牛刀：應把開發(fā)商自有資金比例提高到50%

房價普降，是指中國70個大中城市房價全面下降。這種全面下降的局面還沒有出現(xiàn)，所以，很多開發(fā)商和炒房客及被收買的一些媒體和專家，還在制造謊言欺騙市場，理由就是某某城市房價還在上漲，以偏概全，也能蒙騙一些人。因此，現(xiàn)在最急迫的是促使全國70個大中城市房價全面下降。

要促使全國70個大中城市房價全面下降，至少還有三步路要走：第一步是去杠桿化。開發(fā)商說即使沒有成交也不降價，理由就是開發(fā)商有錢。今天報道的廣州收回恒大、鴻榮源和金地集團三塊地王，沒收了鴻榮源4個億和金地2170萬保證金。這點錢對開發(fā)商來講其實不算什么，因為開發(fā)商很容易在銀行里拿到更多的錢。

開發(fā)商容易在銀行拿到更多的錢一個主要原因，就是因為開發(fā)商自有資金比例只有20%，在銀行的杠桿效應是4倍。對于商品住房行業(yè)而言，項目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部地產(chǎn)開發(fā)資金的比例，所以業(yè)內(nèi)又叫自有資金比例。在2004年9月，中央為調(diào)控當下較熱房地產(chǎn)市場，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)其項目資本金比例不得低于35%。此后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，開發(fā)商的貸款被嚴格限制，“35%”的大限也從未放松過。

2009年，為了應對金融危機擴大投資刺激消費，國務(wù)院于 5月27日公布將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。現(xiàn)在的情況是，由于去年貨幣供應量過大，M2增速達到29.7%，余額突破60萬億，幾乎等于兩倍的GDP，因此，流動性泛濫。現(xiàn)在仍然給開發(fā)商如此之大的杠桿效應顯然不合適，所以，銀行面臨的問題就是應該將去杠桿化與中央政府的房價調(diào)控政策融為一個整體，把開發(fā)商自有資金比例提高到50%。沒有去杠桿化就不能有效地遏制房價上漲，只有去杠桿化才能促使房價的普降。

第二步是去泡沫化。去房價的泡沫化有兩個內(nèi)容，第一個是正視中國城市居民生活的困境，包括失業(yè)的大學生和農(nóng)民工的公益救助，努力提升他們的購買力。對恩格爾系數(shù)大于35%的普通城市居民應該發(fā)給生活補貼。全國大學生助學貸款總共只有200億，對畢業(yè)兩年以上仍然無法償還助學貸款的大學生應該予以減免。對農(nóng)民工不能簡單的談增加收入，政府應該拿出一筆錢，在五一節(jié)日，每個農(nóng)民工補貼兩百元錢，以示對他們勞動的尊重。

第二個是適時動用貨幣工具回收流動性。要促使全國70個大中城市房價普降，不動用貨幣工具根本行不通，僅僅只是動用金融工具回收流動性，只是在商業(yè)銀行內(nèi)部起作用，不會對社會上的流動性產(chǎn)生影響，房價泡沫依然在衍生。所以，央行應該向市場傳達一個明顯的信號，那就是人民幣停止貶值，制止一些盲目的投資行為，減少城市居民的不必要損失。這是促使全國房價普降的一個最重要的措施。

第三步是調(diào)控供給。對供給方的調(diào)控，動用了產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策和貨幣政策，現(xiàn)在只是適時開征物業(yè)稅的問題。因此，對需求方的調(diào)控已經(jīng)迫在眉睫。對需求方的調(diào)控不是簡單的增大供給，而是從土地供應開始，就要制定相應的法律法規(guī)。北京市政府限制買多套房，住建部發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房用于出租予以收回等，這些零星八爪的政策帶有很大的隨意性，而住宅關(guān)系到國家的長治久安，應該是穩(wěn)定長期的不得隨意更改。

在目前情況下，要有讓開發(fā)商下課的勇氣和決心，在住宅用地的供應上，保障性住宅和商品房住宅要做到七三開，也就是保障性住宅用地要占住宅供地總量的70%以上，逐步達到95%的用地比例，以后的商品住宅不得超過住宅用的5%，因為土地是公有的。其次由政府規(guī)劃設(shè)計，建筑商直接按招標要求施工，不用開發(fā)商介入社會保障住宅，減少中間環(huán)節(jié)。在分配環(huán)節(jié)上面向年輕的白領(lǐng)和農(nóng)民工，而不是以公務(wù)員為主體。

這三步路看上崎嶇，實際也簡單。關(guān)鍵是看政府是不是真正在為中國經(jīng)濟和中國民生來做長期打算。為國為民，才能保證長治久安，如果僅僅只是為了GDP的數(shù)據(jù)，僅僅只是為了利益集團牟取暴利，那當然走起來有些艱難。但是，通過這次對供給方的調(diào)控，收效明顯，說明只要下決心，立意為國為民，也同樣可以對需求方進行有效的調(diào)控，促進全國房價的整體下跌。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號