買礦。米元必須兌換成人珉幣才能流通，于是我國不得不對應地加印人珉幣，所以熱錢泛濫、通貨膨脹。大炒房，大炒股票，大炒大宗商品期貨，引發了次貸危機，次貸危機發展為金融危機，金融危機發展為經濟危機，訂單大減，資金外流，人珉幣升值之后是貶值，通貨膨脹之后是通貨緊縮。經濟危機導致我國經濟惡化，內需不足，外銷大減，企業倒閉，經濟下滑，百姓失業增多，收入降低，生活困難增大。
　　 炒高股價、房價、石油價是為了高拋賺差價，大漲之后是大跌，國家和大眾資金被大量消滅。熱錢是玩過日本、泰國和越南的老手。2007年大城市的房價收入比是米國的5倍，難道熱錢不懂高位應該逃頂，是高唱《死了也不賣》的呆頭鵝？房市可能幾個月也變現不了，難道新熱錢是傻瓜，不知套牢萬般苦，還要往里沖？新熱錢不肯買，老熱錢要賣。
　　 總之，在全球金融危機、經濟衰退的大勢下，買力不支，房價必跌。
　　
　　 2.由于“圈錢”現象嚴重，房市難逃大跌的厄運。駁“房市有正府這個靠山，不會大跌。”的錯誤觀點。
　　 股市有大熊市的最主要原因是什么？包括正府的各方利用投機市的“賭性”在“圈錢”。2007年上市公司分紅的總額大約1800多億元，而印花稅2000多億元；交易稅費過重，場內資金交易100次，就被吃光；以超低價“圈”得的巨量的國家股法人股猶如利劍懸頂；超量發行新股。
　　 房市也是包括正府的各方利用投機市的“賭性”在“圈錢”。深圳2006年買房客中有30%在辦產權證后半年內轉手，許多樓盤炒房占六成，淪為投機市是明顯的。一套100萬的房子，被拿走的土地款、各種稅收、蓋許多公章時收取的管理費和給貪官的紅包等有多少？其中不少是不合法不合理的。只有房價漲高才能圈到錢，所以就搞“開發權壟斷”，所以就明里暗里地“縱市”、“托市”和“救市”，所以就對各種違法違規行為“睜一眼閉一眼”，于是房價就越漲越高，越來越背離價值規律，市場越來越不堪重負，熊市就不請自來了。正府先是“當靠山”，后來“靠山吃山”，最終“成也蕭何，敗也蕭何。”
　　
　　 3. 物業稅將逼出房市“大小非”，是壓垮房價的“最后一根稻草”。駁“物業稅不會出臺”和“物業稅出臺后，房價該漲照漲”的錯誤觀點。
　　" 只有交稅的怕稅多，沒見過收稅的嫌稅多。在稅收方面與國際接軌步伐從未歇息。在房地產方面，已有的稅費不少了，未來的有物業稅、超面積土地使用稅、房屋空置稅,房屋利潤轉讓所得稅,遺產稅,贈與稅、出租稅在那里候選呢。在牛市里，賣家許多稅可以轉嫁給“孫子”，在熊市里，賣家是“孫子”。
　　 稅收的特點是錢多財產多的多交，錢多財產多就多貢獻。殺富濟貧是必然的。地方政府的主要經濟來源是稅收和賣地，企業倒閉潮導致稅收大減，房價下跌導致土地流拍，“賣地財正”就走不通了。“以地生財”變為“以房生財”的物業稅（或超面積土地使用稅）就不得不出臺了。“吃土地”的對象少，吃不飽，弊端多，背罵名，不可持續。“吃物業稅”的對象是人海。這是國際通行，名正言順。已經空轉多年，象自己去銀行交水電費或交個稅那樣簡易可行。當地方財政入不敷出，難以為繼，捉襟見肘，無米下鍋，饑腸轆轆，饑不擇食時，嘴邊香噴噴的最后一塊大肥肉（物業稅）是肯定要吃的。房子多的人就準備學習雷鋒了。這是壓垮房價的“最后一根稻草”。房子多了養不起，炒不起，不合算。有10萬套投資投機房要賣出，將象股市“大小非”一樣，將象萬人搶過獨木橋一樣，將象城市大堵車一樣, 賣盤洶涌，買盤觀望，房價不跌才怪呢。"
　　
　　 4. 正府不能隨心所欲。“正策多變”必然導致股價房價上下大波動。駁“房價股價要漲要跌，正府說了算。”和“正府獲利多，對房價股價下跌不會不管。”的錯誤觀點。
　　 客觀規律不以人的意志為轉移。珠峰再高也有頭。樹再大也有頂。房價股價象海水，有潮起必有潮落。房價股價象蕩秋千，有人推動時就蕩得很高，沒有人再推動時就越蕩越低。面對客觀規律，正府不能逆道而行，不能隨心所欲，不是無所不能，否則，地震為何不能預報？否則，腐敗、污染、偷盜、亂漲價就不見了。即使正府是上帝，也創造不出只有上坡而沒有頂部和下坡的通天路。
　　 在管理經濟中，正府管理有個老毛病叫“正策多變”，病癥是“打擺子”，醫治總是不及時。運用市場手段來管理時，“一放就亂”。房價由每平米3000元大漲到13000元，股價由998點大漲到6124點，熱氣騰騰，牛氣沖天！“一亂就管”，運用圈錢手段來調控房市，拍賣土地，不斷加稅。運用圈錢手段來調控股市，發行大量新股，不斷加稅。“一管就死”，比如股市2007年東見大頂6124點后，“飛流直下三千尺”，2008年10月最低已經跌到1664點（跌去72.8％）。住的是同一個醫院，下的是同一種藥（圈錢），房市豈能獨善其身，上下大波動是必然的。房市已經“一死就放”，就是活不起來。
　　 經濟危機來了，逃命的跑道很小，誰要跑得早，跑得快，就必須更加敢于殺價。2008年底出臺了新規定：2年以后再次交易的免收營業稅，這有利于炒家殺價賣出二手房，二手房成交量會增加，房市的大小非就猛虎下山了，一手房就賣不過二手房了。開發商的跑道被擠占，不會甘心落后，不會坐以待斃。開發商畢竟是正規軍，信息靈，決策快，為了取得主動，為了搶奪跑道，就加大降價幅度，出手比小炒家更狠。結果，一手房與二手房展開了惡性市場競爭，競相殺價，房價一路走低。　　
　　 房價大漲之后是大跌，因為通貨膨脹之后是通貨緊縮，人珉幣升值之后是貶值，熱錢流入之后是撤退，出口潮之后是倒閉潮。房價最高漲了5倍，正府趁早碰破它只是中跌，任其大漲會大跌。不軟著陸，就會硬著陸。汽車遇到危險時就要及時剎車，不剎車就會翻車。正府不會坐以待斃。不主動把小卒（房市）收拾了，別人（外資或天老爺）會來收拾你的大車（經濟和金融）。丟卒保車是人在江湖，身不由己啊。任其大漲就是用大紅包歡送短線熱錢高位逃頂。日本和東南亞前車有鑒，后患無窮。如果熱錢大撤退，釜底抽薪后房價會暴跌，發展成果將被洗劫一空。如果股價房價在熱錢撤退之前大跌，就形成關門打狗，為我所用。股價房價需要獻身，舍不得孩子套不到狼（熱錢）。要么大跌套住熱錢，要么熱錢逃走房價大跌，遲早都要大跌一回。
　　
　　 5.放任房價上漲，就象放任堰塞湖不斷上漲，只堵不疏，后果不堪設想。駁“正府應該救市”和“房價跌不得，損失太大了。”的錯誤觀點。
　　 前幾年，磚家叫獸鼓動“小孩”（房價）往大樹頂端越爬越高，結果“小孩”掉下來住院了。磚家叫獸在急救室里大叫：“我們早就說不能往下爬，往下爬會摔斷腿，你們就是不聽。”如果按磚家叫獸的“爬高有理”論去做，“小孩”（房價）繼續往大樹頂端爬去，“小孩”就不是住院，而是“見上帝”了。磚家叫獸鼓動騎自行車的人（房價），不歇息地上坡，會不會累死？小孩高燒到39度，剛降到38度，磚家就大叫：“不能再降溫了。”醫生回答說：“不降就會再高燒到40度去，那要死人的。”拒絕治療，諱醫忌藥，必將付出生命的代價。磚家說：為了經濟發展和金融安全，房價不能跌。那就聽你的，讓房價不斷上漲吧，結果呢？今后再跌對經濟發展和金融所造成的損失更慘重，更不可收拾。一切處于高位的東西都具有可怕的力量，這在物理上稱為勢能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一條。放任水位繼續升高，勢能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，損失就大了。磚家都是人珉養著的，卻干著坑害主人的事！
　　 房價上漲20萬元，那么下落的勢能小，不會跌。上漲100萬元，那么下落的勢能大，會大跌。一旦大跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，慣性太大了，誰也阻擋不了。看股市吧，大跌再“救市”就不靈了，只是增加價格運動的摩擦系數而已。 如果再次上漲，那也是回光返照，拉高出貨，那只是筑一個更有回落勢能和更大下跌空間的大頂而已。
　　 孟曉蘇引用董建華的話說：“什么價格都可以降，只有房價降不得。”正確的理解是：董建華吃盡了房價大漲大跌的苦頭。一旦大跌，他也無可奈何。如果讓他再當特首，為了不讓大跌出現，一定會未雨綢繆，一定會防患于末然，不讓房價大漲在前。正府不愿看到堰塞湖“漲得越高，危害越大”的后果，不得不提前疏導。要么主動泄洪（不死人），要么被動等著崩堤（死人），大水總要“大瀉”一回。四川省長要選哪一項才能保住官帽子？小洞不補，大洞吃苦。“心軟不帶兵”。是戰爭就會有犧牲。你心軟，不敢主動地讓100個士兵去沖鋒，去犧牲，結果耽誤戰機，導致500人的犧牲。
　　
　　 6.熊市深不可測，初中期救市救不起來。駁“正府會救市，所以跌不深。”的錯誤觀點。
　　 大家在房牛市里都看到了，正府救市的初中期是在賣“空調機”，在熊市的初中期想靠幾個利好把市場救起來也是不可能的。2001年股市從2245點開始走熊后，有降低印花稅、國有股減持被暫停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、國九條等正策出臺救市，被置之不理，越跌越救，越救越跌，直到2005年股指跌到998點才掉頭上漲。房熊市里，在后期，在轉折點的救市才會見效。2008年從春天開始，股珉天天罵正府不救市，到了冬天也沒有救起來，
　　 股市從6124點，2008年10月最低跌到1664點，跌去百分72.8，許多房地產股跌去百分80，房價對應的是最低可能跌去百分60。因為你們牛市超漲，所以熊市就超跌。因為你們牛市不言頂，所以熊市不言底，只有更低，沒有最低。因為你們在牛市不講成本，所以熊市也沒人講成本。金融危機后，大多數資產都會跌破成本價格，房地產不會列外，看看金屬價格都跌到成本以下去了，比房子更稀缺的原油由147米元跌到了34米元。因為牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。因為大家都在順勢而為，所以牛市里多頭的聲音壓倒空頭，熊市里空頭的聲音壓倒多頭。
　　
　　 7. 銀行按揭是杠桿毒藥，毒倒一大片。駁“銀行永遠支持房市炒作”和“按揭是幫助百姓買房”的錯誤觀點。
　　" 銀行按揭是房價大漲的最主要因素之一。假設有100套房要賣，有150個人要買。其中100個人的現金能承受30萬的價位，50個人現金不夠30萬。賣價定在30萬，房子就供求平衡。這時，“半路殺出一個程咬金”，銀行說：米國老太太是按揭買房，我可以按揭7成給大家。于是，賣房客和炒家乘機一步一步地將房價漲到100萬，30萬現金買到房就成了30萬現金只夠付首付，透支未來“內需子彈”70萬的房奴就出現了。
　　 “按揭擊鼓傳花”是這樣進行的：銀行按假收入證明放房貸。陳大用剛買進的301號房抵押按揭40萬，漲價后賣出。接手的王二用此房按揭60萬，漲價后賣出。接手的張三用此房按揭80萬，首付55萬，總買價135萬。結果：一是搞出通貨膨脹，二是房價大跌時，按揭者可以把房子推給銀行，銀行就成為大輸家，所以這場“游戲”的“出資人”怕先死就先跑了。現在，按收入把關，李四們只能貸到40萬，加上自己的30萬，總支付能力才70萬。于是，張三們135萬買入的房子就成了最后一朵花。
　　 房貸到高位會放大虧損。炒家購買1000萬的房子，自己只有300萬，按揭700萬。房價跌了40％,房子的市價降為600萬，那就死定了。3個月未交按揭款，銀行就來收房。熊市拍賣必然低于市面價，拍得550萬，自己的300萬不見了，還欠銀行150萬，成為“百萬負翁”，被銀行列入“黑名單”，沒有東山再起的機會，永世不得翻身。"
　　 李嘉誠說：“房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風刀霜劍一樣嚴相逼。”房價漲時，按揭放大盈利而笑不攏嘴。房價跌時，放大虧損而哭干眼淚。因為后果嚴重，到時會爭先恐后地賣，“房牛市”的大堤就這樣潰于蟻穴。
　　
　　 8. 房市無法逃脫四季輪回的宿命。不進則退，盤久必跌。駁 “我們有中國特色，泡沫不會破。”和“小跌后還要上漲”的錯誤觀點。
　　 炒房客說：“我們有中國特色。”好啊，上天管不了你？60年來不遵循規律的事，中國人沒少干，最后上天（規律）都使我們付出了慘重代價。2008年3月，著名經濟學家、央行貨幣正策委員會委員樊綱說：“按照現在的收入，房價漲得過高過快，就會出現泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。連米國這樣發達的市場經濟國家有了泡沫都早晚會破，我們一定不要相信那些叫囂中國的泡沫永遠不會破的胡話。”
　　 大自然春夏秋冬，四季輪回，萬物鬧騰，生生死死，符合規律，自然天成。房市，2007年是如火的夏天，2008年是落葉的秋天，2009年是寒冷的冬天。炒房客，2007年猛如虎，2008年騎老虎，2009年逃如鼠。開發商，2007年神氣象老爺，大漲價是找死；2008年憋氣當孝子，不降價就等死；2009年嘆氣如乖孫，大降價心痛死。即使是創造了天地萬物，安排了四季輪回的上帝，也無法改變客觀大勢，何況只能順勢者生，逆勢者亡的凡胎肉身之人。目前的房市難救，無法走回烤人的夏天。股市由6124跌到4000點時,多數人認為只是小幅調整, 還在等待新高，等待不斷的新高，許多立下雄心壯志,放它10年必大贏。回頭看才醒悟：轉跌為升只是大戶要先走的煙幕彈，只是小炒家的單相思。
