當今中國房地產十大真相（二）

人民在自己土地上租地買房，負擔竟全球之冠

現今的中國市民（除了極少數握有“特權”的官員之外），已經沒有什么人企望政府為他們提供福利住房。真正可以“享受”到“保障性住房”的，也僅僅是少數。雖然從國家社會主義憲法規定的“名分”上來講，城市全部土地都是“國有土地”，它的真正主人和所有者是“全民”，而不是作為“公仆”的政府。中國的城鎮居民要想建房，只要不超過平均水平，政府理所當然的應該把托管的“全民共產”的土地，按照人均使用的平均面積或平均地價，無償的撥付給它的所有者——人民使用。

但在政治文明建設和公民權利提高始終落后于經濟體制改革的我國，我國城鎮的房地產市場，卻走出了別樣的“中國特色”。城鎮居民買房不僅要向政府交錢（繳納土地出讓金），買回本來就屬于自己的土地，而且還不能自己或合作開發房地產（至今搞自建房和合作集資建房等還屬“非法“），必須要通過房地產開發商，經過他們對“全民土地”（房地產核心是地，沒有地的房是“海市蜃樓”）高價暴利盤剝后，再倒賣回給其真正的主人——市民的手里。這種房地產由開發商“一花獨放”和壟斷操控，并禁止他人進入競爭的房地產市場，在全世界任何市場經濟的國家，都絕無僅有。

正是這樣的“特色”，使那些只有通過房地產市場來解決住房問題的普通市民，遇到了一道不可逾越的最大的障礙，就是他們要買房就必須得經受開發商的暴利剝削。這使他們很難以“合理的價格”，買到在“自己土地”上建造出的商品住房。每當他們大聲疾呼要降低房價，房地產利益鏈上官商合謀集團，不是說房價是由市場（實質上是壟斷操控、禁止他人進入競爭的偽市場）決定，就是歸罪于老百姓的收入太低。似乎只有他們的高房價“剝削有理”，而老百姓要求商品房非暴利就是一種罪過。前幾天，就在筆者揭露去年開發商從商品住房一項就攫取1.8萬億元（相當于全國稅收的30%）驚人真相后的第二天，經常以“地產總理”自居的任志強就發表文章，聲稱老百姓要降低房價是“尚未喚醒”的“沉睡的美夢”，是“在期待住房消費與收入無關的分配，和超越收入能力的消費欲望”（批注：也就是說住房消費是他所謂的“魚翅”般的奢侈消費，老百姓買不起暴利的高價房是因為他們收入低而欲望高），老百姓要求降低房價是“寄希望于生產者（注：指開發商）的施舍”和“讓天上掉餡餅！”。貪婪和剝削所導致的人性的泯滅，由此可見一斑。

中國房地產市場的房價究竟高不高，老百姓買房的負擔究竟重不重，老百姓買不起房，究竟是收入低，還是房價高，還是讓我們以“國際慣例”和中國的事實來說話。

世界上一般用居民的購房支出和他們的收入之比（房價收入比），來對“合理的買房價格”進行科學定量的分析。根據國際慣例，合理的房價水平及居民家庭買房的平均總支出，和他們的平均家庭年收入之比應該在3—6倍之間。即一個家庭用3—6年的全部收入，就可買到一套住房。按照國際上通用的分析，只要一個地方的房價收入比超過5，就會認為該地的房屋購買力將“極低”；當一個地方房價收入比超過6，就會被公認為屬于房地產泡沫區；當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為國際房價最難承受地區。

早在九八房改文件解釋房價合理負擔時，建設部就提出過房價收入比4的概念。即如果一個地區60平方米的經濟適用住房（當時政策規定的供房主體）的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，國家或單位“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼 。”這就是說，當時官方認可的我國城鎮居民買房支出上的“合理價格水平”，是在房價收入比4以內。照此推算，人均３０平方米、戶均９０平方米的“初步小康住房”的合理價格水平的房價收入比，也應該在６以內。

必須指出的是，和而歐美國家一般為戶均200多平方米的裝修獨立屋，以及日韓一般80—100平方米帶家用電器的精裝修房，并且都以“使用面積”計算（比我國所采用的建筑面積要高出不少）的住房標準相比，我國戶均戶均90平方米建筑面積的公寓毛坯房，已屬“相當低的標準”。盡管如此，我國城鎮居民的買房負擔，還是高出“國際平均水平”很多倍。如果我們的住房標準按照國際水平計算的話，這種買房負擔的差別將更大。

那么，現在我國城鎮居民的買房的“房價收入比”究竟是多少呢？要搞清這點，首先應弄明白我國城鎮的房價究竟有多高。這點，國家統計局擅長和公眾“躲貓貓”，在規定時間發布的統計信息上，人們很難通過統計局公布的數據直接找到具體的房價信息（通常國家統計局只在幾年后公布的中國統計年鑒上發布房價數據）。只有經過一道道的計算，才能找出被國家統計局刻意掩蓋的“敏感數據”。根據國家統計局公布的有關數據計算，我國城鎮銷售的商品住宅的平均價格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經濟適用房的因素（中國統計年鑒表明，在2007年全國商品住宅的平均價格，就已高出經濟適用房價格一倍以上），2009年我國城鎮商品住宅的平均價格每平方米至少超過5000元。以此計算，９０平方米的平均房價為４５萬元。而據國家統計局長的介紹，2009年我國城鎮居民全年人均可支配收入17175元，以三口之家計算，戶均就是51525元。由于家庭收入的中位數一般比平均數要低１０％（甚至更高），所以我國城鎮居民的家庭年可支配收入的中位數應是46373元。把全國商品住宅均價除以這個的中位數，就可得出：我國城鎮居民的房價收入比為9.7.，比國際上公認的房價最難承受地區（房價收入比為7）要高出近40%。

