昨天，看了“電話連線”的有關內容，從內心來講，我不是很高興，也不很樂觀，而是更加擔心。本來不想談這個問題，但是，不提醒一下心里不舒服，可能會讓很多人再次誤判形勢，甚至讓牛刀、時寒冰這樣的“專家”也會瞎高興一陣（我以前批評他們倆也不是沖著他們個人來的，他們的思想都不錯，只是希望他們不要太過樂觀），我不想把話題扯得太遠，過去的政策錯誤就不多講了，我只講未來可能出現的問題。

    “電話連線”的三點總結（其它有關物價調控的事情不在本文論述，因為老百姓知道是什么回事，漲上去的價格想退回來是很難的，大家看到能短期回調的只有小菜，然而百姓生活并不只有小菜）：

    2、政府主要只管保障房，商品房還是交給市場調節。

    這是“電話連線”中有關房地產問題最核心的三條信息，我們必須認真深入地進行剖析理解，從而找出未來中國住房政策可能出現的更大問題。

    一、中國房子是多了還是少了？如果說“電話連線”中所講的數據是準確無誤和科學嚴謹的話，那么，我的判斷是：中國住房已經可以滿足人民群眾的住房需求，與中國的經濟發展相比已經超前，剛性需求沒有太大空間，再大拆大建就是浪費資源。先從住房自有率來看，美國大概在70%左右，歐洲大多國家都在50%以下，英國大約有60%左右，中國卻高達80%，這說明中國從住戶角度來看，自有率并不低，至于包含在自有率中的其它隱含問題（如質量、產權、結構、大小）則是另一個方面要討論的，很高的自主占有率告訴我們，中國人的住房觀念必須要改變了，否則，再建十億套房子出來還是會被人搶光，因為十三億多中國人的后代是無窮盡的，在中國人的觀念中，不但要自己擁有房，還要為兒孫準備房，誰能短期滿足？再從城鎮人均住房面積來看，中國也是相當驚人的，作為一個發展中國家，我們的人均住房面積除了比少數“人少地大”的發達國家相對落后之外，我們的人均面積已經接近了大多數發達國家，甚至超過了日本和韓國的城鎮居民人均面積，距英法德三國的數據也差距不大，早已經超過了中等收入國家的人均住房面積和低收入國家的人均面積，目前，世界中等收入國家的人均面積大約在30平米，而低收入國家人均面積在25平米以下。根據住建部和中房協會的人員透露的信息大致也是如此。中國人均可利用耕地是非常低的，大約在世界排130名左右，我們沒有資本跟那些人少地大的國家去比較人均面積。

    也許有很多人不愿意接受“人均住房面積”這個說法，認為會掩蓋很多實事，我也承認這一點，但那是另一個層面的問題，等到最后我再講這個問題，現在，只能告訴大家，國際上有一個房地產發展的共性規律是：人均住房面積30-35平米是住房需求的高速期，其后將轉入平穩，房價隨著稅收調控的跟進，使住房不再成為包賺不賠的投資產品。

