給開發商的五點忠告

章林曉

中國的房地產市場，從本質上說，完全是個壟斷的市場。因為，房地產市場最大的特點是地域性，而地方政府是土地的壟斷供應者。這幾年來，一些地方政府在“經營城市”中“以地生財”的瘋狂勁兒是讓人不敢想象的。而金融機構為了“贏利性”而不顧“安全性”，一頭扎進房地產的“美味大餐”，其“瘋狂”的放貸勁兒，同樣讓人觸目驚心。更兼官商勾結、銀商勾結的腐敗。現在，中國的房地產經濟已經是極其危險了。

現在，一些城市的房價，雖然在統計數字上依然還在上漲，但房地產市場的真實形勢如何呢？如真實的銷售形勢究竟如何呢？“如魚飲水，冷暖自知”，最清楚的，應該莫過于開發商自身吧，最擔心自己步入“破產”境地的，恐怕也是開發商自己吧。

《中國房地產報》編輯葛云，最近在主持“非典型個案與典型命運”圓桌會議時，曾提問：開發商的“死法”無疑可以有多種，無論是對于開發商、投資人、政府還是購房者，破產恐怕不是最佳的選擇，那么開發商在目前的形勢下，最現實的自救方法應該有哪些？您能否在金融、戰略、土地等方面給這些陷于困境的開發商支些招？

為避免企業面臨“破產”的命運，我在此給開發商提出以下五點忠告：

一、充分認識中央加強和改善房地產調控的決心。

中國當前的房地產市場形勢已經非常嚴重了，虛高的房價不光已直接威脅到金融安全，而且甚至已引起社會階層的對立和沖突，日益危害到社會的和諧了。因此，房地產問題現在已經不再只是嚴重的經濟問題，而且已經是嚴重的社會問題。

為了房地產泡沫的禍水不危及到金融、不危及到整個國民經濟，同時為了社會主義和諧社會的構建，可以預計，在今后一個時期內，對房地產的調控，只可能會加強而不會削弱。因此，廣大開發商千萬不要低估中央加強和改善房地產調控的決心。

二、企業戰略決策要以確保“現金流”的安全為中心。

企業破產的原因，從根本上講，主要是兩種，一種叫做資不抵債，一種叫做難以為繼。由于房地產市場的“牛市”，對于絕大多數房地產企業來說，這些年來應該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產企業只要不過于冒險“賭博”的，現在死于“資不抵債”的可能性不會太大。現在，對開發商來說，最危險的其實是“難以為繼”。

在2005年底和2006年初，不論是在給房地產界和金融界的朋友作房地產形勢的演講時，還是在給一些房地產企業提供諸如“房地產宏觀調控背景、形勢與展望”等戰略決策咨詢時，我著重強調的就是后者——在宏觀調控的大形勢下，對于房地產企業來說，賺多賺少已經不是首先要考慮的問題了，首要問題應該是保證資金現金流的安全。現金流安全得到保證了，房地產市場調整的變數越多，其實是機遇也就越多。當然，機遇垂青的是有準備者。

在戰略上，目前，陷于困境的開發商千萬不要再對“房價常態是上漲”、“宏觀調控再多不會超過幾年”等論調抱有幻想，如果再貽誤時機，那就后悔晚矣。如果決定退出或收縮市場，那么，“大丈夫能伸能屈”，學習順馳出讓股權，不失為上策；如果有實力決定不退出房地產市場，那么，一切都要圍繞確保“現金流”的安全來決策。

三、在土地招拍掛市場拿地時千萬不要沖動。

在土地招拍掛市場上，開發商千萬要冷靜不要沖動。現在，在宏觀調控的大形勢下，或許在一些城市個別宗地有時會讓人大跌眼鏡地拍出“天價”，但是，這種“天價”的背后往往藏有“貓膩”，我們要知道，即便是媒體上揭露出來的政府托市的行為和官商勾結的行徑，也并不鮮見。

作為守法經營的理性開發商，必須對這種土地的“天價”，抱以必要的警惕。也不必過于擔心什么“地荒”，應當相信，隨著科學發展觀的落實，以及宏觀調控的深入和反腐敗力度的加大，各級政府的執政能力肯定能得到明顯加強，住宅用地的供應量，尤其是保障民生的土地供應量只會加大不會縮小。現在，總體上來說，房地產市場是“現金為王”的時代，是“錢荒”而不是“地荒”。