以上還是以失去“市場參考”價值的國家統計局公布的數據推算的結果。由于全國各城市的“平均房價”和“人均收入”等數據，事關官員政績等“核心利益”，導致這些統計數據不是早已“秘不示人”，就是受書記市長的“政績”影響而失真，不具統計價值。所以，9.7的房價收入比已遠遠不能反映當前中國大中城市居民買房的真實負擔水平。保守估計，全國城鎮平均已達12—15左右。目前不僅在一般的中國大中城市城市很難見到每平方米5000元的房價（僅指市區，不包含郊縣），而且也很少有地方的市區居民可以用當地一般居民家庭10年的收入（中位數），就可買得到一套90平方米的市區“毛坯房”。尤其是在大中城市市區，一套90平方米商品住房的平均房價，和市民家庭的年可支配收入的中位數相比，多數城市的房價收入都是在15—20以上，房價收入比超過25以上的大城市也絕不是少數。這比國際上“房價最難承受”的地區的房價負擔系數，還要高出2—3倍。

我國城鎮房價水平和居民的買房支出，比國際上“房價最難承受”的房價收入比還要高出數倍的事實說明，我國城鎮的“相對房價”及居民買房負擔，已達到了“創世界紀錄”的登峰造極地步。

正是由于開發商這個當今中國“超級大地主階級”的暴利和剝削所制造出的房價收入比上的“世界紀錄”，目前多數中國城鎮居民一生的收入，已買不起大中城市一套像樣的住房。普通的市民要買一套體面的住房，不僅自己要為開發商的暴利多“貢上”四五年、甚至十來年的家庭全部收入，而且一般人也只能通過上啃老、下拿小（讓后代“前赴后繼”還房貸）來實現基本的居者有其屋的夢想。正像一個房地產界人士幾年前對筆者所言，現在的賣房，是一筆買賣賺了三代人的錢。房子，不僅使剛剛成長起來的中間階層，“成群結隊”的重新成為“城市新貧民”，而且也使他們中的多數人，成為給開發商終身打“長工”的“新貧農”——房奴。

必須指出的是，高房價和超高的房價收入比，并不是我國經濟發展和生活收入水平提高的結果，而是由開發商模式操控房地產市場直接導致的壟斷惡果。在我國農村，農民的住房都是個人自建或集體合建而成。由于沒有開發商的暴利的盤剝（當然，農村的新建住房水平也較城市相對簡陋），我國農村的超低房價成本和農民的超低房價收入比，使城鎮居民難以想象。

根據國家統計局網站上“最新”的統計年鑒，2007年我國農村居民家庭新建房屋價值（自建房，以房屋本身建造的價值計算）每平方米僅僅只有485.11元。當年農村的人均住房面積為31.63平方米，戶均人口為4.03人，戶均住房面積約為127.5平方米。由此推算，我國農民在擁有一套“初步小康”的住房，總共只需花費和投入61851.5元。而當年我國農民的平均每人年純收入為4140 元，每戶就是17802元。我國農民的房價收入比，僅僅只有3.47，處在全球合理水平（3—6倍）的低端。

這里就揭示了住房——這個關系到最大民生、并很少為人關注的基本“秘密”：房地產是否由“中國特色”的開發商壟斷操控，從根本上直接決定房價的高低和房價收入比多少，究竟是“上天”，還是“入地”。

在沒有開發商的我國農村，新建房每平方米僅需485.11元，四口之家擁有一套128平方米的“初步小康”住房，只需花費投入6.19萬元，相當于一家3.47年的家庭純收入；而在開發商壟斷的我國城鎮房地產市場，去年的平均房價已高達每平方米5000元，三口之家要買90平方米的住房，平均要支出45萬元，相當于要花費城鎮居民家庭9.7年的全部家庭可支配收入。

至此，我們就可以算清開發商對中國城鎮房價和居民買房負擔的超高房價收入比所做的“特殊貢獻”：正是因為有了開發商模式的壟斷操控，我國城鎮的房價竟是農村房價的10倍左右（注：城鎮平均每平方米5000還是依據統計局的數據所推算，實際多數大中城市城市平均房價早已超過這個水平）；也正是因為開發商模式，我國城鎮居民的房價收入比，已經是農村居民2.8倍。

這里就產生的一個“中國特色”的現象：收入高的我國城鎮居民（2009年我國城鎮居民人均可支配收入17175元），反而比收入只有他們三分之一的我國農村居民（2009年全年農村居民人均純收入5153元）更買不起房，更難于改善住房條件。

事實充分說明，老百姓“消費”不起的，不是商品住房本身，而是壟斷著房地產市場的開發商的暴利。事實同樣更說明，沒有開發商這個特殊利益集團的“階級壓迫”，“槍斃開發商”（取消開發商對中國房地產市場的壟斷操控），中國城鎮的房價也一定能夠大降。

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