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牛刀：五年通脹也不能消除中國房價泡沫

 事實上，中國不可能發生長達五年的惡性通脹，之所以用五年的惡性通貨膨脹來類比，是因為中國的房價泡沫的嚴重程度，已經到了癲狂狀態。之所以經久不破，不是中國房價的泡沫特別堅硬，而是中國民眾特別軟弱。很多網友問我的問題，我是無法解答的，那些應該去向政府發問。

惡性通脹是一個程度，房價泡沫也是一個程度，這兩個程度其實是不能互為類比的。但是，現在中國民眾買房子不是他們有足夠的購買力，而是買房子來保值，因為紙幣會貶值，所以用不動產來抵御惡性通脹，實現資產的保值。這樣，就把惡性通脹和房價泡沫生拉硬扯搞到了一起。可是，中國的房子真的能抵御惡性通脹嗎？

要回答這個問題，首先必須搞明白，中國房價的泡沫到底有多么嚴重，而未來惡性通脹又有多么嚴重，這兩者的差額部分抵消后，究竟是買房子抵御通脹，還是通脹能消除泡沫？在論證這個問題之前，有一點是可以說明的，五年的惡性通脹基本是不可能的事，因為在全球各大經濟體找不到持續時間長達五年的惡性通脹的先例；但是房價跌去50%至80%，卻是擺在我們面前的在許多經濟體都發生的客觀實在，是任何人也詆毀不了的事實。

什么是惡性通貨膨脹呢？經濟學上的解釋就是CPI漲幅超過5%而且持續半年以上為惡性通脹。請注意這么兩個指標：一個是漲幅超過5%，一個是持續半年以上。惡性通貨膨脹對應宏觀經濟有三種形態：一種是伴隨著GDP增長的惡性通脹，一種是GDP增長低于CPI增長的惡性通脹，還有一種是GDP增速遠低于CPI增速的惡性通脹。中國將要發生的惡性通脹屬于最后一種，是惡性通貨膨脹中最為惡劣的形態，其市場表象就是GDP在增長，而CPI增長更快，伴隨著社會失業人數的大量增加，社會購買力的下降。

即使通貨膨脹是這么惡劣，但是，對應中國房價泡沫來講也是平常的形態。因為，導致這輪惡性通脹的最根本原因，就是房價泡沫的大面積衍生，引發了這輪本可以避免的惡性通脹。不僅如此，房價泡沫的市場表現形態——高房價，已經摧毀了中國宏觀經濟平穩運行的機制，三駕馬車已經徹底崩潰，只剩下投資一架了還在跑；高房價已經吞噬了十多年經濟增長的一切成果，使實體經濟步入蕭條，社會失業率上升；高房價促進了中國社會的兩極分化，貧富矛盾日益惡化。

中國房價泡沫的是顯而易見的，如果一定要找出衡量的標準，那么，有三大指標可以衡量：一是房價收入比是國際標準的7到8倍。在中國這個以投機為主導的房地產市場，房價收入比是沒法衡量的，但是，如果每個城市的房價收入比都是如此高的離譜，那就不能不說是具有了整體市場的特征。經過2009年的瘋狂，全國的房價收入比遠遠超過20倍，絕大多數城市居民不吃不喝20年至30年，也買不起現在的房子。

住房空置率居高不下。造的房子空在哪兒，從政府手上拿的地囤積在那，反正都是銀行的錢，資金成本如此低廉，不用白不用，用了那就不是白用了，因為占有太多的資本導致整個金融系統貨幣流動性不足，逼迫央行加印貨幣來增加流動性，而加印貨幣也成了引發惡性通脹的主要誘因。日本在1989年住房空置率為5%，美國2008年住房空置率為3%，中國現在至少為15%。日本住房空置率達到5%，導致兩年之間房價大跌80%，日本國民花了20年的努力，迄今房價還低于1989年，被譽為“失去的二十年”。美國空置率達到3%，次貸危機爆發，全球美元資產縮水50萬億美元，相當于全球一年GDP的80%，等于全球白干了一年。中國呢?

再來看看租金收益呢？也許大量的買房人，買了房子根本不是為了出租，也不想獲取那點小小的收益，因為中國住房的租金收益太低了，一線城市低于2%，二三線城市有的只有1%。出不出租是買房人的事，但是，市場卻不能不跟你算總帳。你從銀行貸款買房，卻把大量的住宅閑置，一兩個人不要緊，一大批人呢？全中國的企業主都關廠閉店，囤積房子，什么惡果？租金收益過低說明這個房價根本不值。按中國商業銀行的利率，租金收益至少要達到7%才能真正體現房子的真正價值。如果按平均租金收益來算，中國房價要跌去三分之二。

再來看看平均五年的惡性通脹，資產最多縮水25%。我在上面講了是不可能持續五年的。就算五年，也才縮水25%。而房價泡沫破滅，中國房價即使不會像日本一樣跌去80%，至少也要跌去50%。大家算一算，買這么高價的房子能抵御通脹嗎？

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