與牛鳳瑞、鄒東濤PK中國(guó)房市

和訊網(wǎng)：各位一和訊網(wǎng)友大家下午好！歡迎光臨和訊評(píng)論“核心訪談”節(jié)目，我是今天的主持人郭哲。我們今天訪談?dòng)悬c(diǎn)特別請(qǐng)來(lái)了三位嘉賓，今天這樣做把背景向大家介紹一下，今年4月23日的時(shí)候社科院發(fā)布了比較權(quán)威的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，這本書發(fā)布之后引起了很大的反響。5月12日，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海研究員發(fā)表博文《<房地產(chǎn)藍(lán)皮書>站在了開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)》，公開(kāi)質(zhì)疑由社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞主編、中國(guó)社科院文獻(xiàn)出版社出版的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的權(quán)威性與立場(chǎng)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。15日，牛鳳瑞主編通過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)研究員的質(zhì)疑進(jìn)行了回應(yīng)。19日，社科院文獻(xiàn)出版社總編輯、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》終審簽發(fā)人鄒東濤教授又特別給和訊網(wǎng)發(fā)了他對(duì)這一爭(zhēng)論的評(píng)點(diǎn)。當(dāng)然，關(guān)于社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的討論并沒(méi)有結(jié)束，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種討論戰(zhàn)從未停止過(guò)而這種爭(zhēng)論的背后，其實(shí)是洶涌而焦慮的公共訴求。為了對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行更深入的探討，今日我們特別邀請(qǐng)到曹建海老師、牛鳳瑞老師、鄒東濤老師這三位當(dāng)事人作客和訊網(wǎng)，面對(duì)面的對(duì)此次事件以及當(dāng)前的的地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題與各位網(wǎng)友一起進(jìn)行深入的探討。三位老師跟我們的網(wǎng)友打個(gè)招呼吧！（16: 42）
曹建海：各位網(wǎng)友下午好！（16: 42）
牛鳳瑞：各位網(wǎng)友好！（16: 42）
鄒東濤：各位網(wǎng)友下午好！（16: 42）
和訊網(wǎng)：既然這個(gè)事是曹老師最先發(fā)起的，那我們今天就先請(qǐng)曹老師說(shuō)一下你當(dāng)初為什么要寫這樣一篇博文呢？（16: 42）
曹建海：博客文章并沒(méi)有在報(bào)紙投稿可能還不想引起媒體的關(guān)注，我博客新浪、搜狐的點(diǎn)擊量都是有限的，但是被媒體發(fā)現(xiàn)之后是比較高了。我關(guān)注藍(lán)皮書是從07年開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但是幅度會(huì)比06年小。08年藍(lán)皮書認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，今年的看法是上半年房?jī)r(jià)會(huì)回落、下半年上升，所以今年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯的回落。07、08年的判斷可能跟實(shí)際有些出入，今年的情況可能跟實(shí)際也很難吻合，比如說(shuō)上半年是在上漲的，但是我認(rèn)為下半年可能又要充回回落的軌道，所以藍(lán)皮書是完全反過(guò)來(lái)的。我又看了過(guò)去幾年的，因?yàn)槎际悄瓿醭筛宓?月份發(fā)布，可能各年的情況都有一些出入，但是這也不是絕對(duì)的，比如說(shuō)第一年認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)成為支柱產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)定性的東西，關(guān)鍵是如何界定它的范圍，如果只是開(kāi)發(fā)商恐怕是很難，如果把社會(huì)事業(yè)也加進(jìn)去恐怕這個(gè)判斷才準(zhǔn)確。我在4月初有一個(gè)重要的觀點(diǎn)，我認(rèn)為中國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，特別是一二線城市為主的應(yīng)該有四到五成的空間，這跟藍(lán)皮書的觀點(diǎn)是反過(guò)來(lái)的，我認(rèn)為有必要澄清我的立場(chǎng)。人家說(shuō)社科院又說(shuō)左又說(shuō)右到底是說(shuō)什么，有人甚至認(rèn)為是同一批人做的，所以我認(rèn)為要澄清一下。（16: 43）