四、企業在融資時不要患得患失。

在企業融資方面，銀行現在對房地產開發貸款基本上已經卡死，在這種情況下，解決資金危機，比別人領先一步降價銷售，盡快回籠資金，不是什么丟人的事情；學習順馳，出讓部分股權進行融資，更不失為上策；另外，囤積的閑置土地，也要盡可能及早盤活套現；否則，很可能會雞飛蛋打一場空。

要知道，一些地方政府，資金捉襟見肘的程度不會比開發商輕松。現在，有一些地方，有些政府官員在落實房地產宏觀調控的措施時，還不是那么積極、嚴格，到時候，等他的地方財政面臨危機時，即便中央不督促，地方政府迫于資金壓力自己也會積極、嚴格起來的。

五、無論遇到多大困難在金融上一定要誠信。

最后，特別要提醒開發商注意的是，無論遇到多大困難，在金融問題上，一定要誠信。今后金融系統在征信問題上要求只會越來越嚴，一足失成千古恨，如果有了不誠信記錄，今后在相當長的時間內是會寸步難行的。

附：

非典型個案與典型命運
 
中國房地產報 2006-11-20
 
 
    前不久，作為深圳當地知名房地產公司的國基房地產公司被債權人申請破產清算，直接原因是其盲目投資、涉嫌一房多賣違規，最終資金鏈斷裂，而不少人認為這是今年強勢宏觀調控的結果。另據報道，上海數量龐大的小型開發商放棄無力開發的黃金地塊，或者痛苦而堅決地退出開發領域，或者轉讓股權、尋求合作經營。這些報道都讓我們對宏觀調控下的開發商命運及宏觀調控走勢產生了新的認識與疑問。聯想到今年年中，經濟學家徐滇慶教授曾預言，下半年將有30%或以上的開發商出局，結合現狀，業內人士如何看待這個預言？本期地產圓桌從這些熱點問題出發邀請嘉賓發表真實看法。

破產是非典型個案還是典型命運

    主持人：對于國基案，您認為這只是個案，還是宏觀調控下相當一部分地產公司命運的代表？

    徐滇慶：以前，人人都知道違規的房地產企業很多,可就是拿他們沒有辦法。有些房地產企業幾乎是空手套白狼，自有資金嚴重不足，可是這些房地產企業居然還能長期存在，其原因就在于金融監管不到位。一旦這些企業資金鏈真的斷裂，房地產商虧的錢由誰來賠？現在是把風險都集中到了銀行。在成熟的市場經濟中不會出現的問題卻頻頻出現在中國的房地產市場，這只能說中國的經濟改革還有很長的路要走。目前，有些房地產商資金鏈的問題顯現出來，說明這些地區的金融監管有了進步，值得鼓勵。

    陳勁松：我認為這是個案，不能代表宏觀調控下其他地產公司的命運。原因有三：第一，目前爛尾樓的問題已經不是那么嚴重，銀行在這方面已經很有防范經驗。第二，一房多賣在現在的監管之下基本已經不太可能實現，國基的違規應該是過去遺留的問題。第三，國基涉及亂投資的問題，而且很多不是地產領域，而我相信這樣的公司數量不會很多。

    董藩：還是看作個案比較合適。雖然宏觀調控確實對開發領域有影響，國家也一直強調把好信貸關口，但是從整個信貸投放量（含開發貸款投放量）上看，不能說信貸規模嚴重收縮了。央行上半年金融運行報告顯示，2006年6月末M2余額為32.28萬億元，同比增長18.43%，M1余額為11.23萬億元，同比增長13.94%。前6個月人民幣貸款增加2.18萬億元，同比多增7233億元，可見流動性泛濫以及信貸膨脹的情況是存在的，不能說是銀行信貸規模大減導致了開發企業生存艱難。有人把企業看作一個生命體，有生就有死，死因各有不同，不能因為發生在宏觀調控階段，就說與宏觀調控有關。盲目投資、違規銷售甚至“一房多賣”這樣惡劣的欺詐行為，沒有宏觀調控它也會出問題，也會受到懲治。

    章林曉：從目前媒體披露的情況看，國基房地產公司的破產，直接原因主要有兩點：一是公司涉嫌一房多賣，騙取銀行首期款。二是公司資金緊張之際，盲目投資，而且投資失敗，最終資金鏈斷裂，資不抵債。

    單純基于上述這兩點，就說國基破產是強勢宏觀調控的結果，恐怕有點草率。但是，從國基房地產公司行事的盲目性和冒險性中，我們依稀能看到其他一些房地產公司的身影，有些甚至是有過之而無不及。從這個角度說，國基的破產，應該是今后幾年相當一部分房地產公司命運的代表。

