天量空房，誰來拷問中國樓市調(diào)控的錯！　　

——房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與解套的辦法　　

中國的房地產(chǎn)業(yè)自通過市場的配置開發(fā)以來，危機、泡沫之類的爭論、拷問，就沒有消停過。作為一種關(guān)乎國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，政府的調(diào)控在這上面也確實沒有少費心，一會兒抑制樓價的過快上漲，一會兒擠兌投資性的需求，一會兒又提振開發(fā)商的信心、阻止交易量的下滑，整日里忙個不停。　　

調(diào)控來調(diào)控去，到底有沒有把老百姓調(diào)控到這些空房里居住呢？目前看來還沒有。　　

很多人都在尊崇市場的效率，認為它可以自發(fā)地把資源配置到整個社會最有價值、也最急需的用途上去。西方的經(jīng)濟學(xué)教科書上是這樣講的，我們的傳道士們也是這樣傳的。可結(jié)果呢？它卻把中國的房地產(chǎn)業(yè)配置到了一種供需難以對接的窮途末路之上，大大小小的空城在各地到處林立著，卻沒有幾個自住性的購買者去問津。　　

看到“天津上演最大空城計，中國空置房可供2億人居住”這樣的新聞報道，真不知我們政府的高官心里是什么滋味。英明的政府調(diào)控，老是調(diào)控出這樣的結(jié)果，到底羞不羞呢！成天叫喊著自己的調(diào)控要擠兌樓市中的價格、數(shù)量泡沫和投機、投資性需求，經(jīng)過這么多年的擠兌，究竟又擠兌了多少出去！不用自己的民眾拷問，也許空城計的上演就已對此作出了回答。　　

“調(diào)查稱，北京衛(wèi)星城空置房多，投資者空著也不賣。”這些投機、投資性需求為什么在我們的樓市調(diào)控中還不退出呢？說穿了還是因為這里能夠淘到更多的金。房子經(jīng)過幾年的囤積惜售，它的市值可謂是打著滾地往上翻。現(xiàn)在，已沒有什么比投資房產(chǎn)更能賺錢的了。　　

別看，樓市中的房價也有漲有跌，然而它的不斷向上沖高的價格剛性，卻也讓這個市場自始自終都成為了這些開發(fā)商、政府官員、社會炒房資金的一個淘金地。它們窺破了政府依靠推高房價拉動GDP不斷增長的隱秘心理，所以也才敢閑庭信步地隱藏在樓市的泡沫里窺伺著自己的獵物。　　

在這種價格不斷被政府、開發(fā)商、社會炒房資金推高的樓市里，如果不內(nèi)生出這種投資性的需求泡沫來，這才是天大的怪事呢！　　

面對這種市場的錯位配置與膨脹的投機泡沫，中國的樓市調(diào)控也真該拷問拷問自己的錯了！　　

怎么辦呢？筆者的兩個基本建議是：　　

一、政府的調(diào)控是不是應(yīng)該拓展到市場的微觀層面？　　

把政府的調(diào)控拓展到市場的微觀層面，這樣的政策建議肯定會招惹到不少市場效率尊崇者的反對。宏觀歸政府調(diào)控，微觀歸市場配置，這是兩者的一個基本分工，更是自由市場經(jīng)濟的一個基本原則。一些海歸到大陸的市場精英分子總是在以此為據(jù)地反對著這種政府調(diào)控的可能越界。它們的口頭禪是：“市場的配置是最有效率的；只要政府不從中擾亂，市場總會解決好自己的配置所產(chǎn)生的一些問題。”　　

在這樣的反復(fù)說教中，我們政府的樓市調(diào)控也確實很乖巧，始終堅守自己的活動邊界，而聽任市場的初次配置和自我調(diào)節(jié)。即使自己的樓市都這樣病態(tài)了，也還是執(zhí)著地守候著自己的邊界。xxx甚至說政府只做自己該做的事，市場上的問題統(tǒng)統(tǒng)交給市場自己解決。　　

我們的政府還真是能沉住氣，自己的樓市都這樣的天量空房了，還能再聽任那些利欲熏心的開發(fā)商，通過自發(fā)的市場配置房地產(chǎn)業(yè)上這種越來越稀缺的資源。它配置的這些資源都用來生產(chǎn)這種高價位、沒有購買需求對接的豪宅別墅、高爾夫球場，而只能讓它在那里白白地空置著，又怎能說是配對了地方？它的配置效率又何在呢！市場配置效率的神話，事實上已被中國的樓市給顛覆了。　　