    二、政府在“保障房和商品房”兩線都存在嚴重誤區。從“電話連線”表達的信息來看，政府只管保障房，其它交給市場，這里面有三個大問題：第一、保障房的主要供應對象是中低收入者，而中國城市人口則是以中低收入者為主要群體，政府的保障房何以為繼？每年能建1000萬套住房嗎？我表示懷疑，如果要做到這些，錢從哪兒來？是銀行還是財政？第二、市場真的能調節商品房嗎？從過去八年的歷史經驗來看，我也是表示懷疑的，“我有信心”這個提法好象不是今年才講出來的，但最后“信心”體現在民意中是“灰心”，原因是什么？是市場失效還是中國根本就沒有市場？是政府有意而為還是地產商強行闖關？大家應當回味一下過去的這幾年，其實，在中國，總理和總經理都管不了商品房，是整個既得利益集團在控制商品房，政府如果下決心管還有希望，如果放任不管的話，商品房注定是耗費和透支子孫資源的怪胎，今天的政府政績就是明天的禍根。第三、保障房和商品房雙向攻關的結果會是什么？如果我相信政府能夠每年建設1000萬套保障房，而商品房供應也繼續不減的話，這么多房子真的會有人去住嗎？據我了解，長沙市政府2009年底召開的民主黨派溝通會議上透露出，即便長沙市停止一切商品房建設，可供出售的房源還可以銷售五年，如果加上在建的房源則可以銷售十年。全國其它城市的情況會不會大同小異呢？如果是的，那么又告訴我們另一個信息：房源供應緊張、供需矛盾是人為制造的假象，國務院掌握的信息也未必是真的。既然房源不缺，政府卻盲目地雙線擴大住房建設會不會造成巨大浪費呢？保障房建設本來是一件好事，但是，如果控制不當就會做成一件害國不利民的壞事，為了保證GDP不下坡，不去把存量房逼出來，雙線突擊房源供應量是極度不好的決策思維。過去，我們的教訓很多很深刻，十年前，為了突出教育重要性，村村蓋大校舍，結果導致很多學校很快變成養豬場或者雜物間，保障房會不會在十年后成為空置樓呢？完全有可能。保障房的面積大都很小，位置也不好，不符合中國人的住房需求觀念和虛榮心要求，只能充當過度房的角色，一、二、三線城市的保障房需求也與大城市不一樣，除了省會及少數特大城市未來真正有剛性需求以外，絕大部分二、三線城市都是房源過剩狀態，如果國家把“建設保障房”與政績掛鉤的話，我相信，不到五年時間，保障房就會成為中國的一個大問題，有很多保障房小區會成為荒涼小區。

    三、目前的房價在中央看來是基本合理的。過去，我們在聽政策的時候，往往是這樣表達的：堅決遏制房價過快上漲。現在的表述是：有信心讓房價回到合理水平。表面上看，新的表達是有進步的，以前是遏制過快上漲，不強調降價，現在提到“回”字，說明政府認為漲得多了點，再“回”一下，但是，大家千萬要注意：這個“回”字的空間是不大的，因為，在政府看來，過去的房價并沒有什么不妥，現在“回”一點只是讓人民不再感到那么“難受”，政府認為房價過快上漲的根子在人民，不在決策者，明明你都擁有“80%”自有率了，還想買房？明明人均住房都有33平米了你還嫌小？不是我管不了房價，也不是總經理不講理，是你們老百姓要求過分了，所以，讓價格“回”一點已經是夠客氣的了。“電話連線”給老百姓最大的信息是：自己反思吧！

    四、人民意志決定中國房地產的未來。我多次強調：中國房地產要想回歸合理，不能靠政府，只能靠人民自己，我已經寫了二篇“房地產人民戰爭”的開火文章，以后還會繼續寫，只有大多數中下層老百姓不再盲目了，房地產才不會被既得利益者牽著走，只要老百姓敢于向利益集團開火，某些人才不會氣焰囂張，只有老百姓長時間冷眼旁觀無用的政策，才會看得到某一天真正有用政策的出臺。我在本文的第一點中提到“人均面積”的問題，這會讓很多無房百姓很反感，因為，很多官員和富人擁有幾十套房，他們用“空置房”來讓無房戶擁用“平均數”，我們怪誰都不起作用，我之前的“兩槍”明確提出要讓這些少數人的巨量房源流出來，人民要大膽地人肉“官員房和富人房”，要堅決地推動“房產稅”立法，不要怕房產稅會傷及中低收入者，其實不會，我將在適當時機遞交我的版本給有關方面。

    二十一世紀，如果還有十億愚民的話，二十二世紀，你也只有想房的命，早點醒來好！

    孫錫良（轉載須署名）2010年12月27日星期一

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