和訊網(wǎng)：牛老師藍(lán)皮書從一開(kāi)始就是您做主編，剛才曹老師說(shuō)跟現(xiàn)實(shí)有差距，您怎么看？（16: 43）
牛鳳瑞：預(yù)測(cè)和現(xiàn)實(shí)有一定的差距，這是每一個(gè)預(yù)測(cè)的方法和預(yù)測(cè)者不可避免的。剛才曹老師說(shuō)我們的預(yù)測(cè)是錯(cuò)誤的，恐怕你沒(méi)有仔細(xì)看那本書，比如說(shuō)07年預(yù)測(cè)說(shuō)08年房?jī)r(jià)上漲，08年房?jī)r(jià)是不是漲了？如果上漲了我的預(yù)測(cè)就是準(zhǔn)確的。如果你說(shuō)某一個(gè)城市08年某一個(gè)下降這是準(zhǔn)確的，我們講話也好、判斷事物也好，要以基本事實(shí)為根據(jù)，以全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為根據(jù)，而不是以某一個(gè)例子、某一個(gè)時(shí)段的某一個(gè)數(shù)據(jù)為依據(jù)。這就是說(shuō)我們宏觀的判斷跟局部判斷的差異。這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所謂地位的問(wèn)題，咱們一直說(shuō)支柱產(chǎn)業(yè)，它能夠提高中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力等等，實(shí)際上這時(shí)兩回事。并不是中國(guó)所有的產(chǎn)業(yè)都能夠直接的提高中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，不光是房地產(chǎn)業(yè)其他很多產(chǎn)業(yè)都是這樣的。但是房地產(chǎn)業(yè)是為我們提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力提供物質(zhì)條件、物質(zhì)依托的產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)恐怕沒(méi)有什么疑問(wèn)。因?yàn)槲覀兊幕旧钚枰咀》縼?lái)保障，還是我們的科學(xué)實(shí)驗(yàn)是需要房屋作為物質(zhì)載體一樣，所以這是兩回事。所以我想作為房地產(chǎn)業(yè)的地位，無(wú)論我們賦予它什么地位，我只講一個(gè)事實(shí)，08年中國(guó)房地產(chǎn)的投資是多少？3.05萬(wàn)億人民幣，這個(gè)投資規(guī)模可能是國(guó)內(nèi)任何一個(gè)行業(yè)都沒(méi)有的投資規(guī)模，這就是現(xiàn)實(shí)。為什么它有這么大的投資規(guī)模，因?yàn)樗顷P(guān)系國(guó)計(jì)民生，因?yàn)樗歉纳浦袊?guó)人民的居住條件，它是改善中國(guó)人民民生的一個(gè)物質(zhì)條件。特別是我們是發(fā)展中國(guó)家社會(huì)主義初級(jí)階段，未來(lái)十幾年我們要快蓋房子、多蓋房子才能滿足人們的基本需求。有人說(shuō)現(xiàn)在是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段？這主要表現(xiàn)在住房、旅游和汽車。旅游與汽車占家庭支出的份額是1：10的關(guān)系，同樣汽車與住房占這個(gè)家庭支出額又是一個(gè)1：10，實(shí)際上三者是1：10：100的結(jié)論。我可以得出一個(gè)結(jié)論，未來(lái)幾十年中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的主體在住房條件的改善，能不能成立？住房面對(duì)金融危機(jī)來(lái)襲，以及我們擴(kuò)大內(nèi)需改善民生的最佳結(jié)合點(diǎn)在這？房地產(chǎn)業(yè)貫不貫名，這無(wú)關(guān)緊要，但是房地產(chǎn)業(yè)是目前我們擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求與改善民生的重要結(jié)合點(diǎn)或者叫最佳結(jié)合點(diǎn)，這一點(diǎn)是沒(méi)有什么疑問(wèn)的。只有我們建房子我們的鋼鐵、冶金、玻璃、水泥才有市場(chǎng)需求，只有我們建房子我們數(shù)千萬(wàn)建筑工人才有活干，只有我們把房子建起來(lái)我們的家具、家裝、家修才有市場(chǎng)需求，只有我們把小區(qū)建起來(lái)我們的小區(qū)物業(yè)才有需求才有發(fā)展，這就叫拉動(dòng)內(nèi)需。我覺(jué)得看問(wèn)題不僅僅看一個(gè)方面，應(yīng)該多幾個(gè)側(cè)面去分析，這樣才會(huì)有正確的結(jié)論。（16: 43）