　　 自行車上坡必然是：逆水行舟，不進則退。每分鐘只踩3下，即小于所需要的最小速度時，一定會倒退。由于平均每年各種成本10％，房價不漲不跌就是每年虧10％。“虧本的生意沒人做”，資金就會流到別的投資洼地去，比如流到先一步見到地價的股市，所以，有價無市時，高位久盤必跌。自行車上長坡一定要“把吃奶的力氣也使上去”。下坡不需要用力，靠慣性就會越來越快。房價上漲時是大量的錢推動的。房價下跌時，不要相信“大家都在做長期投資”，小量就會大跌。正如潘石屹說的：“勢如破竹，竹子一開始很難破開，但一劈開，就一下子從上面一直裂到下面。”大趨勢具有持續性，不容易改變，一旦改變為下跌趨勢，短期就不容易再改變。
　　 有的人看到房價上漲或預測房價會上漲，就慌張，就恐懼。其實，不管歷史事件多么怪異，歷史車輪在客觀規律的護航下總是滾滾向前。我相信價值規律，心靜如水：房價暴利不會永遠存在。萬有引力，漲得越高，回落的勢能越大。爬得越高，摔得越痛。彈簧拉得越高，回縮力越大，回落的位置越低。最會生蛋的母雞是房地產股龍頭萬科，20年來至少腰斬過5回。沒買到低價房就象沒買到低價萬科股，不會永遠失去買人機會。不但今后有買到“低價蛋”（當房奴）的機會，連買到“低價母雞”（當開發商）的機會在2008年12月也有：多數房地產股已經大跌70％。
　　
　　 9.房市已是“雄關漫道真如鐵。”“山重水復疑無路。”“路漫漫其修遠兮。” 駁“房價只會小跌，不會大跌，房市不會有大熊市”的錯誤觀點。
　　 中央二套說“冬天的害蟲不被凍死，來年的收成怎么能好?” 利空滿天飛，恐慌氣氛彌漫。廣深跌勢嚇人。圍城外的人不想進去，大家聽說過“新手死于大頂，老手死于熊市搶反彈”的股言，都在袖手旁觀。圍城里的人想出來，叫賣聲一個比一個高。“冬天”里，房子可能變成任人殺跌的“負資產”。漲時超漲，跌時就會超跌。“樹倒猢猻散,墻倒眾人推”。下跌的第一年，跌去15萬，外加資金成本損失5萬，共損失20萬。下跌的第二年，共損失30萬。下跌的第三年……買漲不買跌，陰跌再陰跌，不反彈。熊市不言底，“敢問路在何方”？“識時務者為俊杰”，“好漢不吃眼前虧”，面對銀行要收房，幾人能頂得住？
　　 “市場先生”我行我素，不理睬誰掉眼淚了。順勢者昌，逆勢者亡。熊市來了，最好的戰略是冬眠，是“打醬油”，不要逞能，不要“俯臥撐”，“吾將上下而求索”就會被套住。沒有良心的磚家在股市4000點就鼓動別人買股。結果，小李抄底抄在了地板上，卻沒想到還有地下室；小王抄在了地下室，沒想到下面還有地窯；小張抄到了地窯，沒想到下面還有地獄；地獄又分18層。“山重水復疑無路”，不到大底不放量。早買一個月就多虧1萬，越跌越沒人買。晚賣一個月就少賺1萬，越跌越有人要賣。兵敗如山倒，直至物極必反、否極泰來，才會“而今邁步從頭越”。
　　 股市是經濟的晴雨表。2007年10月股指6124點，之后血流成河，2008年10月，最低已見到1664點，跌72.8％。不少績優股和房地產股跌剩不到20％，皮不包骨，慘不忍睹。同一個屋檐下，同一個經濟大背景，“防人之心不可無”啊。
　　 2001到2005股市大熊市，基本面好得很，根本就找不出股價大跌的理由，規律面使之大跌。已漲4倍不回頭，為了經濟不低頭，鐵箍已經套在頭，股市殺雞來教猴。高位不跑死多頭，黃昏夢想出日頭，不肯承認已筑頭，退潮發現掉褲頭。跌勢一旦形成，有很大的慣性和殺傷力，多頭是任人宰割的羔羊，誰敢去接高空墜落的飛刀，就會“手癢斬手，腳癢斬腳”。
　　
　　 10.炒房客正在重復許多股珉的錯誤：在投機市里做長線投資。駁“房價的長期趨勢是上漲”的錯誤觀點。
　　 投機市的基本特征是漲時超漲，跌時超跌。開弓沒有回頭箭,漲時會漲得很高。落箭不會半空停, 跌時會跌到地板。搞投機就要低買高賣，不貪不戀，打得贏就打，打不贏就跑。房子如果被當作股票來炒，就不再是長期投資的佳品了！我國炒房是第一回，炒房客正在重復許多股珉的錯誤：在投機市里做長線投資。建立在投機基礎上的市場低買高賣，如潮洶涌，加上按揭是杠桿毒藥，很容易掉入深淵。例如，深圳房價下跌30%后，李金東無力承受69套房每月30萬的還貸壓力而淪為珉工。
　　 許多人說，房價的長期趨勢是上漲的。要看到，香港1997年房價泡沫破滅11年了，還沒有見到當年的最高價。日本房價泡沫破滅17年了，離當年最高價遠得很。假如經過20年日本創下新高，炒房客得到只是資金坐牢20年，倒虧了20年的利息，我們從這種長期上漲的趨勢中能得到什么好處？你看重長期趨勢，但是許多人是近視眼，許多人在追漲殺跌地做短線，你在幾千天的下跌煎熬中最終有一天會扛不住的。
　　 水無常勢，兵無常形。2007年11月，中國石油上市首日最高價48.62元，2008年10月中國石油最低見到9.71元，跌去80％。你在48.62元時買了，然后在10元對大家說中國石油具有長期投資價值，那只是自欺欺人，只是自我安慰，只是笑料。房市大牛市里，從每平米3000元漲到1.3萬元感覺還要漲，一窩蜂跟風買進。大熊市里從1.3萬元跌到0.7萬元咋看咋心虛，許多人跟風殺跌。可見炒房客的各種理由在冷酷的“市場先生”面前顯得多么的蒼白無力。在牛市里價值分析很有用，比的是看誰握得住。熊市里比的是看誰跑得快，講價值講巴菲特式的長期投資就舍不得賣，許多老股珉就是這樣長期被套牢的。
　　 2008年，米國出現了1米元買到1套別墅的情況。2009年，我們可能會出現一批。按揭的桿杠放大作用的優點體現在低位；房貸到高位會放大虧損，是“杠桿毒藥” 。炒家購買1000萬的別墅，自己只有300萬，按揭700萬。房價跌了30％，自己的300萬只剩余1元，不就只能賣1元。再跌去100萬，你的賣價就象嫁女兒，需要陪嫁100萬。
　　
　　 11. 只要有5％的動搖分子要賣出，就足以把房價殺低50％。駁“中國人愛買房，大家都在長期投資，大拋盤不會出現。”的錯誤認識。
　　 信心比黃金更重要。同樣是一桶石油，信心足是147米元，信心不足是34米元。2008年下半年，才幾個月，價值和現實的石油供求關系并沒有發生很大的變化。147米元到34米元，主要體現的是預期，也就是對未來的信心。這說明，信心有時比價值，比供求關系對價格的決定作用還要大。房市同樣已經發生信心危機了。為人珉幣服務成為時髦，房市里官商勾結，銀企聯盟，地方正府以地謀利，磚家忽悠百姓，在房市里有不少人不能讓百姓信任。開發商唯利是圖，出現哄抬價格、質量差的行為，許多城市出現了業主集體抗議，要求退房的場面。購房客對質量心存戒心，擔心開發商偷工減料，對開發商的誠信產生懷疑。各種信息不真實、嚴重偏差、互相矛盾導致嚴重的信任危機。對各種信息大家都不相信，已經演變到連“正府機構信息”和報刊信息都不敢輕易信任的程度。正道信息的指導作用大為減弱。逆反心理嚴重：你越救市，他就越懷疑你不和百姓一條心；你越說會上漲，他就越認為會跌;你越降價，他就越要觀望。
　　 你說中國人最愛買房沒有說錯，我說中國人最有“賭心”你敢否認？是人，就都有“貪心”和“恐懼心”，在投機市里一樣會買漲不買跌。“情人眼里出西施”，眾人看跌的心理預期形成后，熊市就來臨了。熊市里大眾購房的心理發生大變化：由每平米漲1000就多賺10萬元的貪婪心理，轉變為每平米跌1000就虧10萬元的恐懼心理。牛市里，70％的人看漲，看多理由有100條，熊市里，90％的人看跌，看空理由有101條。牛市里，賺大錢的事例家喻戶曉，熊市里，虧大錢的教訓人人明白。牛市里，有利于多方的謠言大行其道，對大利空都不在乎；熊市里，有利于空方的謠言滿街傳揚，對明擺著的大利多大家都不相信，捕風捉影的利空卻人人相信；利空是實在的利空，大家恐慌地爭先恐后地出貨，所以極具殺傷力；遇到利多是難得的出貨良機，所以聽到利多也是利空。諸如5年才減稅費改變為2年就減稅費的正策，如果在牛市，是促進買方的積極性，如果是熊市，是促進賣方的積極性，是把房市的大小非放出來了。人言的殺傷力極強，三人成虎，眾口爍金。大量需求突然不見了，各種“范跑跑”（供給）就不約而同地冒出來了，“勝利大逃亡”就開始了。賣出的借口數不勝數：打贏的人要“止盈”賣出，打輸的人要“止損”走人，被套牢的人要割肉，保本的人要吐雞肋，獲利的人要落袋為安，見橫盤小跌睡不著的人要提早殺出，失業或收入大減的人無錢還貸要賣出，沒有留起足夠的錢來還貸的人面臨斷供要賣出，辦廠的人因為資金周轉困難，企業瀕臨倒閉，要從房市撤資去救急，有權的人因為即將實行“財產公開”，來買的比過去少了，炒房的人因為將要收取“物業稅”，難以做“長期投資”要賣出，炒股的人因為股票被深套要賣房救股而賣出。
　　 “錦上添花追漲，落井下石殺跌”永遠是“市場先生”的本性。KFS和炒家由幾千萬人組成，不可能“鐵板一塊”。即使有95％的人信念堅定，100年也不賣，但房市的定價權總是掌握在少數人手里。上漲時多數人坐轎子被抬高。下跌時，只要有5％ * 35萬套各類住房 = 1.75萬個的動搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房價殺低50％。樓市盤子太大了，參與的人太多了，沒有真正說了算的大莊家，一旦下跌，就象大堤決口，賣盤兇猛涌出，誰來組織眾人去堵住決堤大口？潘多拉的盒子一旦打開，誰也擋不住。象賣彩電一樣的價格戰就開始了。熊市來臨，先走為王，后走為寇。誰相信“都在做長期投資，都不會賣出”誰完蛋，因為小跌不斷都動搖，先知要過獨木橋，發揚風格禮讓路，大跌開始賣不出。
　　
　　 12. 許多炒房客東一個“不會”，西一個“不可能”，其實熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。駁“買房比其他投資安全”的錯誤認識。
　　 一個人的壽命的長短是由最差的那個器倌決定的，雖然幾十個器倌都沒有病，但有一個主要器倌（比如心、肝、腎）完蛋，人就完蛋了。所以房價要跌，幾十個理由中有一種成立就足夠了。這就是風險。君子不立危墻之下，但是多少人不知道有這樣的風險，只認定幾十種道理中的一種，比如中國人多地少，比如正府會救市，就死心塌地地呆在房市里不走，一種概念就可以玩死你，不死你該死誰？
　　 瘋狂是要付出代價的，大漲了就有風險，就要大跌。這是投機市場的鐵律。如果誰在２００７年10月股市６124點時，說股市會跌到1664點（跌72.8％），誰會相信呢？然而，人們認為不可能發生的事情卻發生了。這就是市場，這就是“市場先生”的無情，沒有什么不可能。股市里，王十進去,王二出來。2008年9月，68.59元的招商地產跌到10.81元（跌剩15.76％）也沒幾人敢買。最初快速套牢40%,反彈總是夭折，之后就是漫漫陰跌和熊市不言底。多頭不死,空頭不止。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。股市至少5次演繹“從哪里來，回到哪里去”的故事。跌的時候，你有再多的解釋、理由和借口都無濟于事。
　　 房地產市場應該是以消費為主導，以投資為輔的市場，不應該蛻變為投機炒作的市場。住房必然回歸珉生屬性，必然回歸消費品定位，必然回歸合理價位。大漲時無人不賺，熊市里股珉9虧1盈，不跑白忙一場。炒房要注意掌握分寸, 適可而止, 見好就收，要知足常樂，留點利潤給自己吧！
　　 房市投資投機者的買是為了賣，在高位會露出“游擊隊”的本來面目。熊市里拋棄幻想，尊重現實，是最好的投資策略，堅持就是失敗。保本是炒房客的第一要務。不會割肉的人就是不會保本的人，在投機市里就是短命的人。熊市沒有最低，只有更低。沒有壯士斷腕的魄力，給自己許多持有理由的人，最后連褲頭都會輸掉。
　　
　　 13. 駁“基本面找不出房價大跌的理由。”的錯誤觀點。房市和股市的漲跌周期一般是8個階段，大漲大跌，追漲殺跌。
　　" 第1階段是初露鋒芒，慢步緩漲，先知在買，跟者不多。
　　 第2階段是開始上漲，信心大增，買者日多，到處蓋樓。
　　 第3階段是如日中天，利好頻傳，買者踴躍，迭創新高。
　　 第4階段是高位盤整，眾人觀望，有價無市，地價下跌。
　　 第5階段是拐點到來，利空連連，救市無望，降價不斷。
　　 第6階段是房價中跌，利空不斷，跌幅已深，賣者小增。
　　 第7階段是陰跌不斷，深不見底，恐慌加劇，賣者大增。
　　 第8階段是橫盤筑底，黎明最暗，無人敢買，先知再現。
　　"
　　 低位買入才叫先知先覺。目前各地的房市，許多地方處于拐點到來的第5階段，廣深處于房價中跌的第6階段。買漲不買跌。高位還在買的會深度套牢。大勢已去，不識時務者還能撐多久呢？
　　" 在6000點專家對股珉說：中國經濟還要快速發展20年，牛市不言頂，不上10000點，死了都不賣。
　　 在5500點磚家說：這是假跌，正常調整，洗洗更健康，還要漲到8000點。炒股要學巴菲特，長線是金，貴在堅持。
　　 在5000點磚家說：還要漲到6000點，莊家才能將貨出清，構成雙頂才能確定頂部。
　　 在4500點磚家安慰股珉說： 股市關系大局，管理層會救市，上漲是必然的，下跌是暫時的。
　　 在4000點磚家誤導股珉說：大家都看空，就是大底。新一輪上漲即將來臨，不要倒在黎明前。
　　　　在3500點磚家忽悠股珉說：宏觀經濟大好，牛市根基依然牢固，不破2245點就還不是熊市。
　　　　在3000點磚家欺騙股珉說：3000點有強支撐，會有一波大級別反彈，等待反彈再逢高減磅。
