中國人民大學經濟研究所等機構近日發布的《中國宏觀經濟分析與預測2011-2012》報告稱，目前房地產市場正處于加速惡化的階段，但全面調整還沒有出現，局部調整和房地產市場的內部調整依然是2012年4個季度的主流。在房地產調控政策持續的前提下，2012年一季度房地產將在交易、價格、投資方面進行全面回落的調整。中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，房地產市場并不會因此出現“崩潰式的下滑”，因為地方財政和宏觀經濟難以容忍25%的房地產價格的回落，從而預測明年中國房地產市場價格回落不會超過25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松動政策，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。

 一、房價回歸合理怎么成了“加速惡化”？

這份報告稱“目前房地產市場正處于加速惡化的階段”。這里，“惡化”和“加速”兩個詞都用得不當。首先，在中央政府的限購限貸政策的調控下，房地產市場高位僵持的局面被打破和房價出現的回落，是市場合理的回歸，不能說是市場的“惡化”。只有被調控對象從自身利益出發才會說“惡化”，經濟研究機構也說“惡化”，就有為利益集團說話的嫌疑了。其次，高房價的回落還只是局部的，絕大多數二、三線或三、四線高房價沒有出現回落，怎么能說“加速”惡化呢？太夸張了吧？是的，高房價初次回落的基數大，跌一個1%，絕對額就跌不少，但跌幅并不大，更不能說“加速”了。報告本身也說“全面調整還沒有出現”，這和“加速惡化”一說不是矛盾的嗎？

二、房價回落要看“地方財政”的“容忍”度嗎？

提供這份報告的機構主管說“地方財政和宏觀經濟難以容忍25%的房地產價格的回落”。就是說，地方財政的容忍度成了中國房價調控或房價合理回歸的限度或目標。也就是說，中國房價的調控，最終是聽地方政府而不是聽中央政府的。這算什么邏輯？

地方政府的“土地財政”，原本就是既不合理又不合法的東西，因為大家普遍地這么干，法不責眾，才變成“合法”的東西而存在的。從理論上講，公有制住房土地是用來改善老百姓居住條件的，憑什么讓你地方政府從中漁利？這不是對老百姓的剝削嗎？就是說，政府的賣地收入，實際上與地主的地租收入是一樣的。這樣干，地方政府實際上就成了獨霸一地的地主。地方政府的土地財政實際上就成了地主的地租賬本，而買房居住的老百姓都成了給“周扒皮”打工交租的長工。你說，這是哪門子理啊？再說，土地財政是一種預算外的小金庫財政，具有明顯的“地方私有”性質，至少是與地方官員的私人腰包相通的。因此，地方政府利用公有制住房土地來賺錢，不是明顯地“化公為私”和觸犯《憲法》嗎？

所以，中國的房價調控到頭來居然還是要聽地方政府的這個不合理不合法的“土地財政”，豈不是天大的笑話？按照《憲法》和住房土地的公有制，中國地方政府的“土地財政”應該終止，應該代之以公有住房土地的“零地價”制度或居民自住性買房的“退地價”制度，從根本上斷了地方政府這條不合法的剝削老百姓的生財之道。地方政府與房地產有關的財政收入應該以房產稅為主。

可見，在中央的房地產調控下，中國的房價怎么回落，回落多少，應該聽市場的，不應該聽地方財政的。老實說，如果某些城市因為房價下跌而發生財政危機乃至發生政府破產，那也是正常的，不必大驚小怪。現在歐美國家政府或地方政府陷入財政危機乃至破產危機還少見嗎？光美國就有近百座城市面臨破產。這是市場經濟國家常見的現象。中國不也是市場經濟國家嗎？為什么中國的地方政府就破產不得呢？所以，不要拿地方財政危機或地方政府破產來“恐嚇”中國的房地產調控。相反，如果中國的房地產調控造成某些地方政府正常破產，反倒是一件好事，因為這樣可以清除一批靠土地財政斂財害民的政府官員，甚至也可以挖出一批房地產腐敗官員。

三、房價下跌25%，中央政府會放松“限購”嗎？

提供這份報告的機構主管還預測：“明年中國房地產市場價格回落不會超過25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松動政策，三季度中央政府可能逐步放松‘限貸’，然后放松‘限購’。”如上所述，根據地方政府的所謂“容忍”度來預測房價下跌的幅度（比如25%），是很荒唐的。筆者從不贊成預測在投機炒房因素干擾下中國房價的漲跌及幅度，因為房價是市場尺度，房價的預測要依據市場的規律，而投機炒房因素的干擾使得中國的商品房市場壓根不是什么真正的市場。筆者認為，只有堅決地排除中國的投機炒房勢力的干擾，才能讓中國的商品房市場回歸到一個真正的商品市場，才能根據商品市場的供求規律來研究房價的合理區間。

關鍵就是必須堅決地清除中國的投機炒房勢力的干擾，只要有投機炒房勢力存在的土壤，中國的商品房市場就不會太平，不會是正道，什么供求規律、什么房價收入比等等，都談不上。所以，中國商品房市場的問題最終歸結為能否堅決地清除中國投機炒房勢力對商品房市場的干擾。能堅決清除，則樓市是中國老百姓的福祉，不能堅決清除或半途而廢，則樓市是中國房地產利益集團的福祉，但絕不是中國普通老百姓的福祉，相反，是禍害。

然而，要堅決地清除中國商品房市場里的投機炒房勢力，就要堅持中央政府近1年前提出和實行的限購、限貸和房產稅政策，其中又以堅持限購和房產稅最為關鍵。只要長期地普遍地實行商品房限購2套的政策，中國的投機炒房勢力就難以死灰復燃，而只要對現有的2套及以上商品房業主征收房產稅，中國投機炒房勢力手里的存量商品房就難以長期生存，就會逐步地從投機炒房勢力手里解放出來和成為貨真價實的商品住房。由于目前房產稅尚未全面推出，堅持限購政策不變，就是清除中國投機炒房勢力關鍵之關鍵。因此，這位叫劉元春的人民大學副院長預測明年第3季度中央政府會在房價下跌不到25%時放松“限購”，同樣是不靠譜的。這位劉副院長客觀上為中國的投機炒房勢力的死灰復燃和東山再起幫了忙。

總之，當前中國商品房市場房價的回落，反映了中國的投機炒房勢力已經被限購政策有效地遏制，說明中央政府的限購等政策的正確性和長期堅持限購等政策的必要性。在中國，只要長期堅持限購等政策不動搖，投機炒房勢力就難以興風作浪，中國的商品房市場就能合理回歸一個真正的商品市場，中國的房價就能回歸合理的和遵從供求規律的區間并在這個合理的區間內依供求關系的變化而正常波動。一切試圖動搖中央政府堅持限購政策決心的言行都值得高度警惕。

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