    主持人：眾所周知，上海是在這一輪宏觀調控中受影響最大的城市，那么，上述那些小型開發商的舉動，僅僅是上海開發商的寫照還是預示著更大批的中小型開發商將面臨相同的境遇？

    徐滇慶：在陳良宇事件之后，上海的地方政府和銀行官員肯定會吸取教訓。上海的房地產商出現資金上的困難并不是宏觀調控的結果，而是違法勾當減少之后必然反映出來的情況，一切都在情理之中。只要加強反腐敗，還會有更多的問題暴露出來。其他地區的問題并不是不嚴重，只是暴露得不夠。如果投鼠忌器，繼續包庇那些貪官污吏，繼續給那些不合規的房地產商“輸血”，那么，即使可以在短期內蒙混過關，把問題掩蓋下去，長期來看要付出的代價將更為嚴重。

    陳勁松：轉讓股權、尋求合作經營對于小開發商來說未嘗不是好事。市場上的大型開發商不會超過20%，而80%的份額將被中小開發商獲得，這是一個規律與常態，它不會因為宏觀調控就改變。一般說來，大型開發商將在大型項目上發揮他們的實力，而中小型開發商則可以見縫插針地做適合自己的小項目。

    董藩：這兩年的宏觀調控對上海影響較大。中國仍然不能說是成熟的市場經濟國家，企業界受到一些行政手段調控的影響是不可避免的，一些非經濟事件的出現也會對市場造成影響。這樣看來，上海市場出現的這種局面就十分正常了。但是，真正往外拋地的應該不多，因為盡管進行宏觀調控，但大家對上海的發展前景和上海在全國的地位還是充滿信心的。有些企業可能確實遇到了困難，但現在市場上的資金很多，通過合資、合作的形式很容易解決。還有些企業本來就想先拿地，再尋找合作者。所以要關注這一現象，但不必對此過分緊張。其他城市即使以后出現這類問題，程度也會較輕，上個世紀海南的情形應該不會上演。

    章林曉：這些小型開發商的舉動，不會僅僅局限于上海。因為，最近幾年房地產市場投機炒作過度的并非僅僅上海，可以說，凡是在前期過度投機炒作的城市，開發商必定會面臨與上海開發商一樣痛苦的境遇。

    主持人：徐滇慶教授關于“下半年將有30%或以上的開發商出局”的預言在今年有可能實現嗎？

    徐滇慶：這個預言要實現是有前提條件的，那就是要認真嚴肅地執行金融紀律，要執行國務院關于最低資本充足率35%的規定。如果發現違規的房地產企業而不處理，如果繼續通過非法渠道給這些房地產企業“輸血”，如果里外勾結、炮制假賬，那么，出局的房地產企業也許遠遠低于30%。不過，潛伏下來的金融危機就會非常嚴重。現在，就看金融監管力度夠不夠，各級政府反腐倡廉的決心有多大了。

    陳勁松：目前活躍的開發商不可能有30%出局，所謂30%出局應是指那種沒有項目但在冊的開發商，這種開發商有很多，出局就出局吧。中國的市場很大、很復雜，各種開發商都能找到生存機會。它們的命運不會如此悲觀。

    董藩：對徐滇慶教授的這個觀點，我一直是不贊同的。談房地產僅從經濟學角度入手是不夠的，對建筑、施工、規劃等其他相關知識也必須了解。房地產產品的競爭是受地域和類型的限制的。和工業產品不同，建筑產品具有單件性，想完全標準化生產很難。所以大小企業各有各的生存空間。再說，現在融資渠道比過去多很多，民間資本已很有基礎，市場上的富余資金都在找出路，只要有地，一般都有辦法生存。徐教授想象著宏觀調控一緊，信貸閘門一嚴，許多企業就會死掉，其實是對中國國情了解不夠。市場會讓徐教授失望，并證明他今年的這個著名預言是錯誤的。

    章林曉：下半年，有些實力不濟或應對措施不當的開發商會出局是肯定的。但是，是30%還是更多或更少，我沒有對此作過深入調研，不敢妄下結論。但是，如果真的達到30%開發商出局的局面，那對金融系統將是非常嚴峻的考驗。

中小開發商完全不必死得很難看

    主持人：開發商的“死法”無疑可以有多種，無論是對于開發商、投資人、政府還是購房者，破產恐怕不是最佳的選擇，那么開發商在目前的形勢下，最現實的自救方法應該有哪些？您能否在金融、戰略、土地等方面給這些陷于困境的開發商支些招？