　　　　在2500點磚家告戒股珉說：熊市已經確立，不少中小企業倒閉，大盤將跌到2000點，幾次都救不動，別再指望救市了。巴菲特說保住本錢第一重要。
　　 在1700點磚家嚇唬股珉說：百年一遇的金融危機來了，緊日子要過好幾年；熊市不言底,只有更低，沒有最低；大盤將跌回998點，不賣就要死。
　　"
　　
　　 14. 駁“有錢人不在乎房價高低，想買就買。”和“自住者任何時候買房都是對的。”的錯誤觀點。
　　 世間萬物都有循環，都有周期。下跌時還有幾個會相信“永漲不跌”的神話呢？哄抬價格和忽悠所導致的恐慌性購買需求因為騙局不攻自破，至少5年內不會恐慌了。
　　 “有錢人不在乎房價高低，想買就買。”這是不了解有錢人的說法。大手大腳的人，不會算計的人成不了有錢人。“越有錢越精，越小氣”。他的有錢來自于比一般人更會算帳，來自于比一般人更重視資金的投資收益率，來自于不受別人忽悠，所以他更加在乎房子的價格高低。大多數有錢人是靠“經濟周期”的起伏而發家的，所以更知道在下降通道里不能買房。在熊市里，誰愿意購買一塊灌水的豬肉回家？開發商誰敢放著這么多灌水的豬肉在手里？
　　 2007年許多人說“自住者任何時候買房都是對的。漲跌與你無關。”這是沒有技術含量的忽悠。自住者明知房價要下跌了，可能買貴了30萬，為何不等二年呢？又不是住在街上等。30萬夠買4部車，30萬夠你一家積攢10年，不是小數目。你買面子比人家多花了30萬，人家在背地里笑話你，你有何面子？上了酒席，人家在當面笑話你多花了30萬，你有何面子？同樣的房子住對面，你比人家多花了30萬，你每天心里都不舒服，都沒有面子。真的下跌30萬，買家就會拉起大橫幅鬧退房和要求補差價，大家見的還少嗎？大炒房之后是次貸危機，接著發展成經濟危機，房價大跌，經濟更加衰退，你的收入可能減少，甚至失業，這30萬可能還不起。還不起就可能被收走房子，你可能連“里子”都沒有了。
　　 現在樓市下跌的拋盤主力是房地產商，也就是中國最有錢的人了，一套打折20萬眼睛不會眨一下。即使樓價從最高點降了60％，還是有利潤。現在樓市下跌的拋盤主力還有早期投資者，2004年前一套才二三十萬，即使二手房價從最高點降了60％，還是有利潤。人家擁有很大的獲利空間，隨便賣都是大賺的。你擁有很大的下跌空間，認真挑也是大虧的。
　　
　　 15. 買賣來回需要幾個月，流動性差致房市于死地。駁“等待跌勢明顯再賣”的錯誤觀點。
　　 牛市里，中介比食雜店多。熊市里，一家大中介倒閉就關店幾百上千間店。現在，中介門可羅雀，你經過時注意看一下人頭就明白了。牛市里，掛牌賣出量1000套 / 每天成交200套 = 5倍的待賣率。熊市里，掛牌賣出量增到30000套 / 每天成交減為50套 = 600倍的待賣率，就象賣出的窗口有600人在排隊。買入的窗口只有1人。見到下跌，有人就要激流勇退了，有人就要順水推舟了，有人就要落井下石了。
　　 在股市，今下午買明上午可賣，隨時都有短炒者接手，100萬元的股票要賣出時，一按賣出鍵幾秒鐘后款就到帳了。一套房可能1年還賣不出去，一買一賣的交易期需要幾個月，買者給2萬元定金，第29天他發現房價已下跌了3萬，因為他那2萬已跌沒了，大跌后還要陰跌三五年，就不會接下還要跌幾十萬元的“高位掉下來的飛刀”。房市沒有快速的出局機會，一旦關門打狗，就象“下行的電梯”的鐵門，“喀嚓”一聲關上后誰也無法出逃。1998年香港的一夜赤貧說的就是這樣的情況。面對這一結局，許多人在高位就會恐慌，就會爭先恐后地殺低搶跑道賣出，從而引發大跌，推動大跌。
　　
　　 16. 資金鏈將繃斷，開發商的唯一的活路是大降房價。駁“我國蓋房永遠好賺，開發商不急著賣。”的錯誤觀點。
　　 房地產是資金密集性產業，最需要資金，卻因為目前風險很大而得不到足夠的資金支持。許多地產公司的負債率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易產生資金鏈斷裂的危機。據統計，上市房企的2007年經營活動產生的現金流量凈額為負數366億元。高負債率、低現金流使開發商急得象熱鍋烤螞蟻。問君能有幾多愁？恰似一江錢水向東流。前些年，不少開發商自有資金不多，靠“紅包”獲得土地，通過抵押土地獲得銀行貸款去繳交土地款，開工初期就預售取得賣房款，拖欠建筑公司和鋼材、水泥等原材料企業的資金。如今一看勢頭不好，大家都翻臉不認人了，麻煩就一個接一個來了：土地實行拍賣，有的成本大增。有的囤積的土地5年也開發不完，開發資金的缺口很大，超過2年不開發就會被無償收回。重征土地閑置稅，土地養不起。買者已經不肯買期房，有價無市拖得越久，資金壓力也就越大。正府追要拖欠的土地款，建筑公司要求開發商按進度支付工程款。鋼材、水泥等原材料企業要求帶現金提貨。最頭痛的是大力壓縮銀行對房企的新貸和銀行來討舊債。
　　 房地產泡泡主要是由銀行資金吹起來的。先是次級房貸風波，后發展為金融風暴，再發展為經濟危機，看到企業不斷倒閉，中央不得不指令銀行對房地產減少資金供給。賣不出房子就會導致銀行貸款超期，銀行不良貸款超標就會導致分行長下臺，所以分行長就急死了！不降價就按照抵押收房去拍賣，那樣損失更大。開發商不敢得罪“錢老爺”，所以不得不降價。開發商是韓信，銀行是蕭何。成也蕭何，敗也蕭何。在銀行大量資金的支持下，當開發商把樓蓋到一半時，銀行怕“先死”就溜號了，開發商就“先死”了。
　　 正常的融資渠道被封閉后，有的開發商無奈之下只能選擇珉間借貸，珉間借貸的資金成本非常之高，年利率可達30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降價為強，后降價遭殃。不賣跳樓價，就要人跳樓。幾經劫后余生的萬科最精靈，表現得最為急切。就象農珉在臺風到來前要將地里成熟的水稻搶收回家一樣，不想死的開發商會爭先恐后地降價賣房，拿到現金，以解燃眉之急。
　　
　　 17.可能成為“億元負翁”是開發商一直喊“救命”的根本原因。駁“開發商財大氣粗，開發商是豬堅強。”的錯誤觀點。
　　 房地產業搞壟斷，違背了市場經濟的公平競爭原則；房地產業搞價格欺詐，違背了市場經濟的公平交易原則；房地產業搞紅包開路，違背了市場經濟的法制原則。地球不會永遠，世事不會永遠，不走正道的開發商也不會永遠牛氣，看各國的房價就知道了。
　　 格林斯藩說：“米國正遭受百年一遇的金融危機。”歐米房市一路下跌。現在是全球化時代，榮辱與共，我國不可能獨善其身。按國外境外的情況，房熊市大多在5年以上。熊市一來，中跌后陰跌再陰跌，成交量稀少，房子被套牢。某開發商在手的住房，按2007年秋的價格有10億元，有40％即4億的利潤。熊跌40％，利潤就全部沒有了；熊跌50％，就虧掉1億元。自有資金投入2億元，貸款和借款4億元 * 平均年還息率10％ * 5年 = 需要付出2億元的利息。5年經營費用需要0.5億元。總合計虧3.5億元 - 自有資金2億元 = 成為1.5億“負翁”。不盡早降價賣出“燙手的山芋”，真的會小命不保。為了“救心”壯膽，最近，在恐慌的“豬圈”里深入開展了學習“豬堅強”的活動，但收效甚微，因為5年后100頭豬能活下來的“豬堅強”可能只有30頭，誰敢保證自己一定是那只“餓得頭發暈，瘦得皮包骨”的“僥幸的成功逃亡的豬堅強”。退房之聲就象病人家屬的哭聲、豬叫之聲就象病人的呻呤聲、磚家救市之聲就象救護車鳴叫聲，地方正府救市之聲就像急救室里醫生的吆喝聲，不祥之聲不絕于耳，一陣一陣不斷傳來，明明是進了急救室，有人還在說：“他明天要去跳高奪冠”，不是無知，就是無良；不是頭腦欠修，就是故意忽悠。
　　 正府害怕硬著陸，就不斷來一些救市的動作，實際是搞軟著陸，是讓房價慢慢地跌，是溫水煮青蛙。 一批開發商和炒房客會死于救市，因為他們過分相信救市，就像吃了迷魂藥，一樂觀，就降價降得比別人慢，比別人少，結果被他人先降價為強，他后降價遭殃，等到他清醒就已經無法從溫水鍋里跳出來了，就死在大鍋里了。
　　
　　 18.消費者是真正的上帝”。駁“開發商處于優勢，消費者不服軟不行。”的錯誤觀點。
　　 消費者有時會一葉障目，一時糊涂，但不會總是近視，永遠糊涂，所以開發商忽悠消費者的結果是苛利爛庫。在房價的拔河中只有二種結果：或大家把房價拉下來了，或大家拉輸了都走了，沒有剝削對象了。房價上漲需要“可愛的剛需”去沖鋒，開發商卻只顧自己多賺，天天在大量地消滅“可憐的上帝”。其實，房市里沒有真正的剛需，買不起時可以先租房，不用睡在街上啊。消費者是“衣食父母”，開發商卻毫無孝心，明目張膽地大掏錢包。被忽悠后。大眾終于明白了：王婆賣瓜永遠會自賣自夸，理發師永遠會說“你現在需要理發”，蓋房炒房客永遠會說“現在買房的時機最好。”不說房價還能上漲的話，他能賣出去嗎？不說房價還能上漲10年的話，你跑在他前面，不就套住他了嗎？
　　 目前，小降價不會有市場反應，大于20％的大降價是開發商不得不走的“下樓的臺階”。可是，大降價激怒老業主，集聚要求退房，經過媒體和互聯網喧嚷，家喻戶曉，人人明白，熊氣更加濃烈，剛需更加堅定觀望的態度；大降價導致各開發商“比狠”價格戰開打了，你“王十”不仁敢降價20％，別怪我王二不義，我要降價30％。開發商手中最好的武器是薄利多銷，降價以奪取市場份額，消費者手中最好的武器是觀望，不見兔子不放鷹，所以，不管哪一種產品，消費者最終都是“上帝”，概莫能外。
　　
　　 19.可能出現賣房買股的蹺蹺板現象。駁“房價下跌緩慢，說明開發商日子好過，說明房價跌不深。”和“買房比買股好”的錯誤觀點。
　　 股市莊家很聰明，知道“拳頭收回才能再打出去”，把股票搞得象飛機場，飛機有上有下，旅客源源不斷地來買票。莊家見頂就逃，往下敢于殺出空間，高賣低買，有底可抄，上上下下，交易旺盛，財源滾滾。開發商象笨豬。把房市搞得象飛船，總在天上飛著。見頂不跑，在高位死撐著，只上不下，無底可抄，有價無市，下跌緩慢。這種“慢性病”對資金密集型行業是很致命的，拖久了，光是利息就虧掉不少，會被各方催債搞得寢食難安；拖久了，變成病去如抽絲，熊途漫漫，誰也不知要蘑菇到哪一年，大家“看破紅塵”后就會大拋快跑；拖久了，寵物狗就會變成套牢犬；拖久了，瓜變爛瓜，人變傻瓜；拖久了，開發商先當溫水鍋里的青蛙，最后無力再哇哇。
　　 開發商的軟肋在哪里？在股市，溜得最早的跑得最快的是大莊家，因為有短炒的機會，來來回回地搗漿糊，可以跑得無影無蹤。在房市，王石最有先見，跑得最早，敢于降價,快速降價,因為他知道，優柔寡斷就會貽誤戰機；因為他知道，建設和交易周期長，沒有短炒的機會，遇到熊市，開發商大多跑不了和尚也跑不了廟。
　　 股市莊家在高位出貨，然后大力殺跌，一邊跌一邊用放大鏡和擴音器把利空的噩耗四處擴散，嚇得大家睡不著而跟風殺跌；跌得風風火火，跌得象賽跑一樣的快，所以見大底又快又早，2007年10月開始跌，11個月就跌去70％，許多房地產股跌剩18％。物極必反，否極泰來。在低位吃飽股票，然后用放大鏡和擴音器把利多的故事八方傳揚，翻跟斗的新行情就到來了。開發商因為前期捂盤惜售，加上跑不了和尚也跑不了廟，所以一邊跌一邊喊救市，死撐價格，跌得羞羞答答，許多人在秋風掃落葉的熊市里還在“春眠不知曉”。跌得慢，見大底就又慢又晚，同樣是2007年10月開始跌，11個月里許多城市跌不多，到大熊底至少還需要2年。股市可能提早大漲。時間差造就了很大的套利機會，“東邊日出西邊雨”，左邊大漲右邊跌，將出現蹺蹺板現象，有的賣房買股，剛需觀望者將買房資金買股，有的老板賣廠房賣地買股，有的開發商降價回款買股。資金流入將使股價越漲越快，資金流出將使房價越跌越快。
　　
　　 20.市場競爭激烈，壟斷必然被打破。駁“開發權是壟斷的，開發商有價格同盟，不會降價”的錯誤觀點。
　　 碉堡最容易被內部的人打破。一場開發商互相恐嚇、價格競爭、互相吞并、大魚吃小魚的大戲已經拉開大幕了。開發商的老大王石2007年底發出了拐點論，說連中產階層都買不起。開發商的大名嘴馮侖2008年2月拋出了賣兒賣女論。開發商的大滑頭潘石屹2008年3月放出了百日危機論。因為開發商多如牛毛，個個奸商，人人貪心，因為市場競爭冷酷無情，所以松散的局部的價格聯盟只能在短期內起作用。只有永遠的利益，沒有永遠的朋友。囚徒定律必然導致“互咬”。先降價的萬科吃“肥肉”, 隨后降價的人吃“瘦肉”,最后降價的吃自己的“割肉”。“夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛。”分崩離析、一地雞毛是必然的。還沒有見到一地雞毛，怎么就在說見底呢？
　　 有人說：“房價不能大跌，不然KFS就不肯建房子了,你有錢也買不到房子了。”以此謬論來推理：汽車不能大降價,否則我們就買不到汽車了。石油不能從147元跌到34元，不然就沒有人開采石油了。菜價不能大跌,否則就沒菜可吃了。沒了張屠戶，大家就要吃混毛豬了？這個世界離開誰，地球照樣轉動。蓋房不是高科技，商品房的市場壟斷必然被競爭打破，正在被正府打破。各大城市正策性住宅的供應量正在加大，有的達到了總供量的40%。房地產暴利時代，遲早要結束。出來混，總是要還的。不管你如何在舞臺上大紅大紫，總有卸妝的時候。大勢“無可奈何花落去。”由于住房大量積壓，由于在建項目太多，有的城市即使開發商5年不新增開工數，也不會出現千分1的人睡在街上的情況.
