高房價怪圈困境突破和房地產社會福利重建
——重慶模式的偉大啟示

譚偉東

中美戰略研究院 總裁

一、困局所在何處 聚焦為何這般？
09年中國全球獨一無二的高增長中，其中25%的貢獻來自于房地產。而已經居高不下的房價，在早已成為新三座大山之一的同時，無疑進一步把房地產之高價位和走勢，推向國人之眾矢之的。國務院總理在人大兩會的《政府工作報告》中立誓抑制甚至控制房價；國務院住建部長展望20年之城市房產供求和人口流動與城市化，卻對高房價無能為力；身為開發商的某廣東政協委員更語出驚人：“買不起房回老家住”。這不但不是人話，而且不像一個成功的生意人的正常思維，因為安居樂業是經濟繁榮的前提，而任何區域的經濟繁榮，都不可能僅僅提供給超高收入與財富階層以舒適和居安。沒有亞高和相對低收入群體的存在，不要說一切分工不復存在，甚至城市經濟可能根本就營運不起來。
高房價已成了當今中國經濟政務之首，又地產稅和相應的經濟支撐，成了地方財政和經濟增長的基點甚至主要增長級。這就形成了一個困局甚至可能的良性-惡性混動循環：房價越高，地產稅或土地收入、財政收入越高，而房地產連帶的看漲走勢，在龐大的國民儲蓄（60萬億）的存在之下，可能不斷攀升，而越是攀升，正資產的房地產所有者階層財富空間就越大，負資產型的也才可能有機會解套，而與此同時，和此似乎良性循環并存的卻是，對那些已經無力購買房屋的和剛剛積累起首府和靠薪水勉強背負按揭的新邊緣房奴、準房奴和潛在房奴，不斷走高的房價變成不斷加大、增高的更大的三座大山之一。蝸居和蟻族社會問題會放大上述的雙性循環，造成新的經濟社會乃至文化政治的困乏地，而不公的搬遷和強行拆遷，更可能引發社會動蕩或成為誘發的導火索。
然而，這盤看似陷入死棋和困局的經濟大棋局完全有解，而且可能成為中國民族復興和社會主義振興的經濟大戰略支點和基礎之一。
首先，就如同公開承認，放棄完全市場化、產業化的醫改、教改一樣，中國中央和地方政府業已大體明確，全方位住宅商品化的市場改革方向和模式是沒有出路的，也是極端化的。即令當今的資本主義社會，住房也是包含社會化政策的。新加坡和相當意義的歐洲國家，特別是北歐，甚至美國的公共廉租房，具有更強有力的政府干預、調節甚至國家福利社會保障。
其次，住宅分流、分導經營與管理，不但是國際成功經驗，而且有可能從中發掘出中國獨特的社會主義公有經濟新型生長點。當一些資源、領域和物品，一旦被確定為公共品、準公共品或公有俱樂部品和產權結構后，社會主義國家集中力量辦大事的政治優勢，就可以充分發揮并形成滾動優勢。而安天下、利民生、順民心、暢民意的新型社會主義住宅產業集群和社區開發建設，就會創造出許多新型的經營管理藝術和經濟新生長點來。
第三，住宅社會福利不能成為新的“大鍋飯”，更不能在腐敗、不公、透明與管理不夠、不善下，變成一些貪官、關系戶新斂財致富的手段。住宅社會福利要成為低收入、無保障、貧弱人士的樂居家園。
第四，戶型、社區的規劃，房地產的質量和各方面的條件，公共廉租、社會保障房等不應當同一般商品房社區的有顯著差別。戶型設計和戶均面積，可適當降低標準，但從長遠的社區成長與管理環境來看，絕不容許出現未來的貧民窟或新型棚戶區。
而對于已經進入軌道的逐漸同國際房地產接軌的已有房地產市場行情與走勢，則在中央和地方政府以相當大的住宅關注度投放到上述的開發經營方向后，基本上可以僅僅控制土地、資產泡沫風險和結構性摩擦，而由市場供求和公眾業主偏好自由選擇。
真正的理性和弱勢群體的住宅夢是，即使現行的房地產價格下降百分之五十，他們也還是無力承擔。而提高收入會快速被市場博弈和通貨膨脹吃掉。如此以來，不如把提高居民收入作為百姓增加可支配收入的手段，從而真正擴大內需，而由上述新型社會福利公共資產經營，一勞永逸地真正解決低收入階層的“住有所居”。