    徐滇慶：房地產商如果缺乏資金，可以動用多種融資手段。最簡單的就是走股份制道路，在海內外股市上融資，或者直接引進海外戰略合作者。只要能夠迅速注入資金，達到符合金融監管法規的要求，房地產企業并不是非死不可，完全可以改造成為符合要求的企業。中國的房地產業仍然有非常廣闊的發展空間，好好經營自然會有很好的利潤回報。不過，再也不要幻想可以空手套白狼了。

    陳勁松：小企業不要和大企業硬拼，拼命進行土地儲備、盲目做大規模都不可取。中小開發商要做好定位，比如只開發某一類產品，像舊城改造、工業廠房改造或區域性開發等，這些方面的空間還是有的。但是不要迅速去做大，迅速做大的結果往往是資金鏈斷裂，一發不可收拾。在目前宏觀調控下，保證資金鏈的穩定、現金流的充裕和盈利是最關鍵的。

    同時，也盡量不要跨區域經營，因為跨區域經營不僅成本較高，而且小公司很容易出現管理脫節的問題。如果有的小公司已經跨區域經營了，那么現在可以做的就是把一些地塊轉讓給大型開發商，或融資、搞合作經營。

    總之招數很簡單，就是建議小開發商能吃多少吃多少，沒有人逼著你一定要去做大做強，量力而行是最好的生存之道。實際上，目前的市場是饑渴的，手中有地的小開發商絕不愁找不到合作對象，也絕不會“死”得很難看。此外，做好產品，做好經營，是大多數開發商最現實的選擇。

    董藩：我不希望有許多企業垮掉，市場需要整合的話也要慢慢進行，這才有利于房地產業與整個國民經濟的健康發展。另外，現在需求很大，讓少量企業提供這么大的供給也是不現實的，而且競爭的減弱對消費者意味著利益損失。

    要在金融、戰略、土地等方面給企業支招，確實不容易，因為每個企業的情況不同，面對的環境也不同。一般說來，在金融方面，要進行融資渠道的多元化。有人認為，只有迫不得已才會像順馳那樣轉讓股權，其實只要是主動出擊尋求合作，就是一種贏，而且完全可以在股權比例上占據優勢。同時，對于信貸也不必過于悲觀，信貸口子也不會對大多數開發商扎緊。

    產品戰略方面，在“70％”和“90”限制之下，無外乎兩種路線，即順行或者逆行，前者很容易理解，后者則是指結合自身情況，有條件的話做大戶型也是好的選擇。區域戰略方面，我們應認識到城市之間的流動開發是雙向的，即大城市的企業進入小城市開發的同時，小城市的企業也在進入大城市，不同企業應根據自身情況做區域選擇。對于土地方面，我的建議是把現存土地利用好更為重要，畢竟囤地時代已經過去了，而沒有土地的企業總有辦法在市場上拿到土地，不會無米下鍋的。

    章林曉：企業破產的原因，從根本上講，主要是兩種，一種叫做資不抵債，一種叫做難以為繼。對于絕大多數房地產企業來說，這些年應該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產企業只要不過于冒險“賭博”的，現在死于“資不抵債”的可能性不會太大。現在對開發商來說，最危險的其實是“難以為繼”。

    在宏觀調控的大形勢下，對于房地產企業來說，賺多賺少已經不是首要問題，首要問題應是保證現金流的安全。只要現金流的安全得到保證，房地產市場調整的變數越多，機遇其實就越多。所以，在戰略上，一切都要圍繞確保現金流的安全來決策。在土地招拍掛市場上，開發商千萬要冷靜，不要沖動，也不要擔心什么“地荒”。在企業融資方面，比別人領先一步降價銷售，盡快回籠資金，不是什么丟人的事情。學習順馳，出讓部分股權進行融資，更不失為上策。另外，對囤積的閑置土地，也要盡可能及早盤活套現。最后，要提醒開發商注意的是，在金融問題上一定要誠信，今后金融系統在這一點上要求只會越來越嚴。有了不誠信記錄的開發商，今后會寸步難行。

    主持人：今后市場上會出現令人擔心的大型開發商獨霸的局面嗎？

    徐滇慶：要認真研究房地產市場的競爭規律。由于房地產市場的特殊性，大開發商有它的優勢，而中小企業也有它們特定的比較優勢。如果違反金融監管法規，無論大小，都有被淘汰出局的可能。由于房地產業的區域性，至今在西方各國還沒有出現大型開發商壟斷局面，在中國也很難出現這樣的局面。我們為了提高生產效率和資源分配效率，必須要消除壟斷和寡頭壟斷造成的效率損失現象。