　　 開發商和炒房客天天期望著某年某月再來新一輪房牛市。你們應該知道，新一輪房牛市的地基必須打在水平面以下，你把房價死撐在半空中，你的新牛棚就下不了地基，新一輪房牛市就會遙遙無期，拖久了你們就成了溫水鍋里的青蛙。與房地產打了這么多交道，怎么連這點常識都不懂？ 
　　
　　 21.大漲之后必大跌。駁“房價下跌幅度不大”的錯誤觀點。
　　 1989年，泡沫經濟的最高峰，東倞帝國廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高。把東倞的地皮全部賣掉就可以買下米國。1991年，巨大的地產泡沫自東倞開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房價狂跌60%左右，到現在都爬不起來。有人在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。
　　 1997年，香港房價炒到了10萬一平米。1998年開始連續下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均價33000。當時，人們的常用詞是“一夜赤貧”、“一貧如洗” 和“百萬負翁”。以前，香港人也是認為人多地少，房子不可能下跌。現在，他們經歷過了1998年的房地產崩潰，親眼看到身邊的人因為炒房子而傾家蕩產，所以不愿意再冒險去炒房。
　　 1993年海南省房地產泡沫的破裂。1992年初，鄧小平發表南巡講話，全國改革和經濟建設步伐加快。當時，海南省總人數不過160萬，竟然出現了兩萬多家房地產公司。地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。1991年，海南商品房平均價格為1400元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。投機性需求占到了市場的70％以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾道手。每一個玩家都想在游戲結束前趕快把手中的“花”傳給下一個人。1993年6月，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，銀根全面緊縮，房地產熱被釜底抽薪，開發商卷款逃離，留下爛尾樓600多棟，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，現金回收比例不足20％。隨后幾年，經濟蕭條，失業增加，財富流失,經濟一蹶不振，房價跌到每平米1000元還有價無市。房熊市持續了13年。
　　
　　 22.房價收入比奇高，大眾不堪重負，不得不跌。駁“通貨膨脹后工資提高，房價收入比就不高了。”的錯誤觀點。
　　 國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％。在發達國家，認為房價收入比超過6就進入泡沫區。米國一顧問公司據房價收入比，就國際房價購買力做了個調查，看看哪些城市的房價讓居珉“最難以承受”。結果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。日本泡沫最大時，房價收入比達到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。
　　 在二線的E市，2007年秋新房平均價1萬元* 90平米 / 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數的2倍） = 2007年秋E市的房價收入比為15，含義是全家15年的不吃不喝的全部收入可以買到一套住房。2007年秋，不少城市在15以上。15 / 國際通行的按揭月供不超過家庭月收入的30％ = 一家人干50年只能買到只有使用權沒有裝修的毛坯房。22歲 + 50年 = 為房子需工作到72歲。而50歲后老板就不肯聘用。這么高的房價“可持續”嗎？許多人誤以為會再漲1倍而買入或持有待漲，其實是水中撈月，因為22歲 + 50年*2 = 為房子大眾需工作到122歲！炒房客啊，在傻瓜堆里活著，不覺得自己是傻瓜！在不健全的社會保障下，要保證還貸期間不失業不生病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。2008年1月份米國新房銷售中間價為每套21.6萬米元，許多百姓三四年的全部收入就可以買到一套住房。
　　 有人說：“多印鈔票，多加工資，房價收入比就顯得不高了。”這個說法是錯誤的，只看到房價收入比變小，沒有進一步計算下去。在通貨膨脹情況下，物價漲幅大于工資漲幅，支付能力下降了，本來家庭收入的0.3用于買房，下降為0.25。將上述的公式重新計算，結果是，在通貨膨脹情況下一家人為買房要多幾年。這說明，在炒高后，越是通膨，有效剛需越少，房價越是該跌。。
　　 2010年E市毛坯新房的合理平均價可能在每平米4000元一帶的計算。國際通行的房價收入比是3到6倍。1998年國W院在有關房改的文件中提出：房價收入比超過4倍的，應當獲得住房補貼。說明我國正府對國際標準是認可的。計算如下：毛坯新房平均價未知數Y * 90平米建筑面積 / E市平均家庭收入6萬（夫妻二人收入合計達到全市年平均收入公布數的2倍）= E市取房價收入比6為合理價。毛坯新房的合理平均價未知數Y = 6 / 90 *6 = 0.4萬元。這個計算不過分，第一，房價收入比取值6是較高的。第二，平均家庭收入6萬取值不低。第三，我國社會保障不完善，教育、醫療、養老費用和防備失業費用比較多，收入的可支配比率較低。第四，國際通行的是大于使用面積90平米，這里取值建筑面積90平米是調控文件提到的。第五，國際通行的是已經裝修的新房，這里取值是毛坯新房。第六，國際通行的是土地所有權，我國只是使用權，含金量較低。第七，最值錢在于土地，人家是別墅，一戶占地一片，我們每戶攤得的土地面積很少。第八，我們的土地是全民所有，人民購買“人民自己的土地”，應該比他國人民購買“地主的土地”更便宜才說得過去。第九，這幾年銷路好，不少粗制濫造，建房的用料、質量和配套（汽車庫、家電）比人家差了一大截。第十，我們的鋼鐵廠工資、水泥廠工資、建筑工人工資、房地產銷售人員工資、材料費、管理費等成本比人家的低。通貨緊縮已經來了，鋼筋、水泥等建材跌價了，工資成本降低了。第十一，蓋房好賺，大蓋特蓋，不少城市已經嚴重過剩數十萬套，加上經濟危機已經來了，倒閉潮已經來了，剛需大減，買力不足，供過于求，今后的熊市將向這個方向運動，價值規律和大勢所趨，誰也擋不住。第十二，要比較就要折合為美元，而人珉幣對比米元，其購買力被低估了。第十三，股市是晴雨表，許多房地產股大跌百分80已經對今后的房價做出了預告，提供了參考答案。熊市的運行不以人的意志為轉移。熊市里一切都有可能。熊市不言底。熊市只有更低，沒有最低。熊市誰買誰虧，信心嚴重受挫。所以，如果嚴格按照國際通行的房價收入比來計算，E市房價應該低于0.4萬元。0.4萬元是具有中國特色的理論價。
　　
　　 23. “炒房”影響經濟發展，影響珉生，不可能長久。駁 “經濟不斷發展，鈔票不斷印，工資不斷加，所以房價不斷上漲”的錯誤觀點。
　　 在中國人中，胡潤百富榜上的十大富豪，有8個來自房地產業。說明在我國，“房老大”已經越權篡位了，說明“炒房”已經把“科技是第一生產力”炒成“老二”了。長久了就會科技落后。
　　 雖然經濟高速發展，每年GDP 的增長10％左右，但是 ，近幾年多數珉眾收入每年增加收入，在扣除通膨率后連5％都達不到。房價6年里卻上漲了400％。以前和今后幾十年增加收入的錢全部被拿走了，真是大透支，大吃錢。一套房6年上漲80萬，有幾家通過多流汗能增加收入80萬？多印鈔票的話，百姓家就能分到80萬？珉眾經濟承受力就象一根扁擔，500斤壓上去一定會壓斷的。安居才能樂業。如果全家終勞一生還不能得一屋，惡勞者、投機者必日增，社會如何和諧、發展和穩定？炒珉生危害社會，所以，各國都嚴禁“炒珉生”。
　　
　　 24. 高房價使人才外流，誤國不淺。駁“房市繁榮體現我國經濟實力強，生活水平高。”的錯誤觀點。
　　 2008年1月份米國新房銷售中間價為每套21.6萬米元 * 匯率7 = 每套151萬人珉幣元 / 每套的建筑面積相當于200平米 = 可能每平米在7550人珉幣元左右，而且他們的房子是有土地所有權和裝修過和帶家具家電的。2007年秋，在二線城市E市，用7550只能買到三等地段的只有70年土地使用權且沒有裝修的毛坯房。2007年，米國的GDP是我國的20.3倍。米國的人均收入是中國的一二十倍，米國的醫療教育養老體系比我們好多了。就這么低的房價，人家都次貸危機了，房價都下跌了! 我們是第三世界國家的收入，房子卻是發達國家的價格。我們已經透支了幾年的漲價空間，靠幾十個錯誤言論還能撐得住嗎？房價與國際接軌是大勢所趨，歷史必然。
　　 大國的崛起，靠的是科技；科技發展靠的是人才。大城市里各行各業的精英的創業夢大多被廢在了房子上。2008年3月5日，全國正協委員、清華大學校長、中科院院士顧秉林表示很擔憂青年教師的住房問題：“現在買不起房的不僅僅是低收入家庭，現在高校青年教師的收入與房價差距太大，根本買不起房。”“我現在很擔憂這個，這樣下去會導致青年人才流失。”
　　 從住房、教育、醫療三座大山綜合地看痛苦指數，留學生回國后干20年只能買到只有70年土地使用權且沒有裝修的大套的毛坯房。在米國許多百姓三四年的全部收入就可買到有土地權并已裝修的大套的新房。這有利于吸引留學生回國效力嗎？難道大家都不懂房價持續不斷上漲的后果：農村綜合痛苦指數比城里高，有點本事的，有點文憑的，有點錢的都要進城，結果到處是“老幼村”、“窮人村”。炒房不斷的話，國家堪憂。
　　 炒高房價不符合衡量改革正確與否的“三個標準”，不利于發展社會主義社會的生產力，不利于增強社會主義國家的綜合國力，不利于提高人珉的生活水平。房價再上漲對國家來說，得不償失，后患無窮，誤國不淺。為了救國，房價必降。
　　
　　 25. 高價房奴把“致富”的種子全吃掉了，到六十幾歲將租房居住。駁“什么都可以沒有，不能沒有房子。”和“通膨不斷，有錢再買就永遠買不起。”的錯誤觀點。
　　 二代“工作骨干”被米國老太太按揭買房的故事害慘了。失去了學生年代的理想和夢想,把買房當作人生的第一理想，生活的第一追求，奮斗的第一目標，成功的第一標志。把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，作為“經濟脊梁”的中產整天為還貸而賴活著，中國人就只有這一點出息嗎？永遠為人打工，對事業開創沒有興趣，缺乏資金,中國經濟還有多少活力和后勁呢？外國人喜歡“當老板”，中國人喜歡“當房奴”，落后面貌怎么改變呢？炒房的最大惡果是把成千上萬的“老板苗子”扼殺在搖籃里。這是一個珉族的悲哀。為了國家未來和個人發展，我們應該提倡“先創業先投資再買房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能讓你有尊嚴而幸福地生活。反正沒有“土地所有權”，迷戀“土地使用權”還不如追求“資金收益權”來得實際。
　　 企業產品銷售困難的主要原因在于內需不振。內需不振的主要原因在于高房價。許多人把買房當作消費的第一需求，這是畸形的，排他的。一套房就吃掉一個家庭二代人的節余。每月都是月光族，哪有能力去消費呢？為了還債，不得不節衣縮食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新電器，不敢買好衣服，不敢買好化妝品，不敢會友“喝一下”，長途電話不敢多說話，不敢跳槽，害怕失業，害怕收入減少，害怕生病。
　　 在錯誤觀點的引導下，許多人把買房當作壓倒一切的需求。沒有買房，可以租房。如果買房搞得沒錢吃飯了，搞壞身體就得不償失。如果買房虧損搞得夫妻反目，談何幸福。如果買房搞得小孩沒錢深造，就因小失大。如果買房在大跌時變成負翁，就要流落街頭。如果買房搞得家人生大病沒錢治，就要流落地獄。
　　 “高價房奴”睜開眼先想到月供。每天先為銀行打工半天。有的“高價房奴”為了買房啃四老40萬元，但那是應付看病和養老的錢，最終要拿錢到醫院去還。還完按揭，接著還“啃老錢”。在高房價、高負債、高腦壓下，為住房憂心忡忡一輩子，辛勞忙碌一輩子，灰頭土臉一輩子，幸福感和成就感在哪里？
　　 35年后，房價已經平穩，住房已經過剩，“要求我拆遷”已經變為“我要求拆遷”。開發商已經沒有暴利，愿意付出的拆遷費已經不多。假設所在地段的土地每畝400萬元 / 每畝 667平米 = 每平米值6000元 × 高樓房每戶只占有不到10平米的土地 × 使用期剩50％ = 拆遷費只有3萬元，只是總房價的零頭。
　　 30歲 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢缺很多，借貸也還不起，只好用拆遷費去租房。雖然使用權有70年，35年后已是“無房戶”了。主動伸長脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。高價房奴真的如牛，如馬，不如人。
