開發商懼怕三重門
    時寒冰

    由于中國的房地產領域，官商勾結的鏈條已經形成，既得利益集團利用各種資源，對民眾進行欺騙、引誘甚至威脅、恫嚇，以達到弄假成真，逆勢推動房價持續上漲的目的。這種靠掠奪民眾維持的虛假繁榮，不僅成為中國經濟發展中的一大隱患，也成為嚴重損害民生的一大罪魁禍首。但是，靠掠奪支撐的暴利不可能永遠維持下去。中國樓市面臨的三重門，是他們很難邁過去的。這三重門就是：斷奶門、保障門、人口結構門。
    先說斷奶門。目前，各地相繼暴露出來的假按揭案，令法院和金融監管機構憂心忡忡。最高人民法院副院長奚曉明日前表示，虛假按揭貸款案件開始明顯增多。這種行為終于招致有關部門的警惕。比如，上海銀監局在4月份連續兩次印發規范個人住房按揭貸款業務的通知，要求在滬中外資商業銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴禁變相放寬貸款條件，嚴防“假按揭”和“零首付”。
    在監管收緊的同時，信貸注入也將快速收窄。今年前三個月，信貸投放非常大。比如，3月，新增貸款1.89萬億元，同比增長667.97%，但這一趨勢是不可能延續下去的。因為，我國原來計劃的2009年的信貸投放也不過5萬億，一季度就完成了超過90%。果然，今年4月新增貸款降至5918億元，與2008年同期相比，增長27.57%，環比明顯回落。
    信貸資金的注入是幫助開發商金蟬脫殼，助推房價反彈的最重要動力，一旦后續資金跟不上，對開發商而言無疑是一場猶如斷奶般的痛苦，加之監管趨緊，假按揭難度加大，人造“小陽春”很難繼續維持。
    再說保障門。住房供應市場分兩大塊，一塊是保障性住房，一塊是商品房，市場的需求量是基本固定的，倘若保障性住房的蛋糕加大，商品房的蛋糕必然變小。因此，開發商極其憎惡、恐懼保障性住房，他們通過各種方式為保障性住房設置障礙。
    早在2008年底，中央政府已經明確宣布，要在未來3年投入9000億元建造700萬套保障性住房，加大保障性住房建設，這勢必會對商品房價格構成巨大壓力。就連潘石屹也發出哀鳴之聲：普通住宅市場基本被保障房“占領”了，僅存的普通住宅在成本方面也無法與保障房站在同一起跑線上。任志強更是一次次抨擊保障房，不過，他的角度更高明，以腐敗角度攻擊保障房，就好像公眾所知的權錢交易密集的商品房才是一片凈土。
    如果保障性住房供應加大，開發商對商品房價格的操縱能力就會明顯下降。
    最令開發商難以邁過，確切地說，是根本邁不過去的是人口結構門。
    我們不妨先看看日本的例子。日本二戰后它的人口出生率一度達到33‰，當這批嬰兒長大成家后，必然造成住房需求的增大，推動房價和地價的上漲。因此，日本從上個世紀70年代開始房價持續大幅度上漲。但隨后，隨著經濟的發展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，一直下降到10‰以內。等這批嬰兒長大成家后，對住房的消費需求也呈下降趨勢，因此，日本房價從1991年后開始持續暴跌，這其中有日本房地產泡沫驟然破滅的因素，也有人口結構發生改變的因素，或者說，人口結構的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
    再看看我國。上個世紀五、六十年代，我國鼓勵生育，出生率快速上升，這一增長趨勢一直持續到上個世紀70年代我國推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時，我國的總和生育率為5.8，到1979年時已經降到2.75。1980年，我國又推行更嚴格的計劃生育政策——“一對夫婦只生育一個孩子”。到2000年時，我國總和生育率下降到1.22。
    對照一下我國房價的走勢，從上個世紀90年代開始，上個世紀五、六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，在新增購買力推動下，我國房價走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國實行“一胎”政策后出生的孩子已經陸續進入婚育年齡，他們替代計劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結構的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期，而這種預期又將直接對人的消費、投資行為構成影響，并傳導到現實的房價當中去。
    而且，我國正在逐漸步入老年社會，由于社會保障體系不健全，1980年后出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養四位老人、下養孩子的雙重負擔。這種負擔也將對未來的住房購買力構成直接制約。同時，獨生子女結婚后，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房產，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未來的房價走勢。
    相關數據充分證明了筆者的推斷。我專門查閱了1991年至2007年連續17年的《全國教育事業發展統計公報》，發現：從1996年開始，小學招生人數開始下降，此后，下降趨勢越來越明顯。
    2007年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！招生人數，從2524.66萬人，下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人；在校生從1996年的13615萬人，下降到2007年的10564萬人，減少3051萬人。
    小學生數量及小學學校的快速減少，是我國計劃生育政策的必然結果，這意味著，我國的人口結構正在發生巨大變化。大約2015年之后，這種變化的影響力會逐步體現出來。看看日本的房價走勢吧，那就是最好的參照。

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