和訊網(wǎng)：我們現(xiàn)在是不是把房地產(chǎn)業(yè)跟開(kāi)發(fā)商等同起來(lái)了？（16: 44）
牛鳳瑞：有人把房地產(chǎn)業(yè)跟開(kāi)發(fā)商等同起來(lái)這是錯(cuò)的，這是兩個(gè)概念，一個(gè)是社會(huì)階層一個(gè)是產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)有開(kāi)發(fā)商、建筑工人、設(shè)計(jì)人員、購(gòu)房者，本來(lái)形成一個(gè)供求關(guān)系的鏈條。（16: 44）
曹建海：關(guān)于設(shè)計(jì)、建筑工人都是屬于建筑業(yè)的，購(gòu)房者屬于公眾消費(fèi)者，不屬于房地產(chǎn)業(yè)。關(guān)于08年房?jī)r(jià)漲了沒(méi)有，我覺(jué)得這個(gè)需要網(wǎng)友來(lái)判斷一下，牛老師認(rèn)為08年是漲了這是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字。（16: 44）
牛鳳瑞：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)如果不可信的話，我們個(gè)人得判斷就可信了嗎？我們的數(shù)據(jù)是通過(guò)大家投票得來(lái)的，還是實(shí)實(shí)在在的通過(guò)嚴(yán)格的統(tǒng)計(jì)制度、統(tǒng)計(jì)法規(guī)得來(lái)的。（16: 44）
和訊網(wǎng)：這個(gè)比較難以統(tǒng)一了。（16: 44）
牛鳳瑞：不同的學(xué)者知識(shí)信息不同對(duì)同一個(gè)問(wèn)題見(jiàn)解不同，所以會(huì)有爭(zhēng)論。但是爭(zhēng)論要看我們的起點(diǎn)在哪，比如說(shuō)房?jī)r(jià)漲了我是依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)的，如果房?jī)r(jià)降了我還說(shuō)漲這是我個(gè)人問(wèn)題，我要依據(jù)事實(shí)說(shuō)話。那是我們制定政策、寫文章的重要參考，但是我們判斷問(wèn)題唯一的邏輯和基礎(chǔ)。（16: 45）
和訊網(wǎng)：這個(gè)問(wèn)題可能不是很好爭(zhēng)論，不在一個(gè)話語(yǔ)體系里面就不好說(shuō)了，這個(gè)預(yù)測(cè)到底準(zhǔn)不準(zhǔn)咱們先暫時(shí)放過(guò)。關(guān)于爭(zhēng)論有幾個(gè)方面，媒體提出來(lái)幾個(gè)點(diǎn)，有立場(chǎng)問(wèn)題，房?jī)r(jià)問(wèn)題、利潤(rùn)問(wèn)題和調(diào)控的問(wèn)題，我們現(xiàn)在從這幾個(gè)方面來(lái)說(shuō)一下。曹老師說(shuō)藍(lán)皮書是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，你現(xiàn)在是不是還是這樣的觀點(diǎn)？（16: 45）
曹建海：那個(gè)書叫做《房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，跟這個(gè)雷同的研究報(bào)告有很多，比如工業(yè)發(fā)展報(bào)告、零售業(yè)發(fā)展報(bào)告等，都是站在企業(yè)層面研究行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告同樣是站在企業(yè)立場(chǎng)來(lái)看發(fā)展趨勢(shì)的。但是我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)是以開(kāi)發(fā)商為主的，所以我說(shuō)是站在了開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上。因?yàn)橐话愕男袠I(yè)都不會(huì)出現(xiàn)企業(yè)和公眾如此供求的矛盾，但是房地產(chǎn)業(yè)里面由于我們體制、政策的原因，開(kāi)發(fā)商和公眾之間形成了一個(gè)非常嚴(yán)重的對(duì)峙局面，一般來(lái)說(shuō)對(duì)企業(yè)有利的對(duì)公眾就是明顯不利，這樣的話站在企業(yè)立場(chǎng)公眾可能是不會(huì)認(rèn)可的。比如說(shuō)今年提出來(lái)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，并且提出來(lái)房?jī)r(jià)收入比好像在學(xué)術(shù)上不好說(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)收入比是需求的購(gòu)買力看能不能買得起房子，另外對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)公眾不買帳但是企業(yè)認(rèn)為這樣好，所以我認(rèn)為藍(lán)皮書是代表了企業(yè)立場(chǎng)的希望走勢(shì)，但是實(shí)際上不是這樣的。（16: 51）