　　 “天生吾材當大用，豈肯離校就江郎。”對于這么簡單的道理，人總會醒悟的。可以在低價位騙人去當房奴，但在高價位就難以騙人去當房奴。可以騙自住性有效剛需去當房奴，但無法騙還不起高月供的人去當房奴。可以短期騙人去當房奴，但難以長期騙人去當房奴。所以，房奴的接班人不斷減少，住房終將嚴重過剩。
　　
　　 26.在高價時白領買房，15年后變成“黑領”。高價時，租奴強于房奴。駁“買房可以致富”、“買房比租房好”和“有房才有面子”的錯誤言論。
　　 買新房90平米時，首付、稅費、裝修和家具家電合計支出現金50萬 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50萬 * 4.18 = 15年里付出現金成本為209萬。另外在銀行按揭50萬 + 15年里付出利息42萬元 = 92萬。209 + 92 = 這套住房15年里總成本為301萬元。如果15年里租房，3萬 * 15年 * 漲價系數1.5 = 合計租金68萬。301萬 – 68萬 = 15年里為了一句“我有房”三個字，就破費了233萬元的“面子錢”。15年里總成本301萬元 / 90平米 = 到最后每平米實際花了3.34萬元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后該地段新房價格要漲到每平米4.77萬，才保本。說明：買入已高估的房子保值不了，增值不了。說明：如果白領買房投資，15年后財產還是上不了臺階。說明高價買房很吃虧。30年前，95％的人錢袋里的現金在999元以下。25年前，有一二萬元的資產資金的就是富人，稱為“萬元戶”。目前有二三百萬元的資產資金才與富人沾邊。富人的數量增多10倍以上。他們的初始自有資金幾乎都在1萬元以下，他們的平均年投資收益率許多在30％以上。如果目前社會上連10％的年投資收益率的機會都不存在，經濟就無法發展了。所以，沒有找到10％機會的人是笨人，而不是沒有。
　　 不想當富人的人才會把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發大財再也無緣分。“打工皇帝”唐駿10年來一直租房。他這樣算賬：在一線城市買這套房要花2500萬元，2500萬元的年投資回報是500萬元，年租金只要144萬元，租房住相當于每年多賺了356萬元。張三在二線的E市，如果買兩室一廳，需要40萬首付，5000元月供20年。如果40萬存定期在銀行，用利息就足夠支付兩室一廳的租金了，每月5000元的工資就剩下來了。在房價低位，物超所值，當個房主是個好選擇。目前，價超所值，“當低價租奴”強于“當高價房奴”。房奴里難以出現老板，而租奴里卻較容易出現老板。
　　
　　 27. 今后20年，通貨膨脹率低增長和房價創不出新高的可能性是存在的。駁“30年來地價房價飛漲，說明今后通貨膨脹率和房價也會高增長。”的錯誤觀點。
　　 為何有許多人買房產做長期投資呢？因為他們有十分強烈的感性認識：改革開放（1978年12月）以來的30年里，以沿海二線城市E市為例，大約地說：豬肉由0.8元漲到12元，15倍。大米由0.14元漲到2元，14倍。全市年平均工資由400元漲到24000元，60倍。房租漲200倍以上。房價有的由不到100元漲到1萬元，折合成同材質，漲了50倍以上。土地一畝由幾千元漲到幾百萬，漲了500倍以上。許多人沒有看到30年的漲價全景，只看到一二十年或近幾年來的漲價片段。因為沒有認真調查分析，不少人因此產生了“眼看著房價漲了許多倍，說明鈔票貶值太多了，說明投資房產永遠能跑贏通貨膨脹。”的錯誤觀點。
　　 就象水從0度燒到100度，大家都不再添薪加柴了，就象19年來股市從100點漲到6124點，至少幾年內不可能再創新高了，但是，許多人對房價只有感性認識，沒有上升到理性認識，一時還很難從一種思維慣性中解脫出來。他們只看到表面的現象，沒有考慮到1978年以前的土地、房屋等資源處于“無市場，不許交易，極其低價”的不正常狀態，沒有考慮到舊中國的底子一窮二白，建國后實行半供給性半福利性分配的計劃經濟和搞階級斗爭耽誤經濟生產，生活水平很低。30年前，獎金取消，縣長的月工資只有幾十元，國家主席的工資只有300多元。很明顯，改革開放前后正治經濟環境天差地別。以很特殊的“非商品化的革命年代的價格”為基數統計出來的增長率是很怪異的，很離奇的。就象大學畢業前張三的年勞動收入為500元，畢業2年后5萬元，以此100倍來預測未來2年后至少增長10倍是不懂邏輯的表現，是不理性的表現，是幼稚的表現。如果以30年來的通貨膨脹率和地價房價增長率作為參照物和依據來預測今后的通貨膨脹率和房價，必然在深重的通貨膨脹恐懼感之下得出錯誤的荒謬的結論。然后用來指導房產投資，必然不理性，必然走入歧途，必然導致失敗。
　　 我國原來的地價房價等資源和工資被低估得離奇，必須逐步與國際接軌，才導致各種價格都一漲再漲。30年來，有的土地漲價500倍以上，已經超漲了；有的房價已漲價50倍以上，不但與國際接軌了，按房價收入比，2007年是米國的5倍；這一回通貨膨脹以后，該漲已經漲了，欠的債該還的已經還了，以后當然就相對穩定了。今后20年，我國通貨膨脹率可能低增長，通貨膨脹和通貨緊縮會交替出現，各種物價有時升有時降，可能開征物業稅、遺產稅，土地價可能下跌，房價創不出新高的可能性是存在的，而不是有人依據30年來的飛漲而預測今后20年通貨膨脹率和房價可能增長幾倍那樣。
　　 當君子蘭炒高100倍時，就不是跌不跌的問題，而是跌多少的問題了。8分錢的猴票現在賣幾千元，傻瓜買了，理由是“猴票是能漲幾萬倍的好東東”；智者賣了，理由是“已經漲幾萬倍了，再漲1倍也難了。”你出生到25歲個頭長高1.4米，如果以此來預測26歲以后至少再長高0.4米，多么可笑啊。確實發生過投資發展銀行十幾年累計賺幾百倍的事，但去年10月以來它由49元跌到19元也是事實。滄海桑田，斗轉星移，事過境遷。不久以后，房市成熟了，土地價成熟了，稅收制度成熟了，而你的頭腦還不成熟，還在守株待兔，還在刻舟求劍，還在緣木求魚，那就等著吃虧吧。
　　
　　
　　" 28. 通膨初中期，房價股價大漲過頭，導致中后期大跌過頭。駁“房產永遠是抗通膨的最佳投資品”和“通貨膨脹之下，拿現金都不如持有房產。”的錯誤觀點。
　　 “介入點位”的高低決定投資的成敗。前幾年房價在每平米3000元的低位時，拿現金或去搞其他投資不如持有房子，因為房子可能大漲上去。當房價還在每平米10000元的高位時，持有房子就不如拿現金了，因為房子可能大跌下來。價值低估的投資品才能保值增值。當普耳茶炒高10倍時，一定會隨著豬肉由10元上漲到14元而再次上漲嗎？在4000點就開始抄底買股票的話，好處是站在高崗上接受人們的仰視。"
　　" “介入時機”的早晚決定投資的成敗。保值增值功能具有階段性的特點。到了通膨中后期，由于房價股價已被炒高，買力不濟，利率也調高了，熊市就會不期而至。熊市里房價和房地產股是“燙手的山芋”，買一次錯一次。一位香港人，1996年投資買新房50平米 * 每平米8萬 = 400萬港幣。當時所有香港人都認為香港人多地少，又是國際金融中心之一，房價絕對不會降。1997年金融危機爆發，房價一路下滑，在2003年非典時，這套房跌至150萬。12年后的2008年這套房已經是舊房，只漲回到220萬。12年里損失180萬 （房租抵利息）。日本炒房客被“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”的理論害慘了，已經套牢17年還沒有解套呢。越南的炒房說明：“嚴重的通膨的初中期，房價股價大漲過頭，嚴重透支未來，導致中后期大跌過頭。”我們不能光看到通貨膨脹對房價有促漲作用，還要看到通貨膨脹之后的通貨緊縮和經濟衰退對房價的促跌作用更可怕。
　　 抗御通貨膨脹的工具，炒股票比炒房更有效。1929年特大的經濟危機后，許多股票從大底上漲幾倍幾十倍。股市融資是為國民經濟服務的，炒股永遠合理合法地存在。全世界炒房炒出了次貸危機，炒房會炒掉民生，炒得貧富兩極分化，炒出腐敗，抄掉正俯威信，炒得工廠大倒閉，所以炒房不可能長久。"
　　
　　 29. 房漲引起通膨。控制通膨必須先降房價。駁豬八戒倒打一把的“通膨引起房漲”的錯誤觀點。
　　 通貨膨脹嚴重。2008年前7個月，居珉消費價格總水平同比上漲都超過6%。通貨膨脹就是“錢水泛濫”，“錢狗滿街”，就是實物增加不多而錢增加很多。
　　 任玉嶺任北海市副市.長時親歷泡沫破裂。他說：通貨膨脹有熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因，但主要原因還是在國內，主要矛盾在房地產。房地產的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，是這次通貨膨脹的‘牽引機’和“助推器’。1994年，北海市的物價上漲高達43%，就是由房價大漲引起的。
　　 熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因即使是經濟出問題的第一重要的因素，放任房價大漲的內因也是第二重要的因素。看重外因，強調別人的錯誤更大，輕看內因，就能減輕自己的責任嗎？
　　 很明顯，不是通貨膨脹促使房價上漲，而是房價大漲帶動物價上漲，加劇通貨膨脹。理由是：從漲幅上看，房價嚴重虛高，已經遠遠偏離通貨膨脹促使房價上漲的軌道。本來30萬的房子，6年里被炒高到120萬。6年里人珉幣不可能擴張4倍。從時間上看，房漲早于肉漲糧漲。從資金總量上看，某市2年成交房子10萬套 * 平均每套漲價40萬 = 資金多出400億。物價怎會不漲！在變態的房價下，珉眾不得不提前透支今后幾十年的收入買房，今后幾十年才印的鈔票也印出來了,貨幣就膨脹了。從外在表現上看，地價房價大漲后，企業的用地用房和人工成本大增，出廠價就提高了。失地農珉以前供糧供菜, 現在反而要向社會購買，農產品就漲價了。
　　 牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸。通貨膨脹和物價上漲會破壞整個經濟體系，不得不治理。管不住房價這個“帶頭大哥”，就別想管住大家，大家就漲價不斷。最終，大倌為了江山，中小倌為了交椅，不得不調控，不得不強迫“帶頭大哥”（房價）帶頭降價。
　　
　　 30. 通貨膨脹要么不嚴重，要么極其嚴重，結果都是房價下跌。駁“一旦有惡性通膨，就永遠買不起。”的錯誤觀點。
　　" 正府有很強控制力，面對嚴重的后果，會采取措施控制通貨膨脹，所以不會出現極其嚴重的情況。2008年9月后，通貨膨脹已經變為通貨緊縮，各種物價在降價，比如石油從147米元最低已經見到34米元，鋼鐵、有色金屬和大米食用油也跌價了。
　　"
　　 我們不能夸大房產抗御通貨膨脹的作用，房價對通貨膨脹的恐懼已經過度反映了，已經大大地透支了。2007年的房價，中等收入以上而且按揭20年才買得起，如果他們將資金用于創業用于投資20年，在一般情況下收益會跑贏通貨膨脹，你最終可能成為富人。如果你反駁說：“創業和投資已經難以跑贏通貨膨脹了。”我不相信社會已經這樣，更不可能總是這樣。假如社會真的這樣，高房價就是建立在沙灘上的搖搖欲墜的高樓，恐懼的不應該是旁觀的人，而是套在里面的炒房客。
　　 如果通膨極其嚴重，如果房價再上漲，房價漲帶動物價漲，物價漲導致加工資，加工資導致出廠價上漲，惡性循環就破壞了經濟整體，國珉經濟就垮了，社會就難以穩定了。如果通膨極其嚴重，房價再上漲，科技人員的收入不如炒房的老太，哪有心思干事業？如果真的象炒房客說的那樣出現了極其嚴重的通膨，就有許多企業倒閉或半倒閉，許多老板會賣房去救急，許多中產無錢供房而賣房，許多人失業或收入大減，吃飯堪憂，怎能顧得上買房，賣者很多而買者很少，房價必大跌！
　　
　　 31. 通膨帶來的漲價占總漲價的比重很小，想在通貨膨脹中長期獲利難以實現。駁“通貨膨脹使成本大增，房價必然上漲”的錯誤觀點。
　　 6年前，E市每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和各方的合理收益。2007年夏天賣13000元。總漲價10000元。通貨膨脹已經變為通貨緊縮，各種物價將降價。股票2007年11月上到6124點，2008年10月，最低已見到1664點，跌72.8％。
　　 投機炒作才是房價大漲的主要原因：第一成本的土地是在炒作和競拍中飛漲的，房價是在捂盤加炒作中哄抬上去的，“紅包”的膨脹是在投機炒作中水漲船高的，連稅收也是姑息養奸后借口打擊投機炒作而增加上去的。
　　 炒房客想在通貨膨脹中獲利難以實現。因為通貨膨脹已經變為通貨緊縮，各種物價將降價。引起房價大漲的投機炒作這一主要原因屬于“炒珉生”。規律強于人，珉意高如山，社會必進步。正府的最大職責是“為百姓說話，為百姓做事”，它可能做得不夠卻不會“一點”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了，房價大漲帶動通膨，所以ZF不得不調控。僅是積“一點”成多，就碰破它了。各國歷史都表明，以人為本才是正道，“炒珉生”不可持續。
　　
　　 32.通貨緊縮初中期，越減息，房價就跌得越快。駁“通貨緊縮時利息越降越低，我吃房租比低利息強。”
