自09年底退出房地產(chǎn)刺激政策后，國(guó)務(wù)院就在12月14日出臺(tái)了《國(guó)四條》抑制投機(jī)性購(gòu)房，隨后五部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，12月17日再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)收緊土地出讓政策，開(kāi)發(fā)商拿地須首付一半且一年內(nèi)繳全款，12月23日又再次調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，不足五年要全額征收營(yíng)業(yè)稅，這是09年底房地產(chǎn)調(diào)控的新政，每條政策都是以政府利益為中心而出臺(tái)的。

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了出臺(tái)《國(guó)十一條》，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%；1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)於改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%，減少了商品房土地供應(yīng)比例，隨后商品房建設(shè)用地價(jià)格再次上漲。

3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，也就是“國(guó)19條”，該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容，至今為止，除了導(dǎo)致土地溢價(jià)外，未見(jiàn)其它成效。

3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出，在2010年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，隨后出現(xiàn)了一日三地王的奇特現(xiàn)象。

4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策，市場(chǎng)一片嘩然，市場(chǎng)驚現(xiàn)離婚買(mǎi)房個(gè)例，但是房?jī)r(jià)依舊上漲。

4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，結(jié)果至今未見(jiàn)落實(shí)。

4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為，銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%，直至9.29新政出臺(tái)之前，未見(jiàn)一個(gè)地區(qū)執(zhí)行，炒房現(xiàn)象也沒(méi)有受到制約。

4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策，隨后在4月15日出臺(tái)了細(xì)則，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，最后在4月17日又發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”，4月19日與20日又相繼出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》與二套房認(rèn)證方法，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名，結(jié)果仍然是造成房?jī)r(jià)直線上漲。

在上述一系列調(diào)控政策從天而降后的五、六、七、八、九月份，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策也從未間斷的在接二連三的出臺(tái)，從退出房地產(chǎn)刺激政策到十五部委聯(lián)合清理小產(chǎn)權(quán)房再到9月末，政府一路調(diào)控，房?jī)r(jià)一路上漲。直到92.9新政出臺(tái)又附加房產(chǎn)稅的恐嚇與加息，才對(duì)十幾個(gè)主要調(diào)控城市上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)起到抑制作用，此前調(diào)控不見(jiàn)成效的原因就在于政府并沒(méi)有從房?jī)r(jià)上漲的根源上入手，目的僅是增加銀行放貸利率，利用土地供給制度拉升土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，增加商品房的開(kāi)發(fā)與購(gòu)置成本，最終將所有成本都轉(zhuǎn)嫁到了需求之上，進(jìn)而推高了10月份之前的房?jī)r(jià)。

從這些調(diào)控政策的著力點(diǎn)與效果對(duì)比分析已經(jīng)得出結(jié)論，只要政府不斷在調(diào)控中獲取利益，就一定會(huì)造成調(diào)控推高房?jī)r(jià)的結(jié)果，如果再回溯98年至今絕大多數(shù)房地產(chǎn)調(diào)控政策所起到的作用來(lái)對(duì)比，這一點(diǎn)就顯得更加清晰，也就是說(shuō)，只要政府貪婪，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，房?jī)r(jià)走高與普通百姓的需求根本沒(méi)有絕對(duì)性的直接聯(lián)系。

這一次“9.29”新政出臺(tái)，除了限購(gòu)政策外，依舊找不到更加清晰的目標(biāo)，僅是對(duì)幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行“臨時(shí)限購(gòu)”調(diào)控，最終不僅將其它城市主導(dǎo)成調(diào)控之外的房?jī)r(jià)價(jià)值洼地，成了投資需求的能夠得以棲息避風(fēng)港，又將房?jī)r(jià)上漲壓力無(wú)形的轉(zhuǎn)移到調(diào)控外城市，這些城市的房?jī)r(jià)在受調(diào)控城市樓市成交量下降影響下正在不斷上升。從現(xiàn)在的市場(chǎng)反應(yīng)看，受調(diào)控城市樓市成交量越低，其它城市的房?jī)r(jià)上漲壓力就越大。而受調(diào)控城市的限購(gòu)政策又是臨時(shí)性的，一旦房?jī)r(jià)下降到政府心中預(yù)期的程度，可能就會(huì)退出，隨后很有可能會(huì)因?yàn)橥涀饔枚俅紊蠞q。當(dāng)然，也存在崩盤(pán)的可能，不過(guò)從目前看，這種可能的幾率仍然很小。

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