牛鳳瑞：第一、所謂站在誰(shuí)的立場(chǎng)上的問(wèn)題？學(xué)者應(yīng)該是站在良心的立場(chǎng)上，客觀事實(shí)的立場(chǎng)上，學(xué)者不可能代表哪個(gè)階層的利益去講，客觀事實(shí)這是學(xué)者的良心，學(xué)者的社會(huì)職能解釋客觀事實(shí)是什么，何以如此，未來(lái)將向如何發(fā)展，這不表明學(xué)者本身的價(jià)值判斷。比如說(shuō)我認(rèn)為它應(yīng)該如何，這是一個(gè)價(jià)值判斷，道德判斷，是兩回事。（16: 51）
和訊網(wǎng)：曹老師剛才說(shuō)基本上這種報(bào)告都是站在企業(yè)、行業(yè)的立場(chǎng)上，別的報(bào)告也是站在相關(guān)企業(yè)的立場(chǎng)上，房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告也是站在房地產(chǎn)商的立場(chǎng)上。（16: 52）
牛鳳瑞：恰恰不是，我們恰恰是站在社會(huì)中立的立場(chǎng)上，既給政府提建議，同時(shí)少量的給企業(yè)提建議，更多的是面向公眾，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)客觀的發(fā)展規(guī)律、發(fā)展形勢(shì)是什么，我們告訴公眾這個(gè)，而不是說(shuō)誰(shuí)叫我好我就沖誰(shuí)說(shuō)。（16: 52）
和訊網(wǎng)：鄒老師作為藍(lán)皮書的簽發(fā)人也談一下您的觀點(diǎn)？（16: 52）
鄒東濤：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告第六卷，是2004年出第一卷的，正好我2004年初我來(lái)到社科院工作。所以這本數(shù)第一卷到第六卷立項(xiàng)審定人我是負(fù)責(zé)人，這本書簽發(fā)人我是負(fù)責(zé)任，所以房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告這本書的內(nèi)容我擔(dān)負(fù)責(zé)任，所以有權(quán)利也有義務(wù)在這里向各位朋友、向網(wǎng)民有一個(gè)交代。同時(shí)我也是中國(guó)改革開(kāi)放的長(zhǎng)期跟蹤探索者，作為房地產(chǎn)的發(fā)展、房地產(chǎn)制度的改革的形成，作為一個(gè)探索的研究者，也應(yīng)該有責(zé)任、有義務(wù)把個(gè)人觀點(diǎn)、個(gè)人思想向網(wǎng)友們、同行們做一個(gè)匯報(bào)和介紹。首先我要說(shuō)的是，房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告這本書6年以來(lái)我們得到社會(huì)各界的高度關(guān)注和重視，這本書是為全社會(huì)出版的，我們的責(zé)任是面對(duì)全社會(huì)。這次第六本書引起網(wǎng)民的高度關(guān)注、引起注意，我感謝大家對(duì)北京科學(xué)社會(huì)出版社的關(guān)愛(ài)，也感謝大家不同的寶貴意見(jiàn)。就這個(gè)問(wèn)題我想談?wù)効捶ǎ紫茸鳛槌霭嫔缭诔霭娣矫鏆v來(lái)是站在國(guó)家立場(chǎng)，這是國(guó)家政策的定位，國(guó)家新聞出版總署對(duì)出版物有一系列政治、經(jīng)濟(jì)、文化的要求，出版任何著作不能代表任何單一階層、單一團(tuán)體，要代表全社會(huì)、代表國(guó)家整體的發(fā)展。所以這本書出版第六年了，我們出版這種著作像房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告我們不向政府申請(qǐng)一分錢資金支持，也不向房地產(chǎn)商要一分錢，作者都是研究房地產(chǎn)業(yè)的學(xué)者，這本書的出版我們要向全社會(huì)負(fù)責(zé)。這些學(xué)者們像牛鳳瑞教授，他在寫作書的思路上要考慮國(guó)家政策、一個(gè)學(xué)者的良知，而我們?cè)趯徃迳弦灿羞@個(gè)責(zé)任，達(dá)不到國(guó)家的要求我三審簽字是簽不下去的。因此，就出版責(zé)任也好，就研究者、探索者的認(rèn)識(shí)也好，我和大家交流我的意見(jiàn)和看法。當(dāng)曹建海研究員對(duì)這本書的內(nèi)容提出個(gè)人意見(jiàn)以后，牛鳳瑞教授做的答復(fù)，我在第一時(shí)間看到這個(gè)爭(zhēng)論，當(dāng)然職責(zé)和良知要求我關(guān)注它，不關(guān)注它我就失職，所以我在第一時(shí)間寫成了一個(gè)點(diǎn)評(píng)。（16: 53）