    陳勁松：我說過，大開發商和中小開發商各有活法，大型開發商不可能跑到小城市去做中小項目，這樣的話對它們而言效益太低，并不具備比較優勢。這個規律到現在也沒有改變，將來也不會。而且銀行作為商業機構，也會判斷什么樣的項目賺錢，中小開發商不會成為“棄兒”。所以大型開發商獨占市場的局面基本不會出現。

    董藩：不會。沒有什么企業可以獨占市場或者聯手霸占市場，不同級別的市場會有不同級別的開發商來開發。而且信貸市場也很大，不同級別的銀行服務對象不同，同一級別的銀行服務對象也不盡相同，中小開發商不會得不到貸款。

    當然，淘汰總會有的，但絕不會出現風雨一來全部倒下的局面。大企業也不可能吞掉所有的小企業，舊的死去，新的還會進來，市場主體不一定會減少。

    章林曉：市場競爭自然是弱肉強食。如果大型開發商也要到小城市去尋找商機，那么，對于中小開發商來說，自然是一種威脅。但是，這種威脅還不足以致命，因為不同開發商之間肯定存在差異優勢，對于某個特定項目來說，大型開發商并不一定比中小開發商強。

    對中小開發商真正構成致命威脅的，還是地方政府部門一些不正常的行為。如在推出土地時，如果總是推出大宗地塊，總是要求開發商開發超大規模樓盤，如果大大小小的城市都是這樣做，那么，中小開發商自然就難以逃脫被淘汰的命運了，市場上相應地就會出現那種令人擔心的大型開發商壟斷局面。

如何評估宏觀調控效果

    主持人：目前有兩種觀點在交鋒，一種認為，總體分析來看，目前密集的宏觀調控政策都欠缺落實可能，最終效果不大。另一種認為，中央對宏觀調控的決心非常明顯，這次是“不達目的絕不罷休”的架勢，所以最終肯定會有“翻天覆地”的效果。而且從目前態勢看，越來越多的人開始傾向于后者。對于這兩種看法及接下來包括2007年宏觀調控的后勢，您怎么看？

    徐滇慶：試圖通過一次或幾次宏觀調控就解決目前金融市場上的各種問題，本身就不現實。執行金融紀律會觸動許多人的切身利益。很可能揭發出相當嚴重的貪污腐敗和偷稅漏稅問題。斗爭是長期的、艱巨的，但只要堅持努力，肯定會有較好的結果。

    陳勁松：對于宏觀調控效果的評價，我的觀點和別人不同，我認為目前宏觀調控的效果已經很明顯了。實際上，如果我們任由炒家在市場上橫行，現在情況已不可控制。而在目前的政策下，今年以炒房為業的炒家已經基本絕跡，炒房的外資或基金也已經退出，只有做長線投資的外資基金留了下來。而對接下來的政策走勢，我認為只要把現行政策能夠執行到位就會很有效果，如果再出臺新的、嚴厲的政策就會過猶不及。因為政策執行有一定的滯后效應，不可能馬上就顯效。比如經濟適用房政策的調整就是長期的，可能今年、明年不能顯效，但后年效果就顯現出來了。

    那么有人會說，如果宏觀調控效果明顯，那為什么還有很多大城市房價在上漲呢？我認為這個問題不能孤立地從房地產市場來看，資產升值是大勢所趨，不僅房地產市場是這樣，其他資產市場也是如此。一定要強制房地產價值下跌，就會傷害到其他的經濟領域。而資產價值的下降對大多數人來說不一定是好事。

    如果說除了把現行政策執行到位之外，還應做些什么的話，那么就是把即將出臺的《物權法》貫徹好，并考慮通過對擁有多套住宅的人征收物業稅來均衡資源。

    董藩：這是個很難回答的問題。我是支持對房地產業進行宏觀調控的，現在房地產宏觀調控已經出臺了這么多政策，有些政策應該說很嚴厲，但大家對效果似乎都不太滿意。這意味著我們應該來個徹底反思：究竟有沒有“泡沫”？有的話程度有多重？有些政策會不會產生嚴重的副作用？下一步路該怎樣走？如果不去反思，可能下一步的政策會更嚴厲；如果反思，不排除調控思路有所轉變。所以，對2007年進行預測，首先涉及是否反思以及反思的結論問題。

    章林曉：房地產業的問題已經不只是經濟問題，還是社會問題。如果宏觀調控沒有收到預期的效果，肯定是“不達目的絕不罷休”的。由于宏觀調控的各項政策措施目前在許多地方尚未落實到位，因此，2007年宏觀調控的力度只會加強而不會削弱。廣大開發商千萬不應低估中央加強和改善宏觀調控的決心。

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