　　 通貨膨脹的最大特點是鈔票太多，“物多則賤”，鈔票不斷貶值，流動性泛濫，買氣旺盛，各種物價（包括房價、鋼筋、水泥、豬肉）都上漲。在通貨膨脹時把“不斷貶值的鈔票”變成房產當然較為合算。因為害怕通貨膨脹使“鈔票貶值”而買房來保值增值的人占一大半。誰知2008年9月后，通貨膨脹變為了通貨緊縮。通貨緊縮的最大特點是鈔票緊缺，物以稀為貴，鈔票在升值，流動性呆滯，買力不足，各種物價（包括房價、石油、鋼筋、大米）都下跌。在通貨緊縮時把房產變成現金較為合算。房東害怕通貨緊縮使房價下跌要賣出，想買的人在觀望，開發商的房子積壓了。減息是要把銀行的資金趕到社會上來投資和消費，是社會上通貨緊縮、到處缺錢的最明確的信號，所以越減息，大家越明白通貨緊縮來了，房東越要賣出房子，想買的人越要觀望，所以房價就越跌越快。通貨緊縮時利息越來越低，你不要以為吃房租比吃利息強，因為房東一年收2萬元的房租，房價跌掉20萬，當然是賣掉的合算啊。
　　 為何通貨緊縮了？為何錢變少了？米國大印米元，暗中賺走許多錢。外資在股市抄底后逃頂，賺走許多錢。國家在買米國債券，買高價石油，買高價鐵礦石吃大虧了。在熊市中,許多人在房市股市虧了大錢，或房子股票被套牢，財富縮水。大量的錢形成了閑置的土地、住房和別墅。生產過剩，大量的錢形成了諸如鐵礦石、鋼鐵等積壓在倉庫里。大量的錢形成稅收被開支掉了，例如3年的股市稅費就會將市場內的資金吃掉。金融危機時銀行間、企業間都把住資金，不敢外借，資金大多被封存了，流動性差了。一家公司倒閉，10家被欠錢討不回來，象傳染病一樣形成三角債鏈條。許多企業經營困難，減員降薪，不少人失業，大家收入減少了。對未來擔憂，消費信心下跌, 有錢不敢亂花。想買房的，要么錢不夠，要么信心不足，要留下救急錢。
　　
　　 33.“炒珉生”象吃“白粉”，不可能長久。駁 “正府永遠會支持房市炒作”的錯誤觀點。
　　 正府不允許房價下跌？正府不允許的東西太多了，正府不允許股價下跌，正府不允許金融風暴，正府不允許大批企業倒閉，正府不允許搞環境污染，正府不允許搞腐敗，可是正府不是萬能的，正府不能隨心所欲，正府在客觀規律面前要么低三下四，要么因為不聽話而受到懲罰。暴漲之后必然暴跌，這是客觀規律。吃得多卻要求拉得少，可能嗎？誰讓你大吃大喝不節制的？熊市救市其實是泄密，等于通知所有的人：房大人真的進了急救室。救市是溫水煮青蛙也，不怕水煮活魚的，就入鍋吧，就學哪些4000點就相信救市會成功的吧，就學哪些石油剛跌到80米元就去抄大底的吧。在高位中位買房是替開發商去站崗，替炒房客去挨套。熊市不要計算最低會跌到哪里，熊市一切都有可能。熊市里“怎么漲上來的，就怎么跌回去”。
　　" 新興的市場，容易出現瘋狂的價格，非理性上漲之后就是非理性下跌，無可挽回的大漲之后就是無可挽回的大跌，對大漲的縱容之后就是對大跌的無可奈何。大陸人具有羊群心態，跟風習性，一旦市場瘋了，大家都瘋了，大家都不理性了，誰理性，誰就吃虧，所以大起之后的大落就成了必然。百姓水平低，需要理性的管理層加以教育，加以引導，加以約束，“子不教，父之過。”在各種炒作中許多當官的自己帶頭不理性，“上梁不正下梁歪”。“人珉正府”的治國理念是以人為本，為珉服務，科學發展，共同富裕。“炒珉生”名不正言不順，不得珉心。許多干部在臺上講一套做一套，小珉不相信，日久就會危及執正能力；“炒珉生”象吃“白粉”，一時痛快，誰吃誰傷身；“炒珉生”占小便宜吃大虧，危害深遠，再笨的正府在“自打耳光”、“撿了芝麻丟了西瓜”和“賠了夫人又折兵”之后也會接受教訓，所以各國正府最終都不得不把炒珉生當作惡瘤切除了。所以，炒房客只有今天，沒有未來。
　　"
　　 如果其他珉生資料象住房一樣也可以睜一眼閉一眼地任其壟斷、拍賣、囤積、炒作和哄抬價格，炒家也可以將大米、蔬菜、飲用水、公交票、火車票炒高5倍，因為它們對于人類更加剛需！所以，各國都嚴禁“炒珉生”。如果米國人還在炒房，房價收入比就不會“安居”在4以下了。
　　 買彩電曾經要開后門，經常漲價。家電業走下坡路已經10年了，可能再10年，家電業也牛不起來了。不怕象股票那樣大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地產在惡炒后不得珉心，被歸入“炒珉生”（與“炒糧食”同類）后將從此一蹶不振。比如日本已17年沒有惡炒房子了。日本炒房客17年還不能解套，所以炒房被套應該拋！
　　
　　 34.資金流向投資“洼地”導致房地產利潤逐步接近社會平均利潤。駁“蓋房應該暴利”的錯誤觀點。
　　 連通管“一邊水高一邊水低”的狀況不會長久。各行各業象一個食物鏈，象一條流水生產線，有的經濟體（如房地產）過夏天，有的經濟體（如外向型加工企業）過冬天，就會不協調，許多問題、矛盾和麻煩就會出現。許多企業年利潤率只有2％，甚至虧損，看到開發商和炒房客獲得了百分幾十的年利潤率，坐不住了。投機成風，投機比實業好賺錢，有的人就把流動資金用于買房，甚至有的人辭退工人，賣廠買房。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入，一家壟斷百家爭，一碗米味百人搶，一湖水災百湖旱，一家歡樂百家愁，于是，“倒廠風波”來勢兇猛，成千上萬的中小制造企業和外貿公司倒閉或瀕臨倒閉。一家倒閉或資金鏈斷裂，就拖欠十家八家，大面積的“三角債”就傳染開了，信用危機就出現了。銀行（樹干）和房地產公司（樹枝）都不會先死，要當心的是制造業（樹頭）會先死。如果第一產業垮了，“皮之不存，毛將焉附？”地方正府在行業上再“胳膊往里拐”，再“嫌貧愛富”，再“一碗水端不平”，再損害營商環境，最終就會得了一稅丟百稅，最終就會一損百損，一了百了，最終就會成千上萬的人失業，社會難以穩定，最終就會搬起石頭砸自己的官位，所以，即使需要“救樹”，也不得不先救樹頭（制造業）和樹干（銀行）。問題已經火燒眉毛了，后果已經很嚴重了，正府不得不開始打壓房地產了，最近發文不許為土地貸款、對中小企業增加貸款，降低存款準備金，要求以合理價促進銷售，明顯就是在丟卒（樹枝）保車，所以，連通管“一邊水高一邊水低”的狀況是“兔子的尾巴長不了”。
　　 “人往高處走，水往低處流。”資本具有追逐高利潤的本性，暴利就象千香萬艷的“花粉”，必然引來千蜂萬蝶。大家都目睹過“暴利洼地”被“移山填海”的“張藝謀式”壯觀景象：從千軍萬馬制造家電到降價比賽；從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹；從千家萬戶買股票賺大錢到八成人虧錢。大家都去追逐暴利，都去填充投資“洼地”，就象連通管的水終將流平，必然導致房地產業利潤逐步接近社會平均利潤。大家都去蓋房炒房，就象栽果樹比種稻子好賺，大家都去種，不久，千車萬擔的“柑橘”就爛在樹上了，價格就降下來了。敢于漲得讓大家眼花繚亂，結果是物極必反、盛極而衰，一個極端走向另一個極端，跌得讓磚家大跌眼鏡。
　　
　　 35. 住房的相對過剩是“生產無計劃性”和激烈的市場競爭的必然產物。駁“蓋房量小，需求量大”的錯誤觀點。
　　 “生產無計劃性”是市場經濟所固有的。20多年前，中學老師說：“西方國家的市場經濟，具有無計劃性，存在激烈的市場競爭，必然造成生產相對過剩。產品堆滿倉庫，窮人卻買不起，資本家寧可將牛奶倒進大海里，也不低價賣給窮人。”我們的房市，將要展現的大體上就是這樣的景象。
　　 從整體上看，社會生產是無計劃的，無序的。管理部門在其中有利益牽連，不但未能給以及時有效的計劃性引導，反而以過度的放貸、火熱的土地競拍和大肆的輿論宣傳加劇了“生產無計劃性”和市場競爭。于是，市場經濟所固有的“生產無計劃性”和激烈的市場競爭終于導致了生產相對過剩。
　　 上帝欲其亡,令其先瘋狂。大陸人具有“制造過剩產品”的超強本領。開發商認為住房在許多年里是稀缺品，所以，在賺得缽滿盆滿之后，不計負債率70％的后果，四處借貸，不斷擴大再生產。由于金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤的房地產，黑錢來了，灰錢來了，紅錢（紅包）來了，白錢（干凈錢為白，存銀行是白白讓別人用）來了，許多公司和企業的“生命錢”來了，甚至社保“救命錢”也敢來。由于不是高科技，有地就是“草頭王”，可以“空手套白狼”，于是“18路軍”（包括海爾、雅戈爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、小產權房象雨后春筍到處冒出來，供給以每年2萬、3萬、5萬套的加速度在增加。
　　 因為不漲就沒人追買，開發商每批都提價，前幾年總房價每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、40萬人的加速度被趕出市場。“Ⅹ趨勢”形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側“＞狀態”時供小于求，發展到右側“＜狀態”時，就變為供大于求。
　　 供大于求后，房市就變為買方市場，就變為有價無市，就變為降價促銷。目前，降價潮、退房潮、退地潮、中介倒閉潮、斷供潮、救市潮風起云涌，此起彼伏，亂象紛呈，聽起來就象病人在喊救命，就象救護車在鳴叫，就象急救室醫生在手忙腳亂中吆喝。市場的獲利回吐和買力重新積蓄，需要幾年的痛苦煎熬。由于建設周期長和土地不開發2年后會被無償收回，過剩了還在不斷推出新盤。于是，生產相對過剩呈現不斷惡化的趨勢。開發商把購房客逼到了無路可退的墻角，心有余而錢不夠。開發商是有路可退的，如果不肯退讓（大降價），結果就是“王小二過年，一年不如一年。”起先是牛市高價，再來是有價無市，接著是熊市低價。
　　
　　 36. 蓋房炒房客錢太多心太貪，必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。駁“剛需很大”和“富人錢很多，如果房價大跌，許多人就會大買特買，于是又上漲了。”的錯誤觀點。
　　 炒房客為何一邊以價格來“低頭承認”可出租房過剩，一邊“大言不慚”地說房子供不應求？因為他們高估了人的主觀能動性，只見開發商及其支持者的力量大，不見客觀規律力量更大。高估了剛需的購買力，只見剛需人多，不知剛需錢少。
　　 “剛需很大，再多的房子也不夠。”是自欺欺人的話。我月收入800元，但有坐飛機周游世界的需求。我是小學畢業的工人，但有當教授的需求。這種需求是無效的。“30％的人卻擁有70％的錢”，“70％的人只擁有30％的錢”，加上蓋房炒房客心太貪、太驕傲和太盲目，而非富人太膽小、太謹慎和太理智，所以必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。自住性有效剛需y 取值5萬套，得“X ＞ 5萬套”。自住性有效剛需y 取值50萬套，得“X ＞ 50萬套”。所表示的意思都是“供大于求”。
　　 “富人錢很多，再多的房子也被買走。”是炒家必敗的“證言”。99％的炒房客在買人時都堅信自住性有效剛需很大，看看網上的討論就知道這種想法的蓋房炒房客很多。富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大于自住性有效剛需y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經超過今后的自住性有效剛需y了，富人對自住性有效剛需y還在高估，高估，再高估，還在買入，買入，再買入。就象制造手機，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發燒，就大造特造。市場需求10車，大家就會沖動地盲目地制造出13車。市場需求增大到100車，就會制造出130車。所有好產品都同走一條路：大短缺導致大炒作，大炒作導致大漲價，大漲價導致大生產，大生產導致大過剩，大過剩導致大熊市。
　　
　　 37. 認清“投資投機房屬于供給”的本質，房市供大于求的真面目就暴露了。駁“自住性買量大，投資投機性買量小。”和“供給多少，就被需求吃掉多少。”的錯誤觀點。
　　 住房供給越來越大，有5塊：“開發商的供給”，“正府的供給”，“投資投機需求所轉化的二手房供給”（富人買房是間接的供給，潛在的供給，未來的供給），“單位自建房供給”，“小產權房供給”。投資投機者在房市扮演主角是不爭的事實。其買入不是自住，是為了高賣而獲利，所以買入后就轉化為供給了。大家都錯誤地把“投資投機者買入量很大”理解為“需求很大”。比如，2006年開盤10萬套，自住購房客買走4萬套，投資投機者買走6萬套，大家都說“供給10萬套，被10萬個需求都吃掉了”。揭開投資投機房的“供給本質”，將其歸類于供給后，房市供大于求就清楚了。
　　 同時具備“具有支付能力”、“愿意在近期在本市購買”、“自用房”這3個要素的才是“自住性有效剛需”。當一個人“月供還不起”時就是無效購買力了。人家不“愿意在近期在本市購買”，不應該統計進來。不是自住的不應該統計進來。“更新改善性需求”是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加。“拆遷需求增加”對“雞蛋市場”是“母雞增加”，是供給增加的表現，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。春節前后火車站和汽車站人山人海，可是，里面有幾個還買得起每平米10000的自住房呢？目前和今后沒有私房的基本上是中低收入者，房價再跌5成也買不起。王石在中央二套說過，一般的中產也買不起了。
