物價高，房價硬，滯脹又高又硬！

作者：作用力比反作用力大那么一點點

房價虛高導致的貨幣發(fā)行過量，和自住需求（樓市的真實基礎）無法支撐名義房價，是此次通貨膨脹（滯脹）的元兇，真正往外帶票子的是民間交易，坐地起價，憑空增值的部分。目前樓市已經成為首選打擊對象，而且方向已經明朗：打擊投機炒房，結束土地財政，開征房產稅，發(fā)展公租房。貨幣也已經進入加息周期，房價上漲空間已經沒有了，如此一來正常人的投機購房基本條件：升值賺差價，就消失了，房產稅一開征（這是既定國策），持有就是成本。反過來說，有閑錢也可以做點正經生意或者存款吃利息了。

緊縮銀根就要把房價泡沫打掉，通脹條件下，加息是不錯的調控手段，但并不是包治百病的辦法，就導致國際資本流動來說，相對于升值，加息對熱錢流入的影響實在是不值一提，套利成功之后，加息也留不住想兌換美元的那些錢。加息只能解決貨幣的流量問題，解決不了貨幣的存量問題，M2不變，利息來源也還是個問題，目前狀態(tài)下加息，恐怕只能是印鈔支付利息，這對小儲戶沒有半點好處。消耗過剩的M2，需要核銷相應金額的資本化資產，熱錢逃離，是個方式，房地產退市，也是個方式。泡沫出在哪，就讓泡沫破在哪。

反之，僅只調利率則是眉毛胡子一把抓，把實體經濟往死里整。 目前一方面緊縮銀根，一方面信貸收緊，房子名義價格的上升空間已經消失了。炒房者就像是在等待戈多，戲快演完了，戈多會來嗎？沒有貨幣供應，誰給你上升空間？全面通脹條件下，廣大剛需連基本生活必需品的消費都日漸拮據了，有限收入當中用來填飽肚子所占用的比例恩格爾系數都日漸提高了，收入沒什么增長，誰給你支付月供呢？本來就沒什么未來，誰有心要餓著肚子買套房子呢？本來就沒什么資產，誰著急給債務保值呢？

房價的極限是工資的總額，否則必定崩盤。所謂工資總額，是說家庭一輩子的總收入。按揭嘛，被按倒在地一層一層揭皮，如同向老鴇贖身的妓女一樣，被占有的狀態(tài)介于奴隸與佃戶之間。在拆遷遣散以制造買房需求的生態(tài)鏈中，貸款按揭買房與買斷工齡自交養(yǎng)老保險實在是一回事。

房價走勢上揚，對國民經濟的吸血能力是越來越強的，現在是連上一輩的工資也搭進去了，在單向預期環(huán)境下，連上海那個倒了一棟的樓盤也在漲價。普通百姓， 房子買不起，別的錢也不敢花，這樣的經濟格局，不出現生產相對過剩才怪。考慮到同時存在的濫放的信貸和不斷擴張的流動性，對這種智障的模式，我們恐怕只能 用滯漲來形容了。

這兒是珍藏版地雷，Made in USA

當下的樓市是并不帶動生產的財富再分配。總有人需要房子住，如果說自住型需求是剛性的，那么人們的住房需求對建 材和建筑行業(yè)以及裝修行業(yè)的拉動是不會受房價任何影響的。而且如果房產商的利潤率降低了，相關行業(yè)的利潤率反而會提高，因為人們會把在這方面降低的經濟負 擔合理地分配出去。房產商老是說建材價格影響了樓市，如果這樣，那房價和建材價格到底是個啥關系呢，誰決定誰呢？房價并不決定于建材價格，建材價格在房價 構成里占不了多少，這是房產商和炒房的借口。所以說，即使房價下跌，建材價格也不會跌到哪里去，對相關產業(yè)的影響也大不到哪里去。從而也所以說，所謂房地 產是國民經濟的支柱，是經不起推敲的。大不了就把房價看成是局部通貨膨脹，居民收入的蛋糕大小是不會變的，所以要么降價，要么保證居民收入，增收也是降價 的實現形式。房價下跌，有更多人能買的起，對建材的需求會更大。支付給建筑商的也占不到多大比例，房價是單純的分配問題，分配問題本質上是政治問題，經濟方式解決不好的話就只能政治解決了。

