第一財經(jīng)日報3月1日訊 溫州富商、山西煤老板，這一批批“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。

炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？

對于外人來說，這的確是一個難解之謎?！兜谝回斀?jīng)日報》特約請房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。張捷先生曾經(jīng)擔(dān)任北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師，同時也是北京房地產(chǎn)界知名樓盤現(xiàn)代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師，在房地產(chǎn)行業(yè)頂端從業(yè)多年。

在張捷看來，炒房團(tuán)的核心是幕后的操盤手，其最核心的運(yùn)作機(jī)制，是在房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下，以某種方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

張捷先生闡釋的運(yùn)作邏輯，超出我們簡單理解的炒房團(tuán)運(yùn)作模式。本報特刊登此文，呼喚更多的行業(yè)討論。無論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類投機(jī)運(yùn)作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房價下調(diào)創(chuàng)造空間。

[ 開發(fā)商主動勾結(jié)，利潤實(shí)為銀行信貸利率與民間利率之差，房價上漲是其次。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場的重要力量，消弭這部分利潤才是最可行的治本之策 ]

只有從資金鏈條出發(fā)，才能真正看懂行業(yè)的秘密。

據(jù)筆者了解，屬于游資性質(zhì)的“炒房團(tuán)”，其資金規(guī)模巨大。但市場對于其運(yùn)作模式、盈利結(jié)構(gòu)并不明晰。臺前的角色往往只是借用過來充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團(tuán)巨額資金的幕后操盤手，則脫離于公眾的視線之外。

真正的富人是非常低調(diào)的，不會招搖過市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業(yè)，并且非常繁忙，根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。

炒房的利潤來源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。

即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個地區(qū)和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。

炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實(shí)際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個背景下，開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍矸績r可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

可以說，正是開發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質(zhì)不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。

對于開發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認(rèn)識問題的關(guān)鍵之一，后面的內(nèi)容是介紹如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

開發(fā)商需要炒房團(tuán)

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后，找愿意假按揭的人也越來越不易。

但開發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。

實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個成員獨(dú)自面對銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。

很多人會問，開發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復(fù)雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。

其二，實(shí)際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出（部分）房，開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。

地產(chǎn)業(yè)界的讀者會很清楚，非地產(chǎn)業(yè)界的讀者也很容易想清楚，只要你的開盤價比較低，很多人就會“打招呼”找到開發(fā)商“留房”。 房地產(chǎn)的開發(fā)過程中要蓋上百個章，每一個拿章的人都會有類似的要求，要求留一兩套房子。

打了招呼就不能再出售了，但是他們不會立刻給開發(fā)商房款，而是要等到房價漲了很多后賣出，再支付房款。

這樣的結(jié)果不算是索賄受賄，因?yàn)槌山粌r就是開盤價，是“市場價”成交，賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產(chǎn)”的收入。這種投資是旱澇保收的，房價沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風(fēng)險就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。更有甚者，在房價上漲以后，還會有大量的人找各種關(guān)系，要求開發(fā)商以開盤價把房子賣給他。

打招呼要求留房的人實(shí)際上也有一個底線，就是不會主動要求開發(fā)商按照低于開盤價的價格（起碼不是低很多的價格）賣給他房子，因?yàn)槟菢訒兴髻V受賄的嫌疑，不是“正常投資房產(chǎn)”。

正因此，開發(fā)商是絕對不敢以低價開盤，而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。

正因此，開發(fā)商會希望和炒房團(tuán)合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)（有時甚至是五折、六折），而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

如此合作的直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大的利益。

鏈條一：炒房團(tuán)哪來的錢？

炒房團(tuán)的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。

實(shí)際上，炒房團(tuán)的主角們并不是真正的初始資金出資方，或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作，而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務(wù)一是前臺露面；二是以他們的身份套取銀行資金。

這些“演員”主要來自富裕地區(qū)的農(nóng)村，操作者和村委會聯(lián)合起來組織村民，并像傳銷一樣洗腦，把他們包裝成為有錢人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對銀行等部門的審查。

套取銀行資金是關(guān)鍵。炒房團(tuán)要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認(rèn)為這些人是有錢人，能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，還要編好發(fā)家故事，市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

這樣的炒房團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)一般以村莊為單位，因此這些人彼此緊密團(tuán)結(jié)，村委會等出具證明、文件也更方便。

炒房團(tuán)初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大，因?yàn)榭梢砸粋€人一個人過賬。

對于炒房團(tuán)而言，由于其獲得的實(shí)際價格只是開發(fā)商公開售價的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團(tuán)實(shí)際上連首付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

鏈條二：怎樣撤出？退房！

炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

從我國的政策，尤其是稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多，又是異地炒房，對于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團(tuán)如何退出？

這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

一般來講，炒房團(tuán)都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪?。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣，進(jìn)行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團(tuán)的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

炒房團(tuán)的每一個環(huán)節(jié)都經(jīng)過了專業(yè)人員的實(shí)戰(zhàn)演練，絕不是書齋中專家的紙上談兵。

鏈條三：建安公司入伙避稅與提現(xiàn)

開發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個更高的等級，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，避稅成了問題的關(guān)鍵。

建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_發(fā)過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤手會與開發(fā)商簽署一個工程承包合同，開發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來，在開發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。

尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不同，價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子，開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過這樣的操作，開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。

雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)），但是經(jīng)過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個人賬戶的現(xiàn)金。

在中國，資金從企業(yè)賬戶到個人賬戶是一個大問題，對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現(xiàn)金流動，央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi)，就等于是一個支票提現(xiàn)費(fèi)用，在中國的商業(yè)環(huán)境下，這相當(dāng)于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢莊的費(fèi)用。

炒房新模式與海外熱錢

在國家政策不斷變化的背景下，炒房團(tuán)的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發(fā)展變化。

民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。這樣，炒房和給開發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來了。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候?yàn)殚_發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。

給開發(fā)商放貸，需要安全而且受到法律保護(hù)，如果崩盤清償，放貸方能夠優(yōu)于銀行等機(jī)構(gòu)拿到款項(xiàng)。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，還是需要借助建筑公司，因?yàn)榘凑瘴覈梢?guī)定的解釋，建筑款項(xiàng)的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。

許多人知道，建筑公司給開發(fā)商墊資是一個潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成，尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣，開發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。

高利貸介入的途徑，就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

如此一來，這樣高利貸資金進(jìn)去，再以建筑費(fèi)用出來，還可以讓銀行看到了開發(fā)商的“自有資金”，使得開發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開發(fā)貸款。尤其是在開發(fā)商自己是“空手道”的情況下，更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。

一言以蔽之，這類新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房價的前期資金，得到的是一個重要的回報條件——在購買房子時不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。

因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。這樣的開發(fā)商與炒房團(tuán)利益上的各得其所，是新時代的新發(fā)展。

這里還有一個關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢財以后，尤其是操盤手賺取了巨額財富以后，這些錢基本上都要逃往國外進(jìn)行洗錢。但是同時，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等，很多境外熱錢試圖進(jìn)入國內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運(yùn)作類似的內(nèi)外貨幣對沖，即國內(nèi)的人民幣炒房利潤直接在國內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者，而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶。

這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統(tǒng)的進(jìn)出，外匯監(jiān)管部門根本無從發(fā)現(xiàn)。悄無聲息地入境以后，熱錢也有很多參與到房地產(chǎn)市場的炒作，而熱錢與炒房團(tuán)的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。

據(jù)筆者了解，在限制外籍人士買房的政策出臺以后，由于海外熱錢的房產(chǎn)投資需求，這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般，熱錢流入國內(nèi)，炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份，再以外商的身份投資回到國內(nèi)。

炒房團(tuán)怎樣組織運(yùn)作？

炒房團(tuán)找目標(biāo)開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因?yàn)橹赖娜嗽缴僭胶茫駝t很多關(guān)系戶都會找上門，按炒房團(tuán)的價格要房子。

對于不熟悉的開發(fā)商老板，炒房團(tuán)會從售樓處職員開始找，但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。

對職員的說法就是以要大量團(tuán)購為由要求見到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專門的房蟲，他們的職業(yè)是倒賣項(xiàng)目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團(tuán)中介。

最初，炒房團(tuán)操盤手往往要說服開發(fā)商合作，但嘗到甜頭以后，開發(fā)商就會主動尋求合作，并且開發(fā)商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發(fā)商的身后買房子，開發(fā)商到哪里就買到哪里，炒到哪里。

在炒房的利潤分配上，如果是炒房團(tuán)出資，操盤手團(tuán)隊(duì)至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤，炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團(tuán)隊(duì)會以建筑公司的建安費(fèi)用作為轉(zhuǎn)錢通道，參與的建安公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費(fèi)。

炒房資金已經(jīng)足以影響市場

經(jīng)過多年的積累，炒房團(tuán)積累了很大的利潤，其足跡也已經(jīng)遍布全國。

筆者在和房地產(chǎn)業(yè)界高端人士的溝通中了解到，目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上的樓盤都活躍著炒房團(tuán)的身影，全國的平均數(shù)字約為三分之一。炒房團(tuán)參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子，所以保守估計(jì)，炒房團(tuán)在樓市中的市場份額應(yīng)當(dāng)在5%~10%，這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。

2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米，漲幅約為三分之一，炒房團(tuán)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)和豪宅漲幅更高，漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計(jì)算，炒房團(tuán)能夠得到的利潤應(yīng)當(dāng)在1000億~1500億元。考慮到炒房團(tuán)近10年的積累（尤其是2002年以來的大展拳腳），目前積累已經(jīng)達(dá)到數(shù)千億元的規(guī)模。

這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個人，因此難以監(jiān)管控制，但他們的行動卻有嚴(yán)密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元，現(xiàn)金游資已經(jīng)在M0中占有巨大的比例，即使對于M1也是大約5%的水平，足以影響整個市場。此外，2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，全年土地出讓總價款1.59萬億元，巨額游資已經(jīng)是房地產(chǎn)市場中不可忽視的力量。

炒房游資是投機(jī)的，但也是政策催生的，這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導(dǎo)。合理的政策應(yīng)當(dāng)堵死炒房資金確定的利潤空間，這一目標(biāo)可以通過信貸政策，即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達(dá)到。

從房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)開發(fā)過程來說，土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少，房價可以下降的部分，其實(shí)就是炒房團(tuán)的利潤，這些利潤是可以也應(yīng)該出讓給購房者老百姓的。

網(wǎng)易廣東深圳網(wǎng)友 [未來還有夢]： [加關(guān)注] 2010-03-01 08:07:46 發(fā)表

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