鄒東濤：這本書有各方面的關(guān)注也有很多意見(jiàn)，我感謝大家，在此我想談?wù)勗趺纯创袊?guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。我們?cè)u(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告，不是就書而說(shuō)書，而是說(shuō)中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)這個(gè)事業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛當(dāng)中的多少，在居民社會(huì)發(fā)展當(dāng)中的作用來(lái)談。我前些年在中國(guó)社科院研究生院工作，曾經(jīng)邀請(qǐng)和陪同了美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和諾貝爾獎(jiǎng)獲得者在我校講演。我注意到當(dāng)本世紀(jì)初剛剛起步的時(shí)候，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)去一個(gè)時(shí)期中國(guó)改革開(kāi)放和美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的支撐作用，那在新的時(shí)期誰(shuí)來(lái)支撐世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展？?jī)蓚€(gè)，一個(gè)是美國(guó)的高科技，二是中國(guó)的城市化。這兩點(diǎn)在新的世紀(jì)是支撐中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。那么中國(guó)的城市化在這幾十年以來(lái)，特別是這20年是發(fā)展最快的時(shí)期，世界各國(guó)認(rèn)為中國(guó)的城市化是世界各國(guó)高度評(píng)價(jià)的一個(gè)發(fā)展層面。那么什么支撐了中國(guó)城市化的發(fā)展？支撐中國(guó)城市化的發(fā)展包括方方面面，而極其重要的方面是房地產(chǎn)事業(yè)，沒(méi)有房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，中國(guó)城市化怎么進(jìn)行？不可思議。所以咱們要高度關(guān)注改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展在中國(guó)城市化過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起到的巨大作用。（16: 54）
和訊網(wǎng)：有人說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程不是很快，恰恰是高房?jī)r(jià)阻礙了城市化的發(fā)展？（16: 54）
鄒東濤：如果否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的作用，這種觀點(diǎn)我不敢批評(píng)大家，請(qǐng)支持這種觀點(diǎn)的同志、朋友拿出數(shù)據(jù)來(lái)，數(shù)據(jù)一擺就知道了。（17: 11）
牛鳳瑞：你剛才問(wèn)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，我來(lái)解決。有關(guān)中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題是討論的最激烈，也是爭(zhēng)論的最厲害的，我講三句話。第一、房?jī)r(jià)的漲漲落落是市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源的基本形式，要想完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的這種價(jià)格控制必然是向著逐漸放寬、放松的方向發(fā)展，只有這樣中國(guó)才真正有市場(chǎng)配置資源的作用，才能夠優(yōu)化資源的配置。第二、房?jī)r(jià)的這種變化，它是目前我們分配住房資源的最有效率的也是最公平的杠桿，否則的話我們只有回到原來(lái)實(shí)物分配上去。通過(guò)房?jī)r(jià)的分配，有人說(shuō)我們住房改革以后，中國(guó)住房領(lǐng)域基本不暢通，我不贊成這個(gè)看法。我們還要說(shuō)實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，2000年以后，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件是大大改善了，或者總體上大大改善了還是沒(méi)有改善，還是小有改善，這是我們判斷未來(lái)方向的一個(gè)基本依據(jù)。第三、房?jī)r(jià)的背后是復(fù)雜的社會(huì)分配關(guān)系和再分配關(guān)系，那么作為一部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)它的理性需求是房?jī)r(jià)越低越好，賣房者是房?jī)r(jià)越高越好，但是背后是復(fù)雜的社會(huì)分配和再分配的關(guān)系。