　　 自住性有效剛需越來越少，只剩一種了。具有70萬元購買能力（首付、按揭、裝修）的“中個子、中魚”才買得起90平米的新房。很明顯，剛需只剩中產了。中產里大多有房。6年前只需首付10萬，不得不買的中產家庭為自己和為兒女買結婚房的，大多在一路追漲中買了，沒有買自住房而且具有70萬元購買能力的是少數。目前這些人大多不會現在買。由于負利息，聰明人一般不會將大錢放在銀行里，主要有3種情況：第一種是將錢用于實業。“忙錢”在房價高時不會撤資買房。第二種是投資股票的成功者。是投資投機高手當然看得出房市還在高位，不會去赴湯蹈火。第三種是投資股票的失敗者。近一年，許多股票最低跌去八成，鈔票虧損，股票套牢。萬丈高樓平地起，自住性有效剛需是地基。“剛需，剛需，你在哪里？”到全市所有的角落都去找，也找不來十萬個具有70萬元購買能力（首付加按揭）的自住性有效剛需！
　　 消費者永遠是上帝，商人竊居上帝位置只能一時。漁夫釣魚要有節制地釣，要有休漁期，釣的太快太徹底，竭澤而漁后，大魚沒有了，小魚沒有了，蝦米沒有了，漁夫也完蛋了。自住性有效剛需的錢袋決定房價，決定蓋房炒房客的最終命運。開發商推高房價, 盤剝你現在的，還要賺著你將來的，自住性有效剛需日益減少,最終作繭自縛。如果房價上漲到“中產家庭月供還不起”，最后一種剛需就被徹底消滅了。資本總是貪婪的，它大口大口地把大多數人的口袋掏空，使他們再無能力去買價格奇高的住房。到了這個時候，真正的贏家已沒有了，大家都是輸家。如果金字塔沒有穩定的底座，誰也別想在金字塔尖上坐穩。不保護草原，必然導致沙塵暴。
　　 2007年以前，人們總是想什么時候有房，什么時候有車，并且敢于透支今后20年的收入。2009年，要先想如何讓自己先有一份工作，拿到能讓自己吃飯、租房、穿衣的工資。網上有人說，2009年有幾十個不景氣的行業：出口貿易、貨代、加工制造、房產建筑、房屋裝修、房產中介、鋼材、有色金屬、汽車、賓館/酒店、廣告、娛樂、航空、造紙、木材、銀行等。外貿型經濟的日子不好過了，米歐大眾沒錢買你的東西，你制造出來的東西過剩了，經濟危機的狼要來了。經濟危機時的就業機會少了。一些工廠倒閉了，許多人的生存成了問題。許多工廠半停產半倒閉了，許多人休假了或輪休了，大家的收入都成問題了。2007年，張三夫妻兩人的月收入共8000元，心想過2年工資獎金會增長到1萬元，于是買房按揭選擇了每月付出6000元。誰知金融危機來了，2009年可能一家月收入5000元，房奴慘啊，吃飯成了大問題。沒有買的李四就吸取教訓，被嚇得不敢當房奴了。
　　
　　 38. 土地奇缺導致土地不斷增值是假話。駁“人口特多，土地奇缺，地段不可復制，所以住房不斷增值。”和“如果房價很低，城市人口就會爆炸，哪有那么多的土地？”的錯誤觀點。
　　 住房在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其實是在炒土地的稀少，炒土地的增值，炒地段的不可復制。真理前進一步就是謬誤。土地少是真話，土地奇缺是假話，奇缺使土地不斷增值更是假話了。論剛需性，論稀缺性，論不可再生性，土地都比不上石油，而石油價在2008年不也歷經了從147米元大跌見到34米元。土地不但是可再生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村里大多是矮房子，拆遷改造后建高樓，總體上還可以放大1.5倍。450萬人(包括流動人口)的城市是由300萬人的城市發展而來的。300萬人的城市再來150萬人，土地也不缺。30年來，有的地價漲了500倍以上，已經漲過頭了，已經要回調了。許多人還認為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，全國開發商囤地約10億平方米，足夠開發4年。
　　 土地稀缺，房價就大炒有理嗎？難道米價因為土地稀缺就大炒有理了？難道春節前后的火車票因為稀缺就大炒有理了？難道汽油因為稀缺就大炒有理了？土地真的能不斷上漲嗎？日本人口密度是每平方公里339人，我國是130人，東今更有發展潛力，地價照樣連跌17年，跌幅60％。
　　 地段的重要性是指商鋪，南倞路這樣一流地段的商鋪比四等地段的在價格上會高5倍，而住房高1倍都困難，浦西的1房已經換不到浦東的2房。隨著互聯網絡、自動化辦公設備和手機的普及，隨著新商業中心和淘寶等網店的“百花齊放”和以快遞方式送貨上門等售后服務的完善，隨著公交、軌道交通、高架路、地鐵、高速鐵路、高速公路、隧道等現代交通設施的發展和私人汽車的普及，隨著城市中心的擁擠、空氣污染、噪音污染的惡化，使得有車族喜歡到外環去住大房子，使得過去的郊區縣發展為城區，城市土地不斷增多，許多火車站、汽車站建在城鄉結合部，幾年后就成為新的市中心，使得人們挑選房子的地點不斷增多，一個城市的好地段三五個發展為三五十個，土地的稀缺性和地段重要性就被淡化了。于是，土地、地段和住房的投資價值大降，投機價值大降。
　　
　　 39. 計生導致許多“80后”的子輩最終會擁有五七套房。駁“人多房缺”的錯誤觀點。
　　 社會發達后，晚婚和獨生蔚然成風。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些結婚需求已基本釋放完畢，剛需大降。你我接到的結婚請貼上的主人大多是獨生孩。1988年全國出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據《全國教育事業發展統計公報》，2007年與1996年相比，全國小學招生人數，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。
　　" 在老居珉里，2008年2歲的張小強和李小花，在25年后買1新房后結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計生導致許多“80后”的子輩最終會擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。人口減少，幾十年積累下來，必然嚴重過剩。
　　 從人口結構來看，已經出現了一個“住房由一般過剩發展到嚴重過剩”的不可逆轉的過程,表現為“Ⅹ趨勢”。“老人身后騰出住房數”越來越多（/），“結婚購房數”（＼）越來越少。發展到右側“＜狀態”時，“老人身后騰出住房數”大于“結婚購房數”,占到自住性有效剛需一大半的“結婚剛需”就被抵消掉了。老居珉人口減少導致房子越來越過剩，大城市閑置房將隨處可見。房價的下跌趨勢將是長期的。那時，住房因為閑置和過時而喪失了使用價值；因為無人接手而喪失了投資價值和投機價值；因為過剩而喪失了炒地價值和拆遷價值。只是一堆鋼筋水泥，能值幾個錢？"
　　
　　 40. 大城市的住房，不管是靜態還是動態都是大量過剩。 駁“住房緊缺，房價還要上漲十幾年”的錯誤觀點。
　　 把水杯里的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看靜態，我可以大聲地說：“今天，總人口300萬以上的所有城市，睡在室外的小于1000人，說明99.9％的人住在房子里；尚未住人的閑置房、在售房、在抵押房、在建房、已經批準建設房等，總數大于10萬套。” 今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市里的住房，不管是靜態還是動態都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩，長久的過剩！不然，請你告訴我，哪個大城市，在今后哪一天，不應該說出這一句話？在今后哪一天，這個數不是大于10萬套？在E市，5年不蓋房也不會有1％的人露宿街頭。
　　 在二線的E市，總人口300萬（包括流動人口），百分99.9的人沒有睡在馬路上。120萬人在該地沒有自主房（有公開的流動人口信息為證） / 8人 = 目前有人居住的可出租房大于15萬套 + 尚未住人的閑置房、在售房、在抵押房、在建房、已經批準建設房等20萬套（有公開信息為證） = “可售將可售房總數”35萬套。
　　 供給日益增多。因為錢好賺，大家都在八仙過海，各顯神通，大干快上，快馬加鞭。需求增長卻放緩了。百年一遇的世界性金融危機將影響幾年，企業倒閉潮越來越嚴重，過高的房價導致沿海城市的城市化速度放慢。你讓人家用房、用工成本大增，有的工廠就內遷，有的就倒閉。你讓人家一輩子買不起房，在圍城里的人才和珉工就離城出走，在圍城外的人才和珉工就望而止步。
　　 做長期投資，在20年里，要面臨許多正策風險，例如物業稅、房屋空置稅、遺產稅；要面臨金融危機、經濟衰退或房熊市的擔憂，要面臨環境污染和地震、洪水、火災等天災的威脅。10種風險讓遇到一種，就虧大了。炒房客是在“住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高價而沽”的錯誤理念指導下大量囤積住房的。投資投機房，短期是蜜糖，長期是定時炸彈。平日里，風平浪靜，大家都不急于賣出。但是，高處不勝寒，一旦大風險到來，買者因為恐懼，“自住性有效剛需”的購買就減少。持有人發生信心危機，幾十萬套潛在的供給就象“籠中虎”上街，就象堤壩崩潰而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，賣盤洶涌，競相殺價，奪路而逃。幾十條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺價殺得狠了。
　　
　　 41.“住房擴銷普及”是客觀規律。幾年后，只有30萬購買能力（首付加按揭）的人一定能買到住房。駁“一般人永遠買不起住房”的錯誤觀點。
　　 社會生產力在不斷發展，任何國家任何中高端產品都要走不斷降價以增大“準客戶圈”的“產品普及”之路。不信？你看“手機普及”：20年前只有1％的人用得起手機，現在70％以上的家庭有手機，從廳長到處長、科長、股長、工程師、干事、班長、技術工、普工，已經普及到清潔工，一萬多元降到幾百元。你再看“汽車普及”，1976年連中央大首長的兒女家里也沒有私家汽車，現在普及得到處在堵車。“教育普及”，30年前高考錄取率在10％以下，現在60％以上，在城市，80后的父母大多連高考的門都進不了，80后大多是大學生，是沾了普及的光。
　　 經歷熊市后，開發商不能捂盤惜售了，不能暴利了，不得不及時套現，不得不平穩賺錢，不得不走“住房普及”之路。從原理上說：某市每年蓋5萬套商品房。第1年，處于“準客戶圈”頂層的有6萬人買得起100萬，開發商就一套賣100萬。第3年，處于“準客戶圈”頂層的有6萬人買得起70萬，就賣70萬。第5年，處于“準客戶圈”頂層的有6萬人買得起30萬，就賣30萬。“住房普及”象高考招生，從高分往低分，分批錄取，不斷往低層次普及。較有錢的先買先走了，留下來的“準客戶”消費層次越來越低，價格就不得不每年降低。所以技術工人可能有熬到買得起的那一天。但是，投資房就象存手機存汽車一樣，存放的時間越長越不值錢，因為蓋房的技術含量低，老板只需要中學文化，老板需要大學文化的手機和汽車都過剩了，更容易制造的房子更會過剩。投資投機者賣房，就象被本一錄取了不走，本二也不走，等到的將是本三。投資投機者堅持就是失敗。
　　 在二線的E市，總人口300萬（包括流動人口），百分99.9的人沒有睡在馬路上。120萬人在該地沒有自主房（有公開的流動人口信息為證） / 8人 = 目前有人居住的可出租房大于15萬套 + 尚未住人的閑置房、在售房、在抵押房、在建房、已經批準建設房等20萬套（有公開信息為證） = “可售將可售房總數”35萬套。120萬人在該地沒有自主房，未婚的青年2人湊合為一戶，總共大約有50萬戶。50萬戶中，用屁股想就知道，具有30萬元（首付加按揭）購房能力的不會超過20萬戶。假設進行“游戲性的沙盤模擬”：除自住房外，將這35萬套調集起來，一天內按30萬元（首付加按揭）一套的價格賣給這20萬戶人家。買后還剩余15萬套。過剩的嚴重性就一目了然了，5年也賣不完。說明，在E市，表面上目前“處長”才買得起，實際上連每月家庭（夫妻2人）收入（2000元+2000）以上的“技術工”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 炒家不知道“產品普及”是“放之四海而皆準”的經濟規律，想賺“高額保管費”，在做“老酒放得越久，價值越高”的黃粱米夢呢。目前的價格是，具有70萬元購買能力（首付加按揭）的“中個子、中魚”才買得起。目前的小炒家（中個子、中魚）卻在待漲，實際是打算在今后賣給具有140萬以上能力的“高個子、大魚”。難道你不知大魚囤積得比你中魚更多？我很弱小，很無奈，但是給我撐腰的是比大官更大的老天爺（經濟規律）。為何不要急？假設我只有30萬元購買能力（首付加按揭）的“矮小子、小魚”，但是，我相信非自住的幾十萬套住房，其中一定有我的一套。99.99％的人不是住在馬路上，而待售出租房、閑置房、在售房、抵押房、在建房、已經批準建設房有幾十萬套，比我窮的或不想在此長期住下來的不下15萬戶（未婚的2人計算為1戶），也就是說，象我這樣的“矮小子、小魚”買后至少還剩余15萬套住房。就像初中班需要錄取35人，只有20個考生，我需要擔心考不進去嗎？我的終歸是我的，晚幾年擁有而已，堅持就是勝利。