毋庸繼 續(xù)贅述房產市場對國民經濟的綁架，以及信貸市場對消費市場的擠壓。就房價和房貸問題，主要是金融政策問題，我忽然理解到決策層的難處了。流通領域總是有一 大筆閑置資金是不受央行控制的，它們以地下錢莊、越洋置換和私人拆借為主要手段，運作起來跟熱錢差不多，如果管控房貸的造成房價下跌，這些錢就有機會抄 底。注意，不是托市，是抄底。抄什么底啊，樓市的底唄，他們不是有個需求剛性的判斷嘛。在這一點上，直接的例子是準備抄底大陸的李嘉誠。是不是這樣，我們 來推理。管控房貸，那怎么還有熱錢呢？地下錢莊供民間借貸的錢平時都不在銀行賬戶里。溫州炒房團的資金是以現金的形式流動的，也就是說房貸政策對他們無效。房貸影響到的主要還是最終用戶，樓市運作形式不變的話，房價暴跌必然導致囤積居奇。低買高賣是商品社會里二道販子的安身立命之本，他們是抄底囤積。如 果有底可抄，房價肯定比資本本身升值要快，因為利息受益要有時間差。現在賣出的房子還是以投資型的居多，炒房的當初就是算準了這一點，其實這本質上是多吃 多占。這就更不利于民了，百姓就更沒房住了。所以在這個意義上，這也是政府之所以要穩(wěn)定房價的原因之一。

然而問題是，他們有那么大的資金量嗎，能支撐起全 國各大城市的房價嗎？房價當然不是他們撐起來的，是官方不敢讓房價掉下來，如上所述，怕他們抄底也是原因之一，再就是，怕銀行破產。如果按揭斷供會是什么 效果呢，房子收歸銀行，已付款是不是要白送給銀行？等銀行把房子賣了，還上剩下的錢，如果還有剩余的話才有房主的份兒。如果房價暴跌，正在承擔月供的那些 人會怎么辦？繼續(xù)付月供吧，還不如另買一套合算，斷了月供吧，折算一下還不夠賠銀行的，找開發(fā)商算賬吧，開發(fā)商的資金鏈早就斷了，總之，這就亂套了。

但是也不能就這樣下去，房價飛起來，最終結果是泡沫觸頂，無人接盤。不改變樓市的游戲規(guī)則，這事兒壓根就沒有出路，非得天下大亂不可。應對通脹的方法是 加息，加息的結果就是大面積斷供，日本的樓市就是這么崩盤的。被房價搞的所有行業(yè)都想漲價，多賺錢去買房子。相形之下，畢竟次貸危機中的美國除房子以外的 消費價格還是很低的。

最大的缺點就是不會裝糊涂！

社會要進步，本質上還是先要解決好溫飽問題。塑造一個有競爭力的企業(yè)可以甩包袱，但社會進步要解決的問題恰恰是包袱本 身。有問題不解決問題，反而會制造更多問題。要言之，除非能制住民間的流動資金和境外的熱錢，否則最好的辦法是房產退市，再有其他，都屬下策。房子問題本質上還是溫飽問題，這不是純粹的經濟問題。在上述這種換位思考中，對憂患的理解越是深刻和到位，對措施的謀劃就越是有效和具體：把房產行業(yè)國有化算了。等到房地產泡沫自然破滅，不國有化也得國有化。開發(fā)商和貸款買房的業(yè)主都把房子抵押給銀行了，到時房子不值錢，銀行不虧死才怪。銀行拿一堆不值錢的房子沒有用，肯定是要剝離的，到時銀行都快破產了，巴不得被國有化呢。