因?yàn)樽》康臐M足是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，這個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程是從首先滿足少部分人再滿足大部分人，從較低水平的滿足到較高水平的滿足。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中很多人說(shuō)是官商勾結(jié)，抨擊這個(gè)事，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高了地方才有了較高的土地開(kāi)發(fā)收入，因?yàn)橛辛吮容^高的收入才能加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代化建設(shè)。你既然有錢想早一點(diǎn)改善居住條件那就多交點(diǎn)稅，這也是一個(gè)社會(huì)分配的杠桿。同時(shí)我加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同樣也提高了土地價(jià)格，這又是一個(gè)循環(huán)。當(dāng)然不是說(shuō)房?jī)r(jià)越高越好，房?jī)r(jià)過(guò)高造成生活指數(shù)上升，生活指數(shù)上升就造成工資上漲，用人單位工資上漲造成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，整個(gè)城市活力下降。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域存在幾個(gè)利益主體，這幾個(gè)利益主體都是理性的，但是存在沒(méi)有起點(diǎn)、沒(méi)有終點(diǎn)的關(guān)系。什么是真實(shí)的價(jià)格？市場(chǎng)形成的價(jià)格是真實(shí)的價(jià)格，供求雙方及（17: 12）
鄒東濤：核心是房子的價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格問(wèn)題要算帳，我認(rèn)為這個(gè)要理性的來(lái)看。確實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高了，高到了大多數(shù)消費(fèi)者溢價(jià)，咱們做書寫書的立場(chǎng)是向著大多數(shù)消費(fèi)者、購(gòu)房者的。（17: 12）
牛鳳瑞：你得說(shuō)是買房的大多數(shù)，買了房的人恐怕不這么想。（17: 12）
鄒東濤：首先要分析內(nèi)在機(jī)制，房地產(chǎn)的房產(chǎn)為什么價(jià)格這么高？高在哪里？是誰(shuí)高的？是黑心老板弄高的？還是誰(shuí)弄高的？這個(gè)要說(shuō)實(shí)話，要分析。這個(gè)問(wèn)題既有市場(chǎng)因素，也有政府因素，很多體制因素等等。房地產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)有幾種情況，一種是成本推動(dòng)，第二個(gè)是消費(fèi)拉動(dòng)，當(dāng)然這二者都有。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格太高首先是成本推動(dòng)，建房需要地皮，地皮錢在房?jī)r(jià)里面占很大的比例，地皮錢的高低問(wèn)題又與我們各級(jí)政府出賣地皮價(jià)格有關(guān)。為什么價(jià)格能高？這也體現(xiàn)了國(guó)家財(cái)政政策問(wèn)題。1994年新的分稅制下來(lái)以后，分稅制的權(quán)利一般是向中央政府傾斜了，中央占了分配中的大部分，也占了轉(zhuǎn)移支付的大部分，既提高財(cái)政收稅比率也提高了轉(zhuǎn)移支付的比率，比如說(shuō)消費(fèi)稅中央占百分之百，增值稅中央政府占75%，地方政府占25%，這樣情況下使得地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘很難運(yùn)行。房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)了，地方有土地，通過(guò)收購(gòu)?fù)恋叵蜷_(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)賣土地，一下地方政府拿到一大筆財(cái)政收益。地方政府拿到財(cái)政收益以后，首先向國(guó)家國(guó)土資源部上交40%，然后向省政府土地資源廳上交20%，還有40%歸地方。如果地方政府土地價(jià)格太低了，落到地方財(cái)政腰包里面的錢太少，地方政府很難運(yùn)轉(zhuǎn)。而且房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題價(jià)高價(jià)低，當(dāng)然購(gòu)房者希望價(jià)低，但是地方政府收契稅7%，房?jī)r(jià)越低契稅越低，房?jī)r(jià)越高契稅越高，所以就各種因素推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的增加，再加上房地產(chǎn)勞工階層也不斷的增加，種種原因造成了房?jī)r(jià)上漲。（17: 12）