　　 就像跳高，剛需中的“中個子跳高”只買得起50萬的，他就只能賣50萬。中個子買后走了，就輪到只買得起40萬的“普通個跳高”，他就只能賣40萬。普通個買后走了，就輪到只買得起30萬的“矮小個跳高”，他就只能賣30萬。我暫時買不起，就把錢拿去投資，平均每年賺10％，還有工資剩余。他不賣，就是自己選擇排在幾十萬“按賣出價排隊大軍”的最后一個。這最后一個對應的是車間普工購買能力的人。你說不是，難道車間普工都是睡在馬路上？在“普及浪”折騰幾個回合后，或等到熊市來臨，月月在下跌，全市每天只賣出幾十套，每年虧一二十萬元，炒家就醒悟了，就會“插隊”搶先按30萬賣給技術工了。
　　
　　 42.目前超低的房租投資回報，是“可出租房”已經嚴重過剩的鐵證。 駁“房租會不斷上漲”的錯誤觀點。
　　 2007年夏總房價113萬元 / 每年租金2.4萬元 = 房價租金比為42，即42年回本，即市盈率42。滬深股市不少績優股的市盈率在10倍，足見房市風險之大。房價再漲一倍就是84年回本。怎么可能！
　　 買房投資是“先賺房租后賺漲價”。因為房價不漲了，收益只有租金了。目前，房租漲不動是明擺著的事實。2007年夏在二線的H市買房花108萬/ 70年 = 每年折舊1.54萬。5萬元的裝修、家具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費和其他費用平均每年0.16萬。租金2.4萬 - 1.54 - 0.5 - 0.16 = 一套90平米新房一年的“租金實際收益”0.2萬元。（108萬 + 5萬）× 當時銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有6.6萬。0.2 / 6.6 = 33分之1。說明投資回報低得“別人我不告訴他。”
　　 投資回報為何會超低？當然是可出租房嚴重過剩造成的。誰不知閑置房很多？超低的房租投資回報，是可出租房已經嚴重過剩的鐵證。拒不承認，只能證明：你的貪心已經使你失去了理智和判斷力。
　　
　　 43. 幾年后大城市將有大量“可出租房”閑置,租價成了房市長期降價的發動機。駁“閑置房不多，最終都會被加價買走”和“租金會不斷漲價”的錯誤觀點。
　　 對E市的預測。 “六年后可出租房總體過剩率”大約20％。這是講原理，講趨勢，是大概的數字。從中發現的問題有：
　　 近幾年建造了大量的新房，開發商不可能倒到海里去，不可能留著自己住，只有賣不出的價，沒有賣不出的房，所以“由租轉買搬出租房”的越來越多。正策房欠帳十幾年，“大補欠”。“由租轉住廉租房搬出租房”的越來越多。
　　 “租珉接班人”相對較少。世界性金融風波，經濟大勢困難，倒閉和內遷的企業不少，鬧珉工荒，城市化放緩，“新移珉增加租房” 較少。“租房結婚增加租房”較少，因為本來二人就在租房，只是小換大。
　　 從總量上說，現住珉99.9％的人不是住在馬路上，“尚未有人入住的房子”（包括閑置房、在售房、在抵押房、在建房、已經批準建設房等）就是為新移珉準備的。新移珉絕大多數是租珉，所以基本上是為“新增租房人口”準備的。“租珉搬出人數”大于“租珉接班人數”，于是“可出租房過剩率”逐年增高。對E市預測, “六年后可出租房總體過剩率”大約20％。供過于求時，只有較新的住房才租得出去。“可出租房”過剩不可怕，可怕的是未來不斷升高的趨勢，“十年后可出租房總體過剩率”30％，大量閑置，乏人問津。要賣出價太低，等拆遷還要一二十年，成了“棄之不舍，食之無味”的雞肋。買房投資投機既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，就會紛紛賣出。買方市場時，誰殺得低誰先逃，于是，房價就不斷走低了，所以說，租價成了房市長期降價的發動機。
　　 假如出現房主普遍大提價，將導致租房客不堪重負，人才出走，珉工回流，企業內遷，進而導致更多的住房閑置過剩，房價下跌，于是房租又回跌了。
　　
　　 44. 兒童玩游戲需要常換常新。駁“炒房永遠存在”的錯誤觀點。
　　 中國人愛趕集，愛跟風，愛湊熱鬧，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧和沖動。30年來，玩過無數的“家家”。炒賣過計劃物資，炒賣過走私貨，炒賣過國庫券，炒賣過君子蘭，炒賣過手機，炒賣過進口汽車，炒賣過城市戶口，炒賣過原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買過的確良布，哄買過火柴鹽巴，哄買過家電，哄買過摩托車，哄裝過電話，剛哄買過房子和黃金。
　　 風水輪流轉。三十年河東，三十年河西。再好吃的米食佳肴也有吃膩的時候。再好的產品也有大家不再大把燒錢的時候。一種生意特別賺錢，大家都來做，不久就洗牌，從大賺降到小賺，降到保本，降到虧本。市場不斷發展，不斷創新，不斷變著花樣來炒，常炒常新，老品種、老花樣的價格就回落了。按同檔次和按全市月平均收入來說：1988年買一臺18英寸彩電，需要10個月的工資，現在10個月買20臺。1991年買一部手機（大哥大），需要6年的工資，比當時二線城市一套房的價錢還高，現在6年買200部。那錢花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房只是百花齊放中的一種，是花就會凋謝。炒房危及珉生，不會長久。
　　
　　 45.房市的死穴在哪里？開發商組織的“房市擊鼓傳花”到第3輪就演不下去了。駁“房市機會多，炒房有大錢可賺”的錯誤觀點。
　　" 炒房者張三在2007年秋花100萬買一套100平米的次新房135萬× 1.35 = 2009年擬以182萬賣給李四。稅費、非自有資金利息、裝修、家具、電器消耗掉15％。張三2年才能實賺到最起碼的20％。
　　　　我李四以182萬買房 * 1.3 = 在2011年擬以237萬賣給你趙五，稅費、非自有資金利息、裝修、家具、電器消耗掉10％。李四2年才能實賺到最起碼的20％。
　　　　你趙五以237萬買房 * 1.3 = 2013年擬以308萬將已蓋6年的舊房賣出去，稅費、非自有資金利息、裝修、家具、電器消耗掉10％。你趙五2年才能實賺到最起碼的20％。
　　　　我李四不需要加減乘除， “用屁股想”就知道：你趙五以308萬將已蓋6年的舊房賣出去的可能性小于1％。因為非富人買不起308萬的房子，富人在2001年用308萬可買10套，不會等待12年后再用308萬買1套。
　　　　你趙五一定不會來買我李四的，我李四就一定不會去買他張三的，他張三2007年在大城市買的房子就一定屬于“最后一棒”。他張三為何連這么簡單的道理也不明白呢？
　　　　“股市擊鼓傳花”，每天都漲漲跌跌地走彎路，有做短線的機會。上漲5％也可換手一次，所以，從大底漲起，幾十輪換手后股價才會離奇。你是第20個股市接花者也可能賺錢，
　　　　“房市擊鼓傳花”，上漲時只漲不跌走直線，沒有做短線的機會，大于30％才換手一次。于是，房市第一輪的陳一和第二輪的王二賺到了。第四輪的李四可以一目了然地看到第五輪的價格已離奇了，趙五因為賺不到錢而不可能出現了！所以2007年底第三輪的他張三必是“最后一棒”。
　　　　第三輪后，在門內拿著花的有100人，想買又買得起308萬元門票的人只有1人，就有99人拿著“最后一棒”。“最后一棒”的含義是：房子在別人手里是搖錢樹，傳到你手中變成絞肉機。
　　　　此問題在股市、期市、匯市都沒有，是房市獨有的，這是房市的死穴。
　　　　已經沒有“接棒人”了，但99％的投資者還悶在鼓里不知道炒房已經炒成房東了。他張三拿著“最后一棒”的可能是99％，我李四如果接手，“最后一棒”的可能就是100％了。我李四怎會買他張三的！
　　　　為何說2年換手一次，因為沒有短炒機會，加上一輪的雙方稅費、非自有資金利息、裝修、家具、電器等成本太多（股市一輪只要1％），投機者需要握一二年才能盈利。因為到高位后風險很大，投機者怕熊市來臨，敢握一二年就很久了。
　　"
　　 利益方先忽悠大眾的腦袋，后組織各種游戲，忽悠百姓的口袋。“錯誤言論”使許多人先“把自己賣了”，然后“幫人家數錢”，再“幫人家去忽悠別人”。但是，再好的戲也有謝幕的時候，所以“炒房搏傻游戲”到第三輪就玩不下去了。炒房者為什么被套死？因為他張三不知道“下棋要看后三步”；因為他張三不知道在“生意鏈”上的下家能夠賺錢，他才能賺錢；因為不知道樹上10只鳥，打下來1只，其他鳥就全部嚇跑了。
　　
　　" 46.擊鼓傳花式的招拍掛賣地導致地價房價加速度沖向死大頂，駁“土地只漲不跌”的錯誤觀點。
　　　　2006、2007年媒體紛紛傳來拍出“新地王”的消息。房價大漲的主要原因是招拍掛賣地方式使土地不斷上漲，這是有目共睹的事實。喊價幾十次后的樓面價，高于或等于目前的房價（“面粉高于面包”），并逐年提高。以此高價地蓋房，房價每一年都需要加價30％才能維持拍賣會每年都順利地進行下去。地價漲導致房價漲，房價漲促使地價漲，地價再漲帶動房價再漲，就象“雞生蛋，蛋生雞”一樣，惡性循環，加價不止。沒有最高，只有更高。
　　 假如拍地方式不變，新房價格的加速度發展就是這樣的：2006年賣100萬元 * 1.3 = 2007年賣130萬 * 1.3 = 2008年賣169萬 * 1.3 = 2009年賣220萬 * 1.3 = 2010年賣286萬 * 1.3 = 2011年賣372萬。
　　　　繼續招拍掛賣地是開發商的死路。不提價就得虧大錢，一提價就加速度沖向死大頂。全市平均每年可支配的家庭節余僅3萬元，卻可能以每年30萬元、39萬元、51萬元、66萬元、86萬元的加速度上漲。氣球的大小是有極限的，氣球就這樣被吹破了。這樣的擊鼓傳花不可能持續傳下去，接到最后一棒的張三倒霉透了。"
　　
　　 47. 只要相信價值規律比人強，只要有耐心，就能夠買到價格較合理的住房。駁“房價永遠高，不可能便宜”的錯誤觀點。
　　 經濟運行周期是一個不以人的意志為轉移的經濟規律，投資市場每幾年就有一次從量變到質變的轉折點。房地產是商品，它就一定會符合商品的運行規律。從歷史來看，過度上漲的后果是過度下跌。價值規律具有自動調節功能。當白菜供不應求時，價格升高到4元。大家少買了，正府調控了，獲利多使得種植量增多了，然后價格就自然下降到2元了。
　　 目前價格嚴重偏離價值軸心。不要強調我國“有特色”，只要是人，一樣會貪心，一樣會恐懼，一樣是“孫猴子逃不出如來佛的手心”。價值規律神力無比，在牛市里，高估時車水馬龍，捷報頻傳，人們神差般地貪心地追高追高再追高；股熊市里，低估時門可羅雀，寢食難安，人們鬼使般地恐懼地拋售拋售再拋售；漲到6124點時你1人唱空，會有9人笑你罵你，會有9人不肯賣出；已經跌到1664點（跌72.8％），你1人唱多，會有9人笑你罵你，會有9人不肯買入；90％的人沒有逆市操作的膽識和判斷力，于是，房價里的大部分水分就被擠掉了，價格就接近價值軸心了。
　　 E市的合理房價可能在4000元。價格以價值為軸心，圍繞價值上下波動。嚴重違背價值規律是不可能長久的，只要有信心，有耐心，就能夠在價值軸心附近買到價格較合理的住房。那么，價值軸心在哪里呢？6年前，二線的E市新房房價在價值軸心下邊，每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和各方的合理收益。2007年秋竟然賣到1.5萬元。“新房的價值軸心可能是4000元”（漲1000）。通膨后是通縮，土地拍賣的現價很低，按目前的成本所增加的成本不多了（誰叫你去買高價鋼筋了，誰叫你去拍高價地了，隨行就市才對）。許多行業的利潤小于5%，米國開發商只有5%的利潤，所以土地、稅費、開發商收益和紅包成本共增加1000元，“熊市先生”就給足面子了。不信？老牛坐飛機上天，看天不看地，消費者遇到開發商，有理說不清，不跟我們講成本。老熊坐飛機回家，看地不看天，開發商遇到上帝，有理說不清，不跟你講成本的。鋼鐵價格已經跌破成本價你不知？房地產股在熊市跌破凈資產太多了。
　　 價值軸心4000元是可能見到的，這是各方都能接受的較合理的買點。因為對價值規律的神意各有領會，市場是不斷波動的，價格取舍因人因時因地各異，買點的計算還有多種（房價收入比、房價租金比、波浪理論。市盈率、對比收益率等），買點有多個，所以你可以綜合分析，糾偏修正后做出自己的價格判斷和買賣決策。
　　 由于在熊市中錯誤運用相反理論，失敗者數不勝數，許多股珉死于抄底。當股市從6124點下跌到4000點，大家都說還要下跌，能運用相反理論去炒嗎？實際后來見到1664點。當石油從147美元跌到80美元時，大家都說還要下跌，能運用相反理論去炒嗎？實際后來見到33.8美元。開弓沒有回頭箭。量變到質變需要一個足夠的發展過程，不是幾天幾個月就能轉變的。
　　
　　房市有風險，責任須自擔。文章是原創，請頂也請評。

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