鼓勵和縱容炒房是抱著死尸跳舞
——評二套房貸松動
          時寒冰

    12月17日，此前謠傳的二套房貸可能松動的傳聞變成現實。據報道，國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。出臺了三項政策。現在逐條分析。

    （一）加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。

    點評：保障性住房建設，是對10多年欠賬的償還。加大保障性住房的建設，是解決住房問題必走之路。理論上來看，中央對這一問題的重視及投資的加大，既有利于幫助部分住房困難家庭減輕憂慮，也有利于促使依然高高在上的房價下跌，積極意義不言而喻。
    但是，必須防止地方政府把保障性住房建設資金，用于購買開發商建造的商品房，目前這種做法非常普遍，倘若不及時剎住這股篡改中央保障性住房政策的歪風，保障性住房將被用于維護少數既得利益集團的私利，嚴重損害民生，嚴重損害政府的公信力，并使保障性住房的欠賬越積越多，埋下無窮隱患。

    （二）進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

    點評：二套房貸政策松動，意味著向房地產業的全面妥協。我懷疑這一政策出自少數既得利益集團之手，他們欺騙了黨中央，欺騙了決策層。這一政策隱患巨大：
    【1】比照一套住房的優惠政策，可能被濫用，成為炒房者未來推高房價的工具。
    【2】對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，不僅大大減輕了炒房的稅收負擔，確保了其利益最大化，而且，5年改為2年的免征營業稅規定，也大大節省了炒房的時間成本。
    【3】“將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅”，對炒房者幾乎是一種全面的鼓勵和縱容，這將讓短期炒房者歡欣鼓舞，喜極而泣！
    在中國房價處于歷史高位，面臨調整的情況下，任何違逆房地產運行規律的做法，都難以達到應有的效果。在目前的境況下，即使有上述優惠措施，也不足以激活房地產市場，因為，這個市場的泡沫實在太大了。東莞市一些樓盤跌幅超過60%后還難以止跌，就是中國房地產泡沫極端嚴重的一個縮影。
    2008年9月24日，國內頭號財險商中國人保旗下的中國人保資產管理公司發出了迄今為止最為悲觀的一個斷言：國內住宅價格會一跌10年，縮水50％是完全可能的。中國人保資產高級研究員凌秀麗所在的團隊認為：“在整個世界經濟史上找不到比目前中國更高的房價收入比，中國的房價泡沫已經居于巔峰狀態。”以北京為例，2007年每個家庭可支配的收入是6.6萬元，而四環內房子均價是每平方米1.84萬元，房價收入比是27.8倍，即便是六環外的房價，也比國際房價收入比的警戒線高出一倍。而聯合國和世界銀行所認為的房價收入比在3倍到6倍是合理水平，如此“泡沫”程度甚至遠遠超過了1991年的日本和1929年的美國，更是超過了1997年的香港和次貸危機爆發前的美國。
    試圖依托炒房者維持高房價不僅是徒勞的，更可能因為迫使金融機構在歷史高位處與房價泡沫捆綁在一起，而將我國金融安全置于高度危險的境地。美國次貸危機爆發的導火索就是樓市中累積的巨大泡沫突然破滅，我們不接受這一教訓，反而繼續與危險捆綁在一起，這樣的政策選擇讓我困惑和心痛！中國經濟要想保持可持續發展，必須給樓市自我擠壓泡沫的機會，如果僅僅為了維護炒房者（以貪官污吏及爆富商人為主體）及開發商等利益群體的利益，而讓樓市錯過這次調整的機會，中國經濟將來打算承受多大的代價，民生又要承受多大的壓力呢？
    銀行在房價處于歷史高位時被要求放貸，有可能被炒房者、開發商等群體通過假按揭、房屋高估值等方式，套現逃離，因成交低迷受困于中國樓市的熱錢，也可能乘機出逃，留給中國的將是一地雞毛，將是痛苦和眼淚。而這些，都將由金融機構承擔，而最終還將由全體民眾埋單：一方面，國有商業銀行大都已經上市，無數股東將被迫承擔風險。另一方面，銀行因執行政策而導致的壞賬，有可能通過財政注資等方式來解決。由全體納稅人為少數既得利益集團埋單，是否公平？
    目前，許多地方政府都在拼命阻止房價下跌。比如，最近被炒得沸沸揚揚的南京市江寧區房產局局長周久耕，他公開表示：“對于開發商低于成本價銷售樓盤，下一步將和物價部門一起對其進行查處，以防止爛尾樓的出現。”他所說的成本價是多少呢？周久耕說：目前江寧多數樓盤是在2006年、2007年拿的土地，樓面地價都在2800元—3200元/平方米之間，加上建安、財務以及營銷等各類成本，5500元/平方米左右應該是個保本價。現在售價不到5000元/平方米，就意味著開發商貼錢給老百姓蓋房子。周久耕擲地有聲地問：“房產開發商是慈善家嗎？當然不是！”
    而周久耕接下來提供的數據顯示：江寧今年綜合房價銷售均價是5435元/平方米，比去年上漲11.79%；單純的住宅均價為4913元/平方米，上漲了12.8%；二手房銷售均價為4353元/平方米，上漲13.74%。
    所謂的“5500元/平方米左右的保本價”，其實是一個上漲了11%以上的價格，如此明目張膽地維持高房價的行為，竟然不受到任何問責，不能不令人震驚！而且，根據周久耕所說的數據，土地價格在房價中的成本，已經占到60%，怪不得他們如此維護高房價！然后，2008年12月16日的成都晚報等媒體又披露，周久耕局長抽的煙每條竟達1500元！對于這種明顯的異常線索，建議中紀委全力介入！（圖片來自國內媒體的公開報道）
    目前，南京市物價部門已經對萬科在南京降價售樓事件下發《價格行政處罰預先告知書》。恒大綠洲花園，也被南京市江寧區房管局局長周久耕稱為“低于成本價格銷售，屬于不正當競爭”，表示將聯合有關部門對其進行查處。
    公權力赤裸裸地干預企業降價，是對市場經濟準則的嚴重破壞，它剝奪了企業對價格的選擇權。如果企業看好后市，他們會選擇降價嗎？萬科去年年底率先降價之舉，已經被證明是非常明智和有遠見的做法。公權力干預企業的正常經營，違逆市場經濟規律，違逆住房民生的要求，必將受到市場的詛咒。房價在步入下跌周期的情況下，是任何力量都難以阻止的。地方政府這種赤裸裸的托市行為，必將以失敗而告終，而留給企業的，則是失去的良機，那么，這些愚蠢而自私的官員是否要為企業的損失承擔責任？