二、重慶模式的偉大啟示和新增社會主義經濟大本營
重慶模式可大體概括如下：在客觀面對中國現行產權結構、財富分流和經濟格局現狀之下，堅決和徹底拋棄房地產一元化的完全商品市場化營運，把低收入群體的房產享用權，變成社會化和社會主義公民福利性制度和經營安排。這種價值取向符合世界性的人道主義和公民幸福潮流。而重慶模式的更加偉大的地方，在于其在此基礎上，進一步開發、提供和維持公共廉住房，當成地方集體經濟或國家公有經濟來加以推進和治理，形成一個據此而擁有近萬億資產的不動產財富池。
因此，重慶模式顯示：第一房地產開發經營與資源配置必須多元化、多渠道和多重調節，不能完全任由自由市場和私有產權完全控制；第二中、高端房地產可以對應于高端收入和財富階層和能夠支付的中產階級，受國家土地資源儲備、戰略和國家公正調節，由市場自主配置和定價；第三已有的中國房地產財富池，在市場作用力導控下，可以同國際接軌，但不容許在資產低價位下被國際熱錢套現；第四對可支撐、能支配的已有房地產的高價位，既不存在抵制、打壓問題，也不存在鼓勵、支持問題，由市場供求決定并受國家長遠規劃和戰略調節，其中包括國家經濟與財富安全，產業配套與資源整合戰略等。這有利于中國財富的國際占位和國際財富風險和產權保護與防范；第五政府在房地產大業中的主要角色定位和運營主要投向應該是新型社會主義福利房地產集群的規劃、財政、金融甚至社會化經營與管理。
重慶模式的進一步放大與推廣應包括：第一在宏觀和區域上，國家應當在年財政預算和發改委計劃上，單列數千億乃至上萬億支出，在全國各經濟行政區域，拉動地方財政和各項配套資金，重建中國最偉大的民心安居樂業工程和國家房地產業與財富池。讓市場去滿足和解決有支付能力的群體，由國家政府和社會來管理、開發和運作對收入和貧弱群體的住宅福利。這是惠民、利國、安天下的大業，更是增強社會主義公有經濟的手段。而同時在一舉大體上解決了全國近半數城鎮居民無力應對的高房價的經濟困局的同時，會既極大地調動民眾的積極性，又可以真正拉動和刺激強化內需。這種安天下所煥發出的主人公共享感和愛國主義情懷，會真正強化社會主義優越意識；第二全國和地方人大應通過提案、立法，形成國家債券、集資等等金融運作和策劃政策、法律和規程，為規范、調控和擴大相關融資、投資與開發管理，提供法律保護和法治管理；第三國務院住建部的發展改革方向應轉向這里。而經過三、五年超高速建設后，會在財富保值、風險管理、物業維護、租賃經營、社區服務、保安保險、資本運作、產業經營等形成相當規模的就業群和產業群。

三、相關經濟核算與經濟理性預期
第一，國民收入分配調整業已成為中國新國家經濟戰略指向。這會逐步通過政策、市場、財政來進行，并最終會引到產權改革。這部分的收入分配增量不能被不斷攀升的房價所吃掉，其應該成為國人提高生活水平與質量，成為投資未來和平衡家庭與個人發展的財富基礎；
第二，關于社會福利住宅安天下工程的成本、投資效益核算，重慶、遼寧等都有成功的經驗。土地國有和規模經濟，在加上龐大的中國建筑大軍，應該可以不但可以承擔，而且可以獲得相當的比較優勢；
第三，潛在的問題可能在于：（1）未來長期開發資金來源；（2）低租金管理挑戰；（3）分配、使用的長期公平、透明；（4）來自市場化商品住宅的經營壓力和中產階級的界定和住宅福利攀比。
這一切都不是可以忽略的戰術問題，但在未來十年都基本是可以解決的。十年后，一定會后更偉大的創新和成功的新型模式與經驗。

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