名義上的不動產作為金融化了的虛擬資產不存在成本問題，樓價跟股價是一樣的，它值多少錢，不取決于你花多少錢買到手。對地產商來說，當利潤沒有預期高，或者房價跌破包括地價在內的成本價，按照抵押貸款合同資不抵債破產清算即可。現在空置率的問題已經是普遍性問題了，銀行收樓轉為國家資產，既有的空置房產將是保障房的主要來源。國家以現金換房產，保障銀行存款信用，可以使其大部分不致破產。解除空頭交易導致的惡債，或許將是清理泡沫資產的主要手段。首先聲明區(qū)別對待兩種房產，以此引導空置待售房產向公租房并軌，步驟顯得越來越清晰了。國家給房產商和炒房團接盤，便宜買過來，跟公租房并軌，這極可能是實現軟著陸的唯一辦法。

國有化的道理不僅僅是情勢所迫的必須，而且也是歷史邏輯的必然。從現代企業(yè)制度是分離所有權和經營權就可以推出，國企問題壓根不是所有制問題，管理的問 題要從管理的方面來解決才行，管理不過關，私企死得更難看。干脆趁早剝離給住建部得了。公租房和房產稅全面鋪開，關系就理順了，房貸負擔轉化成消費 動力帶動社會經濟全面提升，地方財政收入的來源問題也就順理成章地解決了，土地財政也就不是那么必要了。

你給我翻譯翻譯神馬叫“空調”！

信貸收緊，多套房限購，這就算是釜底抽薪了，房價下跌勢不可擋。08年之前，基本上是開發(fā)商捂盤，或者內部發(fā)售，這就是07年萬科降價的主因：落袋為安。09年，基本上是炒家和散戶拿房子。現在風險全 都轉移給炒房族了，王石也就沒什么好顧忌的了，于是不妨敞開了忽悠一把。一段時間以內，還有好多莊家要出貨呢，那幫地產商不把6000點吹到10000 點，肯定是沒人肯接盤的。所以說這不具備可持續(xù)性，10年以來信貸不斷收緊，提高首付，七折利率取消，指望原本就接不起盤的“剛需”接盤的炒家注定要杯具了。樓市和股市差不 多，自住型需求跟上市企業(yè)的融資需求也差不多，企業(yè)融資是為擴大再生產，前提是有市場預期，自住型需求是為改善生活條件，前提是有收入預期，不至于因為供 房連飯都吃不上了。其實樓市還不如股市，股市好歹有產業(yè)支持，可以創(chuàng)造新價值，還有盈利可以分紅，樓市純粹就是擊鼓傳花。

炒房者們的節(jié)目估計是演定了，在重慶和上海的納稅只是序曲，至于表演什么節(jié)目，這要看資質，該做生意的做生意，該享受生活的享受生活，2012不遠了，賣了房子買張票也是不錯的選擇，炒房子所得算橫財，錢怎么花，說到底這得看炒房客們的眼界，錢怎么賺，說到底這得看囤房者們的才藝。留著交幾年稅受不了了再賣，不是還為公租房資金來源多作那么點貢獻嘛。拿出租車這個行業(yè)來對比可以預知，公租房一上市，公租房產業(yè)鏈一成立，地方政府財源也就固定了，不交足份錢，再搞黑出租會很危險的。

這就是模式。樓價跟股價一 樣，就是賣個漲勢，不漲就會跌。剛需啦，城鎮(zhèn)化啦，那都是噱頭。沒有任何理由讓那人們非得從黃牛手里買高價房住吧？值得關照的還是高價入手正在還貸的這幫 家伙們，房價居高不下也有他們的心理期待因素，不過彌補性的平衡政策并不是什么麻煩事，至少比高房價問題要好解決得多，也次要的多。至于炒房大戶，賠了就賠了，有賠有賺這算商業(yè)風險。樓市是資本化了投機場所、金融化了的虛擬經濟，房價和建設成本無關，房價類似股價或者期貨，預期收益不大，破發(fā)就是必然命運，也就是跌破發(fā)行價。開發(fā)商破產，炒房者折本，國家?guī)豌y行處理壞帳，如此而已。

