劉仰：住房限購與需求
劉仰
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2011-03-04
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來源：烏有之鄉(xiāng)
不知不覺，開博客已經(jīng)5年了，前幾天是開播5周年的日子，自己都忘了。
昨天寫了《限購令是一劑猛藥》一文，有讀者提出不同意見，認(rèn)為限購并非是限制購買第一套住房，而是限制二套以上，甚至十套、幾十套住房。這個(gè)意見正是限購令的核心，也就是說，要限制投機(jī)性購房。不可否認(rèn)，的確有不少人在一個(gè)城市或多個(gè)城市擁有多套住房，我身邊的朋友中就有這樣的人，限購令對(duì)其進(jìn)行限制，也的確能抑制部分有錢人投機(jī)性購房的泡沫化需求，這也是人們認(rèn)為限購令有可能會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)下降效果的原因。但是，我們應(yīng)該問一個(gè)問題：投機(jī)性購房是不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因？
關(guān)于投機(jī)性購房，前幾年時(shí)常聽到“溫州購房團(tuán)”、“山西購房團(tuán)”等消息，但是，投機(jī)性購房所占的比例究竟多大，并沒有明確。能夠看到的一些數(shù)據(jù)，也是模模糊糊。有業(yè)內(nèi)人士說，投機(jī)性購房約占30%左右。還有說，在北京的外地人購房約占30%左右，還有說占40%的。一家商業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：西歷2008年，外地人在北京購房?jī)H占26%，西歷2009年，這個(gè)數(shù)據(jù)為38%，西歷2010年，上升到45%。雖然我們?nèi)狈?quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，但商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)可以做一個(gè)參考。
從外地人在北京購房比例逐年提高的情況看，西歷2008年以前，外地人在北京購房的比例可能更低，而房?jī)r(jià)早在西歷2008年以前就開始飛快上漲，那么，外地人購房是否就是推高房?jī)r(jià)的主要原因呢？答案只能是不確定。因?yàn)?，即?010年外地人在北京購房達(dá)到45%，我們也不能說都是投機(jī)性購房。常住北京的外地人越來越多，舉家搬遷的也不少，大多數(shù)在北京購房的外地人，還是自己需要住房，外地人的投機(jī)性購房，只占其中一小部分。當(dāng)然，北京本地人也有投機(jī)性購房的，因此，投機(jī)性購房的真正比例，實(shí)際上很模糊，30%的說法，只是一個(gè)猜測(cè)。
不管怎么說，如果認(rèn)定投機(jī)性購房占購房比例的30%，那么，抑制這部分需求，的確會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生相反的作用，這也是我認(rèn)為限購令有可能使房?jī)r(jià)上漲減速或下跌的原因。那么，這一政策的副作用是什么？如果說去年外地人在北京購房達(dá)到45%，說明外地人購房的需求很大，其中相當(dāng)一部分應(yīng)該不是投機(jī)性購房，而是真實(shí)的需求，大多只是第一套房。因此，限購令出臺(tái)后，這些想到北京生活的外地人，他們的正當(dāng)購房需求被速凍了。即使有些外地人滿足了5年交稅的條件，首付比例的大幅度提高，也讓他們望房興嘆，如果要買房，啃老的現(xiàn)象將更加嚴(yán)重。因此，如果限購令降低了房?jī)r(jià)，能夠?qū)崿F(xiàn)住房夢(mèng)的人，還只是少數(shù)人，大多數(shù)人被迫將購房需求延后。它所造成的結(jié)果是，一旦限購令松動(dòng)，大量被壓抑制的需求將同時(shí)釋放，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
有人說，中國人有擁有自己住房的傳統(tǒng)，所以才造成人人買房、房?jī)r(jià)上漲的局面。其實(shí)，這種說法同鋪天蓋地的“購房團(tuán)”消息一樣，只是給房?jī)r(jià)上漲找一個(gè)理由，而不愿觸及房?jī)r(jià)上漲的根本原因。所謂“傳統(tǒng)”就要說到古代。中國古代的確有買房置地的強(qiáng)烈心態(tài)。但是，中國古代社會(huì)一方面是大量小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的存在，這就好比現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里應(yīng)該多有小戶型、中低檔房，而不是高檔房居多。另一方面，中國古代人人都想擁有自己的土地，也不排除一部分人只是佃戶，租種別人的土地，等到條件合適了，再買自己的土地。這就好比現(xiàn)在的房地產(chǎn)，也應(yīng)該讓一部分人能夠租到便宜的房子，而不應(yīng)該逼著人人都去買房。把每個(gè)人都逼上買房、做房奴的絕路，是因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)學(xué)了美國金融化的手段，只有人人買房做房奴，才能擴(kuò)大金融市場(chǎng)。與此同時(shí)，美國的房地產(chǎn)金融化與中國政府的賣地結(jié)合在一起，房?jī)r(jià)就控制不住了。
投機(jī)性購房之所以產(chǎn)生，房地產(chǎn)金融化是重要的原因。在金融化的政策下，房子不只具有居住功能，更擁有了保值、升值功能。如果人們把錢存在銀行里，有較高的利息，那么，資產(chǎn)的保值升值壓力就在銀行。如果銀行實(shí)行低利率，讓房子來保值，等于是把保值的壓力推給社會(huì)，自己光靠手續(xù)費(fèi)就能賺錢。等到房地產(chǎn)像美國那樣頂不住的時(shí)候，政府還用老百姓的錢來救銀行，這實(shí)在是官商勾結(jié)坑害百姓。幸好中國目前還沒出現(xiàn)這種事情，但是，限購令依然是治標(biāo)不治本。
有住房需求是必然的，尤其在城市化進(jìn)程中，大量離開農(nóng)村進(jìn)入城市的打工者，都想在城市里獲得合適的住房條件，人員流動(dòng)的加快，也使很多外地人有合理的住房需求。限購令抑制了這部分需求，顯然是一種誤傷。去年我去長(zhǎng)沙，看到一個(gè)企業(yè)家的慈善項(xiàng)目。這位女企業(yè)家投資3億，建設(shè)50萬平米的廉租房，并且規(guī)定，只租給進(jìn)城打工的農(nóng)民工。這個(gè)廉租房社區(qū)叫“幸福家園”。而且，她想在建成之后，把這個(gè)社區(qū)的管理完全交給當(dāng)?shù)卣?，連房租她都不收，歸政府管理物業(yè)用。我友一清先生寫了一篇文章，介紹長(zhǎng)沙“幸福家園”的情況，其實(shí)我以前也寫過。但是，我覺得，要將這種方式推廣，不能完全靠企業(yè)家的慈善，它應(yīng)該是政府的職責(zé)。
如果政府通過抑制投機(jī)性購房，把房?jī)r(jià)弄得好看了，但同時(shí)把相當(dāng)多的外地人對(duì)于住房的正當(dāng)需求也給抑制了，這不能不說，限購令抑制了投機(jī)性購房，也誤傷了正當(dāng)需求，限購令只能算是一個(gè)“面子工程”。所以，事情應(yīng)該全面地看。對(duì)于政府來說，還應(yīng)該對(duì)那些正當(dāng)住房需求的外地人有相關(guān)政策。其實(shí)，各地的房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)中也有，比方說很早就出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。但是，由于它們會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，使得房地產(chǎn)商的利益受損，因此，在很多地方，房地產(chǎn)商已經(jīng)同政府聯(lián)手，不讓經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房發(fā)展的太大，甚至把經(jīng)濟(jì)適用房也納入到商品房的行列中，使得很長(zhǎng)時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房只是一個(gè)擺設(shè)，沒起到真正的作用。包括上面提到的長(zhǎng)沙的“幸福家園”項(xiàng)目，也遭到當(dāng)?shù)乩婕瘓F(tuán)暗中的羈絆，其本質(zhì)就在于，這種方式會(huì)影響金融化的房地產(chǎn)商的利益。因此，政府應(yīng)該擺正自己的位置。像重慶那樣大手筆地投入公租房，如果在全國早一點(diǎn)動(dòng)真格，而不是擺花架子，北京、上海以及全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，早就不是現(xiàn)在的樣子了，也無需用限購令這樣的猛藥，冒著副作用的風(fēng)險(xiǎn)，臨時(shí)抱佛腳。
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