房價，讓誰歡喜讓誰憂? 
――訪中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海 
2009-8-29 中國經(jīng)濟導報 
本報實習生 劉念 張藝馨

　　近期房價上漲過快，高房價的擠出效應嚴重影響到了居民的日常生活和消費行為，社會各界關于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭論日益激烈，保持房價穩(wěn)定甚至降低房價再次被有關部門提上議事日程。針對當前的房價問題，本報專訪了中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員。
　　 “房價上漲的最大推手是投機資金”
　　 問：近期房價地價之間的口水戰(zhàn)愈演愈烈，眾說紛紜中您認為究竟是哪些因素推動了房價的上漲？
　　曹建海：2009年的房價上漲，主要因素是投機資金，即寬松貨幣政策下的大規(guī)模信貸投放，特別是銀行大面積推出的住房貸款，這是房價上漲的最大推手。因為房價上漲速度明顯，很多家庭由于擔心通貨膨脹引起的貨幣縮水，紛紛拿出儲蓄購買住房，這也是今年房價上漲的重要推力。當然，根本的原因還在于國家對于房價缺乏必要調控。目前，我國繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟增長的主導力量。但是歷史證明，任何國家的這種增長模式是注定要出問題的。即使是世界上經(jīng)濟比較發(fā)達的日本、美國，依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的最終還是會因為房價的回落，而導致嚴重的經(jīng)濟危機和金融危機。
　　 問：您覺得是什么原因造成了我國要依靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的增長？
　　曹建海：因為我們國家居民收入差距過大，居民消費能力不足，所以我國主要經(jīng)濟增長力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、歐盟等國家對我國產(chǎn)品的進口，而在國內主要就得依靠房地產(chǎn)。
　　 問：您覺得房價上漲，地價在里面占有多大的比例？
　　曹建海：我覺得一線城市、二線城市都占到了90%，地價里含大量的暴利。比如說一套房子的成本是15000元/平方米，期中造價占到1500元/平方米，剩下的都是地價。其實在這里面一些地方的政府和開發(fā)商都成了“炒地皮的”，因為他們不是勞動者，地方政府把地征來轉手就賣了，開發(fā)商經(jīng)過一個周期開發(fā)，只是提供了一些資金和管理。對土地投機的放任，實際上是由一些地方政府開始的，然后到開發(fā)商，再到各個房屋投機者，他們的本質其實都是在變相炒地皮。
　　 問：現(xiàn)在有些專家認為土地是不可再生的資源，很稀缺，所以地價才會越來越高，您認同這種看法嗎？
　　曹建海：我不這樣認為，現(xiàn)在土地的供給是沒有問題的。例如北京市政府就儲備了幾千公頃的住房建設用地，只要向外擴張，還有很多地。東京的GDP產(chǎn)出大約是上海的10倍，土地面積是上海的1/3，按理說其地價和房價應該為我國上海市的30倍，但是目前上海市的中心區(qū)如陸家嘴的地價、房價已經(jīng)超過了東京中心5區(qū)價格水平，這說明泡沫有多么嚴重。即使在東京這個全球最富裕、寸土寸金的城市，地價在1991年的時候，曾經(jīng)超過了全美國的地價。當時的理由就是土地具有稀缺性，在政府擴張性財政政策和寬松貨幣政策的刺激下，整個東京的地價在很高的基礎上又上漲了3倍左右。當然最終還是崩盤了，東京的地價持續(xù)了20年的回落狀態(tài)?？梢?，地價上漲不是一個必然現(xiàn)象，更多的情況是政府政策、人為推動的。
　　 “房價將于今年年底回落并深度下行”