牛鳳瑞：咱們分析分析土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。都承認(rèn)中國(guó)的土地是稀缺的，稀缺的土地價(jià)格下來(lái)以后直接的結(jié)果就是造成低效率的、浪費(fèi)性的過(guò)度占用，任何一種稀缺資源如果價(jià)格低了肯定會(huì)造成這個(gè)結(jié)果。是不是越高越好？直接的土地是財(cái)富之母，是我們生存的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，第二從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)土地是經(jīng)濟(jì)要素、生存要素，第三土地還是調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系的基本杠桿。考慮這些問(wèn)題我們對(duì)土地問(wèn)題就會(huì)有另外一種看法。（17: 13）
曹建海：土地價(jià)格跟地租有關(guān)。中國(guó)土地是稀缺的，日本土地也是稀缺的，日本的土地從90年代跌了60%以上。（17: 13）
牛鳳瑞：以什么為參照系跌，如果以最高點(diǎn)為參照系，任何一種價(jià)格都是下跌，如果以最低的為參照系還有上升的。中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)、地價(jià)總趨勢(shì)是增高還是下降？你認(rèn)為2011年下降40%、50%，我認(rèn)為不可能，咱們可以打賭？全國(guó)的房?jī)r(jià)2011年下降50%的話，你贏我輸。（17: 13）
曹建海：我認(rèn)為2012年到谷底。兩位的觀點(diǎn)基本上是一樣的。（17: 13）
牛鳳瑞：我說(shuō)房?jī)r(jià)高不高誰(shuí)說(shuō)了算？市場(chǎng)說(shuō)了算，市場(chǎng)形成的價(jià)格。（17: 13）
曹建海：你剛才說(shuō)官商勾結(jié)要打擊，但是官商從體制上就是一體的，比如說(shuō)政府出賣土地，開(kāi)發(fā)商倒賣土地，官商是一體的、壟斷經(jīng)營(yíng)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本上市場(chǎng)化了，地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷上漲的過(guò)程對(duì)建設(shè)規(guī)模是有利的，但是對(duì)人口進(jìn)入城市是不利的，我們現(xiàn)在大部分的農(nóng)民工大部分是住在地下室、農(nóng)村，所以現(xiàn)在的城市化是沒(méi)有意義的。（17: 13）
牛鳳瑞：他們永遠(yuǎn)要回去嗎？（17: 13）
曹建海：買不起房他們就要回去。（17: 14）
牛鳳瑞：假如說(shuō)咱們實(shí)行低房?jī)r(jià)政策，咱們有那么多的房子可賣嗎？（17: 14）
曹建海：現(xiàn)在房屋是過(guò)剩的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高了所以過(guò)剩。（17: 14）
牛鳳瑞：房?jī)r(jià)低就不過(guò)剩了。（17: 14）
曹建海：高房?jī)r(jià)只是對(duì)城市建設(shè)面積擴(kuò)大有利，但是對(duì)城市人口進(jìn)入是沒(méi)有利的。（17: 14）
鄒東濤：我們是說(shuō)房產(chǎn)價(jià)太高是高房?jī)r(jià)，但是我們既沒(méi)有指責(zé)高房?jī)r(jià)，我們是說(shuō)高房?jī)r(jià)是怎么形成的，官商勾結(jié)，房地產(chǎn)商跟政府官員勾結(jié)腐敗這種事情有，但是不能把房?jī)r(jià)的發(fā)展歸結(jié)為官商勾結(jié)。（17: 14）
曹建海：高房?jī)r(jià)是絕大部分公眾所反對(duì)的，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是非常不利的。你剛才說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，如果房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)人們的生活水平是一種抑制，另外房?jī)r(jià)過(guò)高、地價(jià)過(guò)高是抑制產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的。（17: 14）
鄒東濤：房?jī)r(jià)確實(shí)高，如果突然房地產(chǎn)價(jià)格降一半是國(guó)家的災(zāi)難。（17: 15）