由此看來，政府的樓市調(diào)控也不能再繼續(xù)聽任這種市場的錯位配置了，它必須取代市場的部分配置而拓展到這一產(chǎn)業(yè)的土地用途、價格定位、建設(shè)工期、銷售時限等比較微觀的層面。要通過自己這種微觀層面上的越界調(diào)控，引導(dǎo)這一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出更多社會大眾買得起的房子。對于開發(fā)商的違規(guī)開發(fā)、囤積惜售，都一律運用高額罰金、中止信貸支持、或取消開發(fā)資格等辦法進行嚴懲。只有這樣，才可能讓這些自利性的開發(fā)商始終按照政府的調(diào)控進行自己的產(chǎn)品開發(fā)和市場經(jīng)營。　　

政府對樓市的這種微觀調(diào)控決不能因為一些開發(fā)商上演的苦肉計、散布的恐嚇性抱怨，而自己退縮下來。比如，北京的地產(chǎn)大亨　任志強　先生，就不止一次地恐嚇過，說什么“政府的調(diào)控新政使市場交易量下降、造成新的開發(fā)無法進行。久而久之，就極可能引發(fā)中國經(jīng)濟的二次探底。”　　

筆者以為，中國的經(jīng)濟就是因為這一產(chǎn)業(yè)開發(fā)的暫時性放緩，而二次探底又能如何！損失的無非是一些GDP上的數(shù)據(jù)和增速，難道那些林立的閑置空房能一夜之間蒸發(fā)掉！實際上，只要能夠把這些林立閑置的空房都賣給那些自住性的購房者，以出清這種泡沫膨脹的樓市，就是我們的經(jīng)濟二次探底了，GDP的增速下來了，也是值得的。無非政府損傷自己一點面子，而老百姓卻獲得了自己的實惠。　　

二、擠兌樓市的投資性需求當(dāng)用什么法子？　　

擠兌樓市中的投資性需求，這是一個老大難問題。這里面牽涉到不少方方面面的利益關(guān)系。說白了就是一些社會富裕階層的利益，因為這些投資性的需求都是從他們所持有的超量財富中內(nèi)生出來的。　　

與解決千千萬萬老百姓的住房問題相比，這個社會富裕階層所內(nèi)生出來的問題，顯然就不能再歸入到這個“老大難問題”的范疇了。這個老大難問題必須舍棄而服從于這個老百姓的住房大局。　　

擠兌這種樓市中的投資性需求，基本的策略就是讓這種投資賺不到什么錢，乃至血本無歸。　　

擠兌的辦法總是有的，就看我們的這個已被房地產(chǎn)綁架的政府敢不敢采用。　　

1、              在新樓盤的公開銷售中，每個家庭戶原則上只允許憑借自己家庭的身份證明購買一套改善性或自住性用房。　　

2、              開征房地產(chǎn)稅。對于只擁有一套自住性的用房，用一個較低的稅率予以征收；對于那些兩套以上住房的擁有者，則用一個較高的稅率進行征收。通過這種房產(chǎn)稅的征收，引導(dǎo)它們把自己擁有的投資性購房轉(zhuǎn)賣出去，而配置給那些有著這種需求的購房者。征收的額度大約是通過十五年左右的連續(xù)征收，把它們的這種投資性購房費用全部征收上來。　　

3、              運用差別化的貸款利率和購房首付率，扶持自住性購房，抑制奢侈性消費的二套房、三套房。運用一個極低的利率和購房首付率，降低自住性用房的信貸壓力和購房門檻；對于奢侈性消費的二套房、三套房，則通過一個極高的貸款利率和購房首付率，加大它們的購買成本。　　

4、              收緊開發(fā)商的信貸支持。通過開發(fā)商信貸的限期催繳，促使它們降價促銷還貸，以出清現(xiàn)有的樓盤。　　

5、              政府還要做好房地產(chǎn)崩盤的善后應(yīng)急處理計劃，以便在我們的樓市泡沫被擠破裂之后及時補位，接手這一產(chǎn)業(yè)新一輪的投資和布局。　　

6、              對于以往樓盤銷售中的投資性購房，通過房地產(chǎn)稅的征收催其讓利售房。如果降到它們的購房成本之下，仍無法出售，則由政府統(tǒng)一回購上來，確保它們不賠不賺；對于新樓盤中的投資性購房，則不享受這種政策性的照顧。縱然它們血本無歸，政府也不進行任何救濟。　　

　2010年8月3日　初稿于論道書齋，   胡顯達　　

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