    （三）引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。

    點評：要“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售”，就應該鼓勵開發商降價，這是激活成交的唯一方式。除此之外的任何措施都是徒勞的。“對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務”，對于這句話，有個插曲。報社負責編輯這則新聞的一個女孩找我，說按照以往的政策表述，比較規范的說法是“符合條件的房地產開發企業”，而現在直接說“有實力有信譽的房地產開發企業”，非常口語化，她分析可能是出臺政策太急了，沒有顧得上用語的講究。姑且把這句話作為解讀吧。

    總之：我認為，房價在遠遠偏離民眾購買力以后，下跌是必然的。二套房貸松動對高房價的維持，只能是短暫的，長遠來看，不會有任何效果。就好比抱著一具美女尸體跳舞，短暫的快樂之后，就是冰冷和恐懼。但是，現在，抱著尸體跳舞者眾，他們以為對方像自己一樣快樂，而不知道對方只剩下冰冷的軀殼。經濟規律應該受到遵守。放衛星、大躍進給我們這個民族帶來的痛楚尚痛于心。在面對經濟危機的時候，中國應該沉著、冷靜，而不應慌不擇路，自亂陣腳，以賭博的心態對待經濟。
    通過大量的研究和閱讀，我發現，中國經濟的根本問題是民窮——這是中國內需不振的根本原因，應該在國民收入分配和再分配過程中，向居民傾斜，而現在，從央企整體上市計劃，到現在對高房價的維持，仍然在做著相反的努力。這樣做是危險的。我深知，唱贊歌不僅沒有任何風險，還會得到很多獎賞。但是，作為一個有責任感的公民，應該直言不諱地說出自己的擔憂，這一切，都是出于善意，出于對民族的大愛，出于對執政黨長治久安和社會穩定的大局考慮。在當下多位媒體從業人員相繼失蹤或以受賄之名被以一些地方以近乎綁架的方式秘密羈押的大背景下，我堅持認為，良知者仍然必須講真話，也許，我的看法是錯誤的，是對決策層高瞻遠矚思路的誤讀——我寧愿如此，并且，愿意為自己認識的錯誤和政治上的不成熟接受批評和寫檢查。我只是提醒并懇請有關部門：在一片贊歌聲中，傾聽一下不同的聲音，多一面鏡子，只會對正確決策有幫助。當不同的聲音相繼消失，對這個國家絕非好事。
    良知者的苦心，蒼天可鑒！呼吁全社會關注系列記者“失蹤”案！
                 2008年12月17日

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