　　 問：我國房地產(chǎn)當前是否存在“泡沫”？未來房價的走勢如何？
　　曹建海：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫有很多指標，例如房價-家庭收入比、房價-租金比、房屋空置率等。但我認為房價中地價所占比例，就是一個非常直觀的指標。所謂房價中的地價部分，就是房價扣除施工造價之后的余額。一般而言，施工成本在房價中所占的比例低于50%，或者說地價在房價中的比重超過了50%，就可以認定出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在在我們的一些一線城市，地價甚至占到了房屋銷售價格的90%以上，可以說已經(jīng)出現(xiàn)了非常嚴重的泡沫。如果商品房的建造價格連售價的1/10都不到，可以肯定這是極度的暴利，也是極度的泡沫。目前很多人擔心“地王”對房價上漲產(chǎn)生推動，我認為“地王”對房價的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價不正常上漲的關鍵因素。一旦信貸收縮，那些拿到“地王”土地的房地產(chǎn)公司將成為“裸奔”的笑話。
　　關于房價什么時候出現(xiàn)拐點，我認為房價將于今年年底回落并深度下行。做出這一預測的原因有三：一是信貸微調和收緊二套房政策對房地產(chǎn)投機打擊非常大；二是中國經(jīng)濟長期不景氣的局面難以改善，三是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴重。
　　 問：解決房價問題還是要從政府著手嗎？政府政策該如何轉變？
　　曹建海：是的，解鈴還須系鈴人。政府是推高房價的主要力量，降低房價、解決高房價問題主要還是要依靠政府。目前貨幣政策已經(jīng)失去了操作空間，事實證明大規(guī)模的信貸資金投放并未有效地促進經(jīng)濟的實際增長，反而由于投機資金泛濫，使得政府債務和信貸資金風險大大增強，金融風險的危險加劇。要解決高房價問題，需要政府對現(xiàn)有政策做大幅度調整。例如，應該允許農村的房屋跟城市一樣擁有同等權利，政府要做好城市規(guī)劃，多提供經(jīng)濟適用房及廉租房，同時加強對棚戶區(qū)的改造。
　　 問：現(xiàn)在像北京、上海這樣的大城市，面對這么多的外來人口 ，您覺得怎樣去解決這樣的一種供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都會有很多外來人口，但是這些涌入的外來人口只有少量的人有買房能力。我們假定有一半的人有買房能力，這個需求量也遠遠跟不上新建項目的供給量。所謂的房屋緊缺其實都是炒作出來的，根據(jù)我的觀察，目前全國各地市場上的房屋供給量，完全能夠滿足消費者的需求。
　　“消費者要理性面對房市”
　　問：面對目前的高房價您覺得消費者要如何應對？
　　曹建海：兩個字――“理性”。目前在北京市的月租金和售價相比，有的達到了1/800，而國際水平一般在1/100左右，所以無論從哪個層面看，目前租房比買房便宜。在北京，如果你把一套房子買下來，除去一大筆首付，剩下的每個月的月供至少是租金的兩倍；但是同樣的房子，如果你一直租下來住上幾十年，你自然得到了房屋的全部使用價值，實際上是賺了?，F(xiàn)在房子的供應是很充足的，不是由于結婚、小孩讀書等必須要購買，就先不要買房；必須要住的話，也要優(yōu)先選擇租房而非買房。在一些城市，如果規(guī)模足夠大，我認為小產(chǎn)權房也是個比較好的選擇。
　　問：但是中國人的傳統(tǒng)觀念認為，要在一個城市落葉生根，一個必要的條件就是要有套屬于自己的房子，而且這是一個身份的象征，對于這種說法您怎么看？
