死扛房價將引發全面崩盤

時寒冰

　　我之前撰文談過一個重要的觀點，即房價不跌，股市難以見底。現在，我仍然堅持這一觀點，中國房價如果不跌到位，股市的反彈行情不可能延續下去。道理很簡單，房地產這只靴子如果不落下來，悲觀的預期就猶如達摩克利斯之劍那樣，始終高懸在股市的上空。
　　目前的樓市，一片蕭條。即使那些曾經強硬唱多的開發商，也悄悄把自己囤積的土地和住房轉讓，玩金蟬脫殼。應該說，這是非常現實的選擇。然而，即使在成交量如此低迷的情況下，幻想依然存在，死扛的心態依然在開發商中普遍存在。
　　面對此時此景，筆者要說的是，死扛的結果可能引發中國房價2009年的全面雪崩！
　　2007年下半年至今，只有深圳等為數不多的城市進行了調整，全部絕大部分城市未能像樣調整，累積數年的泡沫不僅沒有被擠壓，還因為失業率的升高和減薪范圍的擴大，顯得更大了。
　　因此，最近房地產界兩位重量級人物，再次發出悲觀預期。
　　12月6日，萬科董事會主席王石在“2008中國企業領袖年會（第七屆）”上表示：過去兩年來，房地產價格高漲并帶有泡沫，所以現在的市場調整是應該的，他同時表示調整還沒有到位。
　　12月10日，世聯地產董事長陳勁松撰寫了《不做“豬堅強”》的文章，他指出：“我的回答依然是——盡快賣樓，除非你是大國企，有著其它政治因素。就市場而言，低價賣樓仍是最佳選擇！”陳勁松認為，要想硬挺，需要四個前提條件：其一，你認為資產價格會短期回升；其二，你認為別人會與你一起挺著，共赴困難；其三，你認為土地價格不會跌，政府會配合你；其四，你認為你的團隊可以放假，退隱江湖而過渡到下一個高潮。陳勁松的結論是：“這四個假設都不成立。”
　　這兩位地產界領軍人物的判斷是非常理性的。不僅房價的走勢在驗證其判斷的正確性，業績本身更能說明問題。以萬科為例，王石慧眼獨具，提前感知到寒冬的到來，打折賣樓，跑到了最前面。識時務者為俊杰。萬科在市場競爭中掌握了主動，萬科的市場占有率和2007年相比增加了50%。理性的判斷和理性的選擇，得到了一個好的結果。
　　由于絕大部分房地產商仍在硬挺，加之一些地方政府打著保障性住房的旗號，大規模地購買商品房作為保障性住房，對房價起了暫時的支撐作用，導致目前的房價并不能真實地反映市場價格。死扛的結果，將可能鑄成大錯，進而在2009年引發房價的全面崩盤。
　　其一，高房價對中國購買能力的透支，已經到了無法修補的地步，房價下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢，試圖阻止的結果只會使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內。而我國的房價收入比，一線城市普遍在20倍甚至40倍以上。要么人民的收入跟上去，要么房價跌下來（也可能同步進行），這是尋求平衡的兩種方式，在目前受次貸危機影響，許多行業降薪的情況下，房價必然是加速下跌！
　　其二，高房價的綁架作用，吞噬了民眾的購買力，是導致我國內需不振的一個重要根源。另一方面，我國已經連續10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機，盡快激活內需，政府現在需要做兩點：把被高房價綁架的購買力釋放出來；建設保障性住房彌補欠賬缺口并拉動經濟增長。這正是9000億元的保障性住房政策出臺的深層次背景。而這兩個政策選擇，都必然促使房價的下跌。個別地方政府的變相抵制，無濟于事，因為，它無法改變大環境，也無法改變民眾購買力不足的現狀。
　　其三，以目前的房價和民眾的收入水平來看，商品房的供應是嚴重過剩的。11月25日，華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產市場形勢REICO報告會”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，今年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。”而此前來自國家統計局的最新數據顯示，截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中也認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。
　　房屋大面積空置的原因，主要在于房價偏離民眾的實際購買力太遠，現在，開發商面臨著是把牛奶倒掉還是降價處理的問題。理性的開發商當然會選擇降價，而且是越快降價越好，價格傳遞的滯后效應決定著，在市場步入衰退周期的情況下，先降價的開發商總比后降價的開發商更能占據主動。中國的房價由于過度透支民眾的購買力，本身就有崩盤的風險，一旦多數開發商死抗，試圖守株待兔，那么，等待他們的只能是2009年的樓市大崩盤，而他們自己也會成為先降價者口中的兔子！
　　先降價者活，硬挺者死；順勢者昌，逆勢者亡。地方政府與開發商死扛的結果必然是房價的徹底崩盤。這是我對2009年及此后幾年房價走勢的基本判斷。

　　寫于2008年12月11日

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號