曹建海：高房?jī)r(jià)現(xiàn)在形成了一個(gè)經(jīng)濟(jì)死局，未來(lái)中國(guó)擴(kuò)大消費(fèi)需求，衣食住行我認(rèn)為主要還是在住房方面，它的帶動(dòng)是最大的，前期投資、家電、家具，包括后期的服務(wù)、管理，但是高房?jī)r(jià)抑制了需求的擴(kuò)大。（17: 15）
鄒東濤：高房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)事實(shí)，高房?jī)r(jià)絕大多數(shù)消費(fèi)者、購(gòu)房者有意見(jiàn)、有怨氣這是事實(shí)，咱們要著眼于絕大多數(shù)購(gòu)房者的意見(jiàn)安排社會(huì)政策。問(wèn)題在于我們用什么辦法解決群眾的住房問(wèn)題，是不是用行政命令把房?jī)r(jià)打壓一半就滿足群眾的需要了呢？世界各國(guó)都不是這樣做的，市場(chǎng)上形成的房?jī)r(jià)政府不予以干預(yù)，政府只制訂多元化的結(jié)構(gòu)性住房政策，多元化結(jié)構(gòu)性住房政策關(guān)鍵是政府要通過(guò)各種政府手段解決低收入甚至中低收入這個(gè)階層住房問(wèn)題，中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)澳門都是這樣做的。這需要國(guó)家財(cái)政大幅度增長(zhǎng)的，國(guó)家要在這方面拿出一大批錢來(lái)建公共住房。（17: 15）
和訊網(wǎng)：其實(shí)有些東西不需要國(guó)家投入很多的錢，建經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家只需要投入土地，建了以后以3%的利潤(rùn)賣出去的話，國(guó)家根本不用出錢。（17: 15）
牛鳳瑞：同樣的土地作為商品房和作為經(jīng)濟(jì)適用房，政府不從這里邊拿錢就等于他拿錢了。（17: 15）
和訊網(wǎng)：不用直接從財(cái)政里邊拿錢來(lái)做。（17: 15）
曹建海：現(xiàn)在地價(jià)收入變成另外一種稅收附加。（17: 15）
牛鳳瑞：咱們幾個(gè)講的問(wèn)題混淆了，國(guó)家的房地產(chǎn)政策實(shí)際上是三大領(lǐng)域，這三大領(lǐng)域互相聯(lián)系有重疊的地方但是又不能相互替代。第一房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策問(wèn)題，得抓住這個(gè)為基本邏輯的起點(diǎn)來(lái)制定政策，第二房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，就是規(guī)范市場(chǎng)的交易關(guān)系、交易環(huán)境。第三個(gè)就是住房保障體系的建設(shè)問(wèn)題。這三個(gè)不能混在一塊說(shuō)。（17: 16）
和訊網(wǎng)：我們現(xiàn)在形成的這樣房?jī)r(jià)，到底是不是由真正的市場(chǎng)形成的？（17: 16）
曹建海：這個(gè)是官商一體壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)。（17: 16）
牛鳳瑞：世界上有純的市場(chǎng)嗎？（17: 16）
曹建海：世界上有。（17: 16）
和訊網(wǎng)：不是完全的純市場(chǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)的。（17: 16）
曹建海：我們房地產(chǎn)市場(chǎng)政府經(jīng)營(yíng)加上企業(yè)壟斷，談不上市場(chǎng)。（17: 16）
鄒東濤：現(xiàn)在我國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)都是官商勾結(jié)這個(gè)說(shuō)法有點(diǎn)偏頗。（17: 21）
曹建海：不是都是，是大部分。（17: 32）
鄒東濤：我們房地產(chǎn)政策改革30年，這里邊大部分官商勾結(jié)這個(gè)說(shuō)法不合適。（17: 32）
牛鳳瑞：咱們革命黨的情結(jié)太重，執(zhí)政黨的理念太單薄，開(kāi)發(fā)商是一個(gè)什么階層？他是一個(gè)人民公敵階層，還是社會(huì)分工，中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的產(chǎn)物，應(yīng)該分清這兩點(diǎn)。如果作為人民公敵他就是官商勾結(jié)，挖社會(huì)主義墻角咱們沒(méi)有得說(shuō)。（17: 32）
和訊網(wǎng)：為什么現(xiàn)在只能開(kāi)發(fā)商建房？（17: 33）
牛鳳瑞：開(kāi)發(fā)商說(shuō)建就建嗎，還是聽(tīng)政府的，這是政府政策的問(wèn)題。（17: 33）
鄒東濤：我們現(xiàn)在就建言政府調(diào)整政策。（17: 33）
牛鳳瑞：你看我書里邊的歷次建議是代表誰(shuí)的立場(chǎng)。（17: 33）

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