　　曹建海：這種想法是不對的。我的朋友時寒冰從來就不買房，他一直是租房住的。因為在他看來，如果買了一套房，遇到了不好的鄰居，就失去了它居住的選擇性和靈活性。人們之所以愿意持有住房，主要原因在于，2000年以來房價一路再漲，有些人認為買了房子就可以“坐地日行八萬里”，跟著房價的上漲而使財富得以升值。假如說一個月跌兩萬，連續(xù)跌5年，我覺得他們誰都不會再喊著要買房子，也不會再說我就是想要個家，即使每月虧兩萬那也值。其實房價不斷上漲才是推動他們想要買房的一個最主要的原因。
　　 問：很多消費者為了緩解經(jīng)濟上的壓力，都會把郊區(qū)作為買房的首選，您認為哪些人群適合在郊區(qū)買房？
　　曹建海：雖然郊區(qū)的房子要比城區(qū)便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市區(qū)的盡量不要在郊區(qū)買房，因為交通很不方便。郊區(qū)的住房比較適合就地工作，或是工作的地方離郊區(qū)很近的人群。比如說畫家啊，藝術家啊之類的，但是在郊區(qū)買房首先也要考慮是否靠近城鐵，交通是否便利等。政府應大力發(fā)展公共交通，提高城市運轉的機動性。
　　 問：對于被拆遷的原住民要如何應對目前房市？
　　曹建海：因為原住居民他們之前就有住房，拆遷后肯定還是得買房，所以房屋被拆遷者應該在拆遷時一定要以集體協(xié)調的形式跟政府及開發(fā)商進行談判?；剡w必須是一個必要的條件，不要接受貨幣形式的安置或補貼，這就需要居民的集體意識，要團結起來，都要求回遷，并且回遷所得的房屋應跟商品房有同樣的質量、朝向、樓層等，跟商品房應該是無差異的，這樣才能受到最大的利益。
　　問：我們之前在我愛我家房產(chǎn)中介做了一些了解，在現(xiàn)在房價持續(xù)高升的情況下還是有一部分消費者寧愿買房也不租房，您怎樣看待這種“追漲”心態(tài)？
　　曹建海：這是一種本能，是人逐利的本性決定的，他們買房的根本原因就是想要等著房子升值。人在心理學上有一個巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效應”驅使。大家都去追逐某一東西的時候，理性的人倒像瘋子了，其實“追漲”是種不理性的心態(tài)。如果現(xiàn)在房價在跌，買了房子是有損失的，他們肯定不會再這樣想。拿2008年來看，很多人都會選擇觀望的態(tài)度，就因為大家都怕買回來的房子轉眼就縮水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 問:是什么原因導致消費者堅持認為房價會居高不下？
　　曹建海：因為人們的適應性預期，就是根據(jù)過去來推導未來。如果所有消費者都這樣看待未來的房價，那么大家都去買，房價肯定會一直保持這種上漲的態(tài)勢；反之如果大家買了房子都拋掉的話，房價就會降下來，就像股票一樣。
　　 問：您認為投資房地產(chǎn)最好的時機是什么時候？現(xiàn)在已經(jīng)投資房地產(chǎn)的群體又該如何理性面對樓市？
　　曹建海：最好的時機已經(jīng)過去，目前來說根本不適合投資。短期的話什么時候都行，比如你今天買明天賣。但如果作為一個長期投資的話現(xiàn)在不是個好時機。我推斷在年底之前房價還會呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢，但房屋的交易將越來越難，最終必然出現(xiàn)房屋下跌。房價一旦下跌，就可能出現(xiàn)恐慌性拋盤，引起房價更深的回落。這次房價下跌將不僅限于北京、上海這樣的大城市，在全國都一樣，只是說在一些中小城市受的影響小一些而已。對此，消費者一定要保持清醒的頭腦，否則到了后悔的時候就為時已晚。
　　 問：您對于消費者目前存在的盲從心態(tài)有何建議？
　　曹建海：希望消費者看到房價上漲時一定不要盲從，因為房價漲了肯定還是要落的。多數(shù)學者認為房價還是要漲，但消費者還是應該多把投資放到家庭醫(yī)療保險、孩子教育上去。而且像現(xiàn)在北京富余的空房很多，囤房現(xiàn)象也很嚴重，早晚要跌下去，所以目前消費者最好還是不要去買房，不要急于擴大住房面積，無房的盡量通過租房解決居住問題。