質而言之，炒房者拿錢從富人那里換房子放在那里坑窮人，這并不是什么便宜買賣。試想，富人把房子賣給你，拿錢去股市做局套你錢，拿錢去炒菜炒蒜炒大豆，從飯碗里搶你錢，拿錢去行賄，勾結貪官對你房子搞拆遷，這豈不是作法自斃之舉？賺了錢消費吧，不消費各行各業(yè)哪來的錢賺？等著央行印錢嘛？這幫炒房的習慣于殺雞取卵，不懂起碼的市場經濟原理。炒房者一次次慶祝空調，忽悠幾個“剛需”最后入套，其實不知道自己已經被趕到更高的樓上，到時摔得會更慘。人家該收的地錢收了、該得的房錢得了，擊鼓傳花，鼓聲一停，花就傳不出去了。如果剩下一堆沒有流動性的貴比黃金的鋼筋水泥，還要繳稅養(yǎng)著，那可真是奢侈極了，有這錢夠開寶馬了。

囤地商、炒房團，“沒有你”對我很重要！

密謀、博弈、潛規(guī)則、土政策、暗箱操作、灰色收入，就是看不見的那只手，騙子們稱之為市場，傻子們稱之為規(guī)律。不得不提的是，地產商常常惦記那“十八億畝的紅線”，并以土地供應不足為名把禍水引向政府，然而地產商一邊搞拆遷，一邊說什么土地資源不可再生的自相矛盾之處，卻很少有人做揭發(fā)。實際上，只有耕地才是不可再生的，建設用地可以無限循環(huán)利用，向上要空間，保護莊稼和農田，很綠色也很低碳。 農村社區(qū)化問題不大，盲目城市化，問題就嚴重了。建新房子不是問題，因為政績（市容）和稅收（房產稅）總要從這里來。開發(fā)商不是建筑隊，就像炒房團一樣是個多余的存在，賺錢比政府多，挨罵比政府少，早就該取締了，沒了張屠戶，就吃帶毛豬？沒這種道理。萬科不是已經打算轉型建筑公司，并且打起了承攬公租房建設項目的主意嗎。

總體而言，利益集團和無房“屁民”各有趨利避害的愿望和打算，但房價走勢并不取決于他們，形勢比人強的法則是其一，零和博弈財富守恒的鐵律是其二。無房“屁民”是利益集團的必然下家，“屁民”接盤不起，退出擊鼓傳花的游戲，誤判形勢的炒房囤房者也就該表演節(jié)目了。房價必然下跌，是事實判斷，不是價值判斷，從而既不是無力的空想，也不是無助地表達愿望，房價下跌是必然，但破局的方式有好多種，自然崩盤需要時間，匯率砸盤需要時機，自主調整需要策略，因緣際會，不同的路徑會有不同的結果。時下萬物并作，吾以觀復。

以前手機用戶少，賣得貴，一部大哥大售價一兩萬，利潤大部分被設備提供商拿走，運營商忙活一場也賺不到幾個錢。現在幾百塊錢就一部，移動運營商賺大頭，如此以來，房產稅一開征，地方政府就從樓市這個大杯具里輕松解套了。而囤積大哥大的，只會給世人留下笑柄。

獨生子女時代，兩家并一家，未來近二十年人口趨勢也就這樣了。人口比房子剛性得多，增加房子供給，就像手機號段擴容一樣方便，人口規(guī)模是既定的，剛需人口是 衰減的，需求越來越少。土地資源是有限的，高樓廣廈是立體的，供給越來越多。人手一部，雙卡雙待，或者一人多機，都不是問題，只要你肯支付費用，運營商對 此不會做任何限制。

以我的判斷，以后房子會跟手機一樣普及，大家按自己的需要定制套餐，每月支付相關費用即可，名目可以叫房產持有稅，也可以叫物業(yè)費、租金之類。公租房就類似移動心機這種定制機，定制機是不是占主流，只要看看國外沃達豐、橘子、O2等幾個通信運營商的客戶群就知道了。有一定存 量，有一定折舊，有一定更新，這就可以了，這就可能進入一個穩(wěn)態(tài)發(